郑州批发市场调研分析.docx
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郑州批发市场调研分析
郑州批发市场调研分析
一、郑州批发市场的业态分布
二、郑州批发市场的重点调研项目
三、郑州批发市场发展现状综述
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一、郑州批发市场的业态分布
郑州作为全国重要的交通枢纽，京广和陇海铁路、京珠和连霍高速公路、107和310国道在此交汇，拥有亚洲最大的铁路编组站郑州北站和全国最大的铁路零担货物中转站郑州东站，以公路、铁路、航空为主的立体化综合运输体系基本形成，为郑州的批发市场行业的发展奠定基础。
郑州作为一个商贸城，目前郑州各类批发市场繁多，现有大小批发市场,,,多家。
经过多年的发展，各批发市场业态也有了较明显的区域分布。
1、沿北环、花园路、江山路、新柳路围成的区域内，逐步形成了以汽车及其配套、花卉、宠物、调料为主的市场业态。
2、沿南阳路逐步形成以针织、家纺、眼镜为主的市场发展业态。
3、沿郑汴路向东逐步形成以五金建材、家具、家电为主的市场发展业态。
4、沿航海路由紫荆山路向东，形成了以钢材、电动车、茶叶为主的市场发展业态。
5、以火车站为中心，形成以服装、小商品、通讯、五金机电为主的市场发展业态。
6、而在郑州西区，主要形成了以图书、古玩、鞋包为主的市场发展业态。
二、郑州批发市场的重点调研项目
根据郑州市批发市场的发展现状，结合南关街项目的发展条件，对郑州市不同市场业态的重点批发市场进行项目调研。
1、航海路茶叶市场:
地处郑州市航海路与紫荆山路交叉口的郑州茶叶批发市场成立于2003年10月18日，占地28000平方米，建筑面积达18000平方米，是由郑州郭嘉茶叶销售有限公司投资1200万元建立起来的一个集“名优茶叶、精美茶具、茶制品、茶饮料、茶工艺品、根雕艺术品”为一体的综合性批发市场。
2、郑州北茶城:
郑州北茶叶城位于丰庆路以东，国基路以南，总占地面积200余亩，现已建成6万平方米。
是由淮河路古玩城投资2.2亿元于2006年11月开业的市场。
原规划为集工艺品城，珠宝城，书画城，茶城，婚庆城“五城联盟”为一体的北区文化广场，计划形成集旅游，文化，休闲,购物为一体的商业中心。
但随着1年的经营，目前该市场改为专业的茶叶市场和书画、工艺品市场。
郑州北茶城是目前郑州最大的茶业、茶具批发市场。
针对项目刚建成人气不足的现状，招商管理公司经常举办一些大型展览活动，展览拍卖会，坚持在传统节日举行“新春庙会”进行宣传。
3、南阳路虎风眼镜市场:
郑州虎风眼镜批发市场位于南阳路159号，是经市商贸委、商贸城领导小组批准、市工商局登记注册的专业眼镜批发市场，市场占地20亩，总建筑面积约20000平方米，门面房576间，是一个集商贸、办公、运输、仓储、食宿为一体的眼镜专业市场。
4、南阳路床上用品批发市场
南阳路床上用品批发市场位于郑州市南阳路北段，东临丰乐园渡假村。
1996年9月开始营业，总占地13500平米，建筑面积6000平方米，拥有营业房、库房363间。
5、郑州伏牛路图书城:
该市场位于伏牛路与陇海路交汇处，占地为28亩左右，总建筑面积1.8万平米。
由郑州博雅实业有限公司投资700万元对原图书城和毛衣大世界一并进行全方位的改扩建而成。
6、郑州中陆洗化城:
中陆物流广场位于郑州市南三环与京广路交叉口东北角，建筑面积33.8万平方米，占地面积0.7平方公里，是一个集10.8万平方米的中陆汇展中心、3万平方米的中陆小五金超市、14万平方米的中陆洗化鞋城、3.7万平方米的中陆商务公寓、2.3万平方米的中陆储货仓库和六层建筑的电子商务中心为一体的物流配送基地。
1997年兴建的14.6万平方米的中陆洗化、鞋城。
