农贸市场改造升级研究与规划.docx
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农贸市场改造升级研究与规划
一、农贸市场升级改造研究与规划的意义
农贸市场是以销售农副产品为主的零售业态，是农产品流通终端的主要渠道。
20世纪80年代初，在《中共中央关于加快农业发展的决定》的政策下，全国恢复和开放了城市农贸市场。
1985年，政府正式宣布取消对粮食等主要农产品的统派购制度后，城市农贸市场承担着我国“菜篮子工程”中零售环节的流通任务。
农贸市场的建设和发展，对丰富城市居民的“菜篮子”，提高居民生活质量和健康水平，确保市场功能在城市化建设中的地位和作用，做出了重大贡献。
然而，在经历了近20年的发展之后，伴随社会经济的发展和人们生活水平、城市文明程度的提高，农贸市场这个传统的“菜篮子”、“米坛子”，一方面越来越不能满足居民对卫生、健康和生活环境质量的要求，也越来越不适应城市现代化建设和城市形象改造的形势。
另一方面，作为传统的农产品零售形态，农贸市场遇到了来自大型综合超市的竞争冲击。
各类超市的高速发展，不仅是对农贸市场、副食品店这些传统零售形态的冲击，而且也引发了传统农贸市场经营形态的变革。
这种冲击和变革的程度，可以说是一场发生在世纪之交的深刻的零售业经济革命，富含深远的现实意义和历史性的社会责任。
由于农贸市场存在种种弊端，因此对其进行升级改造势在必行。
2002年，沿海经济发达地区的城市提出了“农贸市场升级改造为超市”的概念，即“农改超”，并在我国一些大中城市悄然兴起，甚至轰轰烈烈。
不仅大型综合超市纷纷引入并扩大生鲜卖场，“农贸市场超市化改造”也在一些地方逐步展开，北京、上海、深圳、杭州等城市在“农改超”的探索中已经迈出了大步。
有关专家也认为，我国城市“农贸超市”、“生鲜超市”逐步取代农贸市场是社会发展的必然趋势。
2004年中央一号文件也明确提出：
“加快发展农产品连锁、超市、配送经营，鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市。
”
是重庆都市区的中心城区，是重庆直辖市的窗口和形象。
也是重庆的母城，历史的积淀也使面临十分繁重的旧城改造任务。
在实施《渝中半岛形象规划》，打造中央商务区的过程中，众多传统的农贸市场的改造升级是旧城改造的重要组成部分，对打造现代化大都市、中央商务区的形象具有十分重要的意义，也是商贸市场建设发展的自身的需要，是当前和今后要解决的重大建设问题。
从农贸市场的产生发展来看，自80年代初以来，曾经有多次建立农贸市场的热潮，对辉煌几十年的国有农贸市场形成了巨大的冲击。
随着市场经济的发展，到了20世纪中后期，以综合经营为特点的大中型的超市相继问世，新世纪、重百、家乐福、重克隆等大中型连锁超市的扩张和发展，带来了居民日常购物环境的舒适和购物的便捷，对现有的传统农贸市场造成了威胁和冲击，农贸市场隐藏在内的各种弊端也日益暴露出来，一些农贸市场销售额在下降，使农贸市场经受了从辉煌到被冷落的历史。
目前，有40多个农贸市场，大多数年深日久，普遍存在建筑设施老化、卫生条件差等问题。
与国内一些大中城市已经进行了多年“农改超”、发展“生鲜超市”的探索相比，农贸市场的改造升级还没有破题，有没有必要改造？
如何改造？
至今还没有开展专题的研究，更谈不上制定专项规划。
因此，正是在这种形势下，开展农贸市场升级改造的专题研究，制定农贸市场升级改造的专项规划，就具有必要性和重要的现实意义。
二、农贸市场调查分析
