周口市医养中心建设项目可行性研究报告.docx
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周口市医养中心建设项目可行性研究报告
周口市医养中心建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称及建设单位
1.1.1项目名称
**市**医养中心建设项目（以下简称“本项目”）
1.1.2建设性质
本项目为新建
1.1.3项目建设单位
**市**医养中心
1.1.4建设地点
**市**县**乡**村
1.1.5可行性研究报告编制单位
河南助阵投资咨询有限公司
1.1.6编制程序
河南助阵投资咨询有限公司受**市**医养中心的委托，编制《**市**医养中心建设项目可行性研究报告》。
公司有关技术人员与项目建设单位对本项目进行了反复交流和研究，认真收集相关资料。
在此基础上，依据国家有关法律、法规、技术规范和省、市有关政策文件，对本项目的投资建设进行了全面、详细的研究分析论证，结合本项目所在地的自然条件、资源条件、基础设施条件，依据本项目总体规划方案及设想，对本项目进行可行性研究报告的编制。
1.2编制依据、内容及范围
1.2.1编制依据
1 关于编制《**市**医养中心建设项目可行性研究报告》的委托书；
2 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》；
3 **市人民政府《关于加快社会养老服务体系建设的意见》（周政[2013]年49号）；
4 国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
5 ****县总体规划；
6 项目建设单位提供的有关基础数据；
7 编制人员调查的有关资料、数据。
1.2.2编制范围与内容
本报告根据国家对项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，依据国家、行业、地区发展的长远规划，承办单位提供的工程设计基础资料，公正、客观和科学的论证本项目建设的必要性和可行性；根据**市**医养中心提供的相关资料，我公司有关技术人员在对本项目进行充分调查的基础上，精心编制**市**医养中心的《**市**医养中心建设项目可行性研究报告》。
本报告包括的主要内容：
对项目的建设背景、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、项目实施进度、招投标方案、投资估算和资金筹措、经济效益和社会效益等方面进行了综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。
1.3项目概况
1.3.1项目简介
本拟建项目位于**市**县**乡**村。
地理位置良好，环境优美安静，空气清新，特别适合老年人居住养老。
项目总规划70亩，包括康复医院、老年公寓、老年活动室等，规划设施齐全、绿化优美，能为老年人提供一个安详幸福的晚年。
本项目特色在于，它不单单是养老公寓项目，并且附带有一所康复医院，本项目康复医院邀请各科专家坐诊，特别是针对老年疾病，邀请多位专家。
根据康复医院发展的总体目标，康复医疗中心树立“大康复”概念，拓展服务范围和领域，充分体现康复医院本身的特色和专长，立足于“康复”，并向“多学科疾病综合治疗与健康”的方向发展。
本康复医院不仅对残疾人的康复（如白内障复明、脑瘫、儿童聋哑、小儿麻痹、矫形），而且有正常人群、亚健康人群、精神疾病和心理疾病后期病症的康复治疗。
康复医院对面有沙河，空气清新。
风景优美。
本项目绿化面积达18667平方米，占项目总面积的40%，项目区绿化面积充足，能给病人提供一个安静、舒适的康复环境，一些患有慢性疾病的老人可以集康复和养老于一身。
本项目地理位置很好，不仅环境优美，而且前有省道及高速贯通，交通特别便利。
1.3.2建设规模及规划设计方案
本项目计划一次性规划建设完成，项目总规划占地70亩，合46667㎡，其中建筑实际占地8400㎡，项目建设各类建、构筑物33800㎡。
根据中华人民共和国建设部公告第149号文件《老年人居住建筑设计国家标准》（GB/T50340-2003），第3.2.3条“基地内建筑密度，市区不宜大于30%，郊区不宜大于20%”本项目设计建筑密度为18%，第3.2.4条“大型、特大型老年人居住建筑基地用地规模应具有远期发展余地”，本项目设计容积率为0.72。
项目区南侧不远处S328经过，为项目提供了便利的交通，北边沙河经过，为项目区平添了一道亮丽的风景。
项目区南部建设一康复医院，主要为老年人提供医疗、护养，总建筑面积5000㎡，内置床位100个，一层设置有一条20m宽过道，为项目区南大门，过道两边为停车场。
项目区内西侧原有1000多㎡建筑物装修改造成项目经营管理办公室、老年活动室和老年影剧院各一间，出门即是室外活动广场，设有各种娱乐健身设施。
项目区东侧建设老年公寓两座，各5层，内设标准床位500个，总建筑面积10000㎡，老年公寓南边为餐厅。
项目区北侧为三栋高级养老公寓，每栋共6层3个单元，每层每个单元设有4户标准公寓，供有需要的老年人入住养老，每栋共72户，三栋高级养老公寓共216户，总建筑面积16800㎡。
项目具体建设内容与规模详见下表。
项目规划设计表
项目总体规划
序号
项目
内容
备注
1
规划总用地
46667㎡
70亩
2
总建筑面积
33800㎡
3
容积率
0.72
4
建筑密度
18%
5
绿地率
40%
项目工程详细建构筑物
序号
项目
建筑面积（㎡）
备注
1
康复医院
5000
2
项目经营管理办公室
200
3
老年活动室
500
4
老年影剧院
500
5
老年公寓
10000
2栋
6
餐厅食堂
800
7
高级养老公寓
16800
3栋
8
道路广场面积
14000
9
绿地面积
18667
1.3.3项目管理与实施进度
本项目的承办单位是**市**医养中心，由该公司具体负责项目的建设实施，确保按计划进度高质量、高标准完成项目建设。
