珠海北理工大学校区项目可行性研究报告.docx
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珠海北理工大学校区项目可行性研究报告
北京理工大学珠海学院
项目可行性研究报告
目录
第一部分项目总论
一、项目概况2
二、可行性研究结论3
三、主要技术经济指标4
四、项目存在问题和建议4
第二部分项目背景
一、项目提出背景4
二、项目发展概况7
第三部分市场研究
一、市场供给8
二、市场需求9
三、市场价格10
四、市场预测10
第四部分 项目研究
一、项目SWOT分析10
二、项目定位方案13
第五部分投资估算14
第六部分开发进度15
第七部分资金筹措15
第八部分财务评价
一、项目主要财务指标16
二、获利性评价16
三、资金效率评价16
四、静态获利分析16
五、动态获利分析16
第九部分风险评价
一、敏感性分析16
二、盈亏平衡分析17
第十部分 综合评价
一、经济评价17
二、社会评价17
三、环境评价17
四、存在问题与建议17
五、总体结论及建议17
第一部分 项目总论
一、项目概况
1、项目名称：
北京理工大学珠海学院建设
2、项目建设单位：
北京理工大学珠海学院
3、项目位置：
项目位于珠海市唐家湾金鼎镇，是珠海国家高新区所在地，同时也是珠海的高校区，毗邻中山大学、北京师范大学、哈工大珠海校区。
本项目土地使用权为行政划拨取得，宗地用途为教育用地，土地使用期限为长期。
4、项目面积：
占地面积：
3333333平方米，总规划建筑面积：
384434平方米，其中：
教学楼共13栋，建筑面积153907平方米；学生宿舍28栋食堂2栋教师生活楼13栋，建筑面积193027平方米；图书馆1栋，建筑面积30000平方米；运动场馆2栋7500平方米等。
5、项目性质和特点：
项目为高等教育的独立学院，经营范围包括：
教育服务、教育培训等。
6、项目现状和规划
项目2000年开始建设，目前已建成基础教学楼、专业教学楼、学生宿舍和学生食堂等，建筑面积196698平方米，配有多媒体教室、语音室、计算机教学实验室、物理实验室、电工电子实验室等现代化教学配套设施。
体育运动场地达3万余平方米，其中包括符合国际标准的田径足球运动场，设施完善的篮球场、排球场、网球场等。
教学、服务、文化和体育设施基本完善。
2004年开始招生，目前已形成在校生9022人的规模。
学校现设有信息科学技术学院、计算机科学技术学院、机械与车辆工程学院、化工与材料学院、管理与经济学院、外国语学院、文法学院和设计与艺术学院等7个专业学院。
已招生的有26个本科和3个专科专业，基本形成以工为主，工、理、管、文、经、法、艺术多学科协调发展的格局。
规划在近三年实施187736平方米的建设计划，其中图书馆30000平方米、学生宿舍13642平方米、教学楼94594平方米、教师公寓42000平方米，计划到2012年形成在校生20000人的规模，
7、项目研究工作依据
●《建设用地批准书》{珠海市（县）【2000】准字第443号}
●《建设用地规划许可证》（编号：
2002拨字083号）
●广东省教育厅证明
●《验资报告》（岳华安地验字2003—1-0263号）
●《北京理工大学珠海学院章程》
●《审计报告》（2005年-2007年）
●关于共同举办“北京理工大学珠海学院”的合作协议
●教育部关于开办北京理工大学珠海学院的批复（教发函【2004】68号）
●国防科工委关于开办北京理工大学珠海学院的批复（科工人【2004】298号）
●《关于下达2008年广东省普通高等教育招生计划的》通知（粤教规【2008】39号）
●广东省教育厅学费、住宿费备案表（教育收费备字第08号）
二、可行性研究结论
1、市场分析预测
在我国教育经费、师资等教育资源不足的情况下，现有高等教育远远满足不了社会的发展需要，高等教育的发展空间较广阔，该行业被认为是成长行业。
