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二级市场总结

2006年二级住宅市场总结

深圳中原·深港研究中心研究一部

2006年12月28

目录

第一部分总体市场3

第二部分宝安市场14

第三部分龙岗市场29

第四部分罗湖市场46

第五部分福田市场57

第六部分南山市场71

第七部分盐田市场87

第一部分总体市场

一、全市概述

2006年的深圳楼市，是伴随着国家新一轮宏观调控的步伐前行的，围绕着稳定住房价格、打压过度投资出台了一系列的行政、税收、金融方面的调控政策。

从今年楼市总的表现看，呈现出先扬后抑再上扬的特点，前5个月延续了去年第四季度的行情，价量齐涨，新推项目位置不论优劣，档次不分高低，规模不论大小，都能形成热销，各个项目在售价上也屡创片区新高。

6月至8月受有史以来最严厉的调控影响，买卖双方观望心态浓厚，出手谨慎，楼市交投清淡，但房价并没有因为成交量的萎缩而回落。

到9月，调控的声音渐行渐远，在宝安中心区以及龙华各项目热销的带动下，楼市信心恢复，成交量逐月上扬，部分区域的房价仍保持快速上涨，但全市均价的涨幅已明显放缓。

调控对短线炒房者的打击是显著的，但供求矛盾仍然突出，受调控影响，部分项目调整套型比例导致延迟施工，客观上加剧了供需矛盾，房价同比仍有较大幅度的上升。

二、供求分析：

供求矛盾加剧，房价快速上涨

2006年全市住宅新增供应接近700万平米，7万套单位，与去年相比，面积基本持平，但住宅套数下降11%；而销售面积720余万平米，与去年900万相比，下降了20%。

2006年全市商品住宅销售均价9170元，比去年上涨30.3%。

从各月房价走势看，1、2、3、4月份房价有涨有跌，但基本保持在7900-8200元之间，5、6、7、8四个月的涨幅显著，一度突破10000元，9月以后房价回落并启稳，价格水平稳定在9300-9600元之间。

后4月的房价与前4个月相比，整体抬升了1400元。

供求矛盾加剧是导致房价快速上涨的主要原因。

近几年深圳住房销量逐年走高，而供应没有相应增长，从2003年到2006年连续四年供求比不足1，尤其是2005年，商品住宅销售面积突破900万，而供应面积仅有700万，不仅当年的新增供应一扫而光，存量面积也得到大量消化，供求矛盾凸现，房价也从2004年的5980元，涨到05年的7040元。

进入到2006年，新增供应仍维持去年的水平，部分项目因调整套型比例延迟施工，客观上减少了有效供应，而需求与去年相比有增无减，供需矛盾十分突出，一个新项目出来往往会引来成倍的求购者，价格快速上涨在所难免。

销售规模的下降则是由于新增供应不充分以及存量房所剩不多导致。

今年楼市成交的一个显著特点就是供应牵引销售走，供应量放大的月份，销售量也紧随放大，供应量减少的月份，销售量也立即萎缩。

经过统计，国土局公布的成交数据里超过8成来自今年新售的项目，侧面见证了今年新推项目的火爆。

影响房价的因素众多，但最终都是通过供给和需求来影响商品住宅价格。

今年政府出台的9070户型调控政策，就旨在调整供给结构，缓解供求矛盾，稳定住房价格。

但由于房地产开发周期比较长，其对楼市的作用尚未在今年得到体现。

三、新增供应分析

1．新增供应主要分布在宝安龙岗

2006年全市新增供应主要分布在龙岗及宝安两地，合计共430余万平米，占全市的份额达到6成。

宝安新增供应255万平方米，比05年增加6%，占全市的36%，其中龙华供应量最多，达到107万平方米，占全区的40%，布龙公路以南区域众多楼盘以及一些大盘的推出，使该片区供应量相比05年大增37%，其次是西乡和宝安中心区，3大片区合计供应量占宝安全区的9成。