本项目建设期为一年，主要有老年公寓、康复医院、老年活动室等土建建设，购置、安装项目生产设备，招聘培训工人，计划一年完成。
1.3.4项目总投资与融资方案
本拟建项目总投资共计为5100万元，其中固定资产投资为4920万元，铺底流动资金为180万元。
拟定资金筹措方案和使用计划如下表。
项目总投资估算表
序号
工程费用名称
投资额（万元）
备注
1
建筑工程费
2400.00
47.06%
2
设备购置费
1500.00
29.41%
3
安装工程费
150.00
2.94%
4
工程建设其他费用
416.08
8.16%
5
基本预备费
170.42
3.34%
6
涨价预备费
283.50
5.56%
7
建设期利息
0.00
0.00%
8
流动资金
180.00
3.53%
项目总投资
5100.00
100%
本项目建设期无贷款，全部自筹。
1.3.5主要数据与经济技术指标
本项目总投资5100万元，项目建成后年收入可达2283.1万元，年缴纳所得税408.36多万元，年净利润1250.58余万元，税后投资回收期5.83年。
项目主要数据及经济指标详见下表。
主要数据与经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数据及指标
一
主要数据
1
项目总投资
万元
5100.00
2
项目资本金
万元
3000.00
3
建设投资
万元
4920.00
4
流动资金（经营稳定年份）
万元
600.00
5
营业收入（经营稳定年份）
万元
2283.10
6
经营成本（经营稳定年份）
万元
327.13
7
总成本费用（经营稳定年份）
万元
605.44
8
年折旧费
万元
241.81
9
年摊销费
万元
11.30
10
利息支出
万元
25.20
11
消费税
万元
0.00
12
营业税
万元
0.00
13
增值税
万元
0.00
14
营业税金及附加（经营稳定年份）
万元
18.73
15
利润总额（经营稳定年份）
万元
1658.93
16
息税前利润（经营稳定年份）
万元
1684.13
17
调整所得税（经营稳定年份）
万元
421.03
18
所得税（经营稳定年份）
万元
408.36
19
税后净利润（经营稳定年份）
万元
1250.58
二
主要财务评价指标
1
总投资收益率
%
33.30
2
项目资本金净利润率
%
40.84
3
利息备付率（（经营稳定年份）
%
66.83
4
偿债备付率（（经营稳定年份）
%
60.67
5
资产负债率（经营稳定年份）
%
7.42
6
项目静态投资回收期（税前）
年
5.09
7
项目静态投资回收期（税后）
年
5.83
8
项目静态投资财务内部收益率（税前）
%
26.43%
9
项目静态投资财务内部收益率（税后）
%
20.52%
10
盈亏平衡点
%
24.05%
11
项目投资财务净现值（ic=12%）（税前）
万元
4295.72
12
项目投资财务净现值（ic=10%）（税后）
万元
3213.59
1.4结论
本项目顺应国家产业政策，在技术上可行。
项目技术团队经验丰富，技术方案可行、风险相对较低。
项目销售价格、成本费用、利润率等均以市场平均价格为依据，市场前景看好，经济分析可行，经济风险较低。
此项目回收期短，投资见效快，投资回报大，具有良好的经济效益，社会效益特别显著。
综上所述，本项目的建设是切实可行的。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1人口老龄化背景
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
2012年我国65岁以上的老年人口已达到1.27亿人，且每年仍以800万人的速度增加。
我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。
自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。
第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，到2050年的将达到3.34亿占总人口的22.6%，有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。
加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。
近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。
养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。
截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。
社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。
以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。
加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。
但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等。
**市全市国土面积11959平方公里，现有人口1130.8万人。
辖扶沟县、西华县、**县、太康县、鹿邑县、郸城县、淮阳县、沈丘县、项城市、川汇区10个县市区和一个省级开发区—**经济开发区。
根据”五普“资料，2000年**市60岁以上和65岁以上老年人占总人口的比重分别为9.36%和7.12%，表明全市人口即将进入老龄化。
到2007年全市人口年龄结构已发展为老年型。
60岁和65岁以上老年人占总人口的比重分别达11.75%和7.89%。