本课题着重调查研究，在把握各农贸市场商圈范围的基础上，采用问卷调查、实地观察、案头调查等方法，对各农贸市场的目标消费群体的规模、分布和行为特征进行调查，深入分析消费者购买日常生活品所关注的要素，把握其基本购买动机和购买习惯，尤其是消费者对在农贸市场、超市购买生活品的态度，并估计市场的现有潜力和发展空间，并将超市的卖场环境、商品结构、商品布局、商品陈列、价格、促销、服务，以及卖场管理的诸多方面的情况与农贸市场的实际情况进行对比分析，查找出各农贸市场可能存在的问题，并分析和揭示问题产生的原因，明确各农贸市场所面临的机会和威胁。
表一农贸市场一览表
市场名称
市场位置
面积
（平方米）
投资额（万元）
摊位数
（个）
经营户
（个）
市场形式
说明
1
棉花街农贸市场
棉花街18号
13200
54900
740
350
室内农贸
传统型批零结合农贸市场
2
大阳沟盛源综合市场
五一路92号
6000
1600
430
320
室内农贸
传统型批零结合农贸市场
3
大坪综合农贸市场
大坪支路16号
3550
—
340
245
室内农贸
传统型农贸市场
4
桂花园农贸市场
桂花园新村27号3
3342
282
260
170
室内农贸
传统型农贸市场
5
十八梯农贸市场
花街子2—80
2000
1000
301
233
室内农贸
传统型农贸市场
6
肖家湾农贸市场
上肖家湾16号
2000
300
294
3
室内农贸
近乎关门
7
健康路农贸市场
健康路36号
2000
—
120
35
室内农贸
传统型农贸市场
8
竹园小区农贸市场
交通街4号
2000
150
123
90
室内农贸
传统型农贸市场
9
华一农贸市场
华一坡1号
1500
200
211
38
室内农贸
传统型农贸市场
10
观音岩农贸市场
中山一路152号
1500
1070
110
80
室内农贸
传统型农贸市场
11
圣堡花园综合市场
枇杷山后街5号
1360
300
170
111
室内农贸
传统型农贸市场
12
竞地花园农贸市场
竞地城市花园13栋
1200
90
199
15
室内农贸
典型“农加超”市场
13
学正街农贸市场
学田湾正街69号
1050
36
210
100
室内农贸
传统型农贸市场，已关闭
14
黄家垭口农贸市场
中山一路55-79号
1042
—
100
20
室内农贸
传统型农贸市场
15
领事巷农贸市场
火药局街26号
800
30
158
40
室内农贸
传统型农贸市场
16
立源地农贸市场
渝州路170号
800
80
105
42
室内农贸
改造型农贸市场
17
红岩村农贸市场
红岩村33
600
280
90
50
室内农贸
传统型农贸市场
18
临华便民市场
捍卫路150—3
570
158
50
23
室内农贸
传统型农贸市场
19
兴隆街农贸市场
兴隆街144号
400
75
100
100
室内农贸
传统型农贸市场
20
南区便民菜店
南区路118号
70
—
—
9
室内农贸
典型社区菜店
21
西山街农贸市场
西三街1—3号
4000
—
380
120
室内市场
传统型农贸市场
22
融和火锅原料市场
西三街1—3号
4300
1200
350
—
农贸超市
改造型批零结合农贸市场
23
石灰市农贸市场
农贸市场80号
4000
—
—
110
农贸超市
实际为传统型农贸市场
24
川府新民街农贸市场
新民街11号
3738
—
1000
70
农贸超市
实际为改造型农贸市场
25
九坑子农贸市场
九坑子
3444
—
—
80
农贸超市
实际为传统型农贸市场
26
储奇门农贸超市
储奇门
3217
—
—
60
农贸超市
实际为改造型农贸市场
27
大溪沟农贸超市
大溪沟罗家院
3000
—
—
70
农贸超市
实际为改造型农贸市场
28
农寰一号桥农贸超市
一号桥
3000
—
—
0
农贸超市
已经垮掉
29
新一佳农贸超市
长江一路负三层
2800
—
300
80
农贸超市
实际为传统型农贸市场
30
临江门农贸超市
临江门顺城15号楼
2000
1000
340
20
农贸超市
