关于海淀区街道办事处房产管理情况.docx

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关于海淀区街道办事处房产管理情况

关于海淀区街道办事处房产管理情况

专项调查的审计工作报告

——2012年12月25日在海淀区第十五届人大常委会

第九次会议上

海淀区审计局局长王传敏

主任、各位副主任、各位委员：

受区人大常委会委托，区审计局于2012年7月起对区属19家街道办事处及其所属单位（不含清华园街道、燕园街道、永定路街道3家大院街道，以下简称街道）房产管理使用情况进行了专项审计调查。

此次审计重点调查了街道的房产存量情况、来源及管理使用情况、社区居委会用房配套及达标政策落实情况等，并对重要事项进行了必要的延伸和追溯，延伸审计了491个居委会。

现将审计结果报告如下。

　　一、被调查事项的基本情况

海淀区街道办事处及下辖单位房产属于重要国有资产，其价值相对较大，来源多样，多年以来存在产权关系复杂、部分单位管理不够规范和历史遗留问题较多的情况。

为了加强对房产的管理，区政府相关部门本着维护国有资产安全、保证资产使用性质、服务地区发展的原则，出台多项制度，采取措施加强对房产的监督管理。

积极落实北京市《关于进一步推进社区规范化建设试点工作实施方案》的精神及相关政策规定，采取有效措施改善社区居委会办理公共事务和公益事业环境。

截止2012年6月底，海淀区19家街道（含下属单位和居委会）管理使用房产共计2217处，面积合计45.51万平米。

其中用于街道管理和使用的房产面积共26.36万平米，居委会用房共计19.15万平米。

另据统计，街道通过自建、购置等方式获得的房屋共计20.53万平米（其中无产权房产达10.78万平米）；租入用于办公的房产4.71万平米；社区配套用房或相关单位无偿提供房产20.27万平米。

上述房产中有产权房屋只占现使用房屋的21.42%。

二、审计调查评价意见

审计调查结果表明，海淀区19家街道落实区委区政府文件精神，加强对街道房产的管理，使国有资产的管理逐步走向规范；通过加大社区用房相关资金投入，督促新建小区落实社区用房配套政策，与辖区单位加强沟通等方式改善了社区用房条件，促进了社区用房使用效益的发挥。

（一）街道制度建设意识增强

审计涉及的19家街道中，大部分街道建立了与房产管理相关的内控制度。

部分街道采用将房屋使用、出租管理权限上移，重大问题集体决定，不相容职责分离等措施较好的控制了国有资产经营收入的完整性。

如香山街道、甘家口街道、北下关街道就房屋出租合同的签订做出了较详细的规定。

（二）部分街道合理调配房产，有效使用，在获得经济效益的同时，为居民提供便民服务

近几年，街道及下属单位办公条件得到了较好的改善，在经济适用的原则下，各街道合理调配使用房产，积极组织创收，一定程度上缓解了街道及下属单位资金不足的问题。

2011年至2012年6月期间，街道利用闲置房屋出租取得收入6083万元；同时将房屋让利出租用于社区菜站、理发店等便民服务，方便了辖区居民生活。

（三）对社区用房的资金投入力度加大

社区用房达标政策出台后，各街道加大社区设施建设，增加购房及设备、维修支出等，积极改善社区办公及服务环境。

2009年至2012年6月期间，19家街道对社区用房的财政资金总投入达18,314万元，2010年至2011年平均每年用于此方面的资金投入为2009年的1.84倍。

（四）社区用房配套政策落实情况明显改善

2006年4月重新修订的《北京市社区居民委员会办公用房管理若干规定》执行以来，街道按照自身职能，加强了辖区配套公共设施的监管，积极参与居住区公共配套设施验收等管控工作，使社区用房配套情况较2006年以前有了明显改善。

一是新建小区配套用房比率明显提高

新政策执行后至2012年的6年间，新建小区提供配套用房比率达79.59%，与政策修订前的6年相比增加了约20个百分点。

二是配套协议签署情况逐步规范

新政策执行后新建小区与执行前相比，协议签署率由47.95%上升到81.63%，增长了近34个百分点。

（五）社区用房达标情况明显提升

2010年3月，北京市出台《关于进一步推进社区规范化建设试点工作的实施方案》（京社领办发[2010]3号），要求社区的办公和服务用房达到350平方米左右，其中“一门式”服务用房面积不低于50平方米等要求，以便于服务开展和居民办事。

