《中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例绿维创景.docx

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《中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例绿维创景.docx

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《中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例绿维创景

《2014中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例

旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商

北京绿维创景规划设计院

NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.

官方网站：

旅游运营网

该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例

北京绿维创景规划设计院

编者按：

《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之园区地产创新案例篇。

一、北京东亿国际传媒产业园

全经联点评：

作为一个围绕文化传媒产业为核心的专业园区，北京东亿国际传媒产业园之所以能够成功，一是特殊的地缘优势；二是项目自持，最大程度地发挥项目的优势和价值；三是专业化设施与服务平台的搭建，产业定位清晰，招商对象明确，又在园区建设了极为专业的配套设施，构成了核心的竞争力。

这样一旦形成产业集群，就会形成良性互动，带来持续的发展，值得学习。

北京东亿国际传媒产业园由全经联战略合作伙伴——北京博地澜屋建筑规划设计有限公司担纲设计，北京中视东升文化传媒有限公司与北京市朝阳区高碑店政府合作建设。

项目所在地位于北京东长安街沿线，基地占地约6公顷，地上建筑面积约15万平方米，以4000平米至7000平米独栋办公楼为主体。

项目从前期园区定位、规划设计、景观布局、招商运营、品牌提升、上下游产业链搭建等多方面进行了创新探索，并已经形成了自己独特的风格和模式。

（一）园区定位及合作模式创新

东亿传媒产业园依托北京朝阳区定福庄文化产业走廊，以打造专业影视传媒总部基地为精准定位。

园区从规划建设之初就秉持人与自然相和谐、产业与环境相协调的理念，为园区赋予一种浓郁的文化气息。

园区的精准定位吸引了中央电视台、北京电视台、旅游卫视等数十家文化传媒机构陆续进驻。

同时园区投资管理者北京中视东升文化传媒有限公司与北京传媒大学在影视制作与创新人才培养方面的创新合作模式，也使得园区逐步成为制作剪辑、传媒培训、动漫游戏、数字媒体、内容原创、技术研发、广告设计等文化产业项目的终端聚集孵化地。

（二）园区规划创新——CBD高密度区域开启花园办公新纪元

东亿MediaPark尊居北京CBD核心位置，坐拥千亩公园绿荫。

与其他产业园区不同，开发商选择的不是高容积率、高密度的规划布局，而是通过博地澜屋设计团队对其资源的精心布局，对产品的差异化定位，于自然中孕育创意，最终另辟蹊径的选择了“独栋”模式，以独立建筑、独立命名、独立电梯、独立观景窗及观景阳台等规划布局，辅以“绿肺”景观和分割自由灵活的3.6米标准层高，让人在办公时与自然和谐，与景观相伴，释放心情的同时激发灵感，提高效率。

打造出一处与CBD截然不同的花园办公新领地，演绎自然、人文、建筑的和谐共存新模式。

（三）园区建筑、景观设计创新——“泛绿设计“、”文化元素”和“精神家园”

优秀的设计理念是设计项目的“魂”。

为东亿打造一个与众不同、彰显实力的“魂”，是北京博地澜屋作为东亿项目设计方的初衷，为此他们全面应用了其一直倡导的“泛绿设计”理念。

在满足建筑功能及美学要求的前提下将绿色建筑设计手段和技术充分融入建筑设计中，让绿色、文化、精神完美地融合到一起，成为贯穿整个设计思路的技术基础，让“绿色”成为建筑本身与生俱来的固有特性得以展现。

此外，实现自然、人文、建筑和谐共生的花园式办公空间，是东亿国际传媒产业园规划设计的核心定位。

设计师将古典精致与现代简约相融合，对影视制作、人才培养、企业总部、创意孵化四大产业基地合理布局，23栋建筑随空间序列和节奏变化错落有致，形成精妙的组合；各单体楼间距尺度阔达，保证了室内最好的采光效果和最大化的景观视野。

建筑外立面则采用深灰色仿古面砖，深红、浅灰巧妙搭配．与大面积阳光草坪及果园景观交相辉映，在精致典雅中赋予健康时尚的文化品味和情调，打造出传媒产业园独有的“文化元素”。

东亿?

MediaPark建于公园之上，园区之内是精心营造的自然式园林。

从整体到局部，从简约到精致，区域公共景观、组团公共景观、独栋公共景观及独栋内部景观之间既统一又多样化。

绿肺广场、中轴广场、下沉庭院三个景观节点纵横延伸，果树、灌木、草坪、小品、硬质铺装等张驰有度，形成简洁大方、流线清晰、分区明确的园林景观，为在园区内办公、休憩的人提供一个可以真正放松的“精神家园”。

