资产评估读书笔记.docx

资产评估读书笔记.docx

《资产评估读书笔记.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估读书笔记.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

资产评估读书笔记

第一章总论

第一节概述

一、资产评估的概念：

是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

六大要素：

主体、客体、特定目的、程序、价值类型、方法

二、特点：

（1）现实性：

以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算

①直接以现实存在的资产作为估价的依据

②以现实状况为基础反映未来

③现实性强调客观存在

（2）市场性

（3）预测性：

用资产的未来时空的潜能说明现实

（4）公正性

（5）咨询性：

为资产业务提供专业化估价意见

三、资产评估与会计计价的区别

（1）前提条件不同：

会计学中严格遵循历史成本原则，同时以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。

资产评估用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断

（2）目的不同：

会计学就资产论资产，是使货币量能够客观地反映资产的实际价值量，同时为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息；资产评估就资产论权益，反映资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益的依据，同时为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。

（3）执行操作者不同：

资产计价由本企业财会人员完成；资产评估由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成。

第二节资产评估的对象

一、资产的含义：

资产是企业拥有和控制的，能以货币计量的经济资源

（1）资产是一种权力；

（2）资产是一种获利能力；（3）资产必须为某一主体所拥有和支配

二、资产的分类：

（1）按资产存在形态：

有形、无形

（2）按是否具有综合获利能力：

单项、整体

（3）按能否独立存在：

可确指、不可确指

第三节资产评估的价值类型

一、资产评估的特定目的

（1）产权变动、资产流动时，资产价值需要重新估算

（2）不发生上述情况，对占有国有资产单位下列经济行为时需要评估

①资产转让：

有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的非整体资产

②企业兼并

③企业出售

④企业联营前七种必须评估

⑤股份经营

⑥中外合资、合作

⑦企业清算

⑧抵押

⑨担保

⑩企业租赁

二、资产评估价值的含义

1、时效性；2、目的性；3、意见性；4、估计性

三、资产评估价值类型

1、公开市场价值

2、投资价值

3、重置价值

4、清算价格：

取决于

（1）资产的通用性；

（2）清算时间的限制

第四节资产评估的假设

一、继续使用假设：

资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

充分考虑1、资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益2、资产尚有显著的剩余使用寿命3、资产所有权明确，并保持完好4、资产从经济上、法律上允许转作他用5、资产的使用功能完好或较为完好

二、公开市场假设：

假定在市场上交易的资产，交易双方地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间。

三、清算（清偿）假设

第五节资产评估的原则

一、工作原则：

1、独立性；2、客观性；3、科学性；4、专业性

二、经济原则：

1、贡献；2、替代；3、预期

第二章资产评估的基本方法

第一节市场法

含义：

通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法

前提条件：

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；

1、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

参照物差异调整因素：

1、时间因素；2、地域因素；3、功能因素

程序：

1、明确评估对象

2、进行公开市场调查，寻找参照物

3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。

选择三个或三个以上参照物

4、把被评估资产与参照物比较

5、分析调整差异，作出结论

优点：

1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得

2、评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受

缺点：

1、需要有公开市场作为基础，有时因缺少可比对数据而难以应用

2、不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估

第二节成本法

含义：

在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法

1、资产的价值取决于资产的成本

2、除了市场价格以外，还有：

（1）实体性贬值：

使用磨损和自然力作用；

（2）功能性贬值：

新技术的推广和运用；（3）经济性贬值：

资产以外的外部环境因素变化

前提条件：

1、应当具备可利用的历史资料

2、形成资产价值的耗费是必须的

二、各项指标的估算

（一）重置成本

复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出（成本较大）

更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本（优先选择）

1、重置核算法：

按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，按现时价格逐项加总

间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出

可按：

（1）人工比例法：

间接成本=人工成本总额╳成本分配率

成本分配率=间接成本额/人工成本额*100%

（2）单位价格法：

间接成本=工作量（按工时或工日）╳单位价格/工时或工日

（3）直接成本百分率法：

间接成本=直接成本╳间接成本占直接成本百分率

2、物价指数法：

在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本

资产重=资产历╳资产评估时物价指数或资产重=资产历╳1+物价变

置成本史成本资产购建时物价指数置成本史成本动指数

物价指数法与重置核算法区别：

（1）物价指数法仅考虑了价格变动因素，确定的是复原重置成本；重置核算法考虑了价格因素外，还考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，可以估算复原和更新重置成本

（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上

3、功能价值法：

（生产能力比例法）寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本前提条件是假设资产成本与生产能力呈线性关系