政策出台后至2012年6月底，各街道采取购置、改扩建、资源共享等各种方式增加社区用房183处，面积增加3.86万平米，增长了25.21%。

总面积达到350平米的居委会由189个增加到277个，增长了46.56%。

达标居委会占所统计居委会总数的56.42%。

结合海淀实际，符合社区办公用房需求，达到300平米以上的社区居委会占80.24%。

（六）社区用房效益得到较好发挥

2011年-2012年6月，19家街道下辖的491家社区居委会，利用现有社区服务用房先后组织了二十余万次文化、体育、娱乐、健康、法律、宣传等多种服务，参加人次约339万人次，极大地丰富了社区群众的文化生活，增强了社区凝聚力，维护了社区治安稳定。

但审计调查同时也发现，海淀区各街道在房产管理方面还存在一些需要改进和完善的问题，相关街道及部门应着手进行整改，完善制度、健全机制、强化管理，进一步加强房产的管理和有效使用。

三、审计调查发现的主要问题

（一）街道房产管理使用中存在的问题

1.账外房产现象突出

在街道成立初期，为改善办公条件，各街道通过自建、购置等方式获得部分房屋使用权，但由于上述房产属违章房，或其相关手续缺失、原始投资价值不明、记录不清晰等历史原因，造成房产未登记入账，涉及房产500处。

2.产权登记管理不规范

经核查19家街道在房管局注册登记的房产中，有228处已拆迁，或已于政企分家时划给联社、个人管理和使用，但街道未及时在房管局办理注销或变更手续，街道与房管局产权信息不一致。

3.部分街道存在资产账实不符的现象

（1）个别街道将房屋日常装修费用错记入固定资产，涉及房产12处，金额合计57.42万元。

（2）街道部分固定资产登记与管理使用权分离

截止2012年6月，有4家街道24处房产已拆迁、置换，但仍在固定资产账登记，未及时办理固定资产变更手续，导致固定资产登记与管理使用权分离，价值合计1436.40万元。

4.未按规定使用财政资产登记信息系统备查账

长期使用或租入的房产应在财政资产登记信息系统中的备查账模块登记，但19家街道均未启用该模块功能，涉及房产1524处，造成财政信息系统数字不完整。

5.部分房屋租赁合同期限过长或未按规定签署合同

2011年-2012年6月期间19家街道共签订出租合同680份，其中期限在2年以上合同96份，占总份数的14%，个别街道签订出租合同长达20年以上，有的甚至签订无期限合同。

目前房屋价格受市场影响波动较大，但总体呈上涨趋势，租期过长，势必影响租金收益。

此外，有4家街道9处房产对外出租，未签订出租合同。

6.部分街道房屋出租未履行审批手续

按照海淀区《关于加强海淀区行政事业单位固定资产管理有关规定的通知》的规定，房屋续租需向财政部门申报审批。

但在调查中发现，有11家街道存在房屋续签行为，其中报财政部门审批的只有2家，占18.18%。

未报财政部门审批的9家，占81.82%。

7.部分租户拖欠租金

截止2012年6月底，2家街道存在应收未收房租的情况，金额合计221.05万元。

究其原因，主要是个别承租单位恶意欠租导致，目前街道正在积极采取措施解决，维护街道利益。

8.内部控制存在的问题

部分街道房产管理和房屋出租未实行分部门或分人管理；未执行每年一次的盘点制度；房产出租未建立专门的出租台账；部分出租收入未开具正规票据，甚至未签订合同，无法控制租金收入的完整性。

