自考房地产法试题及答案.docx

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自考房地产法试题及答案

年4月高等教诲自学考试房地产法试题

（课程代码00169）

一、单项选取题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出四个备选项中只有一种是符合题目规定，请将其选出并将“答题卡”相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分

1、形式意义上房地产法是指（A）

A《都市房地产管理法》B《土地管理法》

C、《商品房销售管理办法》D、《都市房屋租赁管理办法》

2、对新建房屋进行权属登记属于（B）

A、转移登记B、初始登记

C、总登记D、变更登记

3、按土地用途进行分类，国内土地可以分为（A）

A、农用地、建设用地、未运用地B、农用地、工业用地、商业用地

C、住宅用地、工业用地、商业用地D、农用地、工商业用地、军事用地

4、下列关于“小产权”说法中，对的是（A）

A、小产权房“小”强调是城乡居民不能获得房屋所有权

B、小产权房“小”强调是城乡居民不能获得房屋使用权

C、任何人不能获得小产权产权

D、农村军民都不可以获得小产权所有权

5、以招标方式出让国有建设地使用权主体是（B）

A、省、市、县人民政府国土资源行政主管部门

B、市、县人民政府国土资源行政主管部门

C、市、县人民政府

D、市、县、乡人民政府

6、建设用地使用权是指依法对国有土地享有（D）

A、占有、使用、处分权利

B、使用、收益、处分权利

C、占有、收益、处分权利

D、占有、使用、收益权利

7、依照《房地产开发公司资质管理规定》规定，新设立房地产开发公司获得《暂定资质证书》有效期为（C）

A、6个月B、9个月

C、1年C、2年

8、申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，其管辖法院是（C）

A、申请人所在地基层人民法院

B、申请人所在地中级人民法院

C、房屋所在地基层人民法院

D、房屋所在地中级人民法院

9、下列建设用地中、可以以划拨方式获得土地使用权是（D）

A、住宅用地B、工业用地

C、商业用地D、都市基本设施用地

10、依照国内现行立法规定，教诲、科技、文化用地最高使用年限是（B）

A、40年B、50年

C、70年D、1

11、依照《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程最低保修期为（B）

A、1年B、2年

C、3年D、5年

12、建设工程监理现场监理工程享有权利是（C）

A、行政命令权B、惩罚权

C、审批监督权D、起诉权

13、下列各项中，属于商品房预售条件之一是（D）

A、已经开始施工建设

B、房屋已装修竣工

C、已发布预售广告

D、已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书

14、建设工程投标保证金最高不得超过人民币（D）

A、10万元B、20万元

C、30万元D、50万元

15、房地产抵押人义务之一是（B）

A、将抵押房地产交抵押人管理B、保持抵押房地产价值

C、就同一房地产不得再次设立抵押D、优先履行主债务

16、业主在物业管理活动中享有权利之一是（D）

A、代表所在区、县人民政府房地产主管部门指引业主委员会工作

B、参加业主大会会议、但不一定有投票权

C、管理业主委员会工作

D、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则建议

17、国内履行住房公积金制度起始时间是（A）

A、1994年B、1996年

C、1998年D、

18、物业管理法律性质是（C）

A、行政管理B、公共管理

C、服务D、及管理，也服务

19、下列不得设定抵押权房地产是（A）

A、所有权、使用权有争议房地产

B、承包经营农村土地

C、城乡居民自由房屋

D、其她地上附着物

20、房地产开发贷款不但要符合贷款担保关于规定。

并且要（B）

A、公开、公平、公正B、合法、有效、足值

C、充分、及时、有效D、合规、公开、有效

21、业主委员会是业主大会（D）

A、监督机构B、决策机构

C、权力机构D、执行机构

22、廉租房住房退回廉租房情形之一是，无合法理由持续未在所承租廉租房居住时间达到（C）

A、2个月以上B、3个月以上

C、6个月以上D、12个月以上

23、下列属于公共租赁住房出租对象是（D）

A、城乡低收入阶层B、城乡单身职工

C、家庭成员多职工D、在城乡稳定就业外来务工人员

24、下列各项中，属于住房公积金制度特性之一是（B）

A、救济性B、互助性

C、营利性D、扶助性

25、下列关于住房公积金管理中心表述，对的是（A）

A、属于事业单位B、属于政府机关

C、不得设立分支机构D、不详细从事住房公积核算

26、下列情形中，可以免征土地增值税是（D）

A、公司用于投资转让房屋

B、建造普通原则住宅出售，增值额未超过扣除项目30%

C、个人用于投资转让房屋

D、个人居住满5年，由于工作调动而转让原自用住房，经申报核准