近几年高校经多次扩招，但招生人数的增长远低于每年高考的报名人数的增长速度，因此项目的市场前景广阔，计划的20000名在校生规模完全可以实现。
2、项目规划方案
项目规划建设面积384434平方米，其中教学楼共13栋，建筑面积153907平方米；学生宿舍28栋食堂2栋教师生活楼13栋，建筑面积193027平方米；图书馆1栋，建筑面积30000平方米；运动场馆2栋7500平方米等。
现已建成196698平方米，目前计划续建187736平方米。
3、项目工程进度
从2002年动工建设，计划建设384434平方米，到2007年完工了196698平方米，2008年可以建成136594平方米，预计2010年全部建成投入使用。
4、投资估算及资金筹措
总投资估算为89940万元，其中：
工程投资79724万元、建设期借款利息10216万元。
资金筹措方式除股东已投入的19960万元和教育经费结余投入13103万元外，计划银行贷款30000万元，再以自身的教育经费结余投入26877万元。
5、项目财务与经济评价
经测算，该项目全部投资内部收益率为14.48%，大于5年期贷款利率上浮10%后的8.514%；财务净现值为11406万元，大于0；从2004年开始的投资回收期为8.03年，小于自2008年起的贷款期5年；平均投资净利润率13.64%。
项目运营期内，有稳定收入来源。
财务上可行。
6、项目综合评价结论
项目具有良好的经济效益和社会效益，具备可行性。
三、主要技术经济指标表
序号
项目
数额
单位
1
建设项目总投资
89940
万元
2
固定资产投资
79724
万元
3
流动资金
0
万元
4
建设期贷款利息
10216
万元
5
年平均总支出
9364
万元/年
6
年平均结余
12599
万元/年
7
内部收益率
14.48%
8
财务净现值
11406
万元
9
投资回收期（静态）
8.03
年
10
投资利润率
13.64%
11
资本金利润率
20.24%
四、项目存在问题与建议
目前学校的招生规模偏低，学费收入结余不足以支付工程建设，也是主要的借款原因。
第二部分 项目背景
一、项目提出背景
1、北京理工大学珠海学院是经教育部2004年5月8日教发函【2004】68号《教育部关于同意北京理工大学与北京泰跃房地产开发有限责任公司合作试办北京理工大学珠海学院的批复》批准成立的独立学院。
根据北京理工大学珠海学院章程规定，学院前期工程建设投资（含开办资金1200万元人民币），由北京泰跃房地产开发有限公司负责筹措。
北京理工大学在珠海学院所占权益为30％，北京泰跃房地产有限责任公司在珠海学院所占权益为70％。
2、区域政策、经济及产业环境
北京理工大学珠海学院的经营范围包括：
教育服务，教育培训，教育项目投资，软件开发，技术开发，技术服务等。
我国的高等教育经过多年的发展，得到很大的提高。
尤其是改革开放以来，高等教育逐步从精英化向大众化转变，每年的招生人数不断提高。
但是，由于我国人口基数大，每年高考适龄考生增长速度超过招生人数的增长，缺口仍然较大。
现阶段，我国教育经费的投入不能满足高等教育发展的需求，因此国家大力支持高等教育产业的发展。
广东提出“教育强省”目标，广东加快了高等教育的发展，牵住了整个教育发展的“牛鼻子”。
2001年至2003年，广东省政府对中山大学投入9亿元，对华南理工大学投入3亿元，重点支持两校进行高水平大学建设。
广州、深圳、珠海、佛山、东莞先后进行大学园区建设，成为广东高等教育发展新亮点。
民办教育的积极性也大为提高，民办高校大批涌现，以政府投入为主，学校收费、社会各界捐资助学的多渠道投资办高等教育的体制逐步形成。
目前，广东有“211工程”建设高校7所，其中中山大学、华南理工大学、暨南大学、华南师范大学4所高校被列入国家“九五”和“十五”建设重点计划。
广东各高校以学科建设为龙头，全面实施“创新强校工程”，建设了一批重点学科、名牌专业，培养了各类创新人才，提高了高等教育的质量和综合水平。
