关于台江横街项目预可行经济效益测算及分析.docx
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关于台江横街项目预可行经济效益测算及分析
目录
第一部分：
福州房地产概况
第二部分：
市场运行的若干特点分析
第三部分：
项目开发背景介绍
第四部分：
项目开发概况
第五部分：
项目优劣势分析
第六部分：
项目预可行性投资预算分析
第七部分：
总结
附：
项目开发总坪图
第一部分：
福州房地产概况
2003年，福州市房地产市场继续保持近年来的健康稳定增长态势，市场供给量和吸纳量均保持稳步增长，房地产价格走势平稳，市场总体上仍然是住宅占据主导地位，非住宅市场发展相对平稳，二手房市场继续保持强劲发展态势。
一、商品房供给情况
2003年福州全市办理预售许可证的商品房项目为236个项目，可供销售的建筑面积527万平方米，两项指标分别比上年增长27．91％和15．98％。
其中福州市区222个项目，面积472万平方米，分别比上年增长了13．85％和25．86％。
以市区数字反映的商品房供给物业类型构成如下表所示：
2003年的商品房预售批准项目中，仍旧没有单纯的别墅项目。
市场上销售的连体别墅、TOWNHOUSE等，在项目审批中全以“住宅”类型出现。
二、商品房销售情况
福州全市商品房合同登记的宗数、面积和金额分别为42731宗、515．6万平方米和146．23亿元，分别比上年增长15．98％、7．17％和12．35％。
其中福州市区38880宗、448．09万平方米和137．9亿元，分别比上年增长了25．6％、16．24％和16．73％。
三、商品房价格情况
福州市区商品房合同登记平均价格3075元／平方米，比上年3062元／平方米增长13元／平方米，增幅0．42个百分点。
其中住宅2724元／平方米，比上年2692元／平方米增长32元／平方米，增幅1．19个百分点。
四、二手房交易情况
2003年，福州全市二手房交易16411宗，面积203．12万平方米，金额25．17亿元，分别比上年增长37．83％、40．96％和66．58％，其中住宅14774宗，面积150．32万平方米，金额19．25亿元，分别比上年增长了28．18％、14．86％和43．72％。
福州市区二手房交易13607宗，面积152．46万平方米，金额21．5亿元，分别比上年增长49．2％、64．89％和81．59％，其中住宅12644宗，面积114．29万平方米，金额16．74亿元，分别比上年增长了44．68％、44．25％和65．42％。
二手房交易在总交易中的宗数比和面积比均超过了35％的水平，分别为35．59％和35．65％。
全年房改房上市4320宗、占二手住宅交易总数的34％。
在二手房结构类型中，钢筋混凝土结构（框架结构）占了91％，混合结构及其他结构占9％。
五、房屋租赁情况
全市房屋租赁登记33757宗，比上年增长4％；面积196．36万平方米，比上年减少22．98％；租金4594万元，比上年增长了2．07％。
其中，福州市区31683宗，比上年增长8．11％；面积189．47万平方米，比上年减少18．08％；租金4466万元，比上年增长3．26％。
租赁价格总体平衡。
六、房地产抵押情况
2003年全市办理的房地产抵押案件47422件，比上年增长19．4％；抵押面积1647万平方米，与上年持平；抵押金额416亿元，比上年增长28．11％。
其中，福州市区40005件，比上年增长68．37％；抵押面积1194万平方米，比上年增长48．86％；抵押金额367亿元，比上年增长54．61％。
第二部分:
市场运行所表现的若干特点分析
一、商品房供给量与需求量基本平衡
2003年，福州市区商品房预售批准面积472万平方米，合同登记面积448万平方米，两者基本平衡。
近5年来，福州市商品房预售批准面积以年均56万平方米的速度增长，年均增长速度为17．46％，如下表所示：
同期，商品房合同登记面积年均增长量为52万平方米，年均增长速度为16．64％，亦如下表所示：
从预售供给和消化的这两组数字看出，福州市商品房供给和需求呈协调增长的关系。
二、住宅在商品房市场中的绝对地位突出
住宅在商品房结构中占据绝对地位的表现非常突出。
以市区数字为例，住宅占了商品房供给面积的88．27％，占合同登记面积的84．30％。
5年来，住宅在商品房保持稳中增长的结构比例，这可以说是国家推行以住宅为主的房地产业政策的结果。
就目前来看，住宅在商品房交易中大致保持面积80％～85％、金额70％～75％的结构比例。
三、商品住宅供应类型多样化
