城市土地管理复习题.docx
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城市土地管理复习题
城市土地管理复习题
1土地的基本特性
•包括自然特性和经济特性。
•土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性。
•土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。
•土地的自然特性
•1．土地面积的有限性。
土地是自然的产物，人类不能创造土地。
广义土地的总面积，在地球形成后，就由地球表面积所决定。
•2．土地位置的固定性。
土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互换，不能搬动。
这一特性决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有着较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时，这一特性也决定了土地市场是一种不完全的市场，即不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流动的市场。
•3．土地质量的差异性（多样性）。
不同地域，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的诸要素的自然性状不同，而且人类活动的影响也不同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的差异上。
•4．土地永续利用的相对性（土地功能的永久性）。
土地作为一种生产要素，“只要处理得当，土地就会不断改良。
”在合理使用和保护的条件下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。
•土地的经济特征包括：
•土地供给的稀缺性：
总量有限，质量差异，位置固定，应集约利用
•土地报酬的递减性：
土地报酬递减规律（土地利用报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。
）适度投资
土地用途变更的困难性：
勘察、规划
•土地的资产特性：
是由土地的有限性、作用的不可替代性及土地所有权和占有使用权的垄断性所决定的
•利用方式的相对分散性综合区位效益
•利用后果的社会性宏观管理、监督、调控
城市土地的特点
•城市土地的扩展性
•城市土地的非生态利用性
•城市土地的可逆性差
•城市土地的土地利用价值高
•城市土地的区域选择性强
•城市土地的空间利用性和再生性
2城市土地管理是国家通过各级政府及其土地管理部门，维护社会主义土地公有制、保护土地所有者和使用者的合法权益、协调土地关系、提高土地生产力，满足人民群众日益增长的物质文化需要，按照依法、统一、全面、科学的原则和要求，对土地的开发、利用，进行一系列组织协调、控制、监督等综合性措施和活动。
3土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。
4我国社会主义土地公有制的内容主要包括：
•
（1）我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
•
（2）土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。
•（3）城市建成区范围内的土地全部属于国家所有。
•（4）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（包括村农民集体和乡（镇）农民集体）。
•（5）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经营、管理权。
•（6）实行国有土地有偿使用制度。
5土地供给：
地球所能提供给社会经济已经利用的各类生产和生活用地，以及人类尚未利用和难以利用土地的总和。
土地供给通常分为自然供给和经济供给。
6增加城市土地经济供给的途径：
•一是外延扩大方式，通过减少其他用地来绝对增加城市土地面积；
•二是内涵扩大方式，通过增加土地投资或更集约化利用现有的城市土地，在不增加城市土地面积数量的情况下，相对扩大城市土地经济供给。
•在现实的城市发展过程中，外延式和内涵式土地供给方式是并存的。
表现为城市土地绝对数量扩张与城市土地供给的存量调整
7城市土地需求的影响因素
•经济发展状况
•区位条件（自然条件、经济条件）
•人口数量（常住人口和潜在的潜入人口）
•基础设施建设（硬件，市内和城际）
•公共服务（软件）
8在社会主义制度下，国家可以采取多种形式分配和调节级差地租，如下：
•价格
•税收
•收费
•财政与信贷
9城市垄断地租，是指由于城市中某些特殊地块具有稀有功能，由对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成垄断超额利润转化成的地租。
10城市地租的特点
•城市地租在量上一般应高于农业地租（区位优越；投资回报更高）
•区位级差地租是城市地租的主要形式（土地区位会影响利用功能、使用者的选址决策和生产效益）
•商业地租是城市地租的典型形态
•城市地租具有相当大的垄断性
•城市土地投资的地租效应具有明显的外部性（对城市建设投资的增加，都会带来相应租金的增加，而且也会带动周围地区的发展和租金的上升，呈现明显的外部性。
）
•城市地租比农业地租更具有积累性（城市土地所需的投资量是一个长期不断积累的过程。
）
11城市土地金融是利用各种信用方式、方法和工具，将土地开发和经营与金融支持相联系的各项经济活动。
12城市土地金融的特点
•债权可靠，安全性高
•资金运用具有长期性
•土地抵押是核心内容
•具有较强的政策效应
•具有较大的灵活性
13土地抵押贷款所需的条件
•
（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
•
（2）领有国有土地使用证；
•（3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
