物权公示与公信力原则新论高富平.docx
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物权公示与公信力原则新论高富平
物权公示与公信力原则新论
高富平华东政法学院教授
上传时间:
2004-7-4
[内容提要]长期以来，物权法理论一般将物权公示理解为物权变动本身的公示，即动产以交付、不动产以登记为物权移转、设定过程的公示手段，而且认为，交付和登记本身具有公信力，即一旦完成公示，则即产生物权变动效力或对世效力。
本文认为，物权变动公示只是物权本身公示和公信力的延伸，而物权公示是物权权利人向世人公开表明其拥有物权以及第三人据以判断某人享有物权的标志；而公信力无非是法律上建立某种公示手段公示的权利为真实权利的一种规则。
本文试图阐述这一思想，并以此为思路重构作为物权法的基础的公示公信原则。
关键词：
物权；占有；登记；公示；公信力
一、公示：
物权对世效力之来源
公示即权利人通过某种手段向特定或不特定人公开、显示其权利的法律事实。
物权是一种对世权，需要公开，也能公开。
这是因为物权对抗世人效力主要是对抗知情人，知情人的范围愈大，所有权对抗力的范围也愈大。
对于不情者，例如，对于所有权人而言，在其物被无处分权人“合法地”流转到第三人手中时，第三人如不知道真正的所有权人而善意地相信处分人有所有权，那么所有权人即不能追回该物，亦即对该第三人没有对抗效力。
因此，所有权人的对抗效力是以第三人知道他享有所有权为前提的。
英国学者劳森和拉登也指出：
“物的关系只能对抗受公示而知情的人。
”。
而如何体现对世性，使他人知情，知道谁是某物的所有者，权利范围有多大或状态如何，即是物权的公示要解决的问题。
显然，物权公示是静态的，为了区别于传统物权法所讲的变动公示，可将物权人向世人公开、显露、表明其拥有权利的手段、方式或象征，称为物权的表征。
物权表征是权利人自觉或不自觉地向外人表明其拥有物权的事实和外观，是世人借以判断某人拥有物权的初步依据。
因此，物权表征也可以说是一种权利表象或权利外观。
物权可以公示以对抗第三人是物权区别于债权的根本特征。
物权需要而且能公示，而债权的产生是当事人意思或行为之结果，通常只在两个或几个当事人之间产生效力，且往往是当事人之间的私下安排，故一般不需也不宜公开。
有些债权借助债权凭证（物质载体）和特殊的制度安排（比如有价证券）得以物化，使得人们拥有有价证券本身的权利（真正的客体应为债权）成为一种对世性的权利。
因此，公示性是物权之对世效力的源泉所在。
物权公示表明，物权作为法律上的权利需要通过显见的事实才得以表现，而这一表现手段，首推占有。
二、占有及其法律意义
对于有形物，在某个时点上总是处于某主体实际控制状态之中。
这种对物的实际控制状态或事实即占有。
这种事实足以使外人判断某主体与某客体存在某种支配关系，这种支配可能是物理上实际控制、占据、管领客体物，也可能是置于其可控制（排除他人干涉）范围以内，如其房屋或院墙之内。
在民法理论上还存在直接占有和间接占有之分。
但是，本文所称的占有不包括间接占有。
这是因为，从物权表征的角度，间接占有缺少直接控制客体物的事实，因此无法对外以占有事实公示其物权。
占有的一个非常重要功能是向世人公开这样一种事实：
占有人与某物之间的事实控制关系。
而法律对这种事实关系加以保护，实际上使占有具有了权利推定效力，即对于非占有人而言，在无相反证据证明占有人没有权利占有之前，即推定他人为有权占有。
可见，如果存在占有事实，则对一切非占有人而言，应推定占有人有权对占有物行使权利；至于占有人有什么权利，在所非问。
因此，这种权利推定不得对抗真正的所有权人或权利人。
占有的这种权利推定或表征效力，是一条恒古不变的社会准则和法律规则。
例如，我在马路上捡到一枚硬币，除非某人能够向我证明，他是这枚硬币的所有权人，否则，我就有权对抗任何人。
同样，如果我正居住我朋友的海滨别墅，从我庭院路过的行人，莫不认为我就是这房屋的主人，未经我的允许，他不得进入或干扰我的居住。
