XXXX年关于物业管理服务收费难的调研文章可编辑doc.docx

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XXXX年关于物业管理服务收费难的调研文章（可编辑）

关于物业管理服务收费难的调研文章随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。

然而物业管理作为一个新兴的服务行业在其发展过程中无论从认知度和被接纳度都不断暴露出一些问题和矛盾物业服务收费难就是其中之一。

一部分物管企业面临着生存和发展的威胁制约着物管行业的规范运作。

基于此我们在市区物业企业中开展了专题调研认真剖析物业服务收费难的成因研究应对策略现将调研情况报告如下：

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展总体形势良好。

但是由于受经济、社会和法制等大环境的影响物业管理收费难的问题一直难以解决物业服务收费率难以提高已成为制约行业发展的瓶颈。

据调查目前市区家物管企业收费率大都在之间能够达到以上的占比很低有一部分收取率仅占。

目前我市物业服务收费情况令人担忧物业服务收费难导致物管服务跟不上物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费形成恶性循环。

更为甚者有些小区不断出现更换业主委员会业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

、业主缺乏自觉缴费意识存在观望攀比心态。

据调查我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房自己管住房”的福利住房阶段有些业主认为小区其他业主交了费我不交费照样能享受物业服务。

一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后觉得自己先交费“吃了亏”再交费就会左顾右盼甚至不自觉的加入拒缴行列。

、服务质量不高制约服务费的收缴。

从总体上看我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高但还有一些不尽人意的地方需要改进。

如：

有的小区车辆乱停乱放严重影响了业主的正常通行有的小区门卫把关不严给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出扰乱了小区秩序有的小区保安配备不足安全管理责任心不强导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位路面破损不维护路灯亮化率低楼梯灯坏了不及时更换排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理绿化管养不够好等等致使业主意见大影响了物业服务费的收缴。

、业主自主治理小区的意识和能力弱影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。

但是从我市的实际情况看业主、业主委员会的自治能力还很弱。

一些业主权利意识、法律观念淡薄许多人不参加业主大会使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。

一些业主没有把物业服务当做一种商品像供水、供电、供热一样对待业主不愿花钱买服务。

如项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量业主都比较满意但这些公司收取的物业管理费连成本价都没达到在亏损运行当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时业主委员会人员表示理解但又都不同意。

物业公司在小区开展各项有益活动时无偿投资业主都很高兴如象征性收取一点费用时业主们又不积极了从而影响了物业服务费的收取。

、物业管理行业亏损严重低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市家**年物业服务企业经营情况调查。

企业年物业管理费和其他经营收入总额为亿元年支出总额为亿元年亏损总额为万元。

如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。

但支撑物业公司勉强生存的主要因素是开发商年对物业管理补贴为万元算上上述补贴物业公司年实际亏损总额为万元。

但是这项补贴不会维持太久因为：

开发商为了促销房屋依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务一旦房子卖完了开发商主动与物业公司脱钩物业企业就会失去依靠断了资金来源了。

目前我市亚方花园小区就面临这种状况业主不愿增加物业管理费。

我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：

一是物业管理收费低。

一些服务质量好的小区如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米元现实际收取每平方米元江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米元现实际收取每平方米元小区运行的年中收费率达到以上但去年月全体业主提出再降低收费标准收费标准降至每月每平方米元双方交涉多次全体业主不交物业费达半年多但物业公司仍继续提供标准化服务在半年的真情服务还没有打动业主的情况下双方达成协议还是按原来收费和服务标准进行服务。

这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。

主要集中反映在二次供水、小区供电上。

供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。

据调查家物业公司**年二次供水一项年亏损额高达万元小区里民用公共用电供电部门都按商业用电收费而这一项物业公司年亏损额达万元。

如此巨大的亏损使物业公司负债累累直至无力给业主提供服务。

一方面业主的钱收不上来另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。

目前我市层以XX层住宅电梯部部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。

据调查每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损元台住宅电梯年运行亏损万元我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前我市有的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。

实际上这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持在这种管理体制下开发商与物业服务企业是父与子的关系这种“建”、“管”不分的体制致使原本应由开发商解决的矛盾和问题统统推给下属的物业管理公司。

如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等使物业管理企业无力解决也无法解决。

出现问题业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上造成了物业管理投诉量居高不下。

据统计：

开发商遗留问题占上访投诉量的物业管理服务不到位占上访投诉量的二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的其他情况占上访投诉量的。

、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力整体素质较低普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。

虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

、旧住宅区推行物业管理难度大物业收费率低。

我市现有万平方米以上的住宅区个建筑面积万平方米**年以前施工的住宅区个**年以后施工的住宅区个。

**年以前施工的小区基本存在的主要问题：

一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备陈旧老化二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房居住者多数属于工薪阶层或低收入群体既没有房屋维修基金又承担不起投资改造费用四是老工业住宅区占的比重较大房改后房屋产权归职工所有房屋十分破旧。