龙岗新增供应176万平米，比05年增加2.4%，占全市的25%，龙岗供应量最大的片区是布吉，占到了龙岗总供应量的41.6％，其次是中心城和坂雪岗，3大片区合计供应量占到了龙岗全区的73.4％。

龙岗镇、横岗片区在建楼盘数量相对较少，虽有个别大盘，但整体总供应量不大，其它区域比较匮乏，鲜有楼盘推出。

关内新增供应最大的区域是南山，新增供应136万平米，比05年增加25%，占全市的20%。

其中蛇口推盘最多，06年8个项目入市，供应量近45万㎡，延续了2004年、2005年的旺势。

罗湖和福田两区的新增供应同比有较大幅度的下降，其中罗湖下降5成，福田下降2成，福田今年推出68.5万平米，主要集中在香蜜湖片区和沙头片区，罗湖今年仅推出39.5万平米，主要集中在莲塘-水库片区。

盐田的新增供应仍维持在20万平米左右，比去年增加10%，梅沙区域是盐田最活跃的片区。

区域

2006年新增供应（万㎡）

2005年新增供应（万㎡）

同比增长

罗湖

39.5

83.1

-52.5%

福田

68.5

88.4

-22.5%

南山

136

108.6

25.2%

盐田

21.1

19.2

9.9%

宝安

255

240.4

6.1%

龙岗

176

171.8

2.4%

合计

696

711.6

-2.2%

2．户型供应，90平米以上三房是主流

截止到12月中旬，2006年全市批售住宅6.9万套，其中三房最多，占总体比例的37%，其次是两房，占总体比例的27%。

在三房的户型当中，92%的三房面积超过90平米，占总体比例的34%，仅有8%的三房面积在90平米以下，占总体比例的3%。

可见三房仍是市场需求最多的户型，但如何突破面积限制，设计出功能齐全、居住舒适的90平米以下三房，将是“9070”户型政策得以顺利执行的关键。

宝安住宅供应以3房为主，供应套数占全区总套数的5成，其中又以90平方米以上的3房为主，90平方米以下的3房非常少，其次是70平方米以上的2房，占总套数的23%，2房3房所占比例同05年相比，变化不大。

龙岗住宅供应也是以90㎡以上3房为主，占龙岗总套数的41.8%，其次是70㎡以上2房，占总套数的19.4%，70㎡以下2房占总套数的11.2%，单房、1房供应量相对较少。

南山今年推出的套型比去年有所放大，4房以上户型（包括别墅、复式）占总体供应的比例比去年增加7.3%，1房及1房1厅的比例则有所减少。

福田2006年户型供应呈现小户型增多、大户型减少的趋势，单房、1房、2房的供应增多，4房以上大户型供应量急剧减少，90㎡以下户型套数占到总量的75%。

2006年罗湖的供应主要集中在莲塘片区，居家为主，因此投资型小户大大减少了。

四、销售分析

1．销售量大幅下降

2006年深圳楼市一个最显著特点就是销售量大幅萎缩，而房价大幅上扬。

2006年全市商品住宅销售723万平米，同比下降20%，新增供应的减少是导致销售面积下降的主要原因。

关内下降幅度较大，罗湖、福田下降五成左右，南山和盐田各下降2成。

关外宝安小幅下降4%，龙岗是唯一销售量有增长的区域，增长9%。

2006年全市住宅销售主要分布在宝安及龙岗两地，合计共455万平米，占全市的比例达到64%，比去年上升了14个百分点。

宝安销售256万平米，比05年减少3.9%，占全市的36%，同比上升6.5个百分点，销量最大的区域是龙华，其次是宝安中心区和西乡。

龙岗销售199万平米，比05年增加9%，是唯一有增长的区域，占全市的28%，同比上升7.7个百分点，布吉、中心城、坂雪岗以及横岗为主力成交片区，4片区合计成交量占龙岗全区的82%。