从年龄结构发展的速度看，60岁以上老年人口比重由2000年的9.36%上升到2007年的11.75%，仅用了7年时间就增长2.39个百分点，表明**市人口老龄化的发展速度在不断加快。
从城乡老龄化情况看，2007年，**市、镇和乡村的老年人口比重分别为10.48%、11.25%和12.08%。
可见，**市城乡人口老龄化水平存在着较大的差异，乡村人口老龄化水平最高，镇次之，即使老龄化最低的市从2007年也进入老龄化。
2.1.2项目建设政策背景
随着我国老龄化速度的加快，国务院出台了一系列相关文件。
为了贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，国务院有关部委相继出台了《关于加强养老服务标准化工作的指导意见》《关于推进养老机构责任保险工作的指导意见》《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》《关于加快推进养老服务业人才培养的意见》《关于建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度的通知》《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》《养老机构医务室基本标准（试行）》《养老机构护理站基本标准（试行）》等政策文件，对发展养老服务业做出了全面系统安排，形成上下贯通、相互衔接的政策体系，确保政策可操作、能落地。
国务院办公厅下发《国务院关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见》。
《意见》指出，“十二五”末，在全国基本实现新农保和城居保制度合并实施，并与职工基本养老保险制度相衔接。
2020年前，全面建成公平、统一、规范的城乡居民养老保险制度，与社会救助、社会福利等其他社会保障政策相配套，充分发挥家庭养老等传统保障方式的积极作用，更好保障参保城乡居民的老年基本生活。
**市人民政府《关于加快社会养老服务体系建设的意见》（周政[2013]年49号），意见提出的主导思想是以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，以实现“老有所养”为目标，以满足中低收入老年群体基本养老服务需求为重点，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充，资金保障与服务提供相匹配的社会养老服务体系。
意见提出六大基本原则：
1.服务对象公众化。
以面向全社会老年人为发展宗旨，不断满足老年人服务需求，提高老年人生活质量。
2.服务方式多样化。
实行有偿、低偿、无偿服务相结合，大力发展居住供养、医疗康复、文化娱乐、精神慰藉等多种服务项目，满足不同层次、不同类型老年人的需求。
3.服务队伍专业化。
规范职业技能培训，提高养老服务从业人员的道德、服务意识和业务技能水平。
4.投资主体多元化。
在保证政府投入的同时，鼓励社会力量参与养老服务事业，拓展社会养老服务机构建设的投资渠道。
5.运作机制市场化。
鼓励非政府组织和个人参与养老服务机构的运营管理，实行自主经营、自负盈亏、自我发展。
6.城乡发展一体化。
统筹城乡养老服务事业发展，促进城乡社会养老公共服务均等化。
2.2项目建设的必要性
2.2.1该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划
国家“十二五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”的目标。
《中国老龄事业发展“十二五”规划》强调要“发展适度普惠型的老年福利事业”。
“十三五”关于养老服务体系的规划也开始展开。
《老年人权益保障法》中规定：
“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。
并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。
**市人民政府《关于加快社会养老服务体系建设的意见》（周政[2013]年49号），意见原则是大力发展居住供养、医疗康复、文化娱乐、精神慰藉等多种服务项目，满足不同层次、不同类型老年人的需求，并且鼓励社会力量参与养老服务事业，拓展社会养老服务机构建设的投资渠道。
并且意见提出了主要任务有发展机构养老。
积极引导和支持社会力量兴办养老机构，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴建适宜老年人集中居住、生活、康复、临终关怀的养老服务机构，鼓励社会资本以独资、合资、合作、联营、参股等方式参与养老服务业；各县（市、区）至少建成一所政府主办、以养老服务为主的综合性社会福利机构，同时注意加强乡（镇）敬老院建设和少数民族群众养老服务机构建设，到“十二五”末，全市养老服务机构床位规模要达到每千名老年人30张。
该项目建设是加强**市社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求，符合国家、省市政策和规划。
2.2.2有利于塑造特色文化、提升**形象
养老敬老是中华民族的传统美德。
实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是解决目前我国人口老龄化的工作目标。
近些年来，不少城市尤其是南方城市凭借丰富的旅游资源、自然资源、人文环境优势，发展老年产业，提升了城市的知名度与影响力，促进经济又好又快发展，如琼海就是一个典型。
孟子有云：
老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼。
在当今物欲横流的时代，我们要传承中华的传统美德，塑造我国养老敬老文化，提升城市形象。
该项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对于塑造特色文化、提升**形象，发展**老龄产业具有积极深远的意义。
2.2.3满足人民群众养老服务需求的必由之路