这些旧住宅区推行物业管理难度大物业收费标准低。

、物业管理的法治体系还不完善物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为目前的法律法规如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《**市物业管理实施细则》等都有相应的规范但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。

同时由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威再加上我国司法程序复杂冗长的现状往往造成企业陷入有法难依的窘境。

、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清行使不力给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题比如违章搭建问题破墙开店、占道经营问题破绿种菜、养狗扰民问题噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”有了小区物业管理的存在统统转嫁到物业企业的身上。

但是物业企业作为市场化运作的经济实体是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力结果是企业不该管的要管不管业主埋怨管不好业主更加埋怨最终导致物业管理收费的困难。

、部分新建小区入住率低导致物管收费率难以提高。

近几年来随着房地产市场的活跃老百姓购房已不单是为了居住有的是投资目的一些小区因此空关率比较高个别新小区入住率甚至不足（如运河城市广场）。

空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按收取物管费但由于与业主联系不上收取物业服务费的难度较大。

物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴但绝大部分业主根本不予理睬普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想致使这些新建小区的物管收费率非常低企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物引入我市也不过十多年时间必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。

如何应对和解决我市物业管理收费难问题推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展建议：

、继续加强舆论宣传工作。

建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念引导物管企业遵循市场规律依法履行权利和义务。

、开展市区物业管理的专项整治。

一是整治小区历史遗留问题。

对有些开发不配套遗留问题多的新建小区会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善对拒不配套的要依法严格查处。

二是整治形象差的物业服务企业。

对有些物业企业服务质量不高管理水平低下只收费不服务多收费少服务收费不规范等现象进行专项整治。

对于服务管理水平极差群众意见较大的物业企业要限期整改对屡教不改的要坚决取消其物业管理资质。

、借助社区力量培育和监管业主大会和业主委员会。

业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。

要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴这将有利于社区服务功能的建设确保业主委员会成员素质的有效提高。

、积极开展前期物业管理招投标为后期物业管理提供必要条件。

建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺给物业管理创造质价相等的商品平台使业主买房、买物业管理时心里有透明度进一步规范物业管理市场。

其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩对表现不好、投诉较多的受到不良记录或被通报批评的企业限制其招投标并逐步清出市场。

、加强对物业管理行业的指导强化行业自律

一是认真开展调查研究。

针对行业存在的比较突出问题如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。

提出可行性解决问题的方法尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。

建议逐步推行规模经营对于管理规模不够的公司引导自愿合并使其达到标准的管理规模。

通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司支持有实力的企业维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。

组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务提高全行业服务水平。

、加强对物业专业委员会工作的指导使其发挥独特的作用。

一是记者工作站。

与各大新闻媒体加强协调准确地宣传《条例》正确引导人们在物业管理上的模糊认识。

二是法律工作站。

在物业专业委员会设立工作站组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才来接受物业公司和业主的投诉使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。

三是专家咨询工作站。

就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来参与城市的物业管理工作的研究编制行业发展规划进行专项论证使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

、创新物业管理收费机制强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业不断提高收费率二是要善于总结改进收费的方式和手段改坐等业主前来缴费为主动上门收费变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。

三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧使工作由被动变主动化困难为简单。

、完善物管收费法制环境促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力制订切实可行、操作性较强的规定条文健全和完善物业管理收费制度处罚业主欠缴拒缴行为为提高收费率提供法规依据。

二是开拓思路、充分研究创新物业管理收费的行政制约手段建立收费的保障机制。

三是简化司法程序引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾惩戒欠费业主。

、完善小区造血功能为物业长效管理提供动力之源

一是建立机制畅通小区管理的输血通道。

《**市物业管理实施细则》中明确了小区在物管用房规划和建设时应配备‰‰的物业管理服务用房产权归全体业主所有。

今后在老小区整治和旧城改造过程中建议政府除要完善物业用房外还应拆建或置换少量的经营用房。

通过物业经营用房的收益弥补小区物业服务经费的不足问题实现小区的长效管理。

二是根据**物业管理成本大收费低的实际建议物价部门提高收费标准。

三是要拓宽渠道增加物业企业的收入来源。

房管部门要引导企业在做好物业服务这一主业的前提下拓宽思路、广开财源为业主提供有偿的家政服务、订送牛奶报纸、家电维修以及各类中介服务等。

既可方便业主提高业主满意度也能增加企业收入确保小区管理质量的提高从而相辅相成促进物业管理服务质量的提升和业主自觉积极缴费的良性循环。