在这两种情形下，我是否是硬币或房屋的所有权人，对一般人来说并不重要，重要的是，只要我现时占有，就可对抗所有世人。
世人则不能仅以我不是所有者来对抗我，抢夺我手中的硬币或驱赶我，除非你能证明你拥有比我更优越的权利或是真正的所有权人。
这一原理同样也适用于非法占有他人之物（即恶意占有）。
例如，如果我是从他人手中抢夺的硬币，那么，法律也不允许他人以同样的方式从我这里夺取；如果我抢占真正房主的房屋，他人也不得再次抢占我所抢占的房屋。
甚至法律也不鼓励真正的所有权人用非法的手段夺回本属于自己的财产，除非这种夺回手段在法律认可的自力救济范围以内。
如果真正的所有权人以自力救济方式取不回自己的财物，就得诉诸法律，借助公力救济，恢复自己的权益。
这一过程，也许非法占有人会以各种理由抗辩，除非法官能明断是非，否则也可能使真正的所有权人不能收回所有物（应当承认这种可能性是存在的）。
我国台湾民法第934条规定“占有人于占有物上行使之权利，推定其适法有此权利”。
这一规定与作者所讲的权利推定一致。
但史尚宽先生在论述权利推定时，认为权利推定的范围包括所有权、用益物权、租赁权或使用权，而且间接占有可推定为所有权人。
作者认为，仅凭占有外观，是不可能推定出占有人有什么样的权利的。
从第三人的角度，承租人占有和所有权人占有乃至小偷占有毫无差别。
而间接占有，没有占有外观，根本不可能建立起推定，间接占有人只有靠其他手段证明其拥有权利。
因此，作者这里对先生的观点持保留态度。
无疑，上述的权利推定规则是针对所有有形财产的，即包括动产和不动产。
不动产的占有人，亦能表征其有权占有。
占有之所以可以表征权利，主要是因为不侵犯他人财产权利是一条众所周知的社会准则。
而要做到这一点，就必须确立某物是否有主或有人行使权利。
对于一般人而言，只能从该客体物是否有人占有、使用或正在行使权利的表面现象来判断。
至于占有人或行使权利人是否有权、有什么权利在所不问。
因此，占有的权利推定功能，与其说是基于某种法律原理确立的规则，不如说是基于社会规则或社会秩序的需要。
在大多数情形下，占有是有法律或权利基础的，对占有的保护仍然是对物权的保护。
而对恶意侵占、剥夺或其他不合法途径占有予以保护，似乎违反法律之本义（保护权利）。
但是，容忍对非法占有者的抢夺，结果只能不利于所有权人的保护。
在真正的权利人得到保护之前，只能先保护占有事实。
因此，对恶意占有的保护可以说是暂时牺牲正义而维护财产秩序需要。
占有的这种权利推定效力决定了占有人享有排除妨害的物上请求权，而且占有人毋需证明自己是否拥有权利或拥有什么权利，即可直接行使排除他人妨害的权利。
占有的这种效力，是财产保护的第一道防线。
事实上，法律在保护既有财产利用秩序之前，是没有机会或无法分辨权利主体的；而占有权利推定原则的确立，满足了一种对既有财产占有利用事实的保护的需要。
而财产权利的保护必须有真正的权利人主张（即不告不理），只有真正所有权人或权利人才会行使自力救济权利或诉诸于公力救济，保卫自己的权利，恢复其所有权。
只有在这个时候才出现第二种保护——对物权的保护。
因此，对占有的保护，是法律对财产权的第一层保护，是建立一个社会稳定的财产利用秩序的第一需要。
在这个意义上说，对占有全面保护是占有的权利推定效力的来源。
总之，占有权利表征效力只在于表明占有人有权利，非占有人无权利，故而不得侵犯占有人的权利，由此确立一个社会财产利用的基本秩序。
三、占有的公信力：
动产占有人被推定为所有权人
占有的权利推定效力的目的在于建立占有人有权利，而非占有人无权利的推定，因而建立一个最起码的财产占有利用秩序。
但是，这种权利表征并不表明占有人享有什么权利或是否享有所有权。
但是，当你想要买一件物品或一幢房屋时，你就要首先弄清出卖人有没有所有权。
因为，当你从无处分权或非所有权人那里购买到某物品时或房屋时，很可能受到真正所有权人的追索，使你陷于“鸡飞蛋打”的局面。
为避免这样的尴尬局面，你就得尽一定的注意义务，在必要时查清出卖人有没有所有权以及所有权上有没有负担。
不过，要求每一位出卖人进行复杂的证明，要求每一位受让人去审慎判断，则会增加交易成本，不利于交易的进行。