实际为传统型农贸市场
31
凤梧农贸超市
大坪正街106号
1650
—
300
40
农贸超市
实际为传统型农贸市场
32
道门口农贸市场
道门口41号
1500
—
—
50
农贸超市
实际为传统型农贸市场
33
百信农贸超市
大坪电视塔村8号
1200
200
190
110
农贸超市
为唯一准农贸超市
34
化龙桥农贸市场
化龙桥
4400
167
354
0
棚盖市场
已经拆除
35
学田湾农贸超市
学正街37号2楼
3600
—
370
100
农贸超市
实际为改造型农贸市场
35
肖家湾占道市场
肖家湾
—
—
—
—
占道市场
存在
36
人和街农贸市场
人和街
—
—
—
—
占道市场
存在
37
虎头岩农贸市场
虎头岩
1332
18
100
—
占道市场
存在
38
羊子坝农贸市场
羊子坝
—
—
—
—
占道市场
存在
39
人民支路农贸市场
人民支路
1500
7
111
—
占道市场
已经拆除
40
渝铁村农贸市场
渝铁村
—
—
—
—
占道市场
存在
41
三八街农贸市场
三八街
—
—
—
—
占道市场
存在
42
开智村农贸市场
开智村
—
—
—
—
占道市场
存在
43
白象街农贸市场
白象街
—
—
—
—
占道市场
存在
44
马家堡农贸市场
马家堡
—
—
—
—
占道市场
已经拆除
45
七牌坊经光村市场
经光村
—
—
—
—
占道市场
已经拆除
（一）室内农贸市场调查分析
1、棉花街农贸市场
棉花街农贸市场位于小什字商业片区，棉花街18号，上接沧白路、下连滨江路，距解放碑商业中心仅百米，紧邻家乐福超市和国美电器商场。
该市场由重庆渝海建设集团投资开发并由其全资子公司渝海物业进行市场管理。
该农贸市场属于室内农贸市场。
整个市场为四层，面积为13000余平米。
经营方式以零售为主，批发为辅。
该市场于1999年12月接受了原大阳沟市场的经营户后开业，曾得到区府及工商部门的大力支持。
该市场是重庆市内最大的牛、羊肉及火锅辅料批发市场之一，其火锅辅料和牛羊肉的批发占据着50%左右的市场份额。
2004年成交总额1.3亿元。
摊位容量1000个，实际出租395个，出租率40%。
该市场一楼于2000年9月18日开始经营蔬菜、水果、干副、粮油、禽蛋类产品，有440个摊位，租出150多个，经营户有110户。
二楼主营水产类批发。
三楼主营牛、羊肉批发。
四楼为水族馆，现有经营面积3800平方米，采用全玻璃隔断独立式经营，是重庆市内比较先进和完善的水族观赏鱼批发零售市场。
由于三楼是以批发为主，其经营时间为凌晨，所以整个白天几乎不营业。
该市场坐落于居民聚居地，周围有都市庭园、御景江山、东和湾等小区，常住人口有2114户，5022人。
但由于该市场的水产、牛羊肉、火锅原料、观赏水族系列的批发比重大，吸引和聚集的人群除社区内的居民外，还有来自区内外大量的客商，因此该农贸市场日人流量达几千人。
但是，该市场的环境及内部管理现状实在不容乐观。
从市场外部环境来看，市场周边附近还存在一些早期民房，市场经营使周围臭气熏天，污水横流，交通因市场出入的车辆而不畅。
从市场内部环境来看，一楼卖场空气流通仅仅靠进出口，污水又任意的排放，市场内灯光昏暗，又显得拥挤，设施简陋。
如：
在炎热的天气，市场内的风扇居然不能工作！
市场是坐落于居民区的，一方面其经营已经严重影响了周边居民的正常生活，居民甚至都不敢开窗透透气。
另一方面，其食品甚至存在卫生安全的问题。
在管理上，经营户反映该市场的收费有不明确的现象，管理者对经营户也不公平。
市场内存在占道的经营现象，而却无人管理。
该市场已经面临巨大的竞争压力。
家乐福超市距棉花街农贸市场仅200米，其拥有强大的竞争实力，以其方便舒适的购物环境，低廉的产品价格赢得众多消费者的青睐，其经营对该市场构成最严重的威胁。