复式房型增多和前几年相比，2003年福州商品住宅市场表现出供应类型多样性特点，房型的多样化倾向非常明显。
小户型住宅和连体别墅（TOWNHOUSE）是2003年福州住宅市场的亮点，复式住宅供应量相比往年明显增多。
2003年福州市平均购房单元面积（总交易面积除以单元总数）120．24平方米，比2002年123．56平方米减少了3．32平方米，在房型面积结构变化上表现为中档户型减少，而大户型房和小户型房均增多。
150平方米以上单元房在商品住宅交易总量中占据20．05％比例，2002年同比为18．53％；70平方米以内单元房在商品住宅交易总量中占据12．59％比例，2002年同比为7．73％。
另外，复式住宅在全部住宅中占据了7．03％的比重，比2002年3．98％明显增多。
四、商品住宅一直保持平稳上扬的价格走势
五年来，福州市商品房平均价格变化不大，商品住宅呈稳步增长态势，写字楼价格有一定幅度下跌，商场店面的价格则呈波状起伏形势（但相比2002年，2003年商场店面市场有好转形势）。
从具体幅度来看，五年来，商品房均价年均涨幅0．8％，商品住宅均价年均涨幅3．1％。
也就是说，五年来，福州市商品住宅以年均3．1个百分点的增幅上涨。
五、二手房呈现良好发展势头，房价升势明显
2003年福州市二手房市场继续保持2002年以来的快速发展势头，主要指标以40％～60％的增速发展。
以福州市区数字为例，5年来，二手房交易的宗数、面积和金额（申报金额）变化如下表所示：
在二手房交易数量增长的同时，二手房交易的价格也在增长。
从交易面积和交易金额（申报金额）相除所得平均单价来看，今年二手房交易的平均单价从上年的1281元／平方米增长到1410元／平方米，增幅10．07％。
尽管说申报金额的瞒价因素使上述单价有些偏颇，但价格变化和业内人员的总体感觉基本相符。
可以这样认为，这5年来，福州市二手房价格以年均5％～10％的涨幅向上增长。
二手房价格涨幅比商品房高的原因，一方面是二手房品质的不断改善，另一方面是二手房的区位因素以及近年来升学因素对老城区二手房价格增长的催发。
六、东扩南进趋势凸显
鼓楼、台江不再是福州市商品房开发最主要行政区，取而代之的是晋安区和仓山区全年供房面积最大的是晋安区，面积176．33万平方米；其次是仓山区，面积122．9万平方米；鼓楼区退居第三名，面积104．55万平方米。
按照板块区域来讲，2003年福州市商品房开发的第一热点区域是南北江滨区域，其次是城东区域。
小结：
房地产开发是福州市城市空间发展战略东扩南进的重要反映，仓山区和晋安区的房地产开发量逐年上升，正逐步取代鼓楼区、台江区而成为福州市房地产开发的重点区域。
未来福州的房地产开发前景将被普遍看好。
第三部分：
项目开发背景分析
（一）历史以来，八一七路就是福州市的市贸中心街，同时也是失去的主要交通干道。
随着经济的快速增长和城市建设的发展，现在的八一七中路横街段（自解放以来的50几年未改造过）已经不能承受日益增长的人行和车流负荷，道路西侧存留的大量旧屋与日新月异的城市形象很不和谐。
为此，有必要对八一七中路横街段下大力气进行拓宽改造和整体形象提升。
（二）在全面建设台江新商圈的过程中，改造和建设好横街地段，将解决现已十分严重的交通瓶颈问题，改善本街区的居住环境，重现昔日商贸旺铺的街区风貌，对完善本区域城市基础设施具有十分重要的意义。
（三）横街旧屋区地处台江区中心地区，八一七中路历史以来都为福州市的中轴线，北接福州传统主要商业区茶亭街和东街口，南连新兴大型中厅利嘉商贸街，东边广达路为已形成的福州最大规模剪裁五金装饰街，西临我市主要文化娱乐场所——工人文化宫。
改善地块内分布有省市级重要学校福州八中和台三小，省级医院省人民亿元。
横街地块具有地理环境优势，交通便捷，城市基础配套设施完善，文化娱乐场所齐备，教育资源充分，城市社区服务体制健全，医疗卫生设施齐全的条件，适合开发建设具有城市综合使用功能的集商业、休闲娱乐及高尚住宅的商住小区。
综上所述，横街改造具有重要的意义和必要性，按照福州市大力实施项目带动战略的方针，不断改进和完善城市基础设施建设，在年初结束的福州市十届人大二次会议中，福州市委政府将作为福州市商贸中心街区的八一七中路横街地段旧屋区改造项目列为2004年为民办实事十大项目之一。
第四部分：
项目开发概况介绍
一、项目名称：
福州市台江区横街旧屋区改造项目
二、横街改造项目概况
拆迁四至范围内：
东至广达路，西至洋中路文化宫，南至达道路，北至洋头口立交桥、国货西路改造范围。
改造项目拆迁范围内主要规划拓宽改建有南北纵向八一七中路（横街段），从中亨街小桥口起至洋头口立交桥止，长度约为1020米，道路宽度从14—15米拓宽为40米。