北京理工大学珠海学院珠海市唐家湾。
珠海全市人口约123万人，有一定的生源基础，周边的地区如顺德、中山、南海等地区至整个珠江三角洲地区生源优势明显。
珠海及珠江三角洲地区经济发达，收入水平普遍较高，人们对于高质量、高标准的教育有较强的承受能力，尤其是该地区存在一大批私营业主，对高标准、高收费的基础教育需求更大。
高等教育在我国逐步出现民营化的趋势。
所谓民营化，是从教育机构的投资主体和管理主体上说的。
高等教育的民营化包括两个方面的含义：
1）高等教育的举办者、办学者或投资者、经营者应是多元的。
2）传统意义上的公立高等学校模式将解体。
一是学校经费来源的多样化程度加深。
二是公立学校内部发展民营二级学院。
从1982年全国第一所民办大学创办以来，目前我国由社会力量举办的高等教育机构已达1200多个，在读学生约150万人。
民办高教的发展呈现多样化的办学模式，其中“国有民办”二级学院是在公立学校中“依托母体，相对独立”的一种学院。
这既有“国有”的信誉，又具有“民办”的灵活机制。
广东省高等教育近期将重点抓好以下几项工作。
一是调整发展目标。
二是制定政策、采取措施加大办学体制改革力度，拓宽经费筹措渠道。
大力支持民办高等教育，积极探索国有民办本科二级学院办学新路子，充分发挥珠江三角洲地方政府举办高等教育的积极性；积极探索“银行贷款、政府贴息、学校还本”的经费筹措模式，适当放开民办高等教育收费，积极探索通过土地置换筹措高等教育建设资金的新途径。
三是全面实施“高等教育创新强校工程”。
通过改革创新，扩大高等教育办学规模，调整高等教育布局和专业结构，提高办学质量和科技创新能力，做大做强高水平大学和重点学校，实现广东高等教育的跨越式发展。
3、项目发起人
（1）北京理工大学隶属于国防科学技术工业委员会，是一所理工为主、工理文协调发展的全国重点大学，是建国以来国家历批次重点建设的高校之一，是首批进入“211工程”和“985工程”建设行列的高校之一。
前身是创办于1940年的延安自然科学院，1949年迁入北京，1951年改名为北京工业学院，1988年更名为北京理工大学。
学校占地4374亩，建筑面积110多万平方米，固定资产超过20亿元。
在校教职工3500余人，其中，专任教师1900人，两院院士15人，长江学者奖励计划特聘教授和讲座教授10人，国家杰出青年科学基金获得者6人，国家级有突出贡献专家17人，享受政府津贴专家63人，国家级教学名师3人，北京市教学名师10人，博士生导师362人。
全校有各类学生40312人，其中全日制在校生21926人。
学校设有13个学院（下设47个系，43个研究所、中心），另建有研究生院、继续教育学院、现代远程教育学院、高等职业技术学院；涉及10个学科门类；拥有4个一级国家重点学科，5个二级国家重点学科，25个省部级重点学科，17个博士后流动站，11个一级学科博士学位授权点，61个二级学科博士学位授权点，23个一级学科硕士学位授权点，144个二级学科硕士学位授权点，60个本科专业；拥有1个国家重点实验室、2个国防科技重点实验室、4个国家重点学科点专业实验室、3个国防重点学科实验室。
（2）北京泰跃房地产开发有限责任公司成立于1995年7月，注册资本16000万元。
1995年开发建设了海淀区“怡秀园”公寓，上市仅3个月，销售率即突破百分之八十大关，并同时荣获“北京市优质工程”称号。
1998年初，开发建设了“太月园”小区。
1999年，开发建设“太阳园”。
2002年开发建设学院路北端的“逸成东苑”。
2003年，开发建设“逸成东苑A计划”。
2005年开发建设豪宅—清华北、圆明园东低密度花园洋房“褐石”。
“泰跃公司”成立至今，秉持“严谨、敬业、务实、规范”的经营理念，兢兢业业致力于京城普通住宅的精品开发建设，努力配合政府对房地产业的宏观指导，为广大北京市民、外埠驻京人士提供品质优秀的住宅产品和满意到位的物业服务。
