珠海房地产市场分析.docx
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珠海房地产市场分析
珠海住宅市场
分析
广州涛略投资咨询有限公司
二零一五年七月
1、珠海住宅市场分析1
2、横琴住宅市场分析5
1、珠海住宅市场分析
住宅用地成交走势
250000
35000
200000
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25000
150000
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5000
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2014.10
2014.12
2015.1
0
2015.2
成交面积（㎡）
101407.19
107858.35
102107.69
193150.1
成交均价（元/㎡）
32961.35
8124.88
18032.62
1399.41
2014年10月-2015年2月，住宅用地成交面积基本成增长趋势。
2015年1月28日，龙光地产以
17600元/平方米的楼面地价拍下夏湾一宗住宅用地，
总地价约
9.8亿元，溢价率高达120%，成为珠海新晋单价“地王”。
比2014年的地王记录
涨了1200元/平方米。
地价几乎可达市区部分新房的价格。
住宅销/待售面积
140
120
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2
住宅销售面积（万平方米）
住宅待售面积（万平方米）
1
6月份主城区住宅网签突破800套
今年6月份，珠海主城区共网签商品房838套，其中住宅用房网签801套，是今年前
6个月中单月网签数据最高的一个月，也是唯一一个突破800套大关的月份，环比今年5
月份的793套的成绩上涨了1%，同比去年6月份的290套的成绩上涨了176%。
个盘方面，上个月共有6个楼盘成交套数超过40套。
其中，位于唐家湾的保利海上
五月花以93套住宅的成绩排名第一，位于横琴的中海名钻花园二期以76套住宅的成绩排
名第二，市区新盘中邦山海湾花园以68套的成绩排名第三。
中山市国土局资源局数据显示，作为珠海人购房的热门区域，中山坦洲镇上个月成交
房源1146套，成交面积11.9万平方米，数据环比有明显回落———5月份，坦洲商品房
成交1792套，成交面积16.7万平方米。
上半年主城区网签3315套住宅
数据显示，今年上半年，珠海主城区共网签商品房3494套，其中有3315套为住宅用
房，与去年同期的2137套相比，该数据上涨了55%。
新房房价走势
14000
13500
13000
12500
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六月珠海楼价环比涨0.54%
关于珠海楼价，珠海官方近年来已经不再公布相关数据，而根据中国指数研究院公布
的《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据显示，6月珠海新建住宅平
均价格为13139元/平方米，环比上涨0.54%，涨幅在全国100个城市中排名第31。
市区64%楼盘破20000元/㎡
据网易珠海房产不完全统计6月市区在售75盘，其中越过20000元/㎡的楼盘有48
2
个（不包括横琴未开卖楼盘），超总数的64%。
吉大片区全面超两万
其中吉大片区在售的10楼盘均超20000元/㎡。
吉大新盘多位于情侣路，以高端海景
楼盘为主，作为珠海最繁华的商业旺地，周边有九洲城、免税广场等商业配套，且拥有丰
富的自然资源，优势明显。
作为房地产开发较早的区域，社区开发档次较高，公园豪宅·靠
山、格力广场、曦华园、中广海岸等高端住宅齐聚，现片区多个项目如诚丰星座、钰海帝
景、华业临海花园、莱茵半岛已处于尾盘阶段。
横琴片区有望五万
发展势头勇猛的横琴，由于现阶段多个楼盘处于认筹阶段，仅华融琴海湾有报价，均
价为43000元/㎡。
虽5月多盘价格未公布，但横琴现在售的一手楼均以高端为定位，价
格自然不菲。
此前2014年11月中海名钻以均价38000元/㎡开卖，华发首府以38000-40000
元/㎡面市。
据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为43956.52元/㎡。