27、契税征税对象是（C）

A、房屋租赁B、房屋抵押

C、房屋出售D、房屋继承

28、下列各项中，属于商品房包销特性之一是（B）

A、稳定性B、风险性

C、规范性D、收益性

29、住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于（C）

A、单位职工集体建房B、担保

C、购买国债D、公共设施建设

30下列不属于物业服务合同特点是（B）

A、综合性B、单一性

C、有偿性D、双务性

二、多项选取题

31、国家征收集体土地条件涉及（CDE）

A、国家需要B、集体批准

C、公共利益需要D、足额补偿、妥善安顿

E、遵循法定程序

32、国有土地上建设用地使用权设立方式涉及（ABCE）

A、国有建设用地使用权出让B、国有土地租赁

C、国有土地使用人作价出资D、国家对集体土地征收

E、建设用地使用权划拨

33、《物业服务公司资质管理办法》将物业服务公司资质级别分为（BCD）

A、特级B、一级

C、二级D、三级

E、四级

34、房地产信托融资与REIEs区别有（ABC）

A、REIEs实质上是证券化产业透支基金，而房地产信托融资重要是债权式投资

B、REIEs可以直接持有运营不动产，并享有法律上权属，而房地产信托融资不转移信托财产权属

C、REIEs通过专业化管理，从事多样化投资，而房地产信托融资以单一项目为主

D、REIEs产业周期较长，普通为10-，而房地产信托融资产品周期较短，普通为3-5年

E、REIEs投资份额流动性较差，而房地产信托融资其有较高流动性和变现性

35、房地产估价原则涉及（ABCDE）

A、独立、客观、公正原则B、合法原则

C、代替原则D、最高最佳原则

E、估价时点原则

三、名询解释题

36房地产

答：

是指可开发土地及其地上定着物建筑物，涉及物质实体和依托物质实体上权益

37商品房销售广告

答：

是指房地产开发公司、房地产权利人或房地产中介服务机构运用各种有形物质或者无形物质媒介为载体，发布房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其她房地产项目简介广告

38，买卖不破租赁规则

答：

是指房屋在租赁期间，因赠与，继承或者买卖而发生所有权变动，不影响租赁合同效力，原房屋租赁合同继续有效

39、住房公积金

答：

是指国家机关、国有公司、城乡集体公司、外商投资公司、城乡私营公司及其她城乡公司事业单位、民办非公司单位、社会团队及其在职职工，依法缴存长期住房储金

40、土地增值税

答：

是指对转让房地产并获得收入单位和个人，以其转让房地产所获得增值额为计税根据而征收一种房地产税

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）

41.简述房屋登记与土地登记关系。

答:

①在依法获得房地产开发用地上建成房屋，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核算并颁发房屋所有权证书

②房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核算，由同级人民政府更换或者变更土地使用权证书

42.简述建设工程施工合同承包人普通义务。

答:

①按照设计文献和设施合同严格施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料

②接受发包人必要监督

③按期完毕和交付合格工程

④保修责任和损害补偿责任

43.简述申请购买限价商品住房应符合条件。

答：

①申请人须具备完全民事行为能力

②申请人具备我市户籍或具备我市常住户籍并达到一定年限

③单身家庭、离异家庭提出申请，需满足年龄。

离异时间上规定

④申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定原则

⑤申请家庭成员在一定期限内没有住房交易记录

44.简述作为居间人房地产经纪机构权利和义务。

答:

①在开展房地产居间活动时，房地产经纪机构作为居间人促成合同成立后，有权向委托人收取商定报酬

②未促成合同成立，不得规定支付报酬，但可以规定委托人支付从事居间活动支出必要费用

③居间人有如实报告义务，应当就关于订立合同事项向委托人如实报告

④故意隐瞒与订立合同关于重要事实或者提供虚假状况，损害委托人利益，不得规定支付报酬并应当承担损害补偿责任

五、阐述题（本题10分）

45.试述房地产开发项目运作中项目公司融资类型及内容。

答：

①房地产开发项目是指依法获得土地使用权国有土地上进行基本设施、房屋建设项目。

它是一项高投入、高风险投资经营项目、需要大量资金支持。

许多房地产开发项目都设立项目公司，以项目自身信用为基本进行融资。

已成为房地产开发及各种工程资本运作核心

②项目公司股权式融资，将投资者资产与项目资产独立开来，彼此没有追索权。

项目公司股权式融资重要有两种方式：

意思项目投资设立一家专门为一种特定项目而成立公司，由该公司和其她投资者构成投资机构进行项目融资，二是由项目投资者共同出资设立一种项目公司，该项目公司对项目资产拥有所有权，并负责项目建设、经营和融资

