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关于实施《哈尔滨市建筑容积率及相关问题
管理暂行规定》的通告
2006.3.2
为了集约化利用城市土地资源和空间资源，建设节约型城市，进一步完善我市控制性详细规划，经哈尔滨市人民政府同意现予发布哈尔滨市城市规划局、哈尔滨市建设委员会、市国土资源局、市房产住宅局联合制定的《哈尔滨市建筑容积率及相关问题管理暂行规定》。
哈尔滨市城市规划局
哈尔滨市建设委员会
哈尔滨市国土资源局
哈尔滨市房产住宅局
二ＯＯ六年三月二日
哈尔滨市建筑容积率及相关问题管理暂行规定
第一条为了集约化利用城市土地资源和空间资源，建设节约型城市，进一步完善我市控制性详细规划，依据《中华人民共和国城市规划法》及有关法规、规章，结合我市土地利用现状，制定本规定。
第二条本规定适用于哈尔滨市城市规划区内建设项目的行政许可办理。
第三条容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积（包括附属建筑物面积，不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积）与规划建设用地面积的比例。
为改善人居环境，鼓励建设单位结合建设项目的实际情况充分利用地下空间资源和降低容积率进行改造建设。
一般情况下，建设项目容积率应当符合：
（一）新区建设项目
群力、松北、哈西、哈东等新区的建设项目，在符合哈尔滨市城市总体规划和新区控制性详细规划的基础上，原则上必须成片开发。
其中多层住宅容积率不应超过2.0；高层住宅容积率不应超过4.5；公共建筑容积率不应超过8.0。
（二）旧城区建设项目
为构建和谐社会，保证旧城区环境协调，旧城区的建设项目应当充分考虑周边现状条件，日照间距和日照时间必须符合《哈尔滨市城市规划管理条例》的有关规定。
1、旧城区成片改造项目
（1）旧城区高层建筑集中区域的建设项目，高层住宅容积率不超过4.2；公共建筑容积率不超过7.0。
（2）市中心区的公共设施建设项目，容积率不超过7.0。
（3）旧城危棚房、经济适用住房项目，多层住宅容积率不超过2.2；高层住宅容积率不超过4.5。
2、旧城独立地段（插建）改造项目。
（1）多层住宅容积率严格控制在1.8以下;高层住宅容积率严格控制在3.5以下；公共建筑控制在5.0以下。
（2）一般情况下，旧城区小于2000平方米的用地原则上只允许拆除，鼓励建设公园、绿地、停车场或其它公益设施。
确需改造的，容积率严格控制在1.0以下。
（三）、工业、仓储等项目的容积率原则上0.8—2.0。
第四条群力、松北、哈西、会展中心等新区中心区及松花江沿线的建设项目，在符合城市规划，符合地方性法规日照间距规定，不影响城市景观、城市交通等因素的前提下，容积率可根据城市设计和城市景观需要确定。
第五条建筑容积率计算有关规定。
（一）在同一个建设项目中，同时建设多层建筑和高层建筑的、同时建设住宅和公共建筑的，应分别划出多层建筑和高层建筑、住宅和公共建筑的用地范围，分别计算容积率。
（二）多层和高层、住宅和公共建筑建设用地划分困难的，容积率控制指标可采用以下办法确定。
即容积率控制指标=多层住宅面积/总建筑面积×多层住宅控制容积率+高层住宅面积/总建筑面积×高层住宅控制容积率+公建面积/总建筑面积×公建控制容积率。
（三）临近城市干道、广场、公园、内河水系等城市重点地段的建设项目，在测算建筑容积率时与其相对应的城市干道、广场和公园的50%用地可参与容积率平衡，平衡后的容积率不得超过第三条有关容积率的规定。
（四）建筑平改坡工程新增的建筑面积，按照围护结构外围水平面积的50%计算。
第六条因城市建设需要，使已批准规划的招、拍、挂项目或经济适用住宅项目的容积率发生改变而影响建设项目经济收益时，分别由市国土资源部门或市房产住宅部门核定收益损失概算和需增加的建筑面积，城市规划行政主管部门据此重新审定修建性详细规划，确定容积率。