整体而言，宝安与龙岗住宅销售量和住宅供应量成同比例关系，供应量大的片区成交量也相对较大。

关内共销售商品住宅268.5万平米，占全市的比例为36%，比去年下降了14个百分点。

其中南山销售125万平米，同比减少20.6%，占全市比例的17%，同比下降0.5个百分点；福田销售73.2万平米，同比减少57.5%，占全市比例的10%，同比下降9.2个百分点；罗湖销售53.7万平米，同比减少46.4%，占全市比例的7%，同比下降4个百分点；盐田销售16.4万平米，同比减少24.8%，占全市比例的2%，与去年基本持平。

区域

2006年住宅销售（万㎡）

2005年住宅销售（万㎡）

同比增长

罗湖

53.7

100.2

-46.4%

福田

73.2

172.3

-57.5%

南山

125.2

157.7

-20.6%

盐田

16.4

21.8

-24.8%

宝安

255.8

266.2

-3.9%

龙岗

199

182.5

9.0%

合计

723.3

901.1

-19.7%

2．各区房价快速上涨

2006年全市商品住宅销售均价9170元/㎡，同比上涨30%，供求矛盾加剧是导致房价快速上涨的主要原因。

06年宝安住宅成交均价8382元/平米，同比上涨55.6%，是涨幅最大的区域，虽然有别墅成交比例上升的影响，但是各片区普通住宅价格快速上涨是主因；龙岗住宅成交均价6489元/平米，同比上涨22.7%；福田住宅成交均价13648元/平米，同比上涨50%；南山住宅成交均价12081元/平米，同比上涨38.9%；龙岗住宅成交均价6489元/平米，同比上涨22.7%；盐田住宅成交均价9053元/平米，同比上涨16%。

五、楼市热点区域

今年深圳楼市的热点主要集中在龙华、布吉、宝安中心区、西乡、蛇口五地，新盘多，销售火，推售量以及销售量占全市的比例都分别在六成以上，热点区域仍然是去年的延续，以紧邻城市核心区的关口区域为主。

1．龙华

龙华本年度有15个项目取得预售许可并入市销售，推出住宅100万余平方米，占宝安全区住宅供应总量的40%，主要分布在布龙公路以南的区域。

不仅供应量大，大盘、名盘也多，如建筑规模达43万平米的春华四季园，建筑面积42万平方米的金地梅陇镇，以及圣莫丽斯、碧水龙庭、七里香榭、星河丹堤等。

龙华近几年的住宅供应量呈不断上升趋势，到今年突破100万平米，同比增加55%，成为全区供应量最大的片区。

销售方面，整体比较理想，截止12月中旬，06年推出的新盘总共成交住宅7560套，占片区总推出量的84.5%，占宝安新盘总成交量的40%。

价格方面波动不大，普通项目的价格集中在6500-7100元/平方米之间，均价约为6800元/平方米，同比上涨约34%，小于宝安中心区、西乡的上涨幅度。

而由于圣莫丽斯、星河丹堤等别墅物业成交较多，使龙华区域整体均价达到8700元/平方米。

2．布吉

布吉是龙岗房地产市场最为活跃的片区，住宅供应量、销售量稳居全区之首，且比例远超其它片区。

2006年布吉住宅批售量占全区的40％，成交量占全区36％。

虽新推大盘相对不多，但由于布吉片区楼盘众多，加推单位层出不穷，几乎每月都有新盘推出，市场表现非常活跃。

从住宅供应结构来看，布吉主要以中低档物业为主，户型以2房3房为主，占供应的8成。

价格方面，素来布吉片区价格增长缓慢，然而今年以来价格增长较为迅速，2006年全年布吉楼盘成交均价预计在5969元/平方米左右，比05年上涨了32.47％，高于龙岗全区22.38％的增长幅度。

