德思勤全球都市综合体案例及项目借鉴.docx
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德思勤全球都市综合体案例及项目借鉴
《城市升级的引擎——全球都市综合体20案例集》
注示：
RBD是RecreationalBusinessDistrict的缩写，直译为“游憩商业区”，也可译为“休闲商务区”等。
其定义为：
建立在城镇与城市里，由各类商店、纪念品商店、旅游吸引物，餐馆，小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定零售商业区。
TBD是TourismBusinessDistrict的缩写，是指游客导向型吸引物和服务十分集中的区域，这一区域瓬城市中心商务区相毗邻，在一些古老的城市，特别是一些欧洲城市，TBD和CBD通常是重合地，分布在老街道内。
由于TBD显著的视觉作用和经济效益，市政当局往往高度重视这一地区并有精致的规划。
1、多伦多湖滨区
主题：
以公共文化为主的RBD型都市综合体
项目借鉴：
1、多伦多湖滨区在项目立项编制计划时，即考虑保证计划的完整性及长期性。
特别在寻求公众长期利益方面寻找最佳方案。
如设立非盈利机构进行公共设施的管理等，而三级政府及私人机构联合运作的方式，更提高了项目的运营效率。
2、在规划方面，湖滨区项目的公共开放空间将其他区域进行组合与联结，逐步将原工业建筑转变为商业、办公等不同功能物业。
3、多伦多湖滨区以组合的设计方法与综合用途的思路进行整体规划设计，以低于城市金融区的密度规划都市综合体项目。
同时，保护历史建筑，混和收益与非赢利住房等方式，使城市空间充满活力。
4、根据项目需要，设定娱乐与文化活力建设优先，使相应的配套设施提高了公众最大限度的进入和利用都市综合体。
5、多伦多湖滨区与周边区域进行了良好的联接，加强人行道、汔车道、景观长廊等各种功能的交通系统。
2、多伦多伊顿中心
主题：
以商业为主的RBD型都市综合体
项目借鉴：
1、多伦多伊顿中心在开发进度的设置方面主要考虑三个因素：
项目自身生存；市场消化速度；项目长远发展。
并根据此原则，保证都市综合体内部不同物业功能的平衡与发展。
2、伊顿中心在整体都市综合体空间设计方面，以大型购物商场与商业街有机结合的方式，使商业贯穿其他物业，不仅达到了规模与联动的效益，而且平衡了长期经营收入与当期收入的问题。
3、在商业内部景观空间设计方面，伊顿中心以内部景观室外化弥补外部景观的不足。
同时在内部商业街的设计上，运用多种建筑元素如玻璃穹顶、中庭等充实商业的空间体验，增强人们的休闲购物乐趣。
4、作为商业配套设施的停车场，在容积率与高度允可、地上建筑较地下建筑成本低的情况下，伊顿中心采用外部单独停车场的方式，并允许局部停车场高度超过商业设施的高度。
5、伊顿中心在商业业态组合方面，以多家主力店为主，并将部分主力店设计在2F-3F，以此有效地吸引人流向中高楼层。
6、伊顿中心被企业兼并后，仍保持原公司的商业名称，保持并提高了品牌效益。
3、温哥华加拿大广场
主题：
以会展为主的TBD型都市综合体
项目借鉴：
1、温哥华加拿大广场以会展为核心，以多种经营物业为补充，有利地扩展与补充了CBD的功能。
2、加拿大广场的特色形体建筑已经成为当地的地标性建筑，而LEED高层次的建筑标准与特殊事件结合，发挥了较大的市场影响力，保证了都市综合体持续的高品质。
3、加拿大广场建筑规划以观景-体验-休憩-办公的由动至静的方式进行布局，最大化地体现了项目的景观优势与功能优势。
4、加拿大广场以分层交通及各物业出入口临近设置原则的交通设计，有效地提高了交通效率。
