潼南县崇龛镇花都名城小区可行性研究报告.docx
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潼南县崇龛镇花都名城小区可行性研究报告
附图：
项目总平面布置图
第一章 总论
一、项目概况
（一）项目名称：
潼南县崇龛镇花都名城小区工程
（二）项目业主：
重庆市名爵实业有限公司
（三）建设地址：
潼南县崇龛镇
（四）项目性质：
新建
（五）建设规模及内容：
本工程规划用地面积：
18773.37平方米，建设用地面积16581.69平方米，总建筑面积为29721.42平方米。
本项目建设内容包括六栋集居住、商业等功能为一体，共25个单元的多层住宅楼建筑和小区值班室。
具体内容包括整个项目的土建、安装、道路、绿化、市政管网等全部建设内容。
（六）项目总投资及资金筹措
1、投资总额4805.15万元。
2、资金筹措：
自有资金4167.21万元；
预售收入637.94万元。
（八）建设周期
工程建设期为18个月，（2010年1月～2011年6月）
二、项目业主简介
重庆市名爵实业有限公司建于1980年3月10日，系独立核算、自主经营、自负盈亏、具备独立法人资格的建安施工总承包国标贰级企业。
公司注册资本2185万元人民币。
在建设行政主管部门的领导下，开展施工总承包各项建安施工业务。
公司下设四室、八科、18个项目部，截止目前公司现有在册职工1946人；有职称的工程技术和经济管理人员992人，其中高级职称11人，中级职称333人；助理工程师48人，助理经济师15人，助理会计师3人，会计师2人，统计师6人，项目经理43人，中级施工员81人，中级质检员23人，中、高级造价员11人，中级材料员25人，中级安全员47人。
公司足迹遍地，承揽的工程涉及21个省、市、近几年的总产值平均在19500万元以上。
公司严格执行《建筑法》、《招标法》、《重庆市建筑管理条例》、《合同法》。
坚持百年大计、质量第一、安全第一，用户至上的方针。
我公司体制改革后，招聘了一批高新技术人才，企业不断壮大发展。
公司坚持走质量效益型发展道路，实行科学管理，精心组织施工，加强施工队伍建设。
提高整体素质，做出各种建筑产品，达到国家最高的质量要求。
公司先后荣获重庆市工商行政管理局和潼南县人民政府“守合同重信用单位”称号；多次荣获省、市、县行业主管部门“建筑先进企业”、“优秀企业”、“2004年度安全生产先进集体”、“明星企业”荣誉称号；2008年5月荣获全国AAA级信用施工示范单位；2007-2008年度荣获工商局AA级企业免检资格荣誉证书；荣获重庆市工商行政管理局2008年度“守合同重信用”单位；同时荣获ISO9001：
2000质量体系认证。
公司近几年荣获优质工程28个，在竞争市场的条件下：
公司发扬“精益求精、顾客至上、创新一流”的企业精神，坚持“科学管理、优质高效、诚信为本、与时俱进”的质量方针，真诚与社会各界朋友开展广泛合作，共同塑造时代精品。
三、主要编制依据和标准
（一）报告编制的依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
2、《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》；
3、《中共重庆市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定》；
4、《潼南县国民经济和社会发展第十一个五年（2006至2010年）规划纲要》；
5、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；
6、国家发改委批准出版的《投资项目可行性研究指南》；
7、本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；
8、业主提供的相关资料。
（二）报告引用的标准规范
1、国家法律法规
在本项目设计中，应该严格遵守中华人民共和国的相关法律法规，具体到本项目适用的包括：
（1）中华人民共和国城市规划法（1990年4月）；
（2）中华人民共和国环境保护法（1989年12月）；
（3）中华人民共和国消防法（1998年9月）；
（4）中华人民共和国安全生产法（2002年11月）；
（5）中华人民共和国职业病防治法（2002年1月）；
（6）中华人民共和国土地管理法（修正）（1999年1月）；
（7）中华人民共和国大气污染防治法（1995年8月）；
（8）中华人民共和国水污染防治法（1996年5月）；
（9）中华人民共和国环境噪声污染防治法（1997年3月）；