第七条招、拍、挂项目或经济适用住宅项目，因中标单位建设意向发生变化，并提出调整容积率等规划设计条件的，一般应重新组织招标。
第八条实施本规定之前已批准规划的非招、拍、挂项目或招、拍、挂项目因特殊原因，建设单位拟提高容积率或增加地下建筑面积的，建设单位应向市政府提出申请，经市城市规划、建设、国土、房产等行政主管部门组成的联席会议研究确定是否调整容积率或地下建筑面积。
原则上住宅项目容积率增加幅度不应超过20%；公建项目容积率增加幅度不应超过40%。
容积率或地下建筑面积调整后建设单位按照以下规定向市政府补交土地出让金，同时交纳相应的城市基础设施配套费。
（一）地上住宅、公建建筑面积增加部分，综合考虑地类级差因素，建设单位按该项目土地用途的楼面地价2--4倍补交土地出让金。
（二）地下建筑面积增加的项目，地下一层建筑面积增加部分按照该项目的楼面地价的30%补交土地出让金；地下二层建筑面积增加部分按照该项目的楼面地价的15%补交土地出让金；地下三层建筑面积增加部分按照该项目的楼面地价的7.5%补交土地出让金。
第九条建设单位申请由住宅调整为公共建筑的或由公共建筑调整为住宅的，符合城市规划的，综合考虑地类级差因素，土地出让金按照公共建筑的1.2-1.5倍核收。
第十条实施本规定后，国有土地使用权招、拍、挂的用地项目，由市国土资源部门会同城市规划行政主管部门组织修建性详细规划方案设计竞赛，确定最佳规划方案用于储备。
国有土地使用权招标时，市政府相关部门根据最佳方案确定的控制性详细规划组织国有土地使用权招、拍、挂，确定中标单位。
第十一条公建或住宅建设项目为城市提供公共空间及公益设施的建设项目可适当增加容积率。
（一）为城市提供常年开放，面积不小于150平方米的供市民自由使用的广场、绿地，并负责开放空间日常维修管理或承担日常维护管理费用的，每提供1平方米开放空间，根据开放空间地区控制容积率核定允许其增加建筑面积数量。
（二）额外为城市提供公益设施（公共厕所、文化活动场所及警务室、青少年、老年、活动站室等），并向公众提供无偿使用的。
每提供1平方米使用面积的，允许增加建筑面积6平方米。
（三）建设项目为保护建筑提供观赏空间或维护资金的，每提供1平方开放空间，允许增加建筑面积6平方米。
修缮国、省、市级保护建筑的可以按其修缮工程费用的2倍，按项目的楼面地价折算成容积率予以奖励。
第十二条建设单位擅自增加容积率并超面积建设的建设项目，原则上超建部分必须拆除。
符合城市规划，并确需保留的，市城市规划、国土资源行政主管部门应按有关规定对其进行处罚，同时建设单位按第八条规定补交相应的土地出让金和城市基础设施配套费。
第十三条建设项目的建筑密度的规定：
建筑密度是指各类建筑的基底总面积与规划建设用地面积的比率；住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%）。
（一）一般多层住宅项目的住宅建筑净密度不宜大于28%，高层住宅项目的住宅建筑净密度不宜大于20%。
（二）城市中心区的公共建筑在不影响停车和人流集散的前提下，一般建筑密度不应超过40%；特殊地段可适当提高建筑密度，但不宜超过60%。
第十四条建设项目绿地率的规定
绿地率是指建设用地范围内的绿地总面积占建设用地面积的比率（%）。
旧城区住宅改造项目的绿地率不应小于25%，新城区住宅建设项目规划绿地率不应小于30%。
公共建筑项目的绿地率参照住宅项目绿地率规定执行。
特殊情况下，建设项目的绿地率确实不能满足前款规定的，城市规划行政主管部门依据详细规划方案，确定补偿绿地面积数量。
建设单位应按照建设项目所在地段土地出让金标准的2倍向市政府补交征建绿地的土地出让金。
城市规划行政主管部门在核发《建设工程规划许可证》前，必须审核建设项目补偿绿地的交费手续，符合条件的核发《建设工程规划可证》。
第十五条本规定由市城市规划行政主管部门负责解释。
第十六条本规定由颁布之日起实施。