全区一手楼集
体越过20000元/㎡毫无难度，预计今年内有望出现均价破5万元/㎡的项目。
前山片区价格失守
前山向来有价格洼地之称，是市区刚需房源的聚集地，而据网易珠海房产统计，6月
区域内7盘仅2盘在20000元/㎡以内，其中招商花园城均价17500元/㎡，诚丰水晶座毛
坯均价16000元/㎡，心海州因一期住宅售罄，现推商铺，因此片区20000元/㎡内楼盘又
少一员。
南湾片区仅1盘过20000元/㎡
最让人意外的是被称之为豪宅新贵的南湾片区，区域内6盘，仅南湾国际毛坯均价为
20000元/㎡，随着华发新城售罄，中信红树湾新一期在认筹，区域内高价盘不多，以刚需
盘为主，双城汇、新都会和兼具刚需及首改的华发水岸均在20000元/㎡以内。
据中原5
月月报数据显示，该区域5月均价为17939.31元/㎡。
拱北片区近70%楼盘单价在2万之上
因占据城市最繁华地带并毗邻澳门，房价居高不下的拱北，区域在售楼盘有9个，有
6个越线，除万科金域缇香均价为19500元/㎡外，中铁诺德国际花园、马赛公馆仍未开盘，
价格尚未公布。
其中中铁诺德国际花园为2014年珠海地王，拿地价已达16400元/㎡，入
市价格超20000元/㎡亦毋庸置疑。
3
新香洲、老香洲处尾盘阶段，价格仍不放松
新香洲主要面向改善型需求，据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为18342.78
元/㎡，区域在售楼盘有14个，8盘越线。
纵观片区在售产品，以大户型为主，包括五洲花城二期、华发四季、御景国际花园、铭泰华府、学府道，金域华府、荔景园则以中小户型为主。
备受本地人青睐的老香洲，因成熟的生活配套及浓郁的居住氛围，价格居高不下。
据
中原5月月报该区域在售项目均价为27550.38元/㎡。
片区现已进入尾盘状态，多个项目
房源不多，但区域内9个一手楼盘，7盘单价在2万元之上。
其中中海桃花源均价为18000
元/㎡，浅水湾二期别墅认筹中，价格未定，游离于榜单外。
唐家海景楼盘扎堆，最贵楼盘达66000元/㎡
有山有海的唐家湾，备受外地人喜爱，全区14盘，超20000元/㎡的有9个。
据中原
5月月报数据显示，该区域5月均价为20393.96元/㎡。
其中一向低调的港珠湾山庄以均
价66000元/㎡傲视群雄。
西区价格洼地被填平
7月西区共有19个楼盘越过10000元/㎡，其中金湾是万元盘多发户，有13个盘位列
万元户，旭日海岸及鸿泰西岸中央新人出道，就展示破万之姿，而怡泰雅苑、中珠上品、中珠上郡、德威日光海岸则兢兢业业默默破万，东方润园跟鸿泰海半山是常客。
斗门越过万元大关的楼盘也有9个。
斗门破万楼盘多为别墅项目，其中万威森林园、五洲家园、五洲东方墅、中邦城市美墅毫无悬念单价超万元，而高层产品也有万元户，世荣作品壹号均
价10500元/㎡，电力家和城高层均价10300元/㎡。
更有不少楼盘已在9字头，离万元单价不远。
曾经的价格洼地逐渐被填平。
全市房价急升
各区多盘纷纷踏进20000元/㎡的界限，全市房价急速攀升，随着土地成本的提高，
产品开发也越多地倾向于豪宅化，越来越多的刚需群体被逼至珠海西区及中山坦洲寻求安
身立命之所。
4
2、横琴住宅市场分析
横琴楼市客群多元化内地客户增多
横琴自贸区的定位是对接服务澳门，横琴楼市也是如此。
这使得横琴楼市在很长一段
时间里都以澳门客为主。
根据珠海红馆国际的统计数据，
2014年横琴岛内共推出住宅
37.8
万平方米，去化面积约
37.37万平方米，消化率达到
90%以上，成交总额超过144亿元，
占珠海全市成交额的一半。
购房的客户中，澳门人占
75%，香港人占
9%，珠海本地占
10%，
其余6%为内地客户。
当前横琴的供应量逐步攀升，数据显示，横琴岛内已出让土地项目商品住宅未来供应
规模近105万平方米（合1.1万套），预计2015年将入市
42万平方米（合4400套）。
未
来两三年后，澳门的外溢需求将达到饱和，
横琴楼市客群多元化是一种必然的趋势。
因此，
内地市场成为横琴楼市进一步升温的推动力，而且不断显现强劲的购买势头。
目前横琴楼市客户群已呈现这样的态势，内地客户正在增多。
各大房企也应注意开拓
内地和横琴岛内市场。
据了解，为了进一步开拓珠三角市场，提升公司品牌形象，促进项
目销售，华融琴海湾项目将于深圳南山区益田假日广场设立华融琴海湾展位。
该项目负责
人表示，今年4月底开盘的华融琴海湾