（二）社区办公和服务用房政策落实中存在的问题

1.多因素影响社区用房达标进度

依据北京市相关文件精神，海淀区出台了针对社区办公和服务用房的专项资金管理办法，鼓励街道通过各种方式增加社区用房面积，提高社区用房达标率。

但由于以下原因，延缓了部分社区用房的达标速度。

一是执行政策过程中，部分项目采取市区两级资金配套补助的形式，资金申请时间长。

如八里庄街道办事处鼎力社区、永安东里社区用房从提出购置申请到勘验、立项、补助资金下达时间长达1-2年。

二是部分社区用房因不符合既定政策无法改善。

①按照区政策规定，街道提出购房申请时必须严格填写所购房屋地址、房号，按程序报批。

当申请期间房源发生变化时，街道必须重新履行程序申请购买其他房源。

②政策执行过程中，财政只对有产权证的租赁房屋进行补贴，削弱了街道改善社区用房的积极性。

③部分街道所处地理位置较繁华，周边房价较高，导致单套购房成本较高，可购买数量少，影响了社区用房条件的改善。

④老旧社区房源少、面积不合理，难以通过购置方式解决社区用房不足的问题，但通过自建、扩建等方式解决又面临规划、土地、建设部门手续难以审批的问题。

2.部分社区用房未达标

经对19家街道的491家社区居委会（含53家大院型居委会）用房情况调查表明：

未达到350平米标准的居委会214个，社区用房未达标率43.58%。

此外，成立社区服务站后，实施“一门式”服务的社区中,有198个居委会用房未达到50平米标准，占社区居委会总个数的40.33%。

3.部分社区配套用房政策落实仍存在困难

目前社区配套用房的规划、建设、验收由多部门管理，职责分散，存在各部门监管工作协调和信息沟通不畅的现象，致使建设单位有机可乘，部分小区配套用房迟迟得不到解决。

2001年至2012年，69个小区未提供配套用房，其中2007年以前未提供配套用房的小区占85.51%。

涉及15家街道，其中3个小区虽签署了协议但仍未落实配套用房。

4.部分社区办公和服务用房条件亟待改善

经实地调查了解到，部分社区用房面积狭小、地点分散，布局不合理，不利于办公和服务的开展；此外，部分房屋条件差，一房多用，设施简陋，存在安全隐患。

如八里庄街道某社区居委会办公和活动场所处于地下室，房屋潮湿、逢雨必漏，甚至出现雨水倒灌等情况，给社区居民活动带来不便，影响了社区用房的效益发挥。

四、审计调查建议

针对以上反映的问题，部分街道及下属单位在审计期间即制定了措施予以整改，社会办和财政局修订了《海淀区社区办公和服务用房专项资金管理办法》政策，对部分条款予以修改完善，扩大了政策资金支持的覆盖面，增加了政策的灵活性，但有些问题仍需要相关部门协调解决。

（一）严格执行相关政策，提高社区用房达标支持资金使用效益

建议相关部门，在严格执行政策的基础上，采取切实措施精简程序，增加街道自主性，促进政策更好的落实。

在保证财政资金使用安全、合规的同时提高效率和资金使用的效益性，充分发挥财政资金在服务社区建设方面的作用。

（二）各部门加强协调，解决社区配套用房问题

建议街道及规划委、建委等政府相关部门建立监管联动机制，加大对未提供社区配套用房的追收力度，共同参与小区规划、验收等工作，督促开发商及时签署配套协议，确保社区办公和服务用房与住宅区建设同步规划、同步验收、同步投入使用。

（三）健全机制，规范街道房产管理和使用

建议街道进一步完善房产管理制度，明确各部门责任，加强财务管理及日常监督检查，及时、准确记录资产信息，做到资产产权明确、管理规范、收益及时、账实相符。

同时，建议多部门配合，加强房产清理工作。

街道与区财政、社会办、房管局等相关部门应积极配合，对街道房产进行清理，明确房屋产权关系，坚持以尊重历史、解决问题、确保资产真实完整为原则，对已形成账外资产和闲置、拆迁、置换以及无偿借给其他单位使用的房产，依规进行处理，保证资产安全，防止资产损失。

（四）完善保障机制，确保政策落实

建议区政府资产主管部门进一步贯彻落实资产管理政策、制度，积极拓宽宣传渠道，加强对街道及社区管理人员政策法规解读与培训，强化各部门领导对房产管理的责任意识，确保相关人员知晓、掌握、履行。

同时，建立责任追究制度，对各部门政策执行不严，造成资产损失、浪费的，应依法依规给予处理处罚，对相关责任人实行问责，以确保政府各项政策执行到位。

主任、各位副主任、各位委员：

在区人大及其常委会的监督指导下，在区委、区政府的正确领导下，我区各街道国有资产管理水平逐步提高，审计对国有资产监督的力度也不断加大。

我们将继续深入实践科学发展观，进一步把审计监督融入地方经济社会发展大局，充分发挥审计“免疫系统”功能，为人大常委会加强国有资产监督服务，为推进我区经济社会发展做出新的贡献！