5、开发进度分阶段地满足不同对象及使用者需要，加拿大广场有效地降低了资金投入的巨大缺口。
而不同投资主体专注地投资其专业优势物业，以专业对专业的方式，有效地降低了项目风险。
6、加拿大广场具有特色的娱乐项目如IMAX影院，成为吸引游客的旺场因素。
4、蒙特利尔地下商城
主题：
城市中心发达的地下商业都市综合体
项目借鉴：
1、蒙特利尔地下商城慎重对待地下物业的产权问题。
2、蒙特利尔地下商城对地下商业所具有的负面影响，及人们购物习惯的改变，在规划设计时特别关注。
3、当地政府采用多种激励方法，鼓励发展商投资建设蒙特利尔地下商城，如长期租赁，占有公共区域车道许可，不计入楼层面积，以及签定发展协议等。
4、地下商城在建筑时，可借鉴蒙特利尔地下商城的一些原则和方法，如错开式对接；地下地面化；提升顾客方向感的众多措施，如利用地下建筑安装通向外部空间的窗口等。
5、纽约布鲁克林区
主题：
写字楼补充型都市综合体
项目借鉴：
1、纽约布鲁克林区在立项之时，就明确了其改造目标，即以满足大型金融机构，与竞争对手形成正面竞争。
在此目标的指引下，以高品质的规划建筑设计，形成新的区域亮点。
2、纽约布鲁克林区以增加市场严重供小于求的产品如写字楼的供应，降低企业运作成本，吸引品牌企业入驻。
3、布鲁克林区在规划设计方面，考虑整体提高区域形象及功能，以配套CBD的扩展。
如：
设置公共活动空间；充足停车位；改善交通转换基础设施；增加商业零售网点；扩充文化娱乐设施；加强行人道路环境等。
4、布鲁克林区适度新颖的建筑形式，不仅保持原区域风格，同时也增加了区域的吸引力。
6、伦敦码头区
主题：
城市衰落区综合产业型都市综合体
项目借鉴：
1、城市衰落区的改造，须有较强的政府资源及政策支持。
伦敦码头区再造工程即是由半官方性质的LDDC进行实施，其组建的模式及较大的权力范围是整个区域改造成功的基础。
2、伦敦码头区针对核心问题，围绕土地增值，把有限的资金运用到最主要的交通基础设施上，继而发展其他设施的整体发展战略，保证整个区域得以良好发展的正确方向。
3、在产业转型的设计上，伦敦码头区将最初第一阶段的码头运输，第二阶段的食品、饮料、烟草、部分金融与服务，提升到最终第三阶段的以金融、商业、商务、后工业化工业园为主的产业上来，逐步增强区域的综合竞争力。
4、在都市综合体的改建过程中，伦敦码头区创造性地以创新工作及制度方式，如在土地取得、融资方式、改造完成后的交接工作等方面，均成为政府今后的新工作模板。
7、伦敦国王十字区
主题：
CBD扩展区交通枢纽型都市综合体
项目借鉴：
1、伦敦国王十字区将“人文城市”作为整体规划思路，以增加区域活力为主要目标，增强步行系统、自行车系统在原有交通枢纽设施中的地位，不仅改善了区域的微循环交通系统，更与CBD及文化区连接起来，形成“伦敦步行区”，以此具有鲜明的区域特色。
2、在铁路及地铁枢纽周边设施的改造上，伦敦国王十字区以提升住宅及主要建筑功能为原则，如将货场由封闭设计，改为开放式的公共区域集合。
3、国王十字区以动态的功能分布设计及新材料的选用原则，保证了项目在长期发展的动态过程中及时的调整，以适应不同的需要。
4、伦敦国王十字区结合历史建筑的发展及现状，确定部分历史性地标建筑在区域中的地标性意义。
5、国王十字区设置透气及心脏地带，作为整个区域的主要功能区域，增强区域内空间的舒适性。
8、利物浦天堂大街
主题：
以零售为主的RBD型都市综合体
项目借鉴：
1、利物浦天堂大街作为CBD辐射区，在功能上立足与CBD的延展与复合。
2、天堂大街使用无断点的零售业商圈的思路，运用拱廊等方式与CBD商业进行连接与延展，充分地引入消费人群，扩大原有商圈范围。
3、利用开放街区的规划思想，使天堂大街提升了商业容量，并采用不同的主题功能区域，使各个部分相互促进与彼此提升。
