物业房屋维修管理.docx

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物业房屋维修管理

第四讲-物业房屋维修管理

J房屋维修营理概述

房屋维修曰常养护

」污屋维修营理概述

1.含义

・狭义：

仅指对房屋的养护和修缮

・广义：

包括对房屋的养护、修缮和改建

入原因

自然因素使用因素生物因素地理因素灾害因素

入原则

・经济、合理、安全、实用・为用户服务・区别对待•预防为主，护、管、修相结合・等价有偿

二、房屋维修管理及其内容

1.质量管理

（1）房屋的质量等级鉴定

（2）危险房屋的管理

•制定划分危房的标准

•建立健全危险房屋的鉴定机构

•监督检查排险工作情况

1=

2、施工管理

选择维修施工队伍

•维修施工的组织准备

•维修施工的技术交底

施工调度与管理

2.档案管理

・房屋新建工程、维修工程竣工验收时的峻工图及有关房屋的原始资料；・现有房屋及附属设备的技术资料和可能的产权资料;

・技术档案资料

三、房屋维修管理的意义

是延长房屋寿命的保证能缓解我国目前房屋紧张的状况是搞好房产经营工作的基础可以充分发挥投资效果

二J污屋维修工程

1.含义

对房屋的维修活动和过程。

2.特点

•有严格的标准

・技术性较强

二分类

翻修工程大修工程中修工程小修工程综合维修工程

三、考核指标

・房屋完好率

・房屋维修工程量

•质量合格率

•小修养护及时率

污屋纟生修日昂弄沪

1.含义

——物业管理部门为确保房屋的正常使用所进行的经常性、持续性的小修养护和综合维修工作。

1、具体内容

•小修养护

・计划养护

季节养护

二_般程序

・项目收集

・计划编制

任务落实

三、考核指标

•定额指标

・经费指标

・服务指标

•安全指标

2、走访查房率

Z养护计划率

3、养护及时率

第五章房屋设备管理

—J污屋-设备管理概述二给」排为系统管理三」供田系统管理

四「供暖系统营理五‘电梯设备管理

一、房屋设备管理概述

含义

——是对房屋内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设施的简称,是房屋建筑实体的组成部分。

2、分类

1、卫生与机械设备

■室内给水设备

■室内排水设备

■热水供应设备「供热设备

2.电气工程设备

■供电及照明设备

•防雷及接地装置

■娱乐及办公设备

运输设备

3、房屋新型设备

■房屋的装饰性设备

■房屋的库房设备

2、房屋设备管理及发展方向

1、含义

■对房屋设备的使用、日常维护、维修

与更新的管理,或者说是指以一定的科学管理程序和制度,按照一定的质量和技术要求,对各种房屋设备进行的管理。

•根本目的：

确保设备的完好率和正常使用。

2、内容

（1）基础管理

■资料档案管理

■标准化管理

■规章制度管理

■加强教育培训

（2）运行管理

■劳动组织管理工作

■建立、健全设备运行管］

瞠制度

（3）安全管理

（4）维修管理

（5）更新改造

二、给、排水系统管理

含义

房屋建筑物内部附属的各种冷水、热水、开水

供应和污水排放的工程设施的总称。

2、意义

不仅直接影响到人们的工作和生活，而且影

响到物业功能能否得到发挥。

给、排水设备的验收与检杳

严格验收接管制度加强日常检查巡视

给水系统的管理

（1）范围界定

（2）给水系统的管理

作好房屋给水系统设备的基貓资料

建立正常的供'用水営理制度

大力宣传节约用水作好供水量的计量和计费

排水系统的管理

（1）范围界定

（2）措施

耆视巡视检查与纟童护工作

建立健全诽水-设备设適档按

加强教育宣传工作

制定用水规定

三・供电系统管理

1、重要性

2、方式

・供电部门把电力直接送到用户单位

•供电部门把高压电送到小区或高层楼宇，通过该地区变电站再送到各用户单位

3、分工原则

供电系统的基本内容和方法

■寧握设备情况，建立各顶设备裆宰

■对供田设务逬行正常维护与保养

■采取多紳方式作好宣店工作

■逬行承包责任到人

■加强对有关人员的培训

■理立小时'运行及纟运修直班制度'支持用户投诉,E.肘

避雷设施的管理

1、重要性

2、组成

・热源

・舒热

•散热

3、方式与工作原理

供暖系统管理的恃点和原则

（1）特点

管理的系统性

明显的季节性

突出的经营性

环保要求高

（2）原则

■经济可行

集中供暖，保护环境

■关联管理

供暖系统的管理

（1）组建管理和队伍建设

（2）供暖锅炉房的管理

■倉仃冒理

■澡作嘗理

■锅炉及附属设备的维沪

热网管理

1、供暖醫网的接管

2.热网设备维修

采暖用户的管理

■-订立供暖条畝,踊定供暖取方权利与义务

■编制用户手册

■供蹬费用的収取

五、电梯设备管理

丄、电梯的含义与组成

含义：

电梯通称升降机，是由一台电动机拖动一个金属制成的轿箱在建筑物的井道中并在专设的轨道上作垂直降升运动，达到乘人载物的目的。

组成：

传动设备、升降设备、安全设备、控制设备

入意义

皐础管理

丄、电梯管理组织的建设

2＞运行管理

■制定合理的运行制度

■服务范围

■记录与表报制度

3.经营管理

设备管理

1＞设备的接管验收

■验收程序

■验收标准及有关规定

■其它有关冋题

维修管理

电梯维修等级.周期与要求

■维修工程的审批

注意事项

3.SSB资料管理

设备档案

维修资料

四、安全管理

丄、对司机、维修人员的安全要求

•持证上岗

•制定安全操作规程

•加强培训与考核工作

2、设备安全管理措施3.对住户的安全教育