•（4）经人民政府或集体土地所有者同意，依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同；
•（5）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
14土地使用权抵押：
是指土地使用权人以土地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该土地使用权折价或以拍卖、变卖方式处分抵押的土地使用权，并从所的价款中优先受偿的一种民事担保制度。
15城市土地抵押贷款的功能：
是国家实施土地政策的工具
是房地产业和建筑业发展的主要资金来源
能够熨平经济周期
•16城市土地利用中的增值收益及原因
•土地增值，即土地价值的增加，也就是指在房地产开发利用过程中或交易过程中发生的土地价格的上升和超额利润的增加。
•土地价值由土地物质价值和土地资本价值构成，土地增值也相应分为两个方面：
一是土地物质价值（或价格）的增值。
它是指非土地经营者和使用者投入资本、劳动而自然增涨的地价，其价值的增加是虚假的。
二是土地资本价值的增值，即由于对土地的持续追加的投资而使土地价格上涨。
土地资本价值增值实质上是由人类劳动创造的。
•土地增值的因素很多，归纳起来，主要可分为两大类：
一是生产性因素；二是非生产性因素。
•是指因特定地块或相邻区域投入资金、劳动力，使土地资本价值增加，从而使土地价格上涨。
生产性因素主要包括：
直接投资因素和间接投资因素。
非生产性因素引起的增值，是指土地价格的上涨，并不是由投入资金、劳动等因素产生的，而主要是由于土地稀缺性、土地用途调整、利率、政策性等因素而引起的地价上涨。
17土地税收：
指国家以土地为征税对象，凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。
18土地增值税
•定义：
对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
•土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
•土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
19土地增值税具有以下四个特点：
•
（1）以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
•
（2）征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。
换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
•（3）实行累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
•（4）实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
20土地增值税的开征，具有极其重要的作用：
•有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；
•有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；
•有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。
21契税（DeedTax）是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。
契税实行3%-5%的浮动比例税率
•22耕地占用税
•是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。
耕地占用税属行为税范畴。
23城市维护建设税（urbanmaintenanceandconstructiontax），简称：
城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。
它是1984年工商税制全面改革中设置的一个新税种。
•24城市维护建设税的特点
•
（一）税款专款专用，具有受益税性质。
城市维护建设税专款专用，用来保证城市的公共事业和公共设施的维护和建设，就是一种具有受益税性质的税种。
•
（二）属于一种附加税。
城市维护建设税与其他税种不同，没有独立的征税对象或税基，而是以增值税、消费税、营业税“三税”实际缴纳的税额之和为计税依据，随“三税”同时附征，本质上属于一种附加税。
•（三）根据城建规模设计税率。
一般来说，城镇规模越大，所需要的建设与维护资金越多。
与此相适应，城市维护建设税规定，纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区、县城或建制镇的，税率为l%。
这种根据城镇规模不同。
差别设置税率的办法，较好地照顾了城市建设的不同需要。
•（四）征收范围较广。
原则上讲，只要缴纳增值税、消费税、营业税中任一税种的纳税人都要缴纳城市维护建设税。
这也就等于说，除了减免税等特殊情况以外，任何从事生产经营活动的企业单位和个人都要缴纳城市维护建设税，这个征税范围当然是比较广的。
25物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
26我国土地产权的特征p46
1.土地产权具有排他性，即土地产权的边界必须是清楚或明晰的。
2.土地产权客体必须是有价值的与可占用的。
•3.土地权力是对世权。
对世权也叫绝对权，是指能够请求一般人不为一定行为的权利。
有两个特点：
权利义务人是一般人；义务人所要履行的义务是对该权利的容忍、尊重和不侵扰，属于消极的不作为。
•4.土地产权要经过国家权力机构确认，给予保护，所有者或占有者对产权客体才具有法律效力。
5.土地权利的变动一般采取登记的公示方式。
即土地权利的变动必须经过国家主管机关办理登记才能生效。
27我国土地所有权的特征：
p50
•主体的特定性：
在我国土地所有权的主体是国家和农民集体。
•交易的禁止性：
在我国，土地所有权不能以任何形式交易。