4、天堂大街将商业建筑与文化性建筑有机结合，创造出功能多样的小型建筑综合体，如画廊、发廊、戏院等，有效地提供了商业的多样性。
5、在建筑风格上，天堂大街采用多样性与统一性结合的思想，在整体区域、功能区域、街区、建筑四个层面进行考虑，兼顾整体又凸显局部形象。
6、天堂大街对已有建筑的改、扩建，尊重区域的原有风格，将特色建筑、特色门面予以保留，在改扩建的方法上也采取多种措施，如拆除、扩建、合并、增建、封闭、打开、用途改变、移动装置等。
在材料方面改造方面，使铜、钢及玻璃等现代材料与原砖瓦风格结合，在尊重原有建筑文脉的同时，增加了新的时代特征。
7、大面积的地下停车场、车站等交通设施，增强了天堂大街对内对外的交通联系。
9、柏林波茨坦广场
主题：
大都市中心CBD型都市综合体
项目借鉴：
1、柏林波茨坦广场作为真正的大都市中心，实现了商务、商业、文化、交通中心的高度聚集效应。
2、在规划前期，将波茨坦广场建设成城市中心都市综合体的地位，使立体城市设计成为必然。
地下、地上空间的统一规划设计，提高了空间的复合利用程度。
3、波茨坦广场采用直接由国际知名实力企业开发模式，不仅提升项目知名度，并利用国际大型企业的广泛资源与成熟经验，有效地提升了都市综合体品质，降低了项目风险。
4、波茨坦广场持续的国际性文化盛事，如柏林电影节等，保持了其都市综合体的长期活力。
10、悉尼达令港
主题：
CBD扩展区TBD型都市综合体
项目借鉴：
1、悉尼达令港是典型的TBD都市综合体代表。
其项目原所在地为城市港区，其港口货运设施在完成了历史任务下，在原有良好的景观基础上，以游客作为主要目标，大力发展旅游服务业，成功进行了区域产业升级。
2、达令港以分级建设为主要方式开发，先期以发展历史文化型设施吸引游客，后期再根据具体情况，建设相应升级配套设施，以此达到项目利益最大化。
3、在建设前期，达令港即以国际性的大事件、国内大型活动作为主要推广方向，鼎定了较高的市场形象及影响力。
4、达令港标志性的特色建筑，使都市综合体成为增加区域特色的重大贡献者。
11、大阪五大区
主题：
城市再造的产业型都市综合体
项目借鉴：
1、日本大阪五大区改造是后工业化时代城市改造的典型代表，改造的着力点主要在于对城市整体产业及环境整体升级，以及都市综合体内部的相互协调。
2、在改造的初期，大阪五大区结合明确的城市发展定位，确定各个区域的发展定位，相互补充，相互提升。
3、城市各区域的功能分类按产-学-研及信息发布为整体产业链进行设置，并以信息发布作为主要核心部分，提高了大阪五大区的城市综合竞争力，符合世界发展潮流。
4、大阪五大区特设政府部门进行综合管理及宣传，提高了协调组织能力。
5、注重城市形象推广宣传，如大阪五大区以政府名义进行全球规划招标，以全球化的视野操作，确立了规划及建设的高水平，从而提升城市的知名度及影响力。
6、大阪五大区规划原则注重保持产业、建筑与环境的协调，如以增加每栋规模，减少栋数的方法，扩大间隔，增加了空间感，使更多的空间用于环境建设。
12、东京六本木
主题：
精神地标型都市综合体
项目借鉴：
1、在大量的都市综合体案例中，日本东京六本木是融入了当地精神状态的建筑。
由此不仅使六本木的建筑吸引人，其所具有的精神气质也使人流连忘返。
这种精神就是六本木的开放心态。
所谓开放心态是指积极地吸纳外界的信息，并有能力接受新的思维方式。
这是一种勇于挑战变化的精神状态，来自五湖四海的人们生活在这样一个安全的城市社区里适得其所。
最新潮的艺术作品和最美味的食品，在这里的每一天都会受到挑战和关注。
到过六本木的人都会感触到不同的思维方式，体验到变化带来的欢乐。
2、东京六本木地标性建筑不仅可以成为建筑地标，更成为了精神地标。