不过布吉片区的均价水平没有超过龙岗区的平均水平，布吉房地产要全面崛起还有待于交通、以及各项市政配套设施的进一步跟进。

六、土地出让分析

今年政府共出让住宅用地13宗，面积90.6万平方米，可建设商品住宅面积达185.7万平方米，相当于今年住宅批售量的27%。

其中宝安出让44.7万平米，可建商品住宅面积达78.3万平米，龙岗出让45.9万平米，可建商品住宅面积104.3万平米。

从交易方式看，九块住宅用通过招标方式出让，占总出让用地的72%，平均楼面地价为2827元/平米。

通过拍卖方式出让的三块地共21.3万平米，平均楼面地价为3949元/平米，一块3.8万平米的住宅用地挂牌出让，楼面地价为2200元/平米。

拍卖比招标的楼面地价平均要高40%，下半年出让的地块基本上是采用招标方式，有效抑制了地价的涨幅。

今年政府出让的商品住宅用地，平均楼面地价为2983元/㎡，与去年2372元的平均楼面地价相比，上涨26%，低于深圳房价的上涨幅度。

06、05年政府出让住宅用地情况

年份

政府出让商品住宅用地

全市

宝安

龙岗

2006年

住宅用地（万㎡）

90.6

44.7

45.9

可建商品住宅面积（万㎡）

185.7

78.3

104.3

2005年

住宅用地（万㎡）

50.7

36.3

14.4

可建商品住宅面积（万㎡）

99.9

63.6

36.3

06、05年政府出让住宅用地价格一览

年份

交易方式

交易面积（㎡）

可建筑面积

交易金额（万元）

楼面地价

2006年

拍卖

213202

328933

129900

3949

招标

653750

1615518

456754

2827

挂牌

38830

85426

18800

2200

合计

905783

2029877

605454

2983

2005年

拍卖

507073

1117304

265000

2372

2006年政府出让土地一览

宗地编号

土地位置

土地用途

土地面积

（㎡）

建筑面积

（㎡）

容积率

交易方式

竞得人

成交价

（万元）

G01024－0005

龙岗区龙城北

居住

145467

203653

≤1.4

拍卖

深业

77000

T106-0028

南山

商业服务

25728

162300

≤6.31

挂牌

长城

30000

G01006-0017

龙岗中心城

酒店、商业、办公

52429

149241.6

≤3.15

挂牌

珠江

30400

G10205-0243

龙岗坪地

居住

38830

85426

≤2.2

挂牌

南光

18800

G10205-0244

龙岗坪地

酒店

19847

35724

≤1.8

挂牌

南光

18800

A002－0012

宝安中心区

商业办公

6649

24600

≤3.7

拍卖

荣超

14000

A002－0013

宝安中心区

商业办公

6028

20800

≤3.45

拍卖

荣超

10000

A002－0020

宝安中心区

商业办公

5440

23230

≤4.26

拍卖

骏业塑胶

14400

A627-0115

宝安公明街道

商住

48966

74600

≤1.524

拍卖

宏发

20200

B117-0004

福田中心区

商业办公

7901

79000

<10.0

挂牌

嘉里

64500

T205-0088

南山高新南区

幼儿园

3667

2934

≤0.8

挂牌

方永涛

1160

A004-0100

宝安中心区

商业

99390

328000

≤3.3

拍卖

西岸新天

188000

A004-0101

宝安中心区

商业办公

17203

56770

≤3.3

拍卖

龙光

37500

A004-0102

宝安中心区

商住

18770

50680

≤2.7

拍卖

天健

32700

A511—0023

宝安光明

商住

67080

134150

≤2.0

招标

富泰宏

43189

A412—0045

宝安松岗

商住

43582

104597

≤2.4

招标

中海宝松

20369

A104—0111

宝安西乡

商住

27807

83420

≤3.0

招标

中信华南

38000

G02113—0019

龙岗宝荷路