7、火车站金林小商品城:
郑州金林小商品城位于福寿街和正兴街交汇处，为河南金林实业有限公司开发。
该项目为郑州早期的商品批发市场，曾经在1997年将经营业态定位于音像城，但后期因盗版过于泛滥，在2002年将项目经营业态整体调整为办公用具、玩具、饰品等为主的小商品批发。
8、京广路郑州鞋城:
位于京广路和航海路交汇处的郑州鞋城前身为沙发材料批发市场，占地28.6亩，于1992年由郑州市第三建筑工程公司改建而成为集沙发材料、鞋业为一体的市场。
到1994年成为专业的鞋业批发市场。
1994年围绕“郑州鞋城”，郑州市辐照中心、铁路建华印刷厂、二七商贸二公司、郑州信德实业开发有限公司等先后建设商铺。
至1996年，郑州鞋城已经发展到了占地百十亩、商户近千家的规模，商铺面积4.2万平方米，年销售额高达20亿元。
9、淮河路古玩城
郑州淮河路古玩城位于大学路和淮河路交汇处，是在“中国唐宋八大名楼之一”的夕阳楼原址上复建而成，开业于1998年2月，共为四层，总建筑面积约2万平方米。
古玩城整体建筑为仿古装饰，是河南省唯一的大型文物监管物品市场。
古玩城一楼为玉器、木器工艺品经营区，二楼主营古玩杂件，三楼是字画美术品。
大楼北侧属于自由交易区。
10、豫泰通讯大世界
11、二马路五金机电城
该市场位于郑州市二马路，占地约16亩。
总建筑面积7000平米。
2000年，由隆埠公司与河南省兴豫房地产开发公司共同筹建，以隆埠公司经营为主。
二马路机电市场现有近150户商户在此经营，销售的产品多为浙江、福建、广东等地机电行业的龙头企业生产。
三、郑州批发市场发展现状综述
通过对郑州不同区域、不同业态、不同建筑形式的批发市场调研，可以看出郑州批发市场目前的发展特点是:
1、市场发展缺少长远发展规划和政府主导的系统管理。
郑州市目前各类业态商品交易市场乱建严重，郑州批发市场无序乱建、管理混乱。
不少批发市场的形成多是在“商户选好地盘，几家联合进驻，而后形成规模”的模式下进行的。
政府对业态的科学布局没有长远的发展规划，企业、村集体、个人等各市场建设主体蜂拥而上，造成市场购买力的提前透支，最终往往形成资源的浪费和低层次的市场价格竞争。
虽然郑州市在2003年底成立了郑州市场发展局，主导郑州各类市场的发展规划和升级改造。
但在升级改造过程中，不
少市场拆迁后，商户并未向政府事先划定的交易园区搬迁，而是在市区内另开新的据点。
这样一来，不但市区内批发市场秩序混乱、零散乱建的问题难以解决，而且新规划区内冷冷清清，造成投资和资源的严重浪费，从而形成恶性循环。
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郑州市市场发展局的前身是郑州市市场建设发展服务中心.自1997年10月以来,特别是自2001年11月管办分离以来,于2003年底，由郑州市市场建设发展服务中心，变更为郑州市市场发展局。
在对苑陵商场、建材大世界、关虎屯农贸市场等进行升级改造和优化整合的基础上，又相继与开发商联合开发建设了郑州国际车城、郑州旅游港环球奥食卡城等市场。
2、市场建筑形式低陋，建筑面积利用率较低。
郑州大多数批发市场还是采用整体为敞开式结构，天气好坏对市场的经营有较大的影响。
市场建筑结构以简单的二层砖混结构为主，并且二层主要以仓库、住宿或临时办公为主，大部分市场的二层有80%的空置，严重造成市场建筑面积的浪费，同时市场内部人货混住带来了严重的安全隐患。
随着近几年关于郑州市批发市场升级改造的呼声兴起，政府为其规划的出路是超市化经营，提高市场的面积利用率，增加市场所处的土地价值。
但目前就郑州而言，由于消费水平不高，购买力不强的现实，又直接影响超市化经营的效果。
3、经营主体普遍缺乏长远发展目标的建立，市场内部管理散乱。
