南昌市房地产市场运行情况分析报告.docx

南昌市房地产市场运行情况分析报告.docx

《南昌市房地产市场运行情况分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南昌市房地产市场运行情况分析报告.docx（6页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

南昌市房地产市场运行情况分析报告

20__年南昌市房地产市场运行情况分析报告

20__年南昌市房地产市场运行情况分析报告

今年以来在宏观经济快速发展的大背景下在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的指导下南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势各项指标大幅增长投资与消费同步发展存量与增量相互拉动房地产业进入了具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。

一、20__年房地产市场运行情况

（一）房地产业与国民经济协调发展情况

20__年南昌市预计完成国内生产总值（GDP）636亿元较上年增长15.1％增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元较上年增长55.4％。

全市预计完成房地产开发投资56亿元较上年增长60％占固定资产投资和GDP的比重分别为26％和9％较上年分别提高1个百分点和3个百分点。

表1：

房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额（亿元）同比增长（％）固定资产投资额（亿元）同比增长（％）GDP（亿元）同比增长（％）房地产投资占固定资产投资比重（％）房地产投资占GDP比重566021855.463615.1269

今年以来我市经济发展速度创历史之最主要得益于投资的拉动而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分一直扮演着重要角色全年每月完成的房地产投资均保持50％以上的增长占固定资产投资的比重约三分之一对经济的拉动作用日渐增大与国民经济的发展基本同步。

房地产投资快速增长的原因主要是市委、市政府“拉大城市框架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动加上新建商品房的热销也刺激了投资的加温。

（二）新建商品房供求结构情况

20__年全市市区核准预售商品房面积335万平方米较上年增长142％其中商品住宅250万平方米较上年增长126％；完成商品房交易面积254.27万平方米同比增长83.23％其中商品住宅交易面积203.90万平方米同比增长60.60％。

表2：

商品住宅供应情况表价格（元/m2）供应量（万m2）所占比例（％）单套面积（m2）供应量（万m2）所占比例（％）2000元以下31.2212.4995平方米以下50.520.22000-2500元42.6817.0795-120平方米38.7515.52500-3000元72.2628.9120-150平方米75.7530.33000元以上103.8441.54150平方米以上8534表3：

商品住宅销售情况表价格（元/m2）销售量（万m2）所占比例（％）单套面积（m2）销售量（万m2）所占比例（％）2000元以下49.7124.3895平方米以下36.0217.672000-2500元55.6427.2995-120平方米35.3017.312500-3000元55.7127.32120-150平方米69.3434.013000元以上42.8421.01150平方米以上63.2431.02表2、表3显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70％单套面积在120平方米以上的占总量的64.3％；从销售情况看单价在每平方米2500元以上的占总销量的48％单套建筑面积在95-120平方米的占总销量的51％。

（三）商品房价格走势

20__年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米较上年增长20.89％其中商品住宅的均价为2438元/平方米较上年上涨18.18％全年各季度商品住宅的均价分别为第一季度2519元/m2、第二季度2394元/m2、第三季度2327元/m2、第四季度2510元/m2价格走势基本平稳。

表4：

商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/m2）涨幅（％）商品住宅均价（元/m2）涨幅（％）居民人均可支配收入（元）增长（％）居民消费价格指数（％）涨幅（％）272220.89243818.1876509.0100.60.6

20__年我市商品房的价格继续上涨除了有效需求量增大结构性供不应求外还与土地挂牌拍卖竞争激烈建筑材料上涨等因素有关。

另外一些楼盘质量提升环境优化增加了建设成本也促进了房价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较前者较后者高9个百分点显示房价涨幅较大超出大部分居民承受能力应引起注意。

（四）新建商品住宅购买对象情况

20__年全市交易的203.90万平方米商品住宅中本市居民购买的为154.71万平方米比重达76％；外地居民购买的为49.19万平方米比重为24％。

表5：

购房对象构成情况表商品住宅交易量（万m2）按销售对象划分按购房目的分类本地居民所占比例（％）外地居民所占比例（％）自住所占比例（％）置业投资所占比例（％）203.90154.717649.1924173.328530.5815

近年来随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快我市的居住环境不断改善作为省会城市的辐射功能日益显现吸引了外地、特别是省内其它地市的人士纷纷来我市购房置业外地居民购房的比重逐年上升由20__年的5％上升到20__年的24％。