为了便利交易，法律必须创制交易相对人据以判断处分人是否有真正的物权权利的规则。
这便是的公信力规则。
公信力是赋予物权表征或公示手段具有这样一种效力，凡信赖该表征所为的法律行为即受到法律保护或产生法律上的效力，纵使这种表征与实质权利不相符合。
因此，公信力完全是为了交易便捷和安全而建立的一项制度。
就动产而言，占有不仅具有推定占有人有权利的功能，而且具有推定为有所有权的效力。
这便是动产占有的公信力。
换言之，在一般情况下，交易相对人只要现时地占有动产，即可推定占有人有处分权或享有所有权。
甚至在有些情况下，只要身居某种地位或位置，就推定其有处分权。
如在公开市场从事销售的人员，被推定为对其所推销的产品享有处分权或所有权。
正是基于此，作者认为，动产的交付只是具有公信力的公示手段的移转，看似是交付具有公信力，实际上，交付的公信力源自于占有，而不源自于交付本身。
出卖人甲将某物交付给买受人乙后，不是因为交付本身给了乙所有权，而是因为乙取得了向世人表明其拥有该物所有权的表征手段。
有些民法典对动产占有的公信力作了明确的规定。
如《路易斯安娜州民法典》第530条规定：
“有形动产的占有人被认定为所有权人。
这种推定的有形动产占有人被认为在占有期间内是所有权人。
前款推定不适用于因遗失或偷盗成为占有人。
”这种规定显然是便利货物流转和利于保护交易安全的。
作者认为确立这样的规则也是必要的。
《德国民法典》第1006条也有同样的规定：
“
（1）为有利于动产占有人，推定占有人为物的所有权人。
上述规定不适用于其物被盗、遗失或者以其他方式丢失的前占有人，但占有物为金钱或者无记名证券的除外。
”
这种占有即为所有的推定，省去了交易人的调查和证明，任何与其交易的人不用调查其真实性，即可安全地获得所有权，大大节约了交易成本。
但是，如果将动产占有即为所有的推定绝对化，那么，真正的所有权人利益就会受到侵害。
在这里，除了象前引法条由法律规定排除适用遗失物或被盗物等（当然，这种排除是否合理或者是否一概排除，也不是不容探讨）外，就是给予一定的限制条件，这种限制条件，这便是取得人的善意条件。
作者认为，判断取得人善意与否主要取决于两个要素：
一是对占有公示的信赖；二是受让人不知情（即善意），且这种善意必须建立在对占有公示的基础上。
即，动产善意取得的前提条件是让与人的占有状态足以使受让人推定他有所有权，如果欠缺这一要件，那么即使受让人确实不知情，也不能得到法律保护。
在这方面，占有的公信力会因交易公开性或交易（占有）场所等受到影响。
比如，在公开交易市场，尤其是拍卖，出让人的占有被认为是具有绝对的公信力；而在非公开场所，比如衔巷或某隐蔽处，占有人推定为所有权人的公信力就比较弱，甚至在这种情况下法律应当强加给受让人以一定的注意义务，即要求出让人提供其财产的来源的合法证明，如果可以认定其曾合法取得所有权再加上占有事实，那么即可以认定出让人有所有权，在这种情况下如后来证明出让人没有所有权，那么受让人即构成善意。
因此，并不是所有信赖占有表征并且主观上不知情都可以取得所有权。
动产占有公信力根据场景不同而不同。
在有些情形下，单纯信赖占有公信力即受到保护（如拍卖情形下），而在另一些情形下，占有即没有公信力或公信力受到消弱。
在后一种情形下，善意的判断不应是主观上知道不知道，而应看客观上它是否履行购买者必要的注意义务，如果交易场所非公开、成交价格偏低等，那么受让人就应查询让与人财物合法来源证明。
在没有尽到这样义务，就不能援引占有公信力和不知情而取得所有权。
因此，善意取得制度限制了占有公信力绝对性，使真正所有权人即得到保护。
占有推定所有除了这一功能外，还可能适用于对财产的范围推定。
由于动产毋需登记，每个人（自然人或法人）拥有多少动产，不易为外人所了解。
为此，法律上就应当建立这样一种规则：
即放置于为某个人控制范围内的动产即为其所有。
这里的可控制范围，是指在一定时段内特定空间范围由某人控制。
比如，在租赁期间，租赁房屋内的动产，即可推定为承租人所有；而在租赁期满迁出之后，则归出租人所有。