而距其不远的道门口，地王广场的王府井超市，大阳沟盛源综合市场（10多分钟步行路程），甚至西三街的农副水产品批发市场都对其构成竞争。
课题组对该市场内部及周边的22位消费者进行了问卷调查。
其中，在该市场卖场内、门口有16人，在该市场外面街道有6人。
这些被调查者的基本特征是：
（1）在被调查者中，男女的比例为男性为8人，占36%；女性为14人，占64%。
（2）在被调查者中，25—35岁的2人，占9%；36—40岁的有4人，占18%；41—50岁的有6人，占27%；51—60岁的有9人，占41%；60岁以上的有1人，占5%。
因此，这些被调查者40岁以上女性居多的基本特征。
在这22位被调查者中，家庭人均月收入在800元以下的有5人，占23%；800—1200元的有9人，占40%；1200—1800元的有5人，占23%，1800—2500元的有2人，占9%，2500元以上的有1人，占5%。
在这22位被调查者中，家庭人均每月用于主副食品方面的消费支出在200—250元的有6人，占为27%；250—300元的有7人，占为32%；300—350元的有8人，为36%；350—450元的有1人，占5%。
在这22位被调查者中，有14人平时喜欢在农贸市场购买主副食品，占64%。
有8人平时喜欢并经常到附近的家乐福超市购买主副食品，占36%。
但是，多数被调查者表示，家庭购买大米、食油、鸡蛋等食品时，比较喜欢到去家乐福超市。
原因是大超市里的大米、食油、鸡蛋等经常促销，价格便宜而且质量有保证。
另外，节假日有更多时间，而且需要买的东西比较多，还有就是需要买日用品时，更多的时候是到家乐福超市。
在这22位被调查者中，大多认为，选择到该市场购买主副食品的一般都是因为市场的蔬菜、鲜肉、活禽、水产品品种较多、新鲜。
有77%的认为该市场主副食品品种丰富，有86%的认为食品新鲜，有68%的认为价格便宜，有90%的认为离家近，方便快捷。
因此，该市场食品比较新鲜，品种比较丰富，价格比较便宜，尤其是离家近，方便快捷，是该市场在家乐福强大竞争压力下仍然得以生存的关键因素。
此外，有少数被调查者反映，他们之所以愿意到该市场买菜，重要原因是如果去家乐福买菜，进出要花较多的时间，不如在该市场这样进出方便和快捷。
在与这22位被调查的交谈中得知，他们主要来自于该市场的东面、周边，也有少数人来自小什字一带。
对于该市场存在的问题的调查，课题组引导被调查者，将该市场与一般大型综合超市进行对比，得出了一些重要结论。
认为该市场商品品类不全，与大型综合超市相比，缺少日用品的有17人，占77%；认为卖场环境清洁卫生差的有20人，占90%；认为周边环境差的有14人，占63%；认为该市场经营户在商品和计量方面存在弄虚作假的有19人，占86%；认为食品卫生差的有16人，占73%；认为经营户服务差的有14人，占63%。
因此，尽管该市场食品新鲜、品种丰富、方便快捷、价格普遍偏低且灵活，但是，农贸市场一般存在的问题在该市场表现很充分，集中表现为：
卖场及周边环境卫生差、食品卫生差、经营户弄虚作假，而且缺乏超市丰富的日用品，不能实现“一站式”购物。
在这些被调查者中，一般都选择到大型综合超市购买日用品，少数消费者为了方便到居住地周边的杂货店购买。
在被调查者的22人中，在问到是否应该对该市场进行改造升级的问题时，认为非常有必要改造的有6人，有必要改造的有11人，累计占77%。
其他的被调查者表示无所谓。
在被调查者的22人中，赞同将该市场改造成以主要经营生鲜农产品的超市的有7人，占32%；赞同对该市场进行“农加超”的改造，增加非生鲜食品和日用品的有16人，占73%；赞同将该市场改造成综合超市的有5人，占23%；赞同对该市场进行环境改造并加强规范管理的人有19人，占86%。