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管理暂行规定》的通告
2006.3.2
为了集约化利用城市土地资源和空间资源，建设节约型城市，进一步完善我市控制性详细规划，经哈尔滨市人民政府同意现予发布哈尔滨市城市规划局、哈尔滨市建设委员会、市国土资源局、市房产住宅局联合制定的《哈尔滨市建筑容积率及相关问题管理暂行规定》。
哈尔滨市城市规划局
哈尔滨市建设委员会
哈尔滨市国土资源局
哈尔滨市房产住宅局
二ＯＯ六年三月二日
哈尔滨市建筑容积率及相关问题管理暂行规定
第一条为了集约化利用城市土地资源和空间资源，建设节约型城市，进一步完善我市控制性详细规划，依据《中华人民共和国城市规划法》及有关法规、规章，结合我市土地利用现状，制定本规定。
第二条本规定适用于哈尔滨市城市规划区内建设项目的行政许可办理。
第三条容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积（包括附属建筑物面积，不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积）与规划建设用地面积的比例。
为改善人居环境，鼓励建设单位结合建设项目的实际情况充分利用地下空间资源和降低容积率进行改造建设。
一般情况下，建设项目容积率应当符合：
（一）新区建设项目
群力、松北、哈西、哈东等新区的建设项目，在符合哈尔滨市城市总体规划和新区控制性详细规划的基础上，原则上必须成片开发。
其中多层住宅容积率不应超过2.0；高层住宅容积率不应超过4.5；公共建筑容积率不应超过8.0。
（二）旧城区建设项目
为构建和谐社会，保证旧城区环境协调，旧城区的建设项目应当充分考虑周边现状条件，日照间距和日照时间必须符合《哈尔滨市城市规划管理条例》的有关规定。
1、旧城区成片改造项目
（1）旧城区高层建筑集中区域的建设项目，高层住宅容积率不超过4.2；公共建筑容积率不超过7.0。
（2）市中心区的公共设施建设项目，容积率不超过7.0。
（3）旧城危棚房、经济适用住房项目，多层住宅容积率不超过2.2；高层住宅容积率不超过4.5。
2、旧城独立地段（插建）改造项目。
（1）多层住宅容积率严格控制在1.8以下;高层住宅容积率严格控制在3.5以下；公共建筑控制在5.0以下。
（2）一般情况下，旧城区小于2000平方米的用地原则上只允许拆除，鼓励建设公园、绿地、停车场或其它公益设施。
确需改造的，容积率严格控制在1.0以下。
（三）、工业、仓储等项目的容积率原则上0.8—2.0。
第四条群力、松北、哈西、会展中心等新区中心区及松花江沿线的建设项目，在符合城市规划，符合地方性法规日照间距规定，不影响城市景观、城市交通等因素的前提下，容积率可根据城市设计和城市景观需要确定。
第五条建筑容积率计算有关规定。
（一）在同一个建设项目中，同时建设多层建筑和高层建筑的、同时建设住宅和公共建筑的，应分别划出多层建筑和高层建筑、住宅和公共建筑的用地范围，分别计算容积率。
（二）多层和高层、住宅和公共建筑建设用地划分困难的，容积率控制指标可采用以下办法确定。
即容积率控制指标=多层住宅面积/总建筑面积×多层住宅控制容积率+高层住宅面积/总建筑面积×高层住宅控制容积率+公建面积/总建筑面积×公建控制容积率。
（三）临近城市干道、广场、公园、内河水系等城市重点地段的建设项目，在测算建筑容积率时与其相对应的城市干道、广场和公园的50%用地可参与容积率平衡，平衡后的容积率不得超过第三条有关容积率的规定。
（四）建筑平改坡工程新增的建筑面积，按照围护结构外围水平面积的50%计算。
第六条因城市建设需要，使已批准规划的招、拍、挂项目或经济适用住宅项目的容积率发生改变而影响建设项目经济收益时，分别由市国土资源部门或市房产住宅部门核定收益损失概算和需增加的建筑面积，城市规划行政主管部门据此重新审定修建性详细规划，确定容积率。