从购房的目的分析以自住为主但置业投资的比重逐年上长由2000年的2％上升到20__年的15％。

置业投资的比重的增大一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场另一方面如投资购房比重增长过快对我市房地产市场的持续健康发展有一定的负面影响因为我市的房地产市场仍处在快速发展的初期阶段应以消费需求为主如投资购房占房地产市场比重较大市场监管不力容易出现投机或炒作使市场升温过快后劲不足容易出现价格虚高。

（五）商品房空置情况

20__年全市预计商品房空置面积20万平方米较上年下降17％其中商品住宅空置16万平方米较上年下降11％。

从空置区域看新城区的比重较大占60％。

从时间来看我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房所占比例超过80％从空置原因分析主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。

表6：

商品住宅空置结构情况表按区域划分按单套建筑面积划分所占比重（％）按单价划分所占比重（％）老城区（万m所占比重（％）新城区（万m所占比重（％）95m2以下95-150m2150m2以上2000元以下2000-3000元3000元以上2）2）6.4409.66010207083260

（六）存量房交易情况

20__年全市共完成存量房交易13335件（套）面积128.24万平方米较上年分别增长53.65％其中存量住房12736套面积99.81万平方米分别较上年增长53.84％和56.44％房改房上市交易5700套面积39.32万平方米较上年分别增长45.3％和49.91％。

20__年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头其中上半年价格趋势平稳下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响存量房平均价格有所上涨升幅达9％左右。

（七）房屋租赁市场情况

20__年全市房屋租赁面积380万平方米其中住房3万套面积240万平方米。

房屋租金价格稳中有升其中商业营业用房平均租金60元/平方米较上年上涨20％写字楼租金平均40元/平方米较上年上涨25％住房租金（市场价）9元/平方米较上年上涨10％。

（八）房屋拆迁及旧城改造情况

20__年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米较上年减少34％涉及被拆迁户5366户。

2000年以来我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法货币化安置的比例逐年上升20__年达到70％左右。

在货币化安置的住户中有50％左右购买了二手房10％左右购买了新建商品房。

二、房地产市场发展中存在的主要问题

（一）土地供应布局不尽合理供地条件不够完善

20__年以来为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象保护开发商和消费者利益我市加大了宏观调控的力度对年度土地出让指标予以总量控制20__年的开发总量计划控制在350万平方米以内今年6月又根据市场形势果断决策在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米保证了房地产市场的供需基本平稳。

但是从20__年全市土地供应情况看存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。

南昌市今年总供应土地为30宗全年土地总成交量为1660亩从土地成交面积来看红谷滩新区土地供应3宗总面积817.73亩占总成交面积的42％而青山湖区、老城区的土地供应达27宗总成交面积842亩占总成交面积的58％。

位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。

老城区土地供应量的增大提高了项目的楼面地价从而拉动了房价的上升。

另外从供地的现状来看大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。

出让“生地”容易产生交地时间延长、开发商买到地块后因拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

（二）住房供应结构不尽合理

目前供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展中较为突出的一个问题市场上中高档商品住房居多适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少。

据统计今年1-12月份全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米占总量的41.54％；均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米仅占总量的12.49％。

（三）商务楼盘增长过快

今年1-12月份全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米占总量的20％较上年同期增长3.26倍。

商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义但若开发数量过多则不利于房地产市场的持续、健康发展。

（四）交易税费仍显偏高

我市目前商品住房和存量住房的契税税率均为4％减半征收的标准为2％与其他兄弟城市相比标准仍然较高。

北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契税税率为3％减半征收的标准为1.5％（北京市政府为了刺激住房消费征收税率由原来的4％调至3％对普通住宅减半征收标准由2％调到1.5％）。

成都实行对购房款补贴0.5－1％的政策。

沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。

长沙市对购买二手住房契税按1％计征对购买1000平方米以上的商品房契税减免50％对购买空置商品住房契税暂时免征。

较高的税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。

（五）房贷政策压力初显

中国人民银行121号文件出台后由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施我市房地产市场未受到重大冲击和打压但也产生了一定的影响。

