商铺租赁合同纠纷案例.docx

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商铺租赁合同纠纷案例

商铺租赁合同纠纷案例

>篇一：

商铺租赁合同纠纷案例>>（1034 字）

原告承诺于 2007 年 9 月 3 日开业，且达到 90%的开业率，没有为被告的经营提供条件

与氛围，被告要求更换铺位也未能得到满足。

故本案是原告违约在先，被告不同意解

除合同。

被告未提供证据。

经质证，被告对原告提供的证据无异议。

经审理查明：

2007 年 5 月 15 日，原、被告签订《##国际商业广场进场承包经营合同》

一份，约定原告将位于上海市闵行区沪青平公路 479 号上海##商业广场内二楼 C237 号

市场营业用房（摊位）出租给被告经营。

用途为服装。

租期为 2007 年 5 月 28 日起至

2009 年 8 月 29 日止，共计两年三个月。

该营业用房总承包金额为 58000 元整。

承包方

式为先付款后使用，承包金于本合同签订时一次性交付原告。

被告除向原告支付承包

金外，还应另行向原告交付本合同的保证金 1000 元整，合同到期归还被告。

合同并约

定，承包期间，被告不得随意关门或停业，故无故拖延开业或关门停业一次/天，原告

有权给予被告贰佰元处罚;被告连续或累计十五天不营业，原告有权收回承包摊位，终

止合同，承包金不予退回。

承包期满未能续包或合同因解除等原因终止的，被告应当

在合同终止将承包的营业用房（摊位）及原告提供的配套设施以正常使用的状态交还原

告并退还保证金，拒不交还的，原告有权采取必要措施予以收回。

合同签订后，原告

告向被告交付了铺位，但被告在经营了一个月后即未再经营。

此外，被告向原告交付

了 58000 元的承包金。

本院认为：

原、被告签订的《##国际商业广场进场承包经营合同》合法有效，双方当

事人均应严格履行。

合同签订后被告未按约进行经营，原告要求解除双方的经营合同，

被告返还原告营业摊位，并要求对被告支付的 58000 元承包金不予退回，符合合同约

定，本院应予支持。

被告辩称的原告未达到承诺的 90%的开业率，没有相应证据证实，

本院难以采信。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：

一、原告上海#######公司闵行分公司与被告蔡##签订的《##国际商业广场进场承包经

营合同》予以解除;

二、被告返还原告承租的 C237 号市场营业摊位;

三、被告支付给原告的 58000 元承包金不予退回。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人

民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费 625 元（已减半），由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达只日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按

