地产项目可行性报告内容指引.docx
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地产项目可行性报告内容指引
地产项目可行性报告内容指引
目录
第1章前言5
第2章项目决策背景及摘要5
2.1外部环境5
2.2内部因素5
2.3项目概况6
2.3.1宗地位置6
2.3.2宗地现状6
2.3.3项目周边的社区配套6
2.3.4大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）8
2.4土地价格8
2.4.1土地价格计算的方法8
2.4.2合作方式及条件9
2.4.3土地法律性质评估9
2.4.4取得土地使用权程序评估9
2.4.5政策性风险评估10
第3章市场分析10
3.1区域住宅或商业楼市场成长状况10
3.1.1区域住宅或商业楼市场简述10
3.1.2区域住宅或商业楼市场各项指标成长状况（近3-5年）10
3.1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势10
3.1.4区域内表现最好个案状况11
3.2分析：
本案在区域市场内的机会点11
3.2.1• 区域市场在整体市场的地位及发展态势11
3.2.2• 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式11
3.2.3• 本案在区域内开发市场潜力11
3.2.4• 本案在开发中的营销焦点问题11
3.2.5区域市场目标客层研究11
3.2.6各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围11
3.3结论12
3.3.1本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
12
3.3.2目标市场定位及产品定位12
3.3.3市场定位12
3.3.4目标人群特征/来源区域/行业特点12
3.3.5产品建议12
第4章规划设计分析12
4.1初步规划设计思路12
4.1.1设计概念12
4.2规划设计的可行性分析12
4.3土地升值潜力初步评估。
14
4.3.1从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
14
4.3.2立即开发与作为土地储备优缺点分析14
4.4工程计划14
4.4.1工期计划14
4.4.2各期开工面积14
4.4.3竣工计划14
4.4.4开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
14
4.5销售计划14
4.5.1各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
14
4.6投资收益分析和成本预测14
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等14
4.6.1税务分析15
4.7经济效益分析15
4.8敏感性分析：
16
4.9项目资金预测 ：
17
4.9.1资金投入计划：
17
4.9.2资金回款计划：
17
4.9.3资金需求计划：
17
4.9.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额17
4.10管理资源配置17
4.10.1机构设置17
4.10.2人力资源需求18
4.10.3人力资源缺口及解决18
4.11综合分析与建议 ：
18
4.11.1优势：
18
4.11.2劣势：
18
4.11.3机会：
18
4.11.4威胁：
18
4.11.5结论和建议18
第5章竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题18
5.1主要指标测算18
5.2竞争对手分析19
第6章在新城市开发需要补充的内容20
6.1市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况20
第7章附件21
7.1有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
21
7.2按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程21
7.2.1成本测算可采用两种方法：
21
7.2.2成本估算表21
7.3说明23
第1章前言
随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。
为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
第2章项目决策背景及摘要
1.1外部环境
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：
交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如，项目处在沈阳，要说明沈阳在东北的地位和情况。
3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
1.2内部因素
1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
1.3项目概况
2.3.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：
项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
2.3.2宗地现状
1、 四至范围；
2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：
平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
2.3.3 项目周边的社区配套
周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：
交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、 教育：
大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
附图：
生活设施分布图，具体位置、距离。
宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、 周边景观
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、 其他
2.3.4 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、 道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、 供水状况：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、 污水、雨水排放：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、 通讯（有线电视、电话、网络）：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、 永久性供电和临时施工用电：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、 燃气：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、 供热及生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
1.4土地价格
2.4.1土地价格计算的方法
若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.4.2 合作方式及条件
1、 合作方基本情况：
名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、 合作方式：
例如：
一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。
除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。
对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、 付款进度及与拿地程序的配合
4、 其他合作的主要条件
5、 与合作方式相关的其它法律规定
2.4.3 土地法律性质评估
（一）现状
1、 土地所有权归属
2、 土地使用权归属
3、 土地的用途
（二）规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
2.4.4 取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、 土地性质变更的程序和理由
2、 土地性质变更的政策支持或障碍
3、 土地性质变更需要的工作日
2.4.5 政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
例如：
优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。
如：
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第3章市场分析
1.1区域住宅或商业楼市场成长状况
3.1.1 区域住宅或商业楼市场简述
• 形成时间
• 各档次住宅区域内或商业楼群分布状况
• 购买人群变化
3.1.2 区域住宅或商业楼市场各项指标成长状况（近3-5年）
• 开工量/竣工量
• 销售量/供需比
• 平均售价
3.1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
• 平均售价
• 开发规模
• 产品形式
• 平均消化率
• 平均容积率
• 物业在区域内分布特征
3.1.4区域内表现最好个案状况
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