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壹亿陆仟壹佰叁拾玖万元整

房地产估价报告

估价报告编号：

中资房评报字（2017）1059号

估价项目名称：

北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号房地产价值评估

估价委托人：

北京市第四中级人民法院

房地产估价机构：

北京中资房地产土地评估有限公司

注册房地产估价师：

张显国（注册号：

01）

李健之（注册号：

07）

估价报告出具日期：

二○一七年六月二十八日

致估价委托人函

北京市第四中级人民法院：

受贵院委托，我们对位于北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号房地产（建筑面积共计为3166.79平方米及其分摊的528.70平方米国有土地使用权，以下简称“估价对象”），在现状利用条件下的现时市场价值进行了评估，为委托方对估价对象房地产进行司法处置（拍卖）提供价值参考依据。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，最后确定估价对象在价值时点2017年5月16日在现有状态及利用条件下，假定未设定法定优先受偿款和其他应付款项前提下的评估价值为（币种：

人民币）：

房地产市场价值（总价）：

16139万元

大写金额：

元整

房地产市场价值（单价）：

50963元/平方米

估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的“估价师声明”、“估价的假设和限制条件”和“估价结果报告”。

北京中资房地产土地评估有限公司

法定代表人：

二○一七年六月二十八日

一、《北京市高级人民法院司法委托项目通知书》复印件

二、《北京市第四中级人民法院委托司法鉴定函》复印件；

三、《国有土地使用证》【京东成国用（2013出）第00144号】复印件；

四、《房屋所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件；

五、估价对象地理位置示意图；

六、估价对象现状照片；

七、估价机构营业执照复印件；

八、估价机构资质证书复印件；

九、估价人员资格证书复印件。

第一部分估价师声明

我们郑重声明：

1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；

3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

4.注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）的规定进行估价工作，撰写估价报告。

第二部分估价的假设和限制条件

1.本次估价是在目前及未来社会、经济、政治环境和房地产市场正常稳定的前提下进行的，估价过程中所涉及到的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，未考虑未来变动对房地产价值产生的影响；

2.本估价报告中的房地产评估价值为估价对象在价值时点的公开市场价值和拍卖底价，仅为委托方以拍卖方式处分估价对象提供价值参考，未经估价方同意，本报告不得用于其他用途；

3.房地产拍卖是特殊的市场交易，由于快速变现等因素的影响，拍卖市场的成交价格与正常市场成交价格有一定的偏差，本次估价的评估价值只能应用于房地产拍卖市场；

4.本报告中的估价结果未考虑拍卖后交接带来的额外支出和不可预见费；

5.估价对象的土地、房屋建筑物的权属、面积及利用条件等均根据委托方提供的《国有土地使用证》【京东成国用（2013出）第00144号】复印件和《房屋所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件，该资料的真实有效性由委托方负责，估价方不承担对由此而引起的后果及相关责任；

6.根据《国有土地使用证》【京东成国用（2013出）第00144号】复印件和《房屋所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件，估价对象证载用途为办公，根据资产占有方介绍和估价人员实地查勘，估价对象主体分割成2层（局部3层），已装修完毕，实际用途为商业（同一首歌KTV俱乐部），估价对象作为商业用途为最有效利用方式，并按照目前用途持续使用，在此提请报告使用者注意；

7.对估价对象的现场勘查仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。

我们不承担对估价对象被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行调查的责任；

8.未考虑估价对象可能附带的债项、设定他项权利等情况，除另有说明外，假设估价对象一切权益概不附带足以影响评估价值的其他负担、开销；

9.本报告书对估价对象公开评估价值的估算，特别是估价对象所在区域，相关房地产市场的调查、分析和判断，是基于截止到此次估价现场作业最后一天我们所获取的反映价值时点国家及北京市经济、政策及市场条件的文字和访谈资料做出的，本报告书出具后如国家及北京市的经济、政策及市场条件发生较大变化，或出现自然灾害等不可抗力影响，以及本报告书所设定的前提条件发生改变，委托方及估价目的相关各方应重新审视本报告及其结论，同时，我们对本报告书出具后所发生的上述变化不承担责任；

10.本估价报告按中国有关法规的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过壹年，此次估价的取价标准均为价值时点有效的价格标准，在估价有效期内，当本报告所设定的条件及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果需作相应调整，超过有效期，则需重新进行估价；

11.本估价报告的估价目的是为委托方处置估价对象提供价值参考依据而评估房地产评估价值，本估价报告书，作为一个整体和由此得出的估价结论，仅提供给委托方，并为本报告书所列明的目的而使用，除此之外，不论是报告整体，还是其部分内容，或是涉及我公司或报告签署人的任何提示，在得到我公司事先书面认可前，都不得在任何文件中引述，包括任何公告、登记证明、招股说明书、导购书、其他鉴定书、其他协议，也不作为送交房地产管理机构审查之用，如果委托方在将来的与委估房地产有关的文件中需涉及我公司，我们将保留对文中相关措辞进行审阅和认可的权利。