二、项目发展概况
1、发展历程
北京理工大学珠海校区创建于2000年7月。
珠海市人民政府与北京理工大学于2000年7月31签署《珠海市人民政府与北京理工大学合作建设北京理工大学珠海校区协议书》。
根据协议，珠海市人民政府将位于珠海市唐家湾5000亩土地作为教育用地，以行政划拨方式长期无偿提供给北京理工大学。
2002年3月，北京理工大学珠海校区正式动工建设。
2004年3月，北京理工大学与北京泰跃房地产开发有限责任公司签订《关于共同举办“北京理工大学珠海学院”的合作协议》，并分别于2004年3月24日和2004年5月8日获得国防科工委和国家教育部关于合作办学的批复。
至此，北京理工大学珠海学院正式成立，由广东省安排下达招生计划。
当年获得本科招生计划安排1000人，实际到校900余人。
2、项目现状
项目2000年开始建设，目前已完成建筑面积237540.03平方米。
已建成的有：
基础教学楼1栋和化工与材料学院楼1栋，含有图书馆3800平方米、实验室55间；学生宿舍26栋，学生床位11400个；学生食堂2栋以及体育运动场地等教学和配套设施。
配有多媒体教室、语音室、计算机教学实验室、物理实验室、电工电子实验室等现代化教学配套设施。
建成体育运动场地达3万余平方米，其中包括符合国际标准的田径足球运动场，设施完善的篮球场、排球场、网球场等。
现有，教学、服务、文化和体育设施基本完善。
2004年开始招生，目前已形成在校生9022人的规模。
学校现设有信息科学技术学院、计算机科学技术学院、机械与车辆工程学院、化工与材料学院、管理与经济学院、外国语学院、文法学院和设计与艺术学院等7个专业学院。
已招生的有26个本科和3个专科专业，基本形成以工为主，工、理、管、文、经、法、艺术多学科协调发展的格局。
2008年将有首届毕业生1244人，其中本科884人，专科360人。
北京理工大学珠海学院目前已投入建设资金近3.5亿元，其中股东资本金投入1.996亿元，教育经费节余投入1.5亿元。
2008年6月形成总资产近8亿元，2007年学费、住宿费和其他收入累计达到33721万元。
3、项目投资的必要性
就未来高等教育发展而言，依靠国家增加高等教育投入已不现实。
从投资结构来看，2004年，我国对高等教育部分的投入已经达到了31．44％，高于美国的25％，也远远超过世界一些发达国家的水平。
2005年开始，国家对义务教育实行部分地区免费，而且随后几年将逐步实现全国义务教育免费，这无疑意味着义务教育的经费将大大增加，意味着我国三级教育投资的倒三角局面从此将发生巨大改变，也意味着高等教育经费可能面临着缩减。
然而，从高等教育需求来看，2010年，我国普通高校在校生将达到2000万，2020年将接近3000万。
按照这一发展目标，如果立足于现有高校的内涵发展，那么，在2004年后的16年里共需新建高校1600所，平均每年将新建100余所万人大学。
从当前教育投入初始成本看，新增一名普通高校大学生，约需投入5万元以上资金。
每年新建大学的总投入需近500亿元以上，总共需8000多亿元。
目前维系中国高等教育正常运转的经费大约需要4000亿元，而国家现有的实际投入只有800亿元，[10]显然，如此巨大的投资，仅仅依靠政府的财政投入无论如何无法满足高等教育发展需求。
因此，只有寻找其他资金来源。
一般来讲，高等教育经费来源无外乎五条途径：
一是国家财政拨款；二是社会捐资；三是社会投资；四是学费；五是贷款。
对上述五条途径逐一进行分析不难发现，第一，国家增加高等教育投入已不现实；第二，社会捐资因缺乏累进税制安排，没有形成一定的刺激，因此，无法调动人们捐资的积极性；第三，学费已经涨到了“天花板”，几乎再没有上涨的空间；第四，公办高校贷款已达2500亿，而且许多民办高校也存在大量贷款，加之银行开始商业化运作，所以，贷款办学之路不通。