同时还新开或拓宽东西走向城市次干道和支路8条，八一七中路西侧为秋龙支路、学军西路和横街支路，东侧为铺前支路、银湘支路、前进支路、学军东路和达道路。
三、项目拆迁摸底和拆迁成本测算
拆迁范围占地面积为192.41亩，实际用地135.2亩，拆迁房屋总建筑面积21.91万平方米，拆迁总户数3536户，拆迁人口数为9801人，经测算，该地块所需拆迁费用为59685.32万元。
四、横街项目规划情况
（一）规划技术经济指标：
1、规划用地：
192.41亩；
2、转让实用地：
135.2亩；
3、建筑密度：
40‰以内；
4、容积率：
4.0以下；
5、绿地率：
25‰以上；
6、拟建总建筑面积：
398624.1㎡
其中：
商店面积66766.7㎡（一层商店32643.2㎡，二层以上商店34123.5㎡）
非住宅面积：
45434.5㎡
住宅面积：
286422.9㎡（中高层住宅14223.4㎡，高层住宅272199.5㎡）
7、商业率：
17.5%
（二）规划建设要求：
1、该地块用地性质：
居住用地
2、该用地按《福州市城市规划管理技术规定（暂行）》第一类建设区执行，停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。
其中沿八一七中路两侧建筑裙房第2层出挑部分的建筑控制线可与八一七中路规划道路红线重合，建筑退国货路与八一七路交叉口道路红线和国货路道路红线距离在符合规定基础上再加5米。
3、配置12班幼儿园一处（用地面积3500平方米，建筑面积3000平方米）、文化活动室二处（每处建筑面积300平方米）、居委会二处（每处建筑面积60万平方米）、沿规划路公厕二处（每处建筑面积60平方米），本地块内其它配套设施置等须符合有关规定要求。
4、用地范围内古树名木、文物古迹、人防工程应征得相关主管部门意见并按规定实施保护。
六、项目土地使用权出让
（一）土地出让价款
1、横街旧屋区改造项目采取土地使用权进行招商引资，挂牌交易形式出让开发。
2、土地拆迁总成本：
67198.6万元，按实用地分摊计算为497万元/亩。
其中：
（1）土地补偿费、拆迁补偿安置费59685.3万元；
（2）房地产经营性代办费749万元；
（3）土地规费6764.3万元。
3、土地挂牌价
为鼓励开发商积极参予旧城改造，台江区政府将对开发商给予一次性奖励4750万元，合计地块成本为62449万元，按实用地分摊计算，土地挂牌交易起拍价为462万元/亩。
预计最后可在430万元/亩成交。
（二）土地交付期限
项目由我区负责拆迁安置，净地交付时间按土地出让合同签订之日起6个月内完成。
（三）土地交易价款支付方式：
在成效协议签定后七日内支付总价款的40%，90日内再支付40%，180日内结清20%余款。
（可协商）
（四）挂牌交易条件：
1、参加挂牌交易的开发投资商必须地具有二级以上房地产开发资质的企业，交易成功限得土地使用权后应以该项目开发成立公司，在福州市台江区进行注册登记。
2、开发商应按规划就地安置台江交警大队、洋中街道、台江武装部和洋中派出所等单位的办公面积约7000平方米。
3、参加挂牌交易的开发投资商应按规定缴纳相应数额的保证金。
第五部分：
项目优劣势分析
一、优势
⏹项目规模大。
总征地面积达192.41亩。
在市区内属不可多见的大盘概念。
且就开发总平图上看，该项目应为十分典型的旧城改造工程。
定位点高将为未来楼盘开发带来与众不同的历史意义。
⏹地理位置优越，且十分成熟。
横街属于台江传统生活区，周边配套成熟。
且项目连接小桥中亭街与洋头口茶亭街。
极利于形成连接型商圈。
对于台江中心商圈的整合成形将起到“落子”的作用。
⏹街区素质属台江最高素质的街区。
周边名校云集，台三小、福州八中等皆在开发区域内。
对未来购房消费将形成巨大的吸引。
⏹项目为旧城改造工程，也是台江区重点工程。
在未来政策上将会得到扶持。
同时，也将带动开发企业社会知名度与美誉度的增长。
⏹从福州市房地产大环境上看，整体房价仍然在走高，因此，投资前景十分广阔。
二、劣势
⏹项目地块比较零散，不利于整体规划
⏹大盘长周期销售将带来较大的资金运作量。
⏹项目大部分建筑将为框剪结构，建安成本较高。
未来的销售压力大。
⏹17%商业物业存在，对后市的市场消费支撑将带来较大的操作难度。
三、问题
⏹17%的商业物业销售与福州目前为止商铺供应量较大。
后市缺乏市场现实支撑。
⏹区域内车位缺乏，影响了区域内的商业人气。
必须考虑足够的公共停车空间。
⏹项目改造区内，开工量大。