③项目公司银行贷款融资，以项目公司自身钞票流和收益作为还款来源，以项目公司资产作为贷款担保物，往往应用于钞票流稳定大型基建项目。

重要形式有两种形式：

一是无追索权项目融资，贷款还本利息完全依托项目经营效率。

贷款银行以该项目拥有所有资产作为担保。

二是有限追索权项目融资，贷款银行还规定有项目实体以外第三方提供担保，但担保人仅以其提供担保金额为限承担责任

④项目公司股权转让，项目公司在运营一段时间后，通过股权转让来吸引新投资者，从而为项目开发注入新资金

六、案例分析题（本题11分）

46.马某与聂某于3月11日订立一份房屋租赁合同，合同商定马某将其所有一栋二层楼房租给聂某，租期4年，每月租金4000元。

日后，马某因做生意缺钱，遂以该楼房作抵押向孔某借款80万元，双方于同年7月1日订立了抵押合同，并到本地房地产管理部门办理了抵押登记。

7月，借款到归还期时，马某不能按期归还欠款，遂与孔某订立一份房屋买卖合同，将该楼房以80万元价格卖给孔某，以抵作借款，并商定于8月8日一起到房地产管理部门办理产权转移登记。

同年7月11日，孔某告知聂某，称自己已将该房屋买下，规定聂某在7月31日此前搬出房屋。

聂某则以为，马某设定房屋抵押权时未告知她，故该抵押无效，且房屋租赁合同未到期，孔某无权解除房屋租赁合同，并规定马某以75万元价格将该房屋优先卖给自己，以实现自己作为承租人优先购买权。

马某加以回绝，聂某也回绝搬出该房屋。

为准备装修，孔某于7月29日带人强行将聂某赶出房屋，并将其家具、衣物等物品扔到外面，导致了某些损失。

问题

（1）马某与孔某订立房屋抵押合同与否有效?

为什么?

（3分）

答：

马某与孔某订立房屋抵押合同有效。

由于马某将房屋出租给聂某仅仅转移了房屋占有权和使用权，并没有转移所有权，因而，她有权将出租房屋设定抵押权，设定抵押权并不影响聂某对该房屋继续占有和使用。

并且马某与孔某是自愿设立抵押合同，亦未违背法律和社会公共利益，且办理了抵押登记手续，故该抵押合同有效

（2）马某与孔某订立房屋买卖合同与否有效?

为什么?

（2分）

答：

马某与孔某订立房屋买卖合同合法有效。

依照《合同法》规定，依法成立合同，自成立时生效。

马某与孔某订立房屋买卖合同是自愿。

通过双方协商一致，是双方真实意思表达，该合同依法成立，具备法律效力，虽然尚未办理产权变更登记手续，也不影响该合同效力

（3）聂某规定以75万元购买该房屋与否符合优先购买权条件?

为什么?

（3分）

答：

聂某规定以75万元购买该房屋不符合优先购买权条件。

依照关于法律法规，房屋所有人出卖出租房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权，所谓同等条件重要是指价格条件，即优先购买权人在同等价格条件下，享有优先于她人购买房屋权利，故聂某以低于80万元价格规定购买该房屋，不符合优先购买权条件

（4）孔某能否强行规定聂某搬出该房屋?

为什么?

（3分）

答:

孔某不能强行规定聂某搬出该房屋。

依照关于法律规定，出租人要出卖已出租房屋，须在合理期限之前告知承租人，因此孔某应当在马某告知聂某合理期限后来，才干订立房屋买卖合同并规定聂某搬出房屋。

依照“买卖不破租赁”原则，虽然房屋所有权转移给孔某，原房屋租赁合同依然有效，孔某也不能强行规定聂某搬出房屋，如果孔某想解除房屋租赁合同，也应提前告知聂某，给聂某合理时间另租房屋居住