加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。
长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，
小型家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。
家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。
2.2.4是促进社会和谐稳定的当务之急
加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。
目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19％。
由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。
**全市老龄人口约为130万人，按规划，“十二五”末全市养老服务机构床位规模要达到每千名老年人30张，则需3.9万张养床位。
**市养老服务机构床位还没有达到规划目标。
本拟建项目建成后康复中心至少可提供100床位，养老院至少可提供500床位、72户养老公寓。
2.3结论
鉴于我国老龄化速度加快的背景背景，该项目的建设是十分必要的，项目建设符合并顺应国家、省、市政策要求，是惠民工程。
综上所述，该项目建设十分必要。
第三章市场分析及预测
3.1全国老龄人口结构现状
2014年，中国民政部副部长在国新办新闻发布会上透露，截至目前，中国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%。
这一比例明显高于10%的联合国传统老龄社会标准。
去年全国老龄委预计，未来20年中国将进入老龄化高峰。
未富先老”成为中国越来越突出的问题。
截至2012年底，中国60岁以上老年人口约1.9亿，占总人口的14%。
去年中国老龄委办公室发布消息称，去年60岁以上老年人口就将突破2亿，未来20年平均每年增1000万老年人，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一。
目前全球老年人口超过1亿的国家只有中国一个。
2亿老年人口数相当于印尼的总人口数，已超过了巴西、俄罗斯、日本各自的总人口数。
如果作为一个国家的总人口数，也能排世界第四位。
3.2河南省老龄人口现状
2013年河南常住人口中0-14岁少儿人口、15-64岁劳动适龄人口和65岁及以上老年人口分别达到1988万人、6572万人和853万人，占常住人口的比重分别为21.12%、69.82%和9.06%，人口总抚养比为43.2%。
常住人口年龄结构与2012年相比，少儿人口比重和劳动适龄人口比重均小幅降低，老年人口增加23万人，比重上升0.24个百分点，2010年以来老年人口比重年均提高0.23个百分点。
人口总抚养比比2012年的42.8%提高0.4个百分点。
近几年人口出生率的回升使少儿人口比重略有上升，2013年比2010年提高0.12个百分点，基本维持在21%左右。
按照目前的人口发展态势和生育政策的逐步放宽，今后几年少儿人口比重会保持在相对稳定的水平。
伴随着老年人口比重的持续上升，河南劳动适龄人口的比重在2008年达到最高点72.3%之后逐年回落，劳动适龄人口总量在2009年达到最多6821万人，近两年维持在6600万左右，并呈逐年减少态势。
全省65岁及以上人口占常住人口的比重2000年为7.1%，2010年达到8.36%，2013年已经超过9%。
按照国际通行标准，65岁及以上人口占总人口的7%以上就进入老年型人口，河南人口从2000年开始就进入了老龄化，以后呈逐年加深的态势。
由于我省是外出人口大省，大量的劳动适龄人口外出到外省务工经商，也进一步加深了我省常住人口的老龄化程度。
详见河南省人口年龄结构图。
图：
河南省常住人口年龄结构图
3.3老年人收入水平
随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。
未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。
3.4老年公寓的外在需求
老年住宅的外在需求包括以下两个部分：
（1）社会居住观念的改变
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。
而且由于计划生育政策的实施，目前“四二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。
同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。
中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。
而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。
文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
（2）子女改善父母居住状况的需求
子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。
年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。
随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。
在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑：
①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子
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