因此，要解决财政性教育经费支出与人民群众日益增长的巨大教育需求之间的矛盾，必须积极鼓励并大力倡导全社会对教育的投入。
因此，按照目前我国高等教育发展的形势，广东省高考招生计划人数每年均不断上升。
为满足高等教育大众化带来的入学学生增加的需要，北京理工大学珠海学院的建设具有社会效益和经济效益方面的必要性。
第三部分 市场研究
一、市场供给
1、全国高校招生规模不断上升
近几年，全国高校招生计划数不断上升。
2007年全国普通高校计划招生数567万人，比2006年增加了27万。
2008年全国普通高校本专科招生计划为599万人（其中普通本科300万人，高等职业教育299万人），比2007年增长5％。
2、广东高等教育情况
近几年来，广东高等教育规模不断扩大，1998年高等教育毛入学率为8.1%，2002年上升到15.3%，2003年为17.5%，到2010年，计划高等教育毛入学率达30%，普通高校在校生130万人；2020年，高等教育毛入学率达50%左右，普通高校在校生达到200万人左右。
但相对国内先进水平，广东教育发展水平有待提高，2006年全省高校毛入学率为25.6%，低于浙江、江苏2―3个百分点，位居全国各省市区第22位。
3、广东高等教育发展
广东在“十五”期间提出“教育强省”目标，加快了高等教育的发展，牵住了整个教育发展的“牛鼻子”，力争使普通高校增加到85所。
广州、深圳、珠海、佛山、东莞先后进行大学园区建设，成为广东高等教育发展新亮点。
民办教育的积极性也大为提高，民办高校大批涌现，以政府投入为主，学校收费、社会各界捐资助学的多渠道投资办高等教育的体制逐步形成。
广东省高等教育近期将重点抓好以下几项工作。
一是调整发展目标。
二是制定政策、采取措施加大办学体制改革力度，拓宽经费筹措渠道。
大力支持民办高等教育，积极探索国有民办本科二级学院办学新路子，加快广州大学城建设，充分发挥珠江三角洲地方政府举办高等教育的积极性；积极探索“银行贷款、政府贴息、学校还本”的经费筹措模式，适当放开民办高等教育收费，积极探索通过土地置换筹措高等教育建设资金的新途径。
三是全面实施“高等教育创新强校工程”。
通过改革创新，扩大高等教育办学规模，调整高等教育布局和专业结构，提高办学质量和科技创新能力，做大做强高水平大学和重点学校，实现广东高等教育的跨越式发展。
二、市场需求
2007年全国普通高校招生报名人数约1010万名，比去年增加了60万名，2008年预计将超过1100万名。
广东2008年高考报名人数再创历史新高，首次突破60万人，达到61.4万人。
报考人数持续增加，必将导致对高等教育学位的增长。
实际数据也证明了这一点。
北京理工大学珠海学院近几学年招生规模不断提高，2004-2007年分别新招生1183人、2214人、3200人、3600人，在校生规模分别为1183人、3397人、5827人、9427人。
北京理工大学珠海学院的生源主要是广东，在校生中来自广东的生源比例达到80%以上。
2007年北京理工大学珠海学院报考志愿人数与招生计划比例达到8：
1，近年在校生规模每年能保持30％的增幅，说明市场需求比较稳定。
三、市场价格
高等教育的学费和住宿费均由发改委和物价部门核定价格范围，并由高校报本省教育厅审批备案，高校无自行定价权。
近两年北京理工大学珠海学院的收费标准比较稳定，主要是2007年广东省出台了一系列的教育政策，限制各级学校的收费项目和提高收费标准，以减轻社会负担。
目前北京理工大学珠海学院学费标准根据专业不同在每年13000-15000元，住宿费标准每年为1450-1500元。
其中文科类的学费标准较低，工科类的学费标准略高。
现阶段由于配套的教学楼、实验室等设施不足，工科类的招生计划安排较少，在校生中文科类占比70%。
随着设施的完善，2008年开始将逐步增加工科类招生计划，最终使工科类在校生占比达到60%。
由此，将使北京理工大学珠海学院的平均学费标准得到提高。