被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量╳参照物重置成本

4、规模经济效益指数法

被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）X╳参照物重置成本

1、统计分析法

（二）实体性贬值：

由于使用和自然力作用形成的贬值

1、观察法：

（成新率法）资产实体性贬值=重置成本╳（1-成新率）

2、公式计算法：

资产实体性贬值=

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限╳资产利用率

资产利用率=

（三）功能性贬值：

由于技术相对落后造成

1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本比较

2、计算二者差异，确定净超额运营成本（超额运营成本*（1-所得税））

3、估计被评估资产的剩余寿命（用于计算年净超额运营成本）

4、确定适当折现率：

被评估资产功能性贬值额=∑（年净超额运营成本╳折现系数）

也可通过超额投资成本计算：

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

（四）经济性贬值：

主要根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额

（五）成新率

1、观察法

2、使用年限法

3、修复费用法：

成新率=1-修复费用/重置成本

成本法程序：

1、确定被评估资产，并估算重置成本

2、确定被评估资产的使用年限

3、估算被评估资产的损耗或贬值

4、计算确定被评估资产的价值

优点：

1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理

2、有利于单项资产和特定用途资产的评估

3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛应用

4、有利于企业资产保值

缺点：

工作量较大；是以历史资料为依据，必须充分分析假设的可行性；经济性贬值不易全面准确计算

第三节收益法

一、概述

含义：

通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法

前提条件：

1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产

2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

二、应用形式

分未来收益有限、未来收益无限期（年金化）、未来收益无限期（不等额）

三、各项指标确定

（一）收益额：

税后利润、现金流量、利润总额

（二）折现率和本金化率：

无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率

（三）收益期限

四、评估程序

1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料

2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势

3、预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率

4、将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值

五、优点

1、能真实和较准确地反映企业本金化的价值

2、与投资决策相结合，易为买卖双方所接受

六、缺点

1、预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响

2、在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估

第四节资产评估方法的比较和选择

一、市场法和成本法区别

1、成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，市场法是按市场上该项资产的交易价格确定的

2、市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。

重置成本不仅包括该项资产的自身价格，还包括该项资产的运杂费、安装调试费等

3、市场法的运用与原始成本没有直接联系，成本法中的某些计算要利用原始成本和资料

4、成本法是按全新资产的购建成本扣除各项损耗后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素进行调整来确定。

二、方法的选择

1、与资产评估价值类型相适应

2、与评估对象相适应

3、受可搜集数据和信息资料的制约

4、考虑不同的评估途径

第三章资产评估程序

第四章机器设备评估

第一节机器设备评估的特点

一、机器设备的特点

a）单位价值高，使用期限长，要求充分认识其功能的适用性和可能的风险性

b）属于动产类资产，评估价值高低与其所处地域不具有直接关系

c）属于有形资产，同时要考虑附于机器设备中的无形资产

d）更新换代比较快，对于政策规定的高能耗、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理

二、设备的分类

1、按其在生产中的作用，分

（1）生产工艺类设备：

直接改变产品原材料的物理状况或化学性能

（2）辅助生产设备：

保证生产工艺设备完成生产任务的二级设备

（3）服务设备

2、按机器设备技术性特点分类

（1）通用机器设备

（2）专用机器设备：

进一步分专用机器制造、石油化工专用、冶金矿山专用、纺织专用、轻工专用、食品工业专用、电力工业专用、运输专用、邮电通讯专用、其他行业

（3）非标准设备

3、按照机器设备的自动化程度分

（1）自动化设备

（2）办自动化设备

（3）其他设备

4、按其价值高低分类

（1）A类设备；

（2）B类设备；（3）C类设备；

5、按使用状况分类：

（1）在用设备；

（2）封存设备；（3）库存设备

三、机器设备评估特点：

1、机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产共同完成某项特定的生产目的。

一般不具备独立的获利能力。

通常采用成本法和市场法

2、对于整体的机器设备，整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加

3、机器设备中，一部分属于动产，一部分属于不动产或介于动产与不动产之间，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效