日本的年青一代都以能在六本木工作与居住做为自己的奋斗目标，六本木不仅成为了城市的地标建筑，也成为新一代日本人心中的精神目标。
从六本木出发，梦想、希望和思想由此而生，和世界进行开放的对话，这大概就是大都市的吸引力，也是都市综合体的精神价值所在。
13、横滨港未来21城
主题：
CBD扩展区高起点型都市综合体
项目借鉴：
1、横滨港未来21城在原市中心的基础上，通过迁移没落工厂及填海等方式，扩展CBD的区域范围，
2、在规划阶段，横滨港未来21城即以大规模高水平的规划形成新的中央商务区。
让国际著名设计师参与进行规划设计，奠定了整体设计的高水平。
3、横滨港未来21城标志性的区域建筑及娱乐性项目，吸引了新的使用者及更多游客。
14、新加坡新达城
主题：
会展商务型都市综合体
项目借鉴：
1、新加坡新达城由国家支持、国际大财团建设的投资模式，有效地保证了项目的高品质。
2、虽然新达城的不同物业功能体量及联系均较复杂，但在高效能的交通设计下，使建筑内外部循环均能有机结合，有效地避免了高密度下复杂的人流问题。
3、规划前期，新达城即充分考虑后期的商业运营问题，运用多种方式，降低商业运营期间的费用，保证了商业的长期发展。
15、香港国际金融中心
主题：
CBD扩展区标志性交通枢纽型都市综合体
项目借鉴：
1、香港国际金融中心优良的地理位置、精致的建筑设计、合理的业态配比、高端的商业定位、人性化的物业管理，都使得都市综合体项目体现出一种效益叠加的品牌效应。
2、香港大型地产项目的开发有一套成熟的运作模式，多以联合多家开发商投资，发挥比较优势来进行整体运作。
而内地大型开发项目往往由一家公司独立开发，不仅不具备专业化的经验，而且资金实力、开发经验的欠缺都容易导致项目的失败。
3、香港国际金融中心在项目立项之初，即引进专业的都市综合体开发策划公司。
这些专业的公司能在项目形态、招商过程中起到至关重要的作用，同时还能确保规划设计出优质商业设施，更能有效地进行后期运营工作。
4、香港国际金融中心的项目定位，经过了香港政府的多次咨询而最终确定，在开发建设之前就已经有了明确的定位，因此规划、建设、招商、运营等后续环节都能够顺利运作。
16、香港联邦广场
主题：
全球价值最高的豪宅型都市综合体
项目借鉴：
1、香港联邦广场巨大的建筑体量、巨额的投资及超高的售价，让联邦广场成为世界全球价值最高的豪宅型都市综合体。
2、联邦广场由地铁公司主导，多家地产发展商联合，分期开发的模式，有效地降低了大型都市综合体项目的开发风险。
香港四大地产发展商包括永泰亚洲富联国际、龙仓集团、恒隆集团及新鸿基地产携手合作，成为项目高品质运作的保证。
3、香港联邦广场超高的项目定位，南向海景的地域优势，采用顶级配套设施及优质材料，均在当地区域创下新标杆，成为其实现都市综合体物业“天价”的物资保证。
4、地铁物业与都市综合体物业在交通组织上的有效组织，使联邦广场复合效应发挥到极致。
5、在香港联邦广场的建筑规划布局上，站在形成香港门廊的高度，将写字楼置于项目的优势地段，加之香港第一的标志性高度，使其成为当之无愧的地标性建筑。
17、北京华贸中心
主题：
CBD超大规模综合型都市综合体
项目借鉴：
1、北京华贸中心超大规模的体量使得项目投资金额十分巨大，而多种融资方式的采用，如基金公司投资等，规避了项目的投资风险。
2、在建筑规划布局方面，北京华贸中心充分考虑不同物业功能的需要，将写字楼、商业布局在昭示面最好的位置上，并以商业进行整体物业的联通，实现了整体规划布局的价值最大化与单体建筑价值最大化的双重提升。
3、北京华贸中心在建筑外观、平面设计、配套设施、装修装饰上，均采用世界一流配置标准，充分体现了项目的标志性定位，实现了人性化与高档化的有效结合。