对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

>篇二：

商铺租赁合同纠纷案例>>（3179 字）

原 告：

张小姐。

代理人：

杨生顺律师。

被 告：

昆明某房地产开发经营有限公司。

住所：

昆明市西昌路。

原告诉状：

诉讼请求：

1、判令被告承担违约责任，退还原告租金 29400 元、押金 2940 元和物管

费 1260 元，支付违约金 2940 元，赔偿装修费损失 42800 元。

以上款项合计为 79340

元。

2、判令被告承担本案诉讼费。

事实和理由：

原告在报纸上看到被告“昆某之春”服装商城的招商广告，经协商遂与被告于 2005 年

11 月 21 日签订“昆某之春”商铺租赁合同一份，约定原告租用被告 4103 号铺面专用

于“服装”经营，租金每月 2940 元，租期三年，先一次性交纳 2005 年 12 月 22 日

－2006 年 12 月 21 日共一年租金，并约定了履约保证金、甲方责任、乙方责任和违约

责任等内容。

合同签订当日原告将第一年租金 35280 元、商铺保证金 2940 元、商铺物

管费 1260 元一次性足额交给了被告。

并经被告同意进行装修，于 2005 年 12 月 10 日

开张营业专卖“法国·西域威龙“品牌男装，虽因被告管理经营原因造成原有大部分

租户撤走市场凋零情况，原告服装店生意却还不错，月净收入达 5000 余元。

然被告于 2006 年 1 月 23 日向原告等“昆某之春”剩余所有租户发出书面通知要求解

除合同，至此整个市场被迫关门停业，原告等租户血本无归。

此后，原告及律师多次

找到被告提出退还已交款项并赔偿损失。

被告工作人员表示，希望原告能够在 9 月份

规划改造完成重新招商时续租该铺面，若不愿意续租同意全额退还已交租金、押金和

物业管理费用和赔偿装修损失。

因被告重新规划的经营项目与服装经营大相径庭，续

租合同目的不能实现，故一开始就说明不愿意续租，但被告除愿意退还收取款项外，

仅同意赔偿壹万元装修损失费。

2006 年 8 月 30 日原告代理人向被告发出律师函，被告

承认争议事项并书面告知已委托律师全权处理此事，经原告律师与被告律师联系，被

告律师不愿意协商，故原告为了维护自身合法权益，将本案诉至贵院，请求依法判决。

本案亮点：

出租方格式合同对其非常有利，其合同义务仅仅为将面积相符的商铺交给

承租方使用即可。

本案中被告的违约点为：

第一、未保障服装经营氛围，造成原告的

仅仅拥有铺面但没有顾客，合同目的不能实现；其次，出租方拟将商场改为花市，在

花市里卖衣服，显然不合适；第三、被告的违约行为如何>证明的问题。

律师通过拍照

证实商场大部分铺面空虚，部分已经改成花市；通过证人证实出租方曾经发出过商场

改行花市的书面表示，但原告仅仅持有复印件；第四、原告的装修费用损失如何>证明，

律师通过装修方出具的发票证实；第五、原告停止经营的时间如何界定，律师认为是

出租方在招租过程中的欺诈行为导致原告上当受骗，而签订该合同，而当原告将房屋

装修完毕后，经营过程中发现被告招商不足，且原有大部分商户却撤出。

第六、格式

条款的认定，要求法院认定格式条款无效。

一审判决概括：

五华法院全部支持了原告的诉讼请求。

在霸王合同对原告不利的前提

下，通过代理律师的努力举证转被动为主动。

出租方上诉：

出租方认为其根本没有违约，违约的是原告人，一审判决认定事实、适

用法律错误，故提起上诉。

要求二审法院依法改判驳回原告的诉讼请求。

二审结果：

经昆明中院主持调解，原告要求被告当即支付赔偿款，在此情况下同意在

一审判决的款项基础上做出稍许让步；被告当即同意，双方达成调解协议。

被告当即

支付了全部赔偿款项，原告的装修款、支付的租金、物业管理费、被告承担的违约金

全部得到了支持。

附：

一审原告律师代理词：

尊敬的审判长、审判员：

作为张小姐诉昆明某房地产开发经营有限公司租赁合同纠纷一案中原告的诉讼代理人，

针对本案争议焦点，在您已充分注意的前提下发表如下代理意见，厚望采纳：

一、被告招租行为存在欺诈，且合同生效后不能保障商场正常经营已经构成违约。

证人证实早在 2005 年 7、8 月份，就因为被告经理等人管理不善殴打租户等综合原因，

造成“昆某之春”租户撤走三、四十家，并停业几天，之后，被告与租户之间经常发

生矛盾并一直得不到解决，被告在非正常经营的情况下，又再一次广告招商欺骗原告

入租。

被告欺诈原告得逞签约收取款项后，仍管理不善再一次造成大部分租户撤出商

场，至 2006 年 1 月左右，商场凋零。

被告已经无法保障原告等剩余租户的正常经营，

使原告合同目的不能实现，已经构成违约。

二、被告无法经营状态下决定重新规划改行并“通知”原告解除合同，违约事实非常

清楚。

被告为了改变经营不善造成的商场无法经营状态，决定重新发展新的行业，故于 2006