第七条招、拍、挂项目或经济适用住宅项目，因中标单位建设意向发生变化，并提出调整容积率等规划设计条件的，一般应重新组织招标。
第八条实施本规定之前已批准规划的非招、拍、挂项目或招、拍、挂项目因特殊原因，建设单位拟提高容积率或增加地下建筑面积的，建设单位应向市政府提出申请，经市城市规划、建设、国土、房产等行政主管部门组成的联席会议研究确定是否调整容积率或地下建筑面积。
原则上住宅项目容积率增加幅度不应超过20%；公建项目容积率增加幅度不应超过40%。
容积率或地下建筑面积调整后建设单位按照以下规定向市政府补交土地出让金，同时交纳相应的城市基础设施配套费。
（一）地上住宅、公建建筑面积增加部分，综合考虑地类级差因素，建设单位按该项目土地用途的楼面地价2--4倍补交土地出让金。
（二）地下建筑面积增加的项目，地下一层建筑面积增加部分按照该项目的楼面地价的30%补交土地出让金；地下二层建筑面积增加部分按照该项目的楼面地价的15%补交土地出让金；地下三层建筑面积增加部分按照该项目的楼面地价的7.5%补交土地出让金。
第九条建设单位申请由住宅调整为公共建筑的或由公共建筑调整为住宅的，符合城市规划的，综合考虑地类级差因素，土地出让金按照公共建筑的1.2-1.5倍核收。
第十条实施本规定后，国有土地使用权招、拍、挂的用地项目，由市国土资源部门会同城市规划行政主管部门组织修建性详细规划方案设计竞赛，确定最佳规划方案用于储备。
国有土地使用权招标时，市政府相关部门根据最佳方案确定的控制性详细规划组织国有土地使用权招、拍、挂，确定中标单位。
第十一条公建或住宅建设项目为城市提供公共空间及公益设施的建设项目可适当增加容积率。
（一）为城市提供常年开放，面积不小于150平方米的供市民自由使用的广场、绿地，并负责开放空间日常维修管理或承担日常维护管理费用的，每提供1平方米开放空间，根据开放空间地区控制容积率核定允许其增加建筑面积数量。
（二）额外为城市提供公益设施（公共厕所、文化活动场所及警务室、青少年、老年、活动站室等），并向公众提供无偿使用的。
每提供1平方米使用面积的，允许增加建筑面积6平方米。
（三）建设项目为保护建筑提供观赏空间或维护资金的，每提供1平方开放空间，允许增加建筑面积6平方米。
修缮国、省、市级保护建筑的可以按其修缮工程费用的2倍，按项目的楼面地价折算成容积率予以奖励。
第十二条建设单位擅自增加容积率并超面积建设的建设项目，原则上超建部分必须拆除。
符合城市规划，并确需保留的，市城市规划、国土资源行政主管部门应按有关规定对其进行处罚，同时建设单位按第八条规定补交相应的土地出让金和城市基础设施配套费。
第十三条建设项目的建筑密度的规定：
建筑密度是指各类建筑的基底总面积与规划建设用地面积的比率；住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%）。
（一）一般多层住宅项目的住宅建筑净密度不宜大于28%，高层住宅项目的住宅建筑净密度不宜大于20%。
（二）城市中心区的公共建筑在不影响停车和人流集散的前提下，一般建筑密度不应超过40%；特殊地段可适当提高建筑密度，但不宜超过60%。
第十四条建设项目绿地率的规定
绿地率是指建设用地范围内的绿地总面积占建设用地面积的比率（%）。
旧城区住宅改造项目的绿地率不应小于25%，新城区住宅建设项目规划绿地率不应小于30%。
公共建筑项目的绿地率参照住宅项目绿地率规定执行。
特殊情况下，建设项目的绿地率确实不能满足前款规定的，城市规划行政主管部门依据详细规划方案，确定补偿绿地面积数量。
建设单位应按照建设项目所在地段土地出让金标准的2倍向市政府补交征建绿地的土地出让金。
城市规划行政主管部门在核发《建设工程规划许可证》前，必须审核建设项目补偿绿地的交费手续，符合条件的核发《建设工程规划可证》。
第十五条本规定由市城市规划行政主管部门负责解释。
第十六条本规定由颁布之日起实施。
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