这种推定是一项有利于第三人的制度，使第三人毋需举证，即可推定债务人的财产。
例如，债权人对于债务人占有之动产，可以援用公信力原则，推定其债务人所有，可以主张法院查封或强制执行。
而放置于债务人家中的所有财产，放置于法人办公场所或营业地范围内的财产，均可推定为这些个人或法人所有。
当然法律也应当给予第三人主张其权利的机会，如第三人对某物享有抵押权或所有权，应提供相应的证据，请求法院认定。
总之，动产占有的公信力规则不仅适用于交易人，据以判断出让人有没有所有权，而且还可以用来判断某人拥有财产的范围。
四、不动产公示手段和公信力
虽然，占有对于不动产也有权利推定效力，但是不动产占有的公信力似乎从来没有确定起来。
法律上不存在不动产占有人即推定为所有权人的规则，人们不可能单单信赖占有而取得不动产所有权。
除了占有要素外，买受人通常会要求出卖人证明其拥有所有权。
由于不动产不可转移性、耐久性等特性，一般情形下，不动产的证明是相对容易的事情。
常用的手段主要有两种：
一种是口头证明，例如，古代社会不动产转让要求一定的证人在场并举行一定的仪式，就是确保出卖人享有所有权，买受人可以取得所有权的重要证据；另一种是书证，要求出让人提供一定取得财产的原始凭据或契据，以证明其拥有所有权。
这种占有加证明来向交易相对人表明拥有所有权的规则，在现今许多国家仍然通行。
例如在法国、日本等不动产登记采任意制的国家，在判断出卖人是否有所有权时，可以信赖书证（合同等）判断出卖人是否享有所有权。
但是，在德国却发展出一套对不动产实行强制登记的制度。
在这种登记制度下，凡是不动产物权的取得和设定均需要进行登记，登记才发生物权变动效力，即原来的物权人丧失权利，而新的物权人取得权利。
这种登记制度的结果是，仅仅占有并不能表征其拥有所有权，而必须在不动产登记簿上进行登记后，才能表征其享有所有权。
于是不动产登记簿成为表征或公示不动产物权的工具，而占有仅仅说明特定人对特定不动产支配的事实。
不动产登记是通过公共权力机关对既有权利状态的如实记载并制作表明权属和客体状态的簿册和证书。
应当说在古代社会即存在土地造册登记制度，但主要服务于征税或行政管理需要，而不是确认法律权利。
在中世纪日耳曼人统治区域，教会、寺院和大土地所有权人形成了记载保存不动产所有权情况的习惯，以此作为权利证明。
根据布兰尼兹（P.lanitz）记载，约在1135年，colonia市有了有关土地交易情况的档案，12世纪开始由自治市保存这些档案。
18世纪罗马法开始在德国传播和继受，罗马法中的交付成为所有权转让的重要手段。
于是产生两种产权转让方式：
交付和登记转让方式。
同时在这一时期，新兴资产阶级融资需要不动产抵押，于是原来的交易登记逐渐演变为权利的登记，先是不动产上的负担即抵押的登记，后是所有权的登记。
由于不动产的抵押不转移占有，为确保抵押权人权利的最终实现，必须有一种法律力量保障原所有权人（抵押人）履行这一义务。
这也就是说不能以占有表征的“物权”，需要另外一种制度保障，这便是登记。
后来登记就不仅是所有权负担的登记，而且是对整个所有权状况的登记。
这一产权登记制度在18－19世纪的欧洲得到普及。
不动产权人经登记获得了公共权力机关统一颁发的权利证书。
登记证书是国家公权干预私权的结果，是对财产拥有或交易事实的确认，具有优越于一切私人文书的效力，而且原则上它是公开的正式法律文书，可供公众查阅，其功能即在于向世人公开所有权等物权的作用。
因此，登记簿（登记证书）具有公示所有权及其他物权的作用。
于是，登记簿取代占有成为不动产或其他需要登记的财产权利公示手段，并直接赋予这种公示手段以公信力，即建立起登记簿上记载的权利人为真正的权利人规则。
这就是不动产登记簿公信力规则。
可以说，几乎在世界各国均存在不动产物权登记制度，但是，只有实行强制登记制的国家，登记簿或证书作为物权公示手段才能建立起来；也只有在普遍登记的基础上，才能建立统一的登记权利推定真实权利的公信力。
在法国等采登记对抗原则下，登记自愿的而非强制性的，不登记仍然取得物权，因此登记证书并不是普遍的表征物权的手段。