郑州批发市场红火经营之下隐患较多，大部分批发市场内部环境脏、乱、差，市场内部商户诚信缺失、欺诈、假货较多，正在使很多批发市场滑向市场衰弱。
部分市场经营主体缺乏行业发展的长远目标确立，在市场业态的确定、市场的宣传培育、市场经营环境的管理等
方面缺乏科学的分析和系统的管理，造成市场的经营状况逐渐下滑。
4、市场配套设施不健全，难以形成规模性的发展。
郑州批发市场大多还停留在“批发交易场地”的功能定位上，而对目前市场上逐渐增长的“信息发布平台”、“办公平台”功能需求没有给与满足，缺乏办公、住宿、会议、产品展示等不同功能的建筑设施配套。
部分市场的管理仍以人治为主，全天候的电子监控、电子统计、网络化管理仍较少采用。
各批发市场的停车大部分均为地面混合停车，车辆管理混乱。
市场配套设施的缺乏，导致部分客户的流失，同时难以形成规模性的发展。
5、市场所有权方式多样，经营方式单一。
由于政府对郑州批发市场的业态发展和区域数量规划缺乏引导和规范，郑州目前的批发市场所有权主体方式多样，有村集体经济组织利用村里的集体用地经营，有企业利用国有土地进行市场开发经营，有个人长期租赁村集体土地进行市场开发经营，有企业和村集体合作开发经营等等。
受各种土地使用权的限制，郑州批发市场的经营方式以出租为主，约占到90%。
部分批发市场对外出售有期限的经营所有权。
以房地产项目进行规范流程开发、销售的批发市场在市场上所占不多，约为6%。
6、整体市场租金低迷，位置因素在租金中所占比重较大。
受郑州目前批发市场发展的不足限制，郑州批发市场租金普遍不高，批发市场租金一般在40—70元/平米*月，部分位置较好的市场调研项目租金较高，如金林商厦为200—400元/平米*月。
位置因素
在市场租金中所占比例较高，市场的管理水平因素、硬件设施因素、招商宣传因素在价格中所占比例较低。
四、对南关街项目的市场操作建议
根据郑州不同区域、不同业态、不同建筑形式的批发市场调研，结合南关街项目的自身位置优势，对南关街项目的大型商业操作建议如下:
1、由于项目位于火车站附近，周边车流较大，车行进出不方便。
同时该地块由于是旧城区拆迁改造项目，成本较高，为了更好
发挥项目的土地价值，在大型市场业态定位上建议根据郑州市
的批发市场业态分布和经营状况，综合考虑不同业态的产品利
润空间大小，选择单位体积价值量较高并且行业产品利润空间
较大的行业。
如:
美容美发产品、设备和洗化产品。
2、由于大体量商业的前期招商和后期的运营管理对项目的成败与
否非常关键，建议根据商业形式的定位和公司资源，在项目规
划期间就洽谈知名商业运营商进行商业的前期招商运作和商用
物业管理规划。
3、根据市场调研，郑州大多批发市场没有进行很好的停车管理，
造成市场内停车混乱。
建议项目停车重点规划为地下停车，项
目地块内整个地下停车场全部敞通，同时在南关街和陇海路均
预留一个地下车库的进出口，方便车辆出入。
在临南关街方向
后退较大距离，预留固定停车场地和装卸货场。
4、在项目的业态规划上，建议和政府的市场发展局以及郑州市政
府部门主动沟通，明确该项目在郑州市业态规划中的重点地位，在政府的配合下进行项目的宣传和招商。
5、根据市场调研，郑州市大部分批发市场在通过提高管理水平、硬件设施、招商宣传等服务因素方面，来提高市场吸纳力、凝聚力均作的不好，从而容易导致租金增长缓慢，市场之间低租金的恶性竞争，客户忠诚度不高。
建议项目提高经营管理的投资和服务，例如:
增加项目批发市场的配套设施建设，如:
办公、会议、展示、住宿、娱乐等。
提高项目批发市场的硬件设施，如:
公共区域装修、监控系统设立、新闻网站设立等等。
提高市场服务因素在租金中所占的比重，创造不易超越的发展优势。
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