12号楼销售情况良好。
根据
12栋成交客户总结分
析，华融琴海湾项目的内地客户呈增多趋势，其中珠三角地区中深圳地区客源最多。
横琴作为国家级新区，有足够的优势挖掘内地客户。
特别是与华融琴海湾项目所在的
横琴新区同属于中国（广东）自由贸易试验区的深圳前海蛇口片区，市民对自贸区认知度
较高。
在2014年12
月份，蛇口片区新房的均价已达到
52641元/m2。
在宣布蛇口划入自
贸区后，今年1月份，蛇口区某新盘入市，均价竟达到
55178元/平方米。
2月份，蛇口片
区某高端楼盘均价达到
71107元/平方米，与之相比，同属于广东自贸区的珠海横琴，房
价经过几轮上涨后4
万元左右的均价目前仍有较大升值空间。
在目前横琴房价低于深圳的
情况下，华融琴海湾在深圳做展销的信息受到深圳市民格外关注。
5
横琴房价
45000
40000
35000
30000
25000
20000
房价猛涨，销量下降
尽管横琴自贸区在4月23日举行了盛大的挂牌仪式，但这似乎并没有让以往横琴楼
市的火爆得以延续。
横琴一家楼盘的营销人士也坦承，年后的横琴市场已开始逐渐趋于理
性，澳门客户的比例在逐渐减少，去年横琴莲花口岸宣布24小时通关后，澳门人疯抢横
琴楼盘的盛况已然一去不复返。
如今澳门客户的比例正在逐渐下降，以往那种“有房就能
卖”的时代终究是过去了。
横琴楼市借助政策的东风及自身炒作，一度成为了珠海楼市热宠。
房价节节高涨，销
量步步高升。
去年第四季度，横琴不少楼盘没有售楼部、样板房，甚至空空如也只有片地，
已被哄抢一空。
横琴效应响当当，姿态高不愁卖。
去年10月至12月期间，横琴3个楼盘
到澳门卖了大约3300套，按照平均300万一套计算，成交金额达100亿。
然而风光过后
更是无奈，今年5月横琴5盘共成交住宅115套，环比下跌36%。
横琴利好政策和产业未
完全落地，横琴房价涨势凶猛，澳门博彩业收入连续下跌，澳门楼盘降价等都是致销量猛降的原因。
华发是横琴最大地主，各大房企抢滩
2014年10月18日，华发股份公司下属两个子公司分别获得珠海十字门商务区和湾仔
片区一宗地块，这是横琴新区当年出让的首宗住宅用地。
2013年1月至2014年10月，华
发股份获得横琴商住地块累计土地总面积超113万平方米，其中十字商务区占大部分，华
发集团以及旗下的华发股份无疑是横琴岛上最大的地主。
2010年起至今年3月份，横琴区
域共成交70宗土地，总占地628万平方米，总建面积1428万平方米，成交总价415亿元。
6
其中，长隆投资发展有限公司、世荣兆业、格力地产、中海地产等企业都在横琴岛上拥有
一定数量的土地储备，但储备量均不足华发股份。
设施完善，规划到位
在公共设施建设和综合体方面，横琴规划项目也十分到位。
十字门游艇码头及游艇产
业展示服务基地、丽新星艺文创田地、横琴小学、广东省客家商会总部经济项目、南方国
际金融传媒大厦、中大金融大厦、香洲埠文化院街、神华南方总部大厦、高金集团横琴总
部项目、横琴发展大厦、横琴新区天然气利用工程、华融大厦、横琴国贸大厦、珠海富盈
商务度假中心、横琴新区综合开发项目。
目前横琴在建和在售共有7个住宅项目，其中华融琴海湾取得了预售证，是横琴住宅
项目中第一个取得预售证的楼盘。
7
横琴在建和在售的住宅项目：
楼盘名称项目地址价格（元/㎡）楼盘动态
珠海市横琴新区横琴口
在售81㎡、96㎡二房、137
华融琴海湾
均价43000（精装）
岸对面
㎡三房
横琴新区十字门中央商
项目将包含20㎡万山海豪宅，
20㎡万超甲级写字楼及
10㎡
莲邦广场
待定
务区
万滨海商业
横琴新区濠江路北侧、
在售96㎡-129
㎡的三房，购
中海名钻
子期北道西侧、琴飞道
均价35000
房享全款95折，按揭96折优
东侧、琴政路南侧
惠
销售中心和样板间展示厅正在
横琴新区珠海市横琴新进行主体建设，预计3月开放。
华发首府区琴扬路东侧、港澳大待定华发首府首批推出140㎡单
道南侧、知音北路西侧位，项目目前正在进行主体建
设
推68㎡两房，84㎡三房，108
k2荔枝湾中国横琴口岸港澳大道待定
㎡复式
甲级写字楼75-1500平方米，
保利国际广场
暂无
待定
即将全球首发，现正诚意登记
中，另配有公寓产品，现正诚
意登记中
珠海市横琴新区祥澳路
莲城印
108号（口岸西侧200
待定
推售50-120㎡一房至四房
米）
8
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