这样，登记证书并不能成为人们可以据以判断某人是否享物权的唯一手段；未经登记的物权则可以占有公示并附之以其他取得文书加以证明。
而在实行登记生效原则的国家，登记即具有强制性、普遍性，由此产生的登记簿也就具有能够公示不动产物权的效力。
在登记权利与实际权利不一致情形下，法律优先保护登记权利。
第三人完全可以信赖不动产登记簿而与“权利人”交易；在该“权利人”实际不享有权利时，第三人仍然可以取得权利。
同样，在交易中先完成登记的交易人，首先获得权利，即凭不动产登记公示取得权利。
因此，“可以把登记权利理解为缺少实体法效力前提条件的已在不动产登记簿中登记的具有所有权效力的权利。
而缺少实体法效力应理解为已经纳入登记而纯粹从登记的法律效力分析不考虑实体法的规定的意思。
也就是说，登记权利只是符合不动产的登记规则的权利。
”
我国的不动产（土地使用权和房屋）均须进行登记，且登记机关向权利人颁发产权证书，作为权利凭证（所有权或使用权）。
在我国，当事人完全可以信赖登记而进行买卖、抵押等交易活动；凡信赖登记证书而为的法律行为即受到法律保护。
这也就意味着我国的不动产登记接近德国模式，即是采取强制登记的国家。
五、不动产登记簿公信力规则的运用：
不动产善意取得
如果将上述关于不动产公示公信作一个小结的话，那么可以归纳为：
公信力是从第三人的角度观察和判断某人拥有某物物权的一种规则，在这种意义上，登记是不动产物权变动公示手段，但不具有公信力，所具有公信力的是登记薄或依登记簿颁发的权利证书。
确立不动产登记簿的公信力规则，意味着不动产也可以适用“善意取得”。
善意取得适用于不动产是登记簿具有公信力使然。
也就是说，在不动产交易中，如果受让人善意地信赖了不动产登记簿（比如，载明某甲是所有权人），那么受让人即可以取得不动产。
《瑞士民法典》对此作了明确规定：
“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护（第973条第一款）”。
“物权的登记不正当的，该登记对于知悉或应知悉该瑕疵的第三人无效。
凡无法律原因或依无约束力之法律行为而完成的登记，为不正当。
因前款的登记使其物权受到侵害的人，得援引该登记的瑕疵，对抗恶意的第三人（第974条）”。
依此规定，与动产适用善意取得规则基本相同：
在不知有瑕疵（占有人无处分权）的情况下，可取得所有权；而对明知或应知情形下，不适用善意取得，权利人可对该第三人行使追及权。
善意取得制度同样可以适用于不动产，不过，不动产物权发生善意取得的情形不如动产普遍而已。
不动产的善意取得主要发生于以下两种情况：
第一种情况是，共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的，受让人在善意时即可取得所有权。
共有房屋，由于某种原因只登记为一个人所有或谎称其已征得其他共有人的同意，或受让人有可能对出让人的行为合理理解为全体共有人同意出让而发生善意取得问题。
第二种情况是，不动产登记瑕疵，受让人信赖此发生的不动产所有权移转。
不动产瑕疵登记是指不动产登记文项所记载的权利内容与事实不符。
主要情形有：
1）登记机关的错误或疏漏，误将王四填为王五；2）不动产登记簿以外的法律变动。
例如甲死亡，由乙办理了继承登记，但真正的继承人为丙；3）作为不动产权利变动的原因关系无效或被撤消，而登记尚未涂消。
比如通谋虚伪设定不动产抵押权被法院以诈害债权为由撤消；4）依法律规定取得不动产物，但迄今未办理登记。
瑕疵登记实质上已归于无效，但在其被更正或涂销之前，其公示作用依然存在；如果第三人对此不知情，仅凭登记的表征，而相信处分人为真正的权利人，并且已支付了相当的对价，此时应确认该第三人善意取得不动产物权。
由于我国的登记制度较为混乱和不规范，登记的程序和审查制度也尚待改进，我国不动产登记中的错漏在所难免。
为了真正确立不动产登记的公信力，保护不动产交易的安全，作者认为我国将来的物权立法中应确立不动产的善意取得制度。