显然，对该市场进行“农加超”的改造，增加非生鲜食品和日用品超市卖场，和改造该市场的环境卫生条件并加强市场的规范化管理，成为这些被调查者最大的愿望，而对是否进行“农改超”并没有太多的要求，甚至有少数人对将该市场改造成综合超市持反对的态度。
因此，从消费者角度看，该市场应该考虑“农加超”的改造升级方案，着重改善硬件设施和加强管理，增加非生鲜食品和日用品超市卖场，满足追求便利快捷、物美价廉周边居民日常生活购物的需要。
调查中，有被调查者表示，不管该市场如何改造，都不要取消农产品零售业务。
从卖场摊位出租率比较低的情况看，该市场的整体经营情况并不理想。
课题组对该市场内的15户经营户（其中，零售8户，批发的7户）进行了访谈。
结果表明，经营户中有12户，占80%的都反映近两年来生意不好做，竞争太激烈，销售额和毛利率与前几年相比均有下降。
其中的蔬菜、肉食零售经营户都感受到家乐福、王府井等超市给他们带来的竞争压力。
而水产品和火锅原料的业务也不好做了，原因是大阳沟盛源综合市场抢走了相当的生意。
在问到该市场如何进行升级改造时，其中的蔬菜、肉食零售经营户都不希望该市场改造为农贸超市，认为周围已经有很多超市，农贸市场做得好也应该有生意。
如果盲目改造成为超市，经营成本必将会变高，这将使他们失去成本低的经营优势，而现在的租金就已经偏高。
另外，许多经营户对该市场基础设施不满意，希望基础设施和环境卫生能得到改善。
许多水产品、牛羊肉和火锅原料批发经营户埋怨政府不应该批准建更多的批发市场，以致他们的业务市场被分流。
通过调查分析得知，该市场的经营状况总体上不太理想。
经营户的业务处于下滑状态，导致摊位出租率不断下降，前景不妙。
究其原因，虽然有重要的原因是市场竞争激烈，但更重要的还是该市场自身经营管理存在的问题所造成的。
从硬件软件两大方面对该市场进行改造升级，适应新的消费需求和竞争形势显得非常迫切和必要。
2、大阳沟盛源综合市场
大阳沟盛源综合市场位于正阳街68号，是一个以批发为主要经营方式的大型综合市场。
该市场是一栋五层楼的建筑，营业面积约为40000平方米。
市场摊位数为500个，经营户400户。
该市场成立于2001年11月27日，市场形式为室内农贸。
其中，负二楼主营海鲜、毛肚、野生菌类、鳝鱼、螺蛳、鲜鱼等；负一楼主营干副、冻产品、野生菌、干鱼、调料；平街层主营肉类，包括猪肉、羊肉、狗肉、牛肉、熟食品、半成品；二楼主营蔬菜、腌腊、禽蛋、大米等；三楼主营小食品、烟酒、糖、饮料、茶叶等。
作为一个批发零售大型综合市场，盛源的蔬菜、肉食等品种丰富，价格较便宜，其中解放碑周边的酒店、餐厅、超市等是其重要的客户。
该综合市场的外观建筑较好，但室内环境较差。
负二楼因主营海鲜等产品，导致遍地污水，臭气熏天；平街层主营肉类，也是奇臭无比；二楼主营生蔬类，地上污水横流，地板很滑，且对丢弃的烂菜等的处理也不完善。
整个市场的布局不够合理且硬件设施较差。
如负二楼，就是因为排水设施不完善，不畅通，才会导致遍地污水。
另外，该层楼的通风设施极不完善，既没有窗户也没有空调。
只装了几把电风扇且有的风扇已不能工作。
该市场外的车辆停放也是一大问题。
因为该市场有大量批发业务，所以每天前来送货，进货的车辆不断，从而使市场前的道路显得十分拥挤。
且车辆的停放位置太窄，使车辆的驶入、开出都比较困难。
大阳沟盛源综合市场地处解放碑中央商业区，周围有王府井百货、家乐福棉花街店、重百临江门超市、新世纪解放碑店、新世纪铜锣湾、新华超市、迪康超市、银泰超市、屈臣氏超市等。
2006年，弹丸之地解放碑的大小超市将增12家。
较场口、万豪酒店附近还将有2家大型综合超市开业。
而且，这些超市中，多数都定位为生鲜、食品超市，加强生鲜的比例，经营食品为主，包括蔬菜、肉类等生鲜。
新世纪的超市中，生鲜商品对超市销售贡献率将达到40%，食品类的贡献为30%。
说白了，就是准备抢农贸市场的生意。
附近还有三个大型的农贸市场：