18、上海新天地
主题：
延续历史建筑文脉的TBD型都市综合体
项目借鉴：
1、上海新天地位于上海最繁华的淮海中路商圈的太平桥地区，项目所在区域原有大量的上海传统石库门住宅区。
上海新天地都市综合体由这些石库门住宅区改造而成。
项目很好地保留了部分石库门住宅，并将其改造成酒吧、店铺等商业用途功能，使其成为上海著名的旅游休闲商业项目。
2、在商业项目为主的都市综合体的商业推广和招商中，谁是第一批进驻的商户很重要。
招商常常需要强调一条：
假如只看租金，而不管商家是谁，项目则很难做。
因为商业地产的租金不是由发展商自己定，而是由市场来决定。
不是由这个店铺的投资成本，也不是因为周边的房租，而是由这个店铺能够创造的营业额来决定的。
上海新天地为引进品牌商家，对第一批进驻的商户给予很大的优惠，并不完全从成本考虑，从而形成了品牌云集的商业环境。
上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有租户中，85%来自港台及其他国家和地区。
3、管理者与经营者分离。
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall 运营模式同步，也为国内大部分专家认可。
因为Mall 的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能地停留较长时间。
该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall 以一个统一的市场形象面对消费者，同时由于Mall 内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
4、房地产带动改造。
从表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际上，由于新天地的品牌效应，带动了周边房地产价值的提升，从最开始的每平方米8000元～10000元，到后来的每平方米2万元，其高档住宅翠湖天地自2002年6月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元。
对于项目本身而言，当时设定的平均目标是8%～10%的投资回报，由于只租不卖，6万平方米的商铺价格接近2500美元/平方米，目前商铺的转手价格已飙升到4000～5000美元/平方米，说明项目本身的价值也在提升。
当初香港瑞安集团是以建设公益性质的人工湖以及公共绿地为代价，从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。
5、具有品牌效应的商业模式的建立，有利于品牌的推广与再发展。
随着中国房地产业的不断升温，拿地对于房地产开发商的门槛越来越高，已经不仅仅是资金或门路的问题。
而瑞安集团通过上海新天地，在中国赢得了一张“拿城中好地”的王牌。
19、重庆春森彼岸
主题：
城市新中心的景观豪宅型都市综合体
项目借鉴：
1、重庆春森彼岸优良的位置及景观优势，以及发展商对于项目的高期望值，使得春森彼岸有较高的项目定位，在这个定位下，酝酿了多年，在当今中国房地产市场下，发展商精益求精的态度值得大家借鉴。
2、作为在新规划的城市中心城区的大型都市综合体项目，春森彼岸以创新型建筑形体及项目高档独特的展示，为类似的项目提供了较好的的开发案例。
3、重庆春森彼岸以住宅为先期开发的模式，降低了项目的开发风险，奠定了项目整体高档形象。
20、深圳华润中心
主题：
突破原商圈的MALL型都市综合体
项目借鉴：