王利明教授也认为，既然不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。
如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。
他引用一个实例：
借钱建房还不起钱，遂约定共有房屋，但未办理分别登记（只登记为建房人一个所有），后建房人将房屋卖给第三人，且向第三人出示了准建证、产权证等证件。
他认为在这种情况下，第三人可善意地取得所买房屋的所有权。
不动产善意取得的要件，除了在客体物上不同外，基本上与动产相同。
根本上说，不动产善意取得须受让人信赖登记薄而与出让人交易，而事后真正的权利人主张该买卖行为无效，则受让人可主张善意购买，取得所有权。
在这里，不动产的买卖必须具备一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、交付标的物并进行过户登记。
只有已履行完登记手续的善意受让人才可取得所有权。
在这里登记的作用相当于动产的交付，正如交付完成是动产善意取得的一项要件，登记为不动产善意取得的不动产的一项要件。
至于受让人是否为善意，与在动产情形基本相同，即只要买受人尽到合理的注意即可推定为善意。
一般情况下，只要买受人查验出卖人的登记薄，表明出卖人有所有权或处分权，或表明出卖人有已得到其他共有人授权的证明，即可以说购买人尽到合理的注意，即构成善意。
六、占有对不动产效力
自登记制度建立之后，占有仍然是所有有形财产（既包括动产，也包括不动产）权利的表征手段。
对于不动产，就可能产生两种表征手段，一种是实际占有，另一种是登记簿。
作为物权表征的自然手段，占有永远不会退出历史舞台，因为有形物时时刻刻处于一种被人占有利用的状态，而法律对这种状态一直予以保护。
这样就会在同一所有物上产生两种权利外观：
占有事实和登记簿册。
对于一般人而言，占有仍然是推定不动产的归属的最直接的外观。
只有涉及到交易时，人们才会去要求占有人出示权利证书，查阅登记簿册，以证明其是真正的权利人。
故在不动产实行强制登记的情况下，占有仍然具有权利表征作用，但没有公信力。
也就是说，占有具有一般人推定占有不动产人即为权利人的效力，但没有推定他为所有权人的效力。
这里就出现与动产的区别。
在动产，仅凭占有就可以表征所有权并进行交易；但对不动产，（在实行强制登记的国家）占有只在保护使用人安全的角度，才有意义。
亦即：
占有完全可以表征对动产的所有权，对动产占有的保护往往也是对权利的保护；但占有只能表征占有人有权使用不动产，而不必然表明占有人享有所有权。
对占有的保护仅在于对占有利用事实的保护，而不是对权利的保护。
在不动产，占有不具有表征所有权的公信力，而仅具有表征有权使用的效力；不动产所有权证书才能唯一地对外表征所有权。
不动产登记证书的公信力规则的贯彻实施取决于完善的登记制度。
但是，即使在实行强制登记的国家，总会因各种原因，使真正的房屋等不动产所有权人占有房屋，而未取得登记证书，这样就会存在一些特例，使没有登记但事实上占有不动产的人准用于所有权。
例如，一家公司购买一幢楼房屋从事营业，已达三年之久，但仍然未取得正式产权登记。
这时，这家公司资不低债，那么，公司占有的房屋能不能变卖抵偿债务呢？
在严格贯彻只有登记证书才能表征所有权的情形下，显然，该公司尚未取得所有权，该楼房不是该公司的财产。
但是，如果他人对楼房没有有效的产权，确确实实是该公司所有，那么仅凭占有即可认定为公司享有所有权。
在登记制度不健全的地方，初始房屋就没有登记，或者有初始登记，但后来买卖过程没有进行登记，只要当事人之间没有争议，占有房屋的法律依据（如合同）和占有房屋事实即可以认定占有人为所有权人。
如果该房屋占有人出卖房屋，应当认定占有具有公信力。
当然，一旦有争议，往往是先取得登记的买主取得所有权。
这是法律追求形式的结果。
不过，建议法院在审理一些案件时可以变通地适用这一规则。
七、物权证
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