4、影响机器设备磨损的因素很多，确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定

5、设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，还有功能性贬值和经济性贬值。

科学发展，国家有关能源政策、环保政策都可能对设备的评估价值产生影响

四、评估的程序

1、明确评估目的：

2、清查机器设备，明确评估对象

3、对机器设备进行必要鉴定，确定其适用性、可用度以及主要技术参数

4、研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料

第二节机器设备的核查与鉴定

一、机器设备核查

（一）逐项清查

（二）抽样核查,采用分层抽样

二、机器设备的鉴定

目的是通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据

第一阶段统计性鉴定（宏观、微观）；第二阶段判断性鉴定（总体、分结构）

第三节机器设备评估中的成本法

评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

成新率=1-（实体性贬值+功能性贬值+经济性贬值）/重置成本

一、机器设备重置成本的构成

单台设备：

设备购置费、运杂费、建设期资金成本、税金（固定资产投资方向调节税）

需要安装的单台设备：

除以上外，还包括安装费、基础费

原地继续使用前提下的整体性机器设备：

除以上外，还包括一些间接费用：

建设单位管理费、建设单位临时设施费、工程监理费、研究实验费、勘察设计费、工程保险费、联合试运转费、施工单位迁移费、其他合理费用

进口设备还包括进口从属费用：

海外运费、海外保险费、进口关税、增值税、公司代理手续费、银行手续费、海关监管手续费、商检费

二、进口设备常见价格条件：

FOB——离岸价；CIF——到岸价；C&F（CFR）——离岸价加海运费；FAS——船边交货

EXW——工厂交货；FCA——货交承运人；

DES——目的港船上交货；DEQ——目的港交货关税已付；DAF——目的地边境交货；DDP——目的地完税交货

三、机器设备重置成本的估算

（一）设备现行购置成本的确定方法

目前还在生产和销售的机器设备，考虑下列因素

1、市场价格的多样性

2、报价与成交价的差异

3、折扣因素

4、市场价格的时间和地域性

5、替代产品与评估对象品质

难以直接取得现行市场价格的

1、物价指数法：

重置成本=过去某一时点原始成本或=过去某一时点原始成本╳过去某一时点至基准日环比物价指数还应注意：

（1）使用的物价指数一般为某一类产品的综合物价指数；

（2）注意审查原始成本的真实性；（3）分别计算运杂费、安装费、基础费以及其他费用；（4）注意80年代；（5）用物价指数法计算进口设备的重置成本，应使用进口国的分类物价指数