•权属的稳定性：
由于土地所有权主体特定、交易禁止，所以所有权处于高度稳定的状态。
•权能的分离性：
为实现土地资源的有效利用，需将使用权从土地所有权中分离出来。
28土地抵押权：
是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利p55
•29土地抵押权作为抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权制度的共同规则，具有以下几个特点：
•1）土地抵押不是实物抵押而是权利抵押
•2）抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权，即权利客体的限制性
•3）抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人
•4）土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利
29房屋基地使用权的按份分享p52
•承认区分所有权人按份额享有基地使用权，有以下好处：
•
（1）体现公平原则。
可以使每一个区分所有权人都可以通过转让自己的房屋收回其已经支付的地价款，并公平地分享房屋所在土地增值的收益。
而且，一旦发生整幢房屋毁损或者因某种原因需要拆除重建或迁建的情况，所有的区分所有权人都有权决定对基地的处分事宜，并获取应得的补偿。
这样，既公平地保护了购房者的合法权益，也使房屋开发商能够及时收回土地投资，有利于促进房地产市场的发展。
•
（2）明确权属划分。
这可为将来房地产市场发育完善之时，确定土地使用权、发放土地使用权证书提供确权依据，并可以通过明晰权利，避免或者减少纠纷的发生。
•（3）为土地使用税的征收提供计税依据。
根据《城镇土地使用税暂行条例》第3条的规定，“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依据规定税额计算征收。
”当区分所有权人成为纳税主体时，基地使用权分摊的份额成为计算纳税人实际占用的土地面积，成为计税的依据。
•（4）保护国家的土地收益。
国有土地使用者将其所使用的土地使用权（含连同地面建筑物一同）转让给第三人时，应就其转让土地交易额按规定比例向国家上缴土地收益。
实行土地使用权有偿出让和转让的，经房地产交易市场由当事人协商出售的国有土地上的各类房屋，均应向出售人收取土地收益金。
土地收益金按房地产交易建筑面积计收。
只有计算出基地使用权分摊的份额，才可确定区分所有权人受让房屋时取得的土地面积，以便土地收益的征收。
30土地他项权利的特点p53
•土地他项权利是在他人土地上享有的权利。
也就是说土地他项权利的客体是他人土地所有权、使用权的客体
•土地他项权利的主体是土地所有权人、使用权人以外的，与土地所有权人、使用权人之间存在着某种法律关系的民事主体。
•土地他项权利不受一物一权主义的限制。
•土地他项权利依附于土地所有权、使用权，又是对该所有权、使用权的一种限制。
这种限制，表现为他项权利人对土地为某种利用行为的权利，或者请求土地所有权人、使用权人在利用该土地时为某种行为或不为某种行为的权利。
土地他项权利是长期存续的权利，因而通常有加以登记的必要.对其进行确认和登记，一方面，可以区别土地所有权和使用权与他项权利的地位关系，保障土地所有权和使用权的正常行使不受干扰；另一方面，对土地的所有权和使用权进行了明确的限制，保护了土地所有权和使用权以外的有关土地的合法权益不被忽视和损害。
•31地役权p60
•为增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利。
地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制。
32地役权的特征p61
•地役权是存在于他人不动产之上的物权
•地役权是以他人不动产供自己的不动产便宜之用的权利
•地役权具有从属性
•地役权不得与需役地分离而为让与
•地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的
•地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭
•地役权具有不可分性
•33土地权属争议:
是指因土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议。
P63
•土地权属纠纷的特征：
•争议主体的多样性；
•争议客体的特定性；
•争议大多表现为情况复杂，年代久远，查证难度大以及政策性强等特性；
•处理方法上，人民政府处理是人民法院受理的先决条件
•34土地权属纠纷产生的原因:
p63
•历史上乡、村、社、队、场因合并、分割、改变隶属关系等行政建制变化遗留下的权属未定、权属不清；
•因过去的土地开发、征地退耕、兴办或停办企事业、有组织移民形成的权属不清；
•因过去的无偿占用或一平二调造成的权属争议；
•地界不明，包括过去无偿划拨荒山、荒地时未计算面积和划定地界，历史上无地界标志或标志不明，新划地界不清或不合理，兴修水利、平整土地、开荒、更改河道等造成地界变化；
•征收土地审批手续不完备，界限不清引起的纠纷等。
•35土地权属争议处理的程序p64
•1、申请与受理
•2、调查取证
•
（1）调查研究
•
（2）收集证据
•（3）查阅有关法律、政策
•3、调解和处理
•4、送达、执行
P7036地籍管理:
是指国家为建立地籍和研究土地的权属状况和经济状况，以及自然状况而开展的包括地籍调查、土地登记、土地统计和土地分等定级为主要内容的一系列工作措施的总称。
•土地的自然状况主要指土地的位置、四至、形状、地貌、坡度、土壤、植被、面积大小等；
•土地的权属状况主要包括权属性质、权属来源、权属界址、权利状况等；
•土地的经济状况则主要指土地等级、评估地价、土地用途等；
•地籍工作体系主要包括：
土地调查、土地登记、土地统计、地籍信息系统。
•37土地调查包括下列内容：
p74
•土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；