第三部分房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：

北京市第四中级人民法院

联系人：

李建勋

联系电话：

二、房地产估价机构

单位名称：

北京中资房地产土地评估有限公司

单位地址：

北京市海淀区首体南路22号国兴大厦17层A2

企业法人营业执照注册号：

2632777

组织机构代码：

-6

房地产资格证书号：

建房估证字〔2015〕019号

资质等级：

一级（有效期限2015年6月23日至2018年6月22日）

法定代表人：

冯春雷

联系人：

张显国

联系电话：

-803

邮政编码：

100044

三、估价目的

为委托人提供估价对象房地产进行司法处置（拍卖）提供价值参考依据。

四、估价对象

估价对象位于北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号，建筑面积3166.79平方米及其分摊的528.70平方米国有土地使用权。

1、个别因素

（1）位置状况

估价对象位于北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号房地产，位于朝阳门附近，东侧紧邻聚龙花园小区，南侧紧临朝外北街，北侧紧邻北京工人体育馆，紧邻地铁东四十条站，交通便利。

（2）权利状况

①根据委托人提供的《国有土地使用证》【京东成国用（2013出）第00144号】复印件，土地产权状况见下表：

土地使用权状况

国有土地使用证编号

京东成国用（2013出）第00144号

土地使用权人

付契柯

座落

东城区东中街68号8号楼地下一层19

地号

-

图号

-

地类（用途）

办公

使用权类型

出让

使用权面积

528.70㎡

终止日期

办公2043年7月22日

记事

有未注销的抵押登记

②根据委托人提供的《房屋所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件，房屋坐落在东城区新中街68号8号楼-1层19，房屋所有权人为付契柯，单独所有，建筑面积为3166.79平方米，房屋规划用途为办公用房，结构为钢混，总层数为9（-02）层，所在层数为第-1层。

截止到价值时点，估价对象已设定抵押。

（3）建筑物情况

根据估价委托人提供的相关资料和估价师现场勘察，估价对象所在建筑物建成年份为1998年，钢混结构，9（-02）层，所在层数为第-1层；根据资产占有方介绍和估价人员实地查勘，估价对象主体分割成2层（局部3层），已装修完毕，实际用途为商业（同一首歌KTV俱乐部）；估价对象外墙贴墙砖，局部为石材和玻璃幕墙，室内地面铺石材，内墙贴石材（局部涂料），顶棚石膏板吊顶（局部涂料）。

估价对象安装烟感、喷淋自动消防设施、楼宇监控系统、中央空调系统等设备，现已安装3部电梯。

（4）宗地基础设施状况

估价对象所在的宗地开发程度目前已达到红线外“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通天然气）。

2、区域因素

估价对象位于北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号，位于朝阳门附近，东侧紧邻聚龙花园小区，南侧紧临朝外北街，北侧紧邻北京工人体育馆，紧邻地铁东四十条站，交通便利；周边住宅小区有光彩国际公寓、吉庆里小区、聚龙花园等；酒店设施有亚洲大酒店、辉腾商务酒店等；办公设施有富华大厦、昆泰国际大厦、首创大厦等；金融机构有交通银行、中国工商银行、北京市农村商业等；估价对象周边交通便利、周边生活、公建配套设施完备，区域商业繁华度较好，住宅集聚度较好，人流量较大。

五、价值时点

二○一七年五月十六日，此次评估的取价标准均为价值时点有效的标准。

六、价值类型

根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价值类型为位于北京市东城区新中街68号8号楼-1层19号房地产（房屋建筑面积3166.79平方米及其分摊的国有土地使用权），在2017年5月16日现状条件下的房地产市场价值。

七、估价原则

在遵循公正、公平、公开、客观、科学的工作原则的前提下，我们具体依据如下估价技术原则：

1. 独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评价出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2. 合法原则

要求估计结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格原则。

3. 价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格原则。

4.替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5.最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用条件下的价值或价格原则。

最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

1、有关政策法规和文件

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国物权法》；

（4）《中华人民共和国房地产估价规范》【GB/T50291-2015】；

（5）《中华人民共和国房地产估价基本术语规范》【GB/T50899-2013】；

2、委托方提供的资料

（1）《国有土地使用证》【京东成国用（2013出）第00144号】复印件；

（2）《房屋所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件。

3、房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的有关资料以及实地查勘所获取的资料。

九、估价方法

根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合估价对象的特点和我们掌握的资料，经过反复研究，确定对评估对象采用比较法进行评估。

一十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，最后确定估价对象在价值时点2017年5月16日的估价结果为：

（币种：

人民币）

房地产市场价值（总价）：

16139万元

大写金额：

元整

房地产市场价值（单价）：

50963元/平方米

一十一、注册房地产估价师

估价师

资格类别

证书编号

签名

李健之

房地产估价师

07

张显国

房地产估价师

01

一十二、实地查勘期

二○一七年五月十六日

一十三、估价作业期

二○一七年五月十六日至二○一七年六月二十八日

北京中资房地产土地评估有限公司

二○一七年六月二十八日

第四部分附件

一、《北京市高级人民法院司法委托项目通知书》复印件；

二、《北京市第四中级人民法院委托司法鉴定函》复印件；

三、《国有土地使用证》【京东成国用（2013出）第00144号】复印件；

四、《房屋所有权证》【X京房权证东字第081640号】复印件；

五、估价对象地理位置示意图；

六、估价对象现状照片；

七、估价机构营业执照复印件；

八、估价机构资质证书复印件；

九、估价人员资格证书复印件。