且须协调多个政府部门。
前期规划实施工作量大，且涉及环节与手续较多。
⏹大盘操作带来的是较大的资金运作量。
因此，对开发单位的融资能力和资金运作能力将提出较高的要求。
四、机会
⏹2004年，外来投资客大量涌入福州房地产市场。
其中，以浙江温州等地的投资客进军福州。
为商业物业的消化带来了新的市场支撑点与机会点。
⏹本案项目一旦成功，将正式连接中亭街与茶亭街两大传统商圈。
旧城改造的结果将带来较大的商业投资空间。
⏹承接本案项目将对开发企业带来不可估量的社会效应。
开发者将从原先的开发商地位，正式升级为这座城市的城市运营商。
开发公司的社会地位将空前提高。
第六部分：
项目预可行经济效益测算及分析
一、编制依据和参数设定
编制依据：
●政府对房地产市场的政策基本不变；
●国内外建材价格基本稳定，供求不发生重大变化；
●各项工程建安成本按现行当地标准和同类工程的实际情况估算；
●前期费用和工程间接费用均根据取费标准和一般优惠计算；
●销售费和管理费根据同类公司经验数据结合本项目实际估算；
●利息费用根据现行国内银行信贷政策和利率政策测算。
参数设定：
●土地转让费根据意向设定为430万元/亩，共123亩；
●工期设定为三年，其中一期为一年半，二期为一年，扫尾半年；
●容积率为3.97；建筑面积为398624.1㎡；
●中高层房占5%及高层占95%，工程大部分为框架剪力墙结构；
●店面约占总建筑面积的17%；
●绿化面积为26%。
二、投资总估算
本项目的投资总估算为144,257万元，它包括了土地转让费、前期开发费、建安费、管理费、财务费和销售费等六大方面费用
项目各类开发成本构成一日览表
项目名称
单位
数量
单价（元）
金额（万元）
备注
一
土地成本
亩
135.2
430万
58,136
二
前期开发费
1
设计勘探费
㎡
398624.1
10
398
2
设计费
㎡
398624.1
15
598
三
建筑安装工程费
㎡
398624.1
1500
59,794
四
管理销售和广告费用
6,840
销售额3.5%
五
营业税及附加
8,719
销售额5%
六
贷款利息（2年）
元
37000万
5%
9,772
总投资额
144,257
说明：
台江区政府对开发商给予一次性奖励4750万元，将地块成本降至62449万元，经过前期洽淡区政府已答应降至435万元/亩。
预计仍有下调空间。
建议公司领导继续保持洽淡，预计可在430万元/亩价位成交。
三、售楼收入和销售税金
项目销售收入由三部分组成：
住宅、店面及车位。
住宅按5％为小高层，95％为高层，店面按总建筑面积的17％计算，车位为761个，具体单价为：
●住宅3500元／㎡；
●一层店面均价目标18000元／㎡，二层店面8000元／㎡
●车位120000万元／个。
投资收益分析表
类型
销售单价（元/㎡）
面积（㎡）
总收入（万元）
住宅
3500
286422.9
100，248
店面（一层）
18000
32643.2
58，758
店面（二层）
8000
34123.5
27，299
车位
120000元/个
761个（按开发户数的1:
0.3计）
9,132
合计
195,437
由此算得销售总收入195,437万元，销售税金8,719万元。
四、利润及效益
根据以上计算,本项目的主要经济效益指标如下:
效益分析表
1
销售收入（单位：
万元）
195,437
减：
工程成本（单位：
万元）
135,538
2
销售利润（单位：
万元）
59,899
减：
营业税及附加、交易税
8,719
3
税前利润总额（单位：
万元）
51,180
税前成本利润率
35.48%
税后利润总额（单位：
万元）
34290.6
税后成本利润率
23.77%
税前总利润为51,180万元；
净现金为:
34,290.6万元；
总销售收入：
195,437万元；
总成本：
144,257万元；
全投资利润率：
23.77%;
静态投资回收期:
3.5年.
第七部分：
总结
从福州市总体经济走势来看，本项目的启动是附合项目开发前提；
从政府城市规划蓝图和目前项目所处的地理位置来判断，本项目的开发亦是符合市场的需求；
无论从财务投资风险分析角度还是从公司长期保持可持续性发展角度来看，项目的启动是符合开发目的的，是完全可行的。
因此，本项目完全可行。
报告撰写：
2004年4月3日
注：
由于测算时间问题，本报告所涉及之项目财务运行数据仅作预可行性分析。
详细数据分析待方案确定后再由我司预算部提供。
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