年 1 月 23 日发出书面通知（证据四）给原告等剩余租户，“通知”第三条：

“租期未

满的商户愿意继续经营的，公司将提供方便，按新的租金签订新的租赁合同，招商期

内免收三个月的租金；不愿意继续经营的……”，第四条：

“同意留下的原有商户必须

服从今后商场统一的规划调整。

招商期内停止营业……”。

上述条款足以证实被告违约，

首先证实被告不能保证商场正常经营；其次证实被告强行解除合同后，原告无论续租

与否都要停止营业，重新签订合同；其三、依商场状况及被告重新改行花市事实，原

告除接受解除合同外别无选择，故被迫于 1 月 28 日搬出铺面。

庭审中被告代理人也承

认经过七八个月的改造装修，“昆某之春”已改成花市，很明显，原告租用此铺面合同

目的根本无法实现。

实际上发出通知后，被告的工作人员就已经向原告说明要改成

“花市”，建议原告改做花，原告善于经营服装却不会经营花草，故随即要求被告退还

租金、押金及物管费并赔偿装修损失。

被告同意退还相关费用，装修费也同意退给，

但要求原告出示装修费用发票，经原告将装修票据相关材料交予被告后，被告却以种

种理由希望原告能够少一点，原告做了让步后被告最终只愿意赔偿 1 万元装修费。

律

师也进行了多次协商，被告蛮不讲理，毫无解决问题的诚意，找出种种理由要求降低

赔偿数额。

三、原告主张赔偿数额事实、法律依据充足，理应全额支持。

根据合同第八条第 2 款约定，被告违约应退还未满租期的租金，赔偿装修费用及承担

已付剩余租金 10％违约金责任。

1、退还原告剩余租金，原告经营不到两个月，扣除两个月租金 5880 元，应退还剩余

租金为 29400 元。

合同签订于 2005 年 11 月 21 日，而合同期限为 2005 年 12 月 22 日

－2006 年 12 月 21 日，原告装修完成后 2005 年 12 月 22 日开业经营不到两个月时间，

即 1 月 28 日被迫撤走。

2、押金 2940 元和物管费 1260 元应全额退还，被告违约致使原告合同目的未能实现，

并造成 10 余万元的损失，依合同法的规定应予退还。

3、依约违约金为剩余租期内租金的 10%，剩余租金为 29400 元，违约金为 2940 元。

4、原告支付铺面装修费 42800 元，依约被告也应该全额赔偿。

被告企图以装修未“书

面同意”推卸承担装修费赔偿责任，没有合同和事实依据。

考虑到装修时间，双方签

订时被告就给出 1 个月时间装修，原告装修时请示了被告，被告并没有要求办理任何

手续，原告企图伪造间接证据证实装修需书面同意没有合同依据，主张更无合理性，

合同第七条 5 款虽然约定经同意，但并没有“书面”字样，根据《合同法》第四十一

条：

“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

对格式条款有两

种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

”，此合同被告单方提供为

了重复使用而制作的，属于格式合同，既然同意有“书面”和“口头”两种，从法律

上将只能解释为口头同意。

实际上被告也口头同意了，相反，被告若有议异，早在装

修时提出来了，也不至于等到纠纷引起才提出来。

综上，被告违反合同约定，未能保证原告正常经营并实现合同目的行为构成违约，并

且被告无法经营研究改行情况下“通知”原告解除合同行为证实其应该承担违约全部

责任及纠纷期间铺面闲置造成的租金损失责任。

原告诉讼事实法律依据充分，请求法

官给予全部支持，以维护合法的市场秩序，保护租赁关系中的受害者。

>篇三：

商铺租赁合同纠纷案例>>（727 字）

原告：

重庆某某实业有限责任公司

被告：

重庆某某某保健品有限公司

诉讼请求：

1、判令被告立即搬出重庆市渝中区八一路 53 号大都会西侧裙楼西楼商厦五楼商铺，

将该商铺交还原告；

2、判令被告向原告支付拖欠的水电费 38413。

7 元、房屋租金 10225。

5 元、物业管理

费 1188。

9 元；

3、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：

2008 年 12 月 30 日，原告与被告签订《重庆大都会广场西侧裙楼西楼商厦商铺租赁合

同》，约定由被告承租大都会西侧裙楼西楼商厦五楼商铺（共壹个，建筑面积 2378 平方

米），承租期为 2008 年 12 月 30 日至 2013 年 12 月 29 日止，被告的租金缴纳时间为每

年 3、6、9、12 月 23 日以前按指定方式向原告交纳下一期租金，租金以叁个月为一期

缴纳。

同时，合同第十条第 3 项明确约定：

“乙方如有下列情况之一者，视为乙方违

约，甲方有权解除合同，收回商铺，不退还履约保证金和已交纳的其他费用，并依法

追究乙方的违约责任：

①乙方不按约定时间缴纳租金及相关费用达七天（自本合同约定