房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标均出现增幅回落的趋势。

这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺发展后劲不足等苗头。

三、拟采取的政策措施

为了促进我市房地产市场持续健康发展进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[20__]18号）精神以住房市场化为方向以需求为导向进一步加强宏观调控完善我市住房供应结构加快普通商品住房发展强化政府住房保障职能建立房地产预警预报体系南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。

《补充意见》分别就积极采取有效措施完善土地供应机制增加普通商品住房的供应鼓励消费者个人购买普通住房完善和推进廉租住房制度强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施办法。

主要内容有：

（一）根据市场需求积极采取有效措施增加普通商品住房的供应加快普通商品住房发展

每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外并具备交通便利基础设施、生活配套较完善适宜居住等条件。

全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。

在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。

对单套面积控制在120平方米以内销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。

（二）进一步完善土地供应机制加快推行“熟地”出让制度

在老城区对拟公开出让的土地先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求对其进行房屋拆迁完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整）所需费用按拆迁、整理成本进行结算。

之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

（三）积极引导住房消费鼓励消费者个人购房

从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金用于鼓励个人购房。

目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。

（四）完善和推进廉租住房制度强化政府住房保障职能努力改善城镇最低收入家庭住房条件

每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。

其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。

每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租其中50％由市财政拨付50％从住房公积金增值收益中拨付。

四、20__年房地产市场发展趋势预测

（一）我市房地产市场发展的有利条件

1、全市经济持续保持高速增长态势。

20__年我市GDP增长15.1％创下历史新高20__年必将会沿着已有的发展情况继续前进南昌市整体经济环境趋好必然会带动房地产业相应的快速发展。

2、城市化的进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。

根据南昌市城市总体规划到20__年南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。

城市人口的增加和城区范围的扩大必将加大住房的需求量。

3、南昌市居民住房消费需求潜力巨大。

我市20__年底人均住房建筑面积约23平方米按照南昌市提出的到20__年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很大差距按测算我市每年需新建住宅约250万平方米。

另外根据抽样调查我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70％购买的户均面积为95平方米据此测算每年用于改善性住房需求量约60万平方米。

4、刺激住房消费的政策将日益显现。

为促进房地产流通近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费这一系列政策的刺激作用将于20__年进一步得到显现房地产交易量将进一步放大。

（二）20__年南昌市房地产市场发展的不利条件

1、信贷收紧房地产开发企业面对严峻考验。

中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发（20__）121号文件）对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面作了进一步的明确和规范。

房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响即房地产贷款增势将有所减缓贷款比将有所下降部分房地产开发企业信贷融资难度增大。

2、房地产市场宏观调控难度加大。

如总量扩张与空置房增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾将制约房地产业的发展。

3、原材料上涨开发成本增加。

从20__年至今钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨混凝土则上涨了50元至80元/方仅此两项房屋开发成本就增加100多元/平方米。

开发商的开发压力进一步增大建材价格上涨必然对房价造成冲击。

（三）20__年房地产市场基本走势预测

根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析总体上看我市房地产市场的发展尚属理性已进入最佳发展期。

20__年我市房地产市场将会延续上年的发展势头会有一个较大幅度的增大。

1、房地产开发投资将持续增长。

由于外地开发商大批进入以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快加之上年房地产市场利好刺激开发商普遍会加大投资力度全年房地产开发投资将增加50％以上。

2、住房消费需求日渐增大。

随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场外地人士的购买份额将会越来越大。

另外因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。

20__年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米较上年增长20％以上存量房交易预计160万平方米较上年增长30％。

3、商品房价格将会稳中有升。

20__年起我市在对房地产开发总量进行决量控制的同时将逐步推行“熟地”出让的方式此举必然提高土地的出让价格加之建筑材料价格的上涨直接拉动了开发成本的上升将导致房价继续上涨。

另一方面随着商品房供应结构的逐步改善中、低价位商品房的供应量将会有所增加在一定程度上将平稳房价的上涨所以房价的涨幅不会太大。

4、楼市变得更加成熟竞争趋向激烈。

竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。

市场分工的明确使开发商变得更加理智由些楼市进入产品优化的时期高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多而市民消费将更趋向理性消费者挑选的空间越来越大工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎反之则被市场淘汰出局。

南　昌　市　房　管　局_______三年十二月三十一日