•土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；
•土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。
•进行土地利用现状及变化情况调查时，应当重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况。
•38土地利用现状调查：
是指以一定行政区域或自然区域（或流域）为单位，查清区内各种土地利用类型面积、分布和利用状况，并自下而上、逐级汇总为省级、全国的土地总面积及土地利用分类面积而进行的调查。
P75
•土地利用现状调查的目的p76
•
（1）清查各种利用方式的土地的数量、质量、分布状况，及其有关面积，为国家和地区的农业区划的土地利用、规划与开发服务。
•
（2）土地利用现状调查所提供的土地利用类型、分布及其行政区界与权属界线等，可为建立土地统计、地籍管理及国家和各级的土地管理工作服务。
•（3）了解目前土地利用的经验、教训，为国家和区域的土地保护提供依据。
•（4）土地利用现状调查是区域土地评价，土地生产潜力与人口承载力研究等工作的先行性工作。
39土地条件调查：
是指对土地的自然与经济属性的影响要素进行的调查,包括土壤、植被、地貌、地形、气象、水文和水文地质,以及对土地的投入、产出、交通、区位等土地的自然和社会经济状况进行的调查。
P78
–40城镇土地分等：
p79
•通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对各城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
–41城镇土地定级：
–根据城镇土地的经济、自然两种属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。
–42土地分等定级的原则p79
–综合分析原则
–诸要素与土地质量和效益的关系
–主导因素原则
–地域分异原则
–分析由于区位条件不同形成的土地质量差异
–土地级差收益原则
–定量与定性分析结合原则
–经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。
最终定案宜依靠定性分析。
43建设用地（landforconstruction），是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。
付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。
是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地p100
•44建设用地的特性
•1）建设用地利用的承载性与非生态性
•建设用地是生活场所、操作空间和工程的载体，不是直接利用土壤，与土壤肥力没有关系。
•2）建设用地的高度密集性。
土地利用价值高。
可以产生更高的经济效益。
•3）建设用地的区位性。
区域选择性强，在地域上选择性很强。
•4）建设用地的稳定性和相对不可逆性（可逆性差。
农用地要变为建设用地较为容易，建设用地变为农用地却较为困难。
）
•5）建设用地的扩张性
•45城市建设用地的条件分析与评定p101
•1、城市建设用地的自然条件评价
•工程地质条件
•表现在城市用地选择和工程建设的工程地质的分析。
（1）建筑地基。
了解建设用地的地基承载力。
（2）滑坡与崩塌。
确定滑坡地带与稳定用地边界。
（3）冲沟。
分析冲沟的分布、坡度、活动与否。
（4）地震。
了解建设区的地震烈度及地质、地形情况和强震区位置。
（5）矿藏。
了解矿藏的分布与开采情况。
）、
•水文及水文地质条件
•
（1）水文条件。
江河湖泊等水体可作城市水源，还对水运交通、改善气候、除污、排雨水、美化环境发挥作用。
（2）水文地质。
指地下水存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温及动态等。
•气候条件
•
（1）太阳辐射。
是确定建筑的日照标准、间距、朝向及热工设计的依据。
（2）风向。
对城市规划与建设的防风、通风、工程抗风设计和环境保护等有多方面影响。
风向是以风向与风速两个量来表示。
工业有害气体对下风侧污染系数=风向频率/平均风速。
（3）温度。
纬度由赤道向北每增加一度，气温平均降1.5摄氏度。
如城市上空出现逆温层或“热岛效应”，在规划布局时，应重视绿化、水面对气温的调节作用。
（4）降水与湿度。
对城市排水和防洪有重大影响。
•地形条件
• 地形条件对城市规划与建设的影响如下：
（1）影响城市规划布局、平面结构和空间布局。
•
（2）地面高程和用地间的高差，是用地竖向规划、地面排水和防洪设计的依据。
•（3）地面坡度，对规划建设有多方面影响。
•（4）地形与小气候的形成，有利于合理布置建筑。
如阳坡建楼，以获得良好日照等。
•（5）地貌对通信、电波有一定影响。
•城市用地适宜性评价
•根据适宜性将建设用地分为三类：
•一类用地，即适于修建的用地；
•二类用地，即基本上可以修建的用地；
•三类用地，即不适于修建的用地。
•城市用地的建设条件评价
•城市用地的建设条件:
是指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量。
城市用地的建设建设条件评价更强调人为因素的影响。
•城市用地布局结构评价:
（用地布局结构是否合理、用地布局结构能否适应发展、城市用地分布对生态环境的影响、城市内外交通系统结构的协调性、矛盾、与潜力，城市对外交通点、线、面的分布将对城市用地结构形态产生深刻的影响、城市用地结构是否体现出城市性质的要求）
•城市市政设施和公共服务设施评价:
市政服务设施的现状（质量、数量、容量与改造利用的潜力等）；公共服务设施的分布配套及质量；市政设施的分布及其容量等。
•社会、经济构成评价：
经济发展水平、城市产业结构和相应的就业结构都会对城市用地产生影响；人口结构及其分布密度、城市的各项设施的分布都会对城市用地的结构产生影响
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