的应缴租金之日起算）以上者”。

合同订立后，原告随即按照约定将该商铺交付被告使

用。

按照合同的约定，被告应于 2009 年 6 月 15 日前缴纳五月费水电费及七月份物管

费，2009 年 6 月 23 日前缴纳当期租金，经原告多次催收，被告一直未予交纳。

由于被

告的违约行为非常严重，达到了合同约定的解除合同的条件，原告遂于 2009 年 7 月 3

日依据合同约定解除了《重庆大都会广场西侧裙楼西楼商厦商铺租赁合同》并通知被

告于 2009 年 7 月 8 日前退场。

但直到今日，被告仍未退场。

综上所述，被告没有权利在租赁合同解除后继续使用原告所有的房屋，理应搬出。

原

告为了维护自己的合法权益，遂根据国家有关法律规定，起诉至法院，请求法院依法

判决。

>篇四：

商铺租赁合同纠纷案例>>（1526 字）

案情简介：

林某是一个下岗在家的普通上海本地人，为维持生计，在路边商铺开设一家小饭店。

这家小饭店是林某于 2010 年 2 月花了 7 万元转让费从上家盘过来的。

盘下饭店后，林

某又斥资近 10 万元对饭店进行了装修。

正式开业后饭店每天上午 10 点开业，一直营

业到凌晨 3 点，由于林某夫妻俩勤劳肯干，生意倒也做得红红火火。

可是天有不测风

云，2012 年春节前，房东海天公司的法定代表人郑某通知林某夫妻，说由于大房东浦

君开发公司不同意林某在该商铺经营饭店，要求林某在 2012 年 2 月 29 日合同到期后

搬走。

对此，林某坚决不肯搬离，原来在 2010 年签署合同时，虽然约定合同期为两年，

但是合同中有续租条款，合同约定：

2012 年 2 月合同到期后，再续签两年，租金上涨

10%。

不过在 2010 年签署合同时，出租方并非海天公司，也非法定代表人郑某（因为

其时郑某正在国外），出租方是由郑某的姨夫刘某签字，刘某则是海天公司的负责人。

林某认为，该房屋租赁合同的期限是四年而不是两年，因此才会投资近 17 万元来经营，

现在仅两年时间，成本尚未折算完毕。

其后海天公司又决定给刘某 3 个月的时间，该

期间内仅收取 1 个月的房租，4 月的房租由押金代替，5 月的房租不收，算是对林某的

补偿。

5 月底，郑某和刘某再次要求林某搬出。

林某在向笔者咨询后，向郑某和刘某提出，林

某可以搬离，但要求海天公司支付补偿金 7 万余元。

对此双方未能达成合意。

6 月 5 日，郑某和刘某带人前来封铺，双方发生口角以及轻微肢体冲突，并闹到了警署。

警察要求双方不得动手，关于合同纠纷可以协商，协商不成可以诉至法院。

林某就此

事电告笔者，笔者到达现场进行调解。

不料到达现场后，情况发生了变化，郑某声称

要求林某交纳 4、5 两个月的房租，另外声称合同签订与其无关，因此无效，现在可以

续租，但必须与其本人签订合同。

但是林某因为与郑某闹僵，情绪激动，坚持要求解

除合同，并起诉对方违约。

笔者看到情况有变，先告知郑某关于合同无效的理由站不

住脚，林某方有足够证据证明刘某确实有资格代替郑某签署租赁合同；同时安抚林某

的情绪，如果现在解除合同，反而变成自己违约，不但拿不到补偿，还得承担违约责

任。

笔者说服了林某，并承诺第二天向郑某支付房租，同时协商续签合同的事宜。

6 月 6 日，笔者与林某、郑某、以及刘某进行了会谈，林某补交了 4、5 月份的房租后，

在笔者的主持下，对续租合同条款进行了商议，达成一致。

6 月 7 日，笔者起草了合同，林某和郑某签署后，这场商铺租赁纠纷完满解决。

律师观点：

本案的案情并不复杂，但是在实际生活中却有很多类似的案例发生，其根源在于签订

合同的双方对于合同法不够了解，对于合同中应当注意的事项不明确，导致签订的合

同有很大的瑕疵，不仅无法保证双方的合法利益，即使到法院诉讼，也给法官的审理

带来很大的麻烦。

就房屋租赁合同而言，需要注意的有以下几点：

1、合同签订双方的主体资格。

很多租赁合同的出租方本身也是承租者，并非产权所有人，也就是通常所说的“二房

东”。

在签订租赁合同时，承租者一定要注意出租人的身份，是否有权出租，如果是

“二房东”，那么大方都是否同意其转租。

2、合同期限以及续租条款。

这些条款直接关系到合同的有效期限，有效期限内无故解除合同显属违约，需要承担

违约责任。

3、解除合同以及违约事项的约定。

合同是一种契约，是双方的一种合意。

在不违背我国强制性法律法规的前提下，应当

对解除合同的条件，违约后果等内容详细约定，越详细越好。

这样即使在合同履行中

产生争议，也比较容易沟通和解决。

最后，笔者劝告广大读者，产生争议时，不要意气用事，能够协商或者通过第三方调

解解决的情况下，尽量不要诉至法院。

现在法院的案件数量巨大，法官们都在超负荷

工作，一旦进入诉讼程序，解决问题的周期可能很长。

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