（四）园区管理、运营及招商模式创新

1、管理：

物业自持模式

东亿MediaPark集企业办公独栋、大型办公楼、酒店、演播大厅、停车楼、商业服务配套为一体，现已成为较为成熟的传媒产业企业总部基地。

由于园区全部物业自持，为产品快速适应市场、及时调整策略提供了足够的灵活机动性与保障。

园区拥有亚洲最佳音效设备的三个演播大厅，更因作为北京电视台“最佳和声”、江苏卫视“非诚勿扰”等国内一流节目的拍摄地而闻名。

同时，国际知名导演徐克的国内创作团队及旅游卫视等一线品牌企业的入驻更使其声名大振。

2、运营：

影视传媒文化全产业链配套服务模式

该产业园服务内容涵盖全高清数字演播大厅、办公、酒店、餐饮、教学培训、运动、会议等。

演播厅音、视频设备全部采用世界顶级的技术设备和品牌，灯光系统和声学装修完全采用中央电视台新台址的设计规范和标准，具备了世界领先、亚洲一流、中国最好的技术水平。

其停车楼和地下停车场建筑面积达3万多平米，全面解决了园区停车的后顾之忧。

此外，项目拥有约1万平米的商务会所，集会议厅、报告厅、展览厅、演艺剧场、品牌餐饮、休闲健身、商务下榻等多种功能于一身，满足园区内外的商务、社交需求。

创意街坊也是项目的服务模式之一，其建筑面积约5000平米，由精心规划于孵化中心大厦与商务会所围合之中的下沉庭院与独立停车楼首层的立体商业空间组成。

以原创作品发布交易、才艺Show、影视厅、茶艺、书吧、雪茄吧、红酒吧、西餐厅、咖啡厅、健身房等业态为主，呈现优雅、时尚、健康的文化氛围。

3、招商：

针对性招商模式

国内NO.1的传媒产业园是东亿MediaPark的定位，园区独有的文化艺术氛围也吸引了众多品牌艺术文化主力客群入住，如旅游卫视、锐驰思创、上海国际文化影视、元纯传媒、中视中艺等传媒企业。

园区演播厅运营至今，已为中央电视台、北京电视台、几十家地方专业电视台及影视制作公司提供了数百场次的高质量节目录制和配套服务，形成了一条集节目录制、数据传输、后期制作及相关配套服务于一体的产业链。

为保障传媒产业园区文化氛围的独特性，园区只面向传媒产业链上下游相关企业招商，只整租不分租，这种“苛刻”的模式最开始引来了很多议论，但是最终市场以100%的出租率对这种模式的创新给予了肯定。

二、长春北湖科技园：

一体化的科技新城

全经联点评：

长春北湖科技园以生物医药、先进材料、电子信息为主导产业，以吉林省集成创新综合体平台为基础，通过规划设计创新和产品创新、金融创新，打造集基础研发、科技孵化、创新加速和总部办公为一体的高端科技创新集群基地，并向入驻企业提供涵盖公共技术平台、科技风险投资、市场拓展、人才培训、综合服务等集成化园区管理服务，实现了工作、生活、休闲的功能一体化和开发建设、产业招商与产业服务的运营一体化。

2012年6月，为落实吉林省与北京市关于长春高新区管委会与北京中关村管委会战略合作精神，加快国家长吉图开发开放战略实施，北科建集团与长春高新区达成关于建设长春北湖科技园的总体合作协议，长春北湖科技园项目正式启动。

项目依托北京中关村科技园区建设经验和优势，以一体化的科技园区开发模式，进行科学合理的科研、产业、生活、休闲娱乐功能布置，倾力在长春打造涵盖高科技园区、金融商务、生态住宅等产品形态于一体的“环境清新优美、设计先进专业、绿色低碳人文、功能配套完善、产业布局合理、专业服务一流”的新一代科技园区。

（一）项目概况

长春北湖科技园位于长春国家高新区长东北科技创新中心核心区，总占地面积66万平方米，规划总建筑面积101万平方米，计划总投资50亿元。

园区正式投入运营后，预计将吸引孵化创新和加速科技型中小企业500家，年产值达150亿元、税收15亿元，直接创造2万个以上中高端人才就业机会。

（二）设计理念先进适用

长春北湖科技园总体规划以“合院相望才聚八方，绿脉环护智汇核心”为理念，体现出三核驱动（科技园区、居住区、商业区）、一带串珠（集商业、娱乐、产业、交流体验于一体的活力带）、多环相扣（串联的休闲空间、绿地的慢行系统）的特点。

1、环境清新优美

以“合院相望才聚八方，绿脉环护智汇核心”为理念，营造出“生态聚绿荫”与“合院成风景”的特色空间系统。

景观设计师法自然，形成优美、生态的湿地景观系统。

2、设计先进专业

产业园区按照专业化、系统化、超前化的规划设计理念，针对生物行业、先进材料、电子信息行业对基础设施及建筑的不同要求，进行专业化、一体化设计，为相关行业企业提供符合各行业研发经营活动的专业完善的建筑空间及基础设施。

3、功能配套完善

产业园区为入园企业提供包括公共餐厅、超市、公寓、运动场所等全方位配套服。

专业商务会所，可满足企业对餐饮、住宿、会议、会展等各项高端商务需求。

4、绿色低碳人文

本项目也将是长东北科技创新区的一个低碳标杆，园区内建筑将以“五R”原则进行建设，即Renew（更新、改造），Reduce（减少、降低），Recycle（回收利用、循环利用），Revalue（再评价、再思考），Reuse（重新使用、再利用）。