四、市场预测
由于招生计划数和计划外的人数均由广东省教育厅安排下达，学费和住宿费由发改委和物价部门核定并报广东省教育厅审批备案，属于指令性的行政管理，学校根据市场情况自行调整的自主权较小。
根据我国高等教育需求与供给存在较大差距的现状，以及广东省大力发展高等教育的政策和广东省就业市场对工科类人才的迫切需求，我们预测在2010年实现20000人的在校生规模的目标完全可以实现。
同时随着CPI指数的高位运行以及经济发展水平，预计2008学年开始，北京理工大学珠海学院学费和住宿费的收费标准将保持稳定并逐步上调。
第四部分 项目研究
一、项目SWOT分析
1、项目优势分析
（1）品牌和学科优势
北京理工大学珠海学院的教学和学生管理均由北京理工大学本部负责管理。
北京理工大学隶属于国防科学技术工业委员会，是一所理工为主、工理文协调发展的全国重点大学，是首批进入“211工程”和“985工程”建设行列的高校之一。
北京理工大学在全国工科教育和研究方面处于领先地位，拥有众多的两院院士和博士生导师以及国家重点实验室。
北京理工大学珠海学院依托北京理工大学本部的学科优势，整体的师资质量较高。
学院现有教职工495人，其中教师295人，教师队伍中具有副高以上职称的学科专业带头人101人，占教师队伍的34%；具有博士学位的教师31人；硕士学位的教师158人。
目前学院已形成了以校本部的学科专业带头人和主干课程任课教授为核心，以具有高级职称的中年教师为主力，以具有博士、硕士学位的青年教师为支撑的科学、合理的教师队伍。
学院现设有信息科学技术学院、计算机科学技术学院、机械与车辆工程学院、化工与材料学院、管理与经济学院、外国语学院和设计与艺术学院等7个专业学院。
已招生的有近30个本、专科专业，基本形成以工为主，工、理、管、文、经、法、艺术多学科协调发展的格局。
其中，工科类专业是广东省特别缺乏的专业。
北京理工大学珠海学院的学生学习期满合格者颁发北京理工大学珠海学院毕业证书，达到授予学位要求的由北京理工大学授予相应的学位证书。
因此，北京理工大学珠海学院具有较高的市场吸引力。
（2）办学成绩和规模设施优势
2005年1月北京理工大学珠海学院一次性通过了教育部专项检查组的检查，获得教育部专家高度评价。
2007年1月在全国276所独立学院中，北京理工大学珠海学院以影响力第4、活跃度第7的成绩，成为2006年度中国消费品牌独立院校十强。
2008年5月，在《2008中国民办高校评价研究报告》中，北京理工大学珠海学院以全国排名第七入选中国独立学院排行榜十强。
2008年4月，北京理工大学珠海学院以合格的成绩通过了广东省教育厅2007年民办普通高校独立学院的年检。
就占地面积、建设规模、在校生人数、专业设置等方面而言，在全国276所独立学院中，北京理工大学珠海学院都名列前茅。
北京理工大学珠海学院座落在美丽的珠江三角洲珠海市唐家湾，占地面积5000亩。
学院依山傍海，交通便利，京珠高速公路、广珠城际铁路和广东西部沿海高速公路从学校的东北两侧通过。
已建成基础教学楼、专业教学楼、图书馆、实验室、学生宿舍和学生食堂等教学和配套设施23万平方米，配有多媒体教室、语音室、计算机教学实验室、物理实验室、电工电子实验室等现代化教学配套设施。
体育运动场地达3万余平方米，其中包括符合国际标准的田径足球运动场，设施完善的篮球场、排球场、网球场等。
教学、服务、文化和体育设施基本完善。
（3）政策支持
广东省和珠海市政府高度支持北京理工大学珠海学院的建设，特别是珠海市政府无偿划拨5000亩土地作为办学用地，在土地资源稀缺的形势下，体现了政府对北京理工大学珠海学院的重视。
尤其是所在的土地位置优越、交通便利，市场价值至少超过1.5亿元。
广东已经确立了建设“教育强省”目标，加快了高等教育的发展，力争使普通高校增
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