1、深圳华润中心位置处于深圳原有核心商圈人民南商圈与华强北商圈之间，又处于地王大厦所在的蔡屋围商务圈，项目所在位置原有商业氛围不浓。
华润中心以其MALL万象城的经营规模，利用蔡屋围商务圈的商务人流及地铁人流，迅速使得华润中心都市综合体得以立足。
2、由于都市综合体各个子项在功能上的互补性和实际生活中互动性的存在，使得各个子项互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使得各项子功能有可能在都市综合体自身一体化价值的平台上，对自身的价值链进行全面超越。
华润中心在都市综合体的整体平台上共同作用，产生集聚效应及叠加效应，形成都市综合体特有的价值链网络，构建出全新的内部价值让渡系统，从而使得都市综合体内每一子项部分的价值，都比其单独存在有显著提升。
3、华润中心作为以现代大型商业Mall带动的城市中心型都市综合体，它的各个子项在发展商的高水平运作下，为整个项目带来的互相的价值提升及传递，成为现今中国成功运行的城市综合体的典范。
4、相较国内其他开发商而言，华润集团拥有深厚的海外背景，赋予了企业广阔的国际性视野，拥有丰富资源平台。
更为重要是，历史上华润集团在国家对外贸易事业的所处的特殊位置，使得华润集团更多了一份社会责任感，赋予了华润相当正面的社会形象，这在当代中国社会急剧转型、社会责任缺失的今天，更具有深远的意义。
5、华润中心的开发模式，使得华润集团自觉或不自觉的成为实质上的城市运营商特质，地产项目的商业运作与城市建设进程中的社会责任感建立了有机的统一。
这将会有可能在当前急功近利的房地产开发思潮下，通过长期、短期投资相结合，确立房地产项目真正的价值回归。
华润集团背景赋予华润中心的全新开发模式，为物业的长期价值的兑现，提供了真正切实有效的兑现保障，从而能够在一个更广的范围内达到企业、社会与实际使用或拥有人之间的多赢局面。
6、通过华润中心的成功开发，华润已在全国各区域中心城市进行新项目拓展，复制华润中心概念——即以购物中心万象城为核心的都市综合体项目，将购物中心产业化，为更多城市带来全新的消费、时尚和生活理念与服务。
在广泛的城市空间追求企业与社会的共赢。
7、深圳华润中心这种开发理念的传播和开发战略的实施，反过来也会对各个具体项目的实施营造出良好的社会发展环境，进一步强化开发商的品牌形象，相辅相成，相得益彰。
8、经营良好的MALL对城市的人流有着极强的集聚效能，能够极大的改变城市既有的人流导向。
深圳华润中心通过人流的引导，人气的集聚，以其为载体的经济流、资本流逐步促进了商业中心周边地段的价值抬升。
在其过程中，新的需求会不断产生，相关的商务、居住等需求也会逐步应运而生。
城市空间的丰富，城市生态的完善，城市性的齐备，促进了城市价值聚合度的上升，更进一步促进了附着其上的各类物业的价值。
MALL的这种人群阶层的集聚效应，更有效保证并增进所集聚人群的素质。
9、华润中心的以MALL为核心的都市综合体发展模式，在项目地块周边形成人流集聚中心，彻底改变目前项目原有地块人气缺失的现状，特别是纵深地块目前事实上的市区价值边缘化现状，促进市场认知，提升市场对地块的价值预期。
而且其引导而来的大量人流及伴随而来的经济流、资本流，将会为项目后续发展带来潜在需求满足的多种实现可能性。
10、随着华润中心后续项目的陆续亮相与投入使用，深圳市在经济特区建立30周年之际，将会迎来其历史上首个具真正意义的都市综合体。
作为在既有的传统中心城区的大型城市更新项目，华润中心的开发实践，对中国今后相当一段时间内以城市升级进程与城市形象塑造为主要语境的现代化城市转型而言，具有深远的先行及指导意义。
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