地下停车场评估案例2.docx

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地下停车场评估案例2

地下车库作为建筑物的附属建筑,已成为建筑物必不可少的配套设施。

地下车库造价较高，但受市场的影响，售价并不高，一般情况下均为亏本销售。

但若不做或少做，则又满足不了政府相关部门的规划要求。

于是，怎样在满足车位数量及停车位尺寸的相关要求的情况下，尽量减少地下车库的面积，或者在相同地下面积的情况下尽量多排车位，是每一个开发商所追求的目标。

地下停车库的面积大小，还直接影响到人防面积的大小，故尽量减少其面积，对控制成本有着非常积极的意义。

一般来说，高层住宅的结构设计采用剪力墙直接落地的方式处理，由于高层住宅各房间的尺寸限制，在上部落地剪力墙间做停车位不是一种经济的做法。

通常，上部落地剪力墙间的空间作为设备用房、人防、自行车库房、物业管理用房等，汽车库一般采用独立车库方式来解决。

住宅区的地下车库一般都是按停微型车（微型客车、微型货车、超微型轿车）、小型车（小轿车、6400系列以下的轻型客车、1040系列以下的轻型货车来设计，故本文只对独立地下微型及小型车停车库进行分析。

按中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》JGJ100－98，设计规范要求的小型车不同停车方式所占用的单车位及通车道所需尺寸，不难看出垂直式后退停车所占用的停车面积最小。

故一般情况下，独立地下车库都采用该种停车方式。

以每停车单元停车6部计算，一般的设计柱距为

8.1米x

8.1米，柱断面按600毫米x600毫米计算,每停车单元停车6部，每车位所占停车面积为（4.05+

8.1+

4.05）平方米（包括停车位之间的车道面积）。

《汽车库建筑设计规范》JGJ100－98表

4.1.5中垂直式后退停车最小停车位尺寸为：

垂直通车道方向的xx为

5.3米，平行通车道方向的宽度为

2.4米，通车道宽度

5.5米。

柱断面按400*X计算,则车库距为:

7.6x

8.05米,取为

7.6x

8.1米，柱宽取400毫米是由于小于该值时，混凝土施工质量不容易保证，具体尺寸应根据荷载情况由计算决定，总的原则是越窄越好。

每车位所占停车面积为（

4.05+

8.1+

4.05）平方米（包括停车位之间的车道面积）。

首先，我们来看一看每一停车位所需的最小面积是多少。

标准停车单元示意图（上）优化后的停车单元示意（下）

以每停车单元停车6部计算，一般的设计柱距为

8.1米x

8.1米，柱断面按600毫米x600毫米计算,每停车单元停车6部，每车位所占停车面积为（

4.05+

8.1+

4.05）平方米（包括停车位之间的车道面积）。

《汽车库建筑设计规范》JGJ100－98表

4.1.5中垂直式后退停车最小停车位尺寸为：

垂直通车道方向的xx为

5.3米，平行通车道方向的宽度为

2.4米，通车道宽度

5.5米。

柱断面按400*X计算,则车库距为:

7.6x

8.05米,取为

7.6x

8.1米，柱宽取400毫米是由于小于该值时，混凝土施工质量不容易保证，具体尺寸应根据荷载情况由计算决定，总的原则是越窄越好。

每车位所占停车面积为（

4.05+

8.1+

4.05）平方米（包括停车位之间的车道面积）。

比较二种方案:

每车位面积:

一般方案每停车位面积:

21.87平方米。

优化方案每停车位面积：

20.52平方米（包括停车位之间的车道面积）。

辅助用房面积：

按《汽车库建筑设计规范JGJ100-98》的

4.1.16条文说明,汽车库用于管理及设备的辅助用房面积约为汽车库面积的10%。

一般方案辅助用房面积：

不计进出车库的车道面积则每车位的辅助用房面积为

2.187平方米。

优化方案辅助用房面积：

不计进出车库的车道面积，则每车位的辅助用房面积为

2.052平方米。

相应人防面积:

由于独立地下停车库在人防的定义上属临空建筑,按北京市人防办批准的本项目的人防设计要求,独立地下车库每增加1平方米，需增加

0.3平方米的人防面积,故:

一般方案人防面积:

（21.87+

2.187）x

0.3=

7.217平方米

优化方案人防面积:

（20.52+

2.052）x

0.3=

7.102平方米

虽然人防面积可以用来停车，但由于：

1人防面积产权属人防办，发展商用做车库尚需向人防办租用，并且也只能租而不是卖给客户，使用效应较差；

2人防工程造价远远高于普通地下库造价；

3普通车库与人防兼做车库的总车位数只要满足有关要求即可，没必要多做车位。

所以，人防面积还是越少越好。

比较：

一般方案每车位总面积

21.87+

2.187+

7.217=

31.274平方米。

优化方案每车位总面积

20.52+

2.052+

7.102=

29.344平方米即优化方案每车位节省面积:

31.274-

29.344=

1.93平方米。

（以上每车位面积,未考虑进出库坡道及设备、设置等的面积分摊）按照一个10万平方米的住宅小区来计算，一户面积为80平方米，共有1250户，按一户一辆车，除去地面可停10％，地下需停1125辆，按优化方案，在相同停车数的前提下，可节省

1.93x1125＝

2171.25平方米。

按照地下室综合造价单价约3000元/平方米（包括直接造价、土地出让金、设计及监理费、招标代理费、房产测绘费、招投标交易服务费加印花税、节能费利息、资本化利息等），则可节省3000x

2171.25＝6,513

房地产评估案例

2.5

停车库评估案例

案例

某估价对象是位于××小区19号西地块公寓地下车库，评估时为在建工程，评估目的为向银行办理抵押贷款手续提供价格参考依据，该评估对象为可转让项目，各项手续齐全。

根据评估对象的特点和周边房地产的实际情况，评估人员选取市场比较法和成本法作为最终的评估方法，在对这两种评估方法评估结果进行加权的基础上确定最终的评估价格。

一、个别因素分析

委估对象是位于某市××国际公寓地下车库的对应分摊的出让国有土地使用权及在建工程（建筑面积14700平方米，分摊土地面积3207平方米）。

××国际公寓项目主要经济技术指标如下：

总规划建筑面积111700平方米，其中地上建筑面积87100平方米，地下建筑面积24600平方米。

地下建筑面积中机动车停车库建筑面积14700平方米（设计停车位共526个，其中机械车位54个，非机械车位472个），人防建筑面积9900平方米（设计人防停车位共100个，其中机械车位40个，非机械车位60个）。

本次评估对象为可销售的地下车库，建筑面积为14700平方米，共设计机动车位526个，其中机械车位54个，非机械车位472个，所有可销售的地下车位都已取得了《某市商品房预售许可证》，目前尚未对外进行销售。

自评估基准日起地下车库用地尚可使用

46.5年。

委估对象目前已经取得了《建设工程施工许可证》。

在估价时点

2003年2月17日，地上部分建筑已经完成主体结构施工和外装修工

程；地下车库工程已基本完成，其中非机械车位已全部建成且可投入使用；机械车位主要结构已安装完毕，所需的机械车位辅助材料都已购备入库。

该宗地红线外基础设施达到“七通”，红线内达到场地平整状态。

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和成本法作为本次估价的基本方法。

（估价方法和估价步骤略）。

六、估价测算过程

（一）市场比较法求取地下车库房地产价格

1、市场比较法求取非机械地下车库房地产价格

（1）选择交易案例

根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目在全新条件下的市场价格进行比较。

表一：

案例情况说明表

案例12

3项目名称

××

××

××位置

××xx西侧

委估对象北侧

委估对象东侧用途

地下车库

地下车库

地下车库交易日期

2003.2

2003.2

2003.2售价（人民币）1000元/个1000元/个1200元/个

（2）比较因素的选择

（过程略）。

（3）比较因素xx及市场比较法结果

（过程略）。

非机械地下车位价格为：

（111917+111897+121100）÷3=114971（元/个）

地下非机械车位共有472个,则：

非机械车位总价=114971×472=

5426.63（万元）

2、市场比较法求取机械地下车库房地产价格

（过程略）

地下机械车位价格为：

（104527+104507+112005）÷3=107013（元/个）

地下非机械车位共有54个,则：

非机械车位总价=107013×54=

577.87（万元）

3、市场比较法求取地下车位总价

地下车库总价=

5426.63+

577.87=

6004.50（万元）

地下车库楼面单价=

6004.5÷14700=4085（元/平方米）

（二）成本法求地下车库房地产价格

（1）土地取得费用

（过程略），土地取得费用楼面单价为每平方米1000元。

（2）土地开发费

（过程略），土地开发费为楼面单价200元/平方米。

（3）投资利息

（过程略），计算公式为：

投资利息=土地取得费×[（1+贷款利息率）2-1]+土地开发费×[（1+贷款利息率）

1.5-1]