居住

101566

304700

≤3.0

招标

振业

76723

G11204—0395

龙岗坪山六联

居住

26218

78654

≤3.0

招标

万科

16732

G01064—0259

龙岗中心城

居住

118799

380160

≤3.2

招标

中海

123456

A906-0312

宝安观澜

商住

92821

222770

2.4

招标

招商

48008

A909-0097

宝安观澜

商住

147595

222221

1.5

招标

招商

74988

G11207—0205

龙岗坪山

居住

28282

84846

3

招标

深业

15289

七、2007年楼市展望

1．供求矛盾将得到有效缓解

进入到2007年，商品住房供需矛盾有望得到缓解，首先因调整套型比例而延误的项目已渡过调整期，会在2007年陆续释放出来。

其次根据《深圳市住房建设规划（2006-2010）》，不计政策性住房，2006年，深圳要建商品住房10.9万套，建筑面积975万平方米，2007年，要建商品住房13.4万套，建筑面积1197万平方米，如果计划得到落实，2007年会有不低于10万套的新增商品住房投放市场，几乎是06年供应套数的2倍。

更重要的是连续五年都保持这样的新增供应，能够大大解除消费者的心理恐慌，在促进消费者理性置业，保持市场平稳发展方面将起到重要作用。

2．土地出让向高新产业带倾斜，房地产开发热点边缘化

从今年下半年出让的住宅用地看，11块地，分布在坪山、观澜、宝龙、龙岗中心城、光明、松岗、西乡等地，基本上围绕着我市的高新产业带布局，房地产开发向关外产业人群倾斜的意图十分明显。

其中发展较为成熟的龙岗大工业区、宝龙工业区，观澜-龙华工业区、光明南工业区等产业带，获得的商品住房用地份额明显较多。

这些地块所在区域大部分房地产开发起步晚，市场发育不成熟，但拿到这些地块的开发商均为深圳的大型房地产企业，如招商、中海、中信、万科、天健、振业等，品牌发展商的开发经验丰富，理念成熟，整合优势资源的能力较强，他们进入后，通常能有效提升当地的开发水准，同时产生巨大的市场号召力，有效吸引多方客源，带动当地房地产市场的跳跃发展，而楼市热点也会伴随着这些项目的开发向城市边缘地区过度。

2007-2010年，住房建设重点发展地区仍是龙岗中心城、宝安中心区、龙华、横岗、光明、沙井和坪山等地，政府会继续在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排。

未来楼市热点继续向城市边缘扩散，这是深圳发展到现阶段的必然选择。

3．供应格局逆转，中小户型成为主流

2006年全市批售住宅6.9万套，其中90平米以下的户型占48%，各分区90㎡以下房型的比例并不均匀，宝安37%，龙岗39%，南山47%，罗湖69%，盐田72%，福田76%。

关内90㎡以下与90㎡以上房型的套数比为6:

4，与“9070”差距不大；关外90㎡以下与90㎡以上房型套数比为3.8:

6.2，与“9070”差距较大。

明年这种格局就会出现逆转，下半年的关外会体现得比较明显。

根据国土局的公布，截止10月，我市清理出637份已审批但未取得施工许可证的《建设工程规划许可证》，其中2006年6月1日前以协议方式取得土地使用权的商品住房项目，必须按照70%规定调整户型比例。

6月1日以后审批的新项目就更不用说了，调控后深圳公开出让的77.6万平米住宅用地，其中39%“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的70%以上”，61%“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上”。

经过统计，这批住宅90平米以下房型达到145万平米（不含公共租赁房），由于全部在关外，会使关外的供应结构发生较大改变。

这些项目都有严格的竣工时间限制，明年下半年就会形成有效供应进入到市场，关外以中大户型为主流的供应结构将发生逆转。

4．房价分化，中低收入者购房可期

明年住宅供应将出现两个显著变化：

一个是90平米以下中小户型比例显著放大，另一个是关外供应量显著增多，这两个因素将促成关内与关外、大户型与中小户型的房价产生分化。

关内受到用地限制，住宅项目比较稀缺，主要依靠存量用地及旧改释放的量，其中大户型的打造会与国际水准接轨，趋向阔而豪，类似金域蓝湾三期、华润二期，小户型则向酒店化、商务化功能转化，趋向小而精，类似旧改项目金地名津。