棉花街农贸市场、石灰市农贸市场和西山街农贸市场。
盛源周围的住户较少，所以该市场所面临的竞争压力比较大。
但因其有大宗批发业务，所以该市场还是具有一定的生存和发展空间。
课题组对该市场共进行了33份消费者问卷调查。
被调查者的基本特征是：
（1）在被调查者中，男女的比例为男性为13人，占39%；女性为20人，占61%。
（2）在被调查者中，25岁以下的1人，占%；26—35岁的5人，占15%；36—40岁的有7人，占21%；41—50岁的有9人，占28%；51—60岁的有8人，占24%；60岁以上的有3人，占9%。
因此，这些被调查者40岁左右女性居多的基本特征。
在这些被调查者中，家庭人均月收入在800元以下的有5人，占15%；800—1200元的有14人，占43%；1200—1800元的有8人，占24%；1800—2500元的有4人，占12%；2500元以上的有2人，占6%。
在这些被调查者中，家庭每月用于主副食品方面的消费支出在200—250元的有4人，占12%，250—300元的有11人，占33%，300—350元的有14人，占43%，350—450元的有3人，占9%，450元以上的有1人，占3%。
在这些被调查者中，有23人平时都倾向在农贸市场购买主副食品，占70%。
有10人平时倾向并经常到超市购买主副食品，占30%。
但是，多数被调查者表示，家庭购买大米、食油、鸡蛋等食品时，比较喜欢到去。
原因是大超市里的大米、食油、鸡蛋等经常促销，价格便宜而且质量有保证。
消费者大多认为，选择到市场购买主副食品的一般都是因为市场的蔬菜、鲜肉、活禽、水产品品种多、新鲜。
在被调查者的33人中，到该市场购物，有94%的认为该农贸市场主副食品品种丰富，有88%的认为食品新鲜，有85%的认为价格便宜，有79%的认为离家近，方便快捷。
换句话说，该市场食品新鲜，品种丰富，价格便宜，方便快捷，构成该市场吸引周边顾客的关键因素。
因为该市场因陋就简，装修费用低，投入少，加上该市场人气好，成交量大，规模效益较好，营运费用相对较少，商品成本相对较低。
同时，农贸市场可以任由顾客讨价还价，这也是符合现阶段老百姓的购买习惯。
对于该市场存在的问题的调查，课题组引导被调查者，将该市场与一般大型综合超市进行对比，得出了一些重要结论。
在被调查者的33人中，认为该市场卖场内摊位布局过于密集，购物拥挤的有22人，占76%；认为商品品类不全，与大型综合超市相比，缺少日用品的有29人，占88%；认为卖场环境清洁卫生差的有28人，占85%；认为该市场经营户在商品和计量方面存在弄虚作假的有18人，占54%；认为食品卫生差的有28人，占85%；认为经营户服务差的有15人，占45%。
但是，农贸市场一般存在的问题在该市场表现很充分，集中表现为：
卖场拥挤、环境卫生差、食品卫生差、经营户弄虚作假，而且缺乏超市丰富的日用品，不能实现“一站式”购物。
在这些被调查者中，一般都选择到大型综合超市购买日用品，少数消费者为了方便到居住地周边的杂货店、小超市购买。
对该市场是否应该进行改造升级的问题，在被调查者的33人中，认为非常有必要改造的有1人，有必要改造的有21人，占67%。
其他的被调查者表示无所谓。
在被调查者的33人中，赞同将该市场改造成农贸超市的有12人，占36%；赞同对该市场进行“农加超”的改造的有20人，占60%；赞同将该市场改造成综合超市的有8人，占24%；赞同对该市场本身进行环境改造并加强规范管理的人有30人，占91%；赞同在该市场附近开设大型综合超市的有25人，占75%。
可以看出，在该市场周边附近开设一家大型综合超市，和仅仅希望通过改造能使该市场的环境卫生条件得到改善并加强市场的规范化管理，
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