=130（元/平方米）

（4）投资利润

考虑××市地下停车库项目土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润收益实际情况，以10%作为本次土地评估的投资利润率。

则：

投资利润=（土地取得费＋土地开发费）×利润率

=120（元/平方米）

（5）土地成本费用=

（1）+

（2）+

（3）+

（4）

=1450（元/平方米）

（6）土地增值收益

（过程略），土地增值收益=145元/平方米

（7）年期修正系数

（说明过程略），年期修正系数=

0.9570

（8）土地使用权价格的求取

待估宗地

46.5年期土地使用权价格（楼面熟地价）

=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×年期修正系数

=1526（元/平方米）

（9）建筑物的建造成本

（过程略），建造成本为1908元/平方米。

（10）管理费用和专业人士费用

（过程略），管理费用和专业人士费用为167元/平方米。

（11）建造成本的利息和利润

（过程略），建造成本的利息和利润为262元/平方米。

（12）建筑物成新率

考虑到委估对象地下停车库尚未竣工投入使用，其装修及设备情况良好，故本次评估中建筑物综合成新率取100%，则：

建筑物价值=（1908+167+262）×100%=2337（元/平方米）

（13）销售费用

（过程略），销售费用为251元/平方米。

（14）在建工程单价=1526+2337+251=4114（元/平方米）

（15）在建工程总价=4114×14700=

6047.58（万元）

七、估价结果的确定

委估对象为地下车库，由于周边同类物业交易市场较为活跃，市场比较法能够充分体现评估对象的市场价值；同时由于委估对象车库分为机械式和非机械式两种类型，运用成本法也能在一定程度上体现其组成部分市场价值的真实性。

因此，采用算术平均法计算最终评估价格结果如下：

在建工程楼面单价=4085×

0.5+4114×

0.5=4100（元/平方米）在建工程总价=4100×14700=

6027.00（万元）

案例分析

一、地下停车库物业特点

地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。

相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：

1、权属比较特殊。

地下停车库一般存在两种不同情况：

开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。

上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。

另外，也存在利用人防工程作为地下车库的情况。

2、计量单位比较特殊。

商品房存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：

车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。

3、日常管理和服务相对特殊。

地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。

这种配套服务涵盖面较广，诸如：

车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等等。

由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。

4、存在对租售对象的限制。

由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。

同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定。

开发商在实际销售过程中也会面临鱼和熊掌的选择问题，地下停车库的租售方案总体上不能影响地上物业的租售是其基本原则。

二、地下停车库物业的价格特点

由于地下停车库物业本身所具有的特殊性，因此其价格除具备一般房地产的价格特点，往往会表现出如下特点：

1、价格往往和车位数挂钩。

与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入紧密程度较低。

2、同一地区单位价格不会出现较大的变化，由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他物业那样，呈现出比较鲜明的独特性。

同一地区地下停车库单位价格比较一致，也是地下停车库物业的价格特点之一。

3、价格受地上物业租售状况的影响。

与地上物业相比，地下停车库物业在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上物业的

租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上物业租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。

三、地下停车库物业常见的评估方法

地下停车库物业价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性物业；其次，应该考察其周边物业中类似物业的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。

一般而言，地下停车库物业价格评估可以采用市场比较法、收益还原法和成本法。

市场比较法的选择，取决于是否拥有大量地下停车库物业交易实例资料，同时评估对象应为可转让的物业。

在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标选择和修正幅度的把握。

收益还原法的选择，主要基于评估对象属于经营性物业，有较为稳定收益，而在同类地区未能收集到可比交易案例时采用。

在运用收益还原法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将评估对象进行分类，看其属于出租型、商业、生产经营型中的哪一类。

另外，还原利率的确定也是一个难点。

成本法的选择，一般作为其他评估方法的补充，在前两种方法均不适用的前提下也可以作为主要评估方法。

在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本，利润率应按照开发地下停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。