2、规模经济效益指数法，前提是生产能力与价格存在一定的比例关系

3、重置核算法

（二）设备的运杂费、安装费、基础费等费用的确定

（三）进口设备从属费用的确定

1、国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，或者按货价比例计取

2、国外运输保险费=（货价+海运费）╳保险费率

3、关税=到岸价╳关税税率

4、消费税=（关税完税价+关税）╳消费税率

5、增值税=（关税完税价+关税+消费税）╳增值税率

6、银行财务费用=货价╳费率

7、外贸手续费=到岸价╳外贸手续费率

8、海关监管手续费=到岸价人民币数╳费率

9、车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）╳费率

四、机器设备各项贬值的估算

（一）实体性贬值

1、年限法：

贬值率=已使用年限/耐用年限或（已使用年限+尚可使用年限）应注意

（1）折旧年限与耐用年限不同；

（2）计算口径必须一致；（3）需要技术鉴定

2、修复费用法

3、技术鉴定法

（二）功能性贬值

1、超额投资成本：

更新重置成本低于复原重置成本

2、超额运营成本：

考虑生产效率、维修保养费、材料消耗、能源消耗、操作工作数量

（三）经济性贬值

第四节机器设备评估中的市场法

一、基本步骤

（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料

（二）进行市场调查，选取市场参照物

（三）因素比较

（四）计算评估值

二、比较因素（全部相乘）

（一）个别因素：

设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式、附件、实体状态

（二）交易因素：

市场状况、交易动机及背景、交易数量

（三）时间因素

（四）地域因素

第五章建筑物评估

第一节建筑物评估的特性

一、建筑物及其特性

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物

1、不可移位性；2、产权边界复杂性；3、功能变异性

二、建筑物的分类

（一）按房屋承重结构分类：

钢结构、钢筋混泥土结构、混合结构（砖混、砖木）、其他

（二）使用功能分：

工业用、民用（民用住宅、营业用公共建筑、行政事业用公共建筑）

（三）建筑程度和使用状况分：

已完工、在建

三、建筑物评估的特性

（一）建筑物价值的内涵特点

（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约

（三）建筑物功能、用途及评估方法

四、建筑物评估时须考虑的因素

1、物理因素；2、环境优劣的影响；3、经济地理因素；4、新旧程度；5、用途；6、产权；7、政策因素；8、供需状况；9、其他

五、建筑物的评估程序

1、明确评估目的；2、资料准备；3、准备有关文件；4、资产评估明细表的准备；5、评定测算；6、确定评估结果，撰写评估说明书或评估报告

第二节建筑物评估的原则

一、替代原则

二、最有效使用原则

三、供需原则

四、房地合一原则

第三节建筑物评估的成本法

适用于不改变用途持续使用的房屋建筑物单独评估

一、建筑成本构成：

前期费用、建筑安装工程费、其他费用、间接费用、合理利润、资金成本、投资方向调节税

二、估算方法：

（一）预决算调整法

1、内容和要点：

三材差价、地材价差额、人工费和机械调整费、其他直接费调整、计算重置基价、计算重置成本

2、前提：

具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料

3、适用范围：

用途相同、结构相同且数量较多的建筑物

（二）重编预算法

（1）技术进步

（2）设计或结构改进、项目工程量发生变化（3）材料价格和费用项目、取费标准发生变化

适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物

（三）价格指数调整法

只限于单位价值小、结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算

三、建筑物有形损耗率及成新率的测算

（一）使用年限法

（二）打分法

四、功能性贬值

由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失

五、经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率

第四节建筑物评估的市场法（房地合一）

一、适用于有充足房地产交易实例的地区。

应具备的条件主要有：

1、要有一定数量的正常交易实例

2、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性

3、交易时间与评估基准日尽可能接近

4、交易应具有透明性、公平性和有效性

5、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致

二、应用

（一）交易实例比较法（直接法）；

（二）基准价格对照法（间接法）

三、程序

1、资料收集；2、选择作比较的交易实例；3、交易行为补正；4、交易日期的修正；5、区域因素的修正；6、个别因素修正；7、市场法公式：

评估值=

第五节建筑物评估的残余估价法（适用有客观收益的房地产）

第六章土地使用权的评估

第一节土地使用权及其评估特点

一、土地使用权：

是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

二、分类

a）按社会经济用途，分工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教用地、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地

b）按经济地理位置，分市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区、特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区

c）按所有权归属，分国家所有、集体所有

d）按利用程度，分高度集约使用、正常使用、闲置未用、空地、使用不当土地

e）按开发程度与开发趋势，分已开发、未开发、列入市镇开发规划

三、特性

自然特性：

1、土地面积的有限性；2、土地空间位置的固定性；3、土地使用价值的永续性和增殖性；4、土地的不可替代性

经济特性：

1、用途多样性；2、经济地理位置的可变性；3、可垄断性

四、土地资产价格体系

（一）基准地价；

（二）标定地价；（三）土地使用权出让底价；（四）转让价格；（五）出租价格；

基准地价、标定地价、土地使用权出让地价的区别和联系：

1、都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用

2、三者相互承接，基准是标定的基础，标定是土地使用权的参考和依据

3、基准地价是大面积评估的区域平均地价，后两者是具体到宗地或地块的地价

4、基准考虑宏观区域因素为主，后两者还考虑微观位因素

5、标定地价是政府认定并公开的地价，出让底价则是不公开的地价

五、土地资产价格的特点

1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定

2、土地价格主要由土地的需求决定

3、土地价格具有明显的区域性

4、土地价格的上涨性

六、影响地产价格的因素

（一）一般因素：

指土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素

行政因素；社会因素；经济因素（经济发展状况、居民收入和消费水平、物价变动、储蓄和投资水平）；其他一般因素

（二）区域因素：

指因土地所在地区的特性而影响地价的因素

1、商业用地：

商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素

2、住宅用地：

位置、交通便捷度、基础设施保证度、公用设施完备度、环境质量度、规划限制、其他因素

3、工业用地：

交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量、规划限制、其他因素

（三）个别因素：

位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素

第二节企业资产重组与改制中土地权属的处置

一、土地权属的类型：

土地所有权、划拨土地使用权、出让土地使用权、集体土地所有权、

二、企业资产重组与改制中土地权属的处置

（一）处置方式：

1、出让方式；2、直接投资入股方式；3、租赁方式

（二）需考虑因素：

企业资产的净值；企业的盈利水平；企业融资状况；股票发行制度

第三节土地使用权评估的程序和原则

一、程序

1、明确委托项目的基本事项

2、制定评估作业计划

3、现场勘察、搜集资料，选择评估方案

4、评定估算土地使用权评估结果，撰写评估报告

二、土地使用权评估的原则：

替代原则；最有效使用原则；变动原则；供需原则；贡献原则

第四节土地使用权评估的市场法

一、市场法与适用的条件

二、市场法操作步骤和方法

1、广泛搜集资料，确定比较案例

2、进行交易情况的修正

3、进行交易时间的修正

4、进行区域因素的修正

5、进行个别因素修正：

土地使用年限修正系数，n——比较案例土地使用权剩余年限；M——待估土地使用权剩余年限；

6、确定待估土地评估值

三、基准地价系数修正法

应注意：

1、基准地价构成内容不同；2、土地使用权使用年限不一致；3、各地基准地价要进行时间因素修正

第五节土地使用权评估的收益法

一、收益法的应用形式

土地使用权评估值P=；当

二、土地收益额的估算

分实际收益和客观收益，只有客观收益才能作为评估的依据

土地收益包括有形收益和无形收益；

计算步骤：

1、计算总收入；2、求取总费用；3、求取总收益；4、确定房屋纯收益；5、求取土地纯收益；

三、土地还原利率及其测算

1、利用收益还原法