无论大户型还是小户型，产品都会进一步升级，以实现最高价值争取最高利润为目的，价格不断攀升，并成为海内外投资者追逐的目标。

关外项目，90平米以下房型会向设计舒适、功能齐全、适宜居家的方向发展，如何突破面积限制，尽可能多的增加功能空间，抢占90平米以上大中户型客户市场成为开发商们思考的重点课题。

在新政约束下，90平米以下房型供应激增，同质化竞争加剧，价格不可避免地成为竞争的核心。

而关外大户型虽然也会慢慢减少，但受到小户型左右或上下自由打通灵活组合的威胁，房价大幅上涨难度较大。

今年出让的土地明年下半年能形成有效供应，关外将出现大量6000-7000元的住宅物业，与深圳平均房价保持3000元左右的价格差，能有效平抑深圳房价上涨的幅度，上市量越多，对房价的平抑作用越明显；另外，别墅物业象圣莫丽斯、星河丹堤、香蜜湖一号等已在06年消化较多，07年会显著减少，不会对房价造成较大的拉升；第三关外成交比例进一步上升也会对全市房价有所抑制。

综合各种因素，2007年深圳平均房价的涨幅将保持在5%-10%左右的合理范围，中低收入者将能在关外实现置业计划。

第二部分宝安市场

一、区域市场概括

整体上看，06年宝安楼市依然火爆，其间虽有楼盘受5月份新政影响而销售缓慢，但5月份之前及8月份之后所推出的项目绝大部分热销。

如中心区的西城上筑一期开盘销售超过90%，二期选房当天也售出近80%；第五大道开盘一天半，859套住宅基本售完；此外幸福海岸二期、菁英趣庭等开盘都能实现70%以上的销售率。

西乡、龙华楼盘同样热销，公园华馆和圣陶沙骏园开盘都销售80%左右，公园华馆一、二期1600多套的住宅从2月底到9月底7个月时间售罄；绿海名居开盘售出超过700套住宅；龙华的七里香榭、金地梅陇镇、春华四季园一期、城色等也都取得了很好的销售成绩，特别是金地梅陇镇，由于之前取选房号的客户多，项目的选房现场安排在会展中心举行，项目当天的销售情况喜人。

一些体量小的项目甚至在几个小时之内就销售一空，如龙华世纪春城8号地块和观澜的中航格澜郡一期最后单位。

楼盘热销，区域供应短缺以及高品质项目的涌现是主要原因。

虽然06年宝安住宅供应量预计达到255万平方米，比05年增加6.3%，但是热点区域宝安中心区06年的供应量只有60.2万平方米，比05年少了23.3%。

供应的减少带来楼盘的热销，而自5月底至9月底近4个月没有项目推出则加剧了这这种热销的态势。

06年中心区热销的项目中，西岸观邸、幸福海岸二期等盘更是广为人知。

西乡片区06年供应量虽比05年增加了36.7%，达到72.2万平方米，但由于地理以及价格上的优势，中心区一房难求的境况自然带动西乡楼盘的热销。

龙华06年的供应量大增，预计全年住宅供应量超过106万平方米，比05年增加55%。

大盘、名盘的涌现是龙华06年楼市的一大特点，金地梅陇镇、春华四季园、七里香榭等极大改善了置业者对片区的印象，这些楼盘的热销极大刺激了龙华楼市。

楼盘的热销，自然带动房价的上涨。

根据中原的统计，06年宝安区住宅成交均价达8190元/平方米，同比上涨52.1%。

扣除圣莫丽斯、曦城、星河丹堤这三个别墅项目的影响，06年宝安住宅成交均价6970元/平方米，同比上涨29.4%，高于05年的上涨幅度。

宝安中心区仍是房价上涨幅度最大的区域，06年该区房价屡创新高，目前最高价楼盘均价已经超过10000元/平方米，最便宜的也都超过8000元/平方米。

同中心区