建设理念师法自然、传承创新，从建筑设计、材料选用、能源系统等多方面最大限度降低建设成本和使用后的能源损耗。

2014年1月，园区孵化器C2楼正式获得美国绿色建筑委员会颁发的LEED-CS金级预认证。

（三）产业定位契合城市发展需要

园区产业定位主要取决于所在区域技术创新能力与产业化能力。

结合吉林省“十二五”战略发展规划与区域创新与产业基础，长春北湖科技园产业园以生物产业、先进材料、电子信息为主导产业，重点建设集基础研发、科技孵化、创新加速和总部办公为一体的国际高端科技创新集群。

重点引进国际国内知名机构、研发中心及创新企业入驻，力争形成具有浓厚创新氛围、强大创新能力和丰硕创新成果的国际级自主创新高地。

2012年以来，园区累计接洽客户202家，其中持续跟踪意向客户66家；立项重点客户25家；累计签约客户12家。

接洽客户中70%以上为生物医药、电子信息和新材料等主导产业客户，印证了园区产业定位的精准性和契合性。

（四）构建全方位产业服务体系

1、园区配套丰富多姿，打造五分钟品质工作生活圈

园区配套丰富、完善，既涵盖企业经营所需生产性服务、教育培训、商务办公等配套服务内容，打造企业健康的成长平台；同时，亦为园区内企业员工提供居住、商业、休闲娱乐等全方位生活配套，形成低碳健康的5分钟工作和生活圈。

2、完善产业服务体系，助力创新企业加速成长

长春北湖科技园携北科建高端科技园区运营理念，结合长春本地入园企业实际情况，以企业的需求为根本出发点，以服务园区企业为目标，精心打造七大服务体系，全方位满足入住企业需求，助推企业加速成长。

实现政府、企业及相关服务机构、北湖科技园的多方共赢。

（五）加快工程建设，树立良好形象

北湖科技园项目一期占地面积94955平方米，总建筑面积128746平方米，2012年8月开工，目前已经全部建成交付，孵化器、厂办一体、独栋研发、展示中心、人才公寓全部亮相。

其中启动区于2012年8月开工，并于当年10月份结构封顶，在市政配套不完备、东北施工周期短的不利条件下，创造了当年拿地、当年开工、当年封顶的北科建奇迹，获得了长春市和高新区政府的积极肯定。

孵化器：

为创新型中小企业量身打造的成果转化平台；内部空间弹性设计，企业可根据自身需要自由分割，灵活划分；复合式功能，各项基础配套设施齐全，国际知名物业公司专业管理；建筑节能环保，是东北地区首批申请LEED认证的绿色节能建筑。

独栋办公：

1800-3500平方米单体面积，满足不同企业的研发总部需求；框架结构，超大开间及柱网距离；首层层高4.5米，标准层层高3.6米；结构设计理念先进，功能复合，分割灵活；代主义外立面设计，体现简约现代的时代精神。

厂办一体：

3000-5000平方米单体面积，满足不同企业需求；8米超大柱网间距，造就整齐空间格局；首层层高5.4米，标准层3.7米，全面满足企业研发办公生产需求；货梯配置，满足垂直运输畅通；规划设计合理，自然通风采光，独立疏散出口，路网交通便利。

人才公寓：

分别设有标准间、大床房、三人间、商务套房，客房设施：

24小时热水、淋浴、独立卫生间、TV、光纤入户，部分房间有冰箱等电器。

（六）全景生活模式，构建一体化科技新城

领秀?

蓝珀湖项目毗邻科技园区，总占地面积22万平方米，总建筑面积44万平方米，以服务高科技产业人群为目标，坚持健康、科技、人文的建设理念，传承“领秀”品牌内涵，倾力打造知性学院派风格的高端智能健康生态休闲社区。

本项目首创长春“全景生活模式”，以“生活全景、生态全景、配套全景、人文全景、园林全景”五大全景构筑完美生活。

项目涵盖多层、小高层及高层等多种产品，60—133㎡全能户型，完全满足不同置业需求。

（七）产业招商成果丰硕，园区美好前景可期

园区招商团队积极拓展渠道，迅速打通了政府、中科院、本地高校、行业协会等区域内外的有效渠道；在市场推广与品牌建设方面，频频举办各类活动，在传统主流媒体与新媒体等方面均有着较高的曝光率；同时苦修内功，完成了招商管理流程、产服方案、创投基金构架等设计，在区域市场竞品尚未成型前，成功保障了招商工作的先发制人。

长春北湖科技园建设以来，12家高科技企业正式签约入驻，累计签约额3190万元，签约面积33,266㎡；吉林省集成创新综合体、中科院长春技术转移中心、吉林大学现代产业研究院、东北师大生命科学园等20多个优质项目即将落户。

同时，园区也获得了吉林省“2013年度最佳科技园区”，以及长春市级科技企业孵化器、省级创业孵化基地等称号。

（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联园区地产委员会协助提供。

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