（10）中华人民共和国水土保持法（1991年6月）；
2、本项目适用的行业标准规范
（1）工程建设标准强制性条文（城市规划部分）；
（2）GB50052-95《供配电系统设计规范》；
（3）GB50013-2006《室外给水设计规范》；
（4）GB50014-2006《室外排水设计规范》；
（5）GB50028-2006《城镇燃气设计规范》；
（6）CJJ37-90《城市道路设计规范》；
（7）CJJ17-2004《生活垃圾卫生填埋技术规范》。
四、主要编制内容
本报告的内容包括项目建设的背景及必要性分析，项目市场分析，项目选址及建设条件分析，项目建设规模及建设内容，工程建设方案、消防、环境保护、节能设计，组织机构设置及建设进度安排，投资估算，财务评价，社会评价，风险分析等。
对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
五、项目主要技术经济指标
表1-1项目主要经济技术指标表
项目
计量单位
规划要求指标
数值
备注
规划用地面积
m2
18773.37
100.00%
建设用地面积
m2
16581.69
88.33%
总建筑面积
m2
29721.42
一、按功能性质划分
1、住宅面积
m2
27215.17
1）1栋住宅
m2
1147.11
2）2栋住宅
m2
3978.8
3）3栋住宅
m2
4211.59
4）4栋住宅
m2
5437.27
5）5栋住宅
m2
6220.2
6）6栋住宅
m2
6220.2
2、商业面积
m2
2506.25
1）1栋商业
m2
232.08
2）2栋商业
m2
817.46
3）3栋商业
m2
852.07
4）小区大门
m2
44.64
5）保留建筑
m2
560
二、按地上地下部分划分
1、地上建筑面积
m2
2、地下建筑面积
m2
其中地下车库面积
m2
停车泊位
辆
1）地面
辆
2）地下
辆
容积率
1.79
建筑占地面积
m2
5090.4
建筑密度
30.70%
绿地面积
m2
5361.73
绿地率
32.33%
居住户数
255
居住人数
人（3.2人/户）
816
表1-2项目销售明细表
序号
物业性质
建筑面积
（平方米）
销售均价（元/平方米）
销售额
（万元）
备注
1
住宅用房
27215.17
2000
5443.03
计入销售
2
商业用房
2461.61
6000
1476.97
计入销售
合计
29676.78
6920.00
表1-3项目主要经济技术指标表
序号
名称
单位
数据
一
项目经济数据
1
项目总投资
万元
4805.15
2
资金筹措
万元
4805.15
其中：
资本金
万元
4167.21
借款
万元
0.00
预售房款再投入
万元
637.94
3
销售收入
万元
6920.00
4
销售税金及附加
万元
403.34
5
利润总额
万元
1472.57
6
所得税
万元
368.14
7
税后利润
万元
1104.43
二
财务评价指标
1
投资利润率
%
30.65%
2
投资净利润率
%
22.98%
4
全部投资内部收益率（所得税前）
%
23.92%
5
全部投资内部收益率（所得税后）
%
18.02%
6
全部投资回收期（所得税前）
年
2.7
7
全部投资回收期（所得税后）
年
2.8
六、主要结论
该项目的建设符合我国产业政策以及重庆市、潼南县的国民经济和社会发展“十一五”规划。
项目的建设是区域经济社会发展所需，也是公司自身发展所求，项目的建设基础条件较好，项目市场发展的空间和潜力大，项目建设是必要的。
项目功能定位恰当，建设规模适度，选址适宜，建设配套条件好，项目建设资金落实有保障。
财务评价表明，项目各项经济指标可行，具有较强的盈利能力，同时，清偿能力、财务生存能力强，项目具有很强的抗风险能力。
本项目建成后，对于调整城乡经济结构、加速城镇化建设，吸纳农村剩余劳动力，推动潼南县城乡经济发展，增加地方税收，提高当地人民物质文化生活质量等方面都具有十分重大的作用。
综上所述，项目经济效益良好、社会效益显著，因此该项目的建设是必要的和可行的。
本项目建设内容多、涉及面广，建议项目业主及相关部门精心设计、精心组织、精心实施项目，确保项目按时、优质的完成，早日实现其经济效益、社会效益和环境效益。
第二章 项目建设背景
一、2009年房地产政策背景
国家信息中心发布报告第55期《经济预测分析》指出，2009年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。
主要的发展政策有如下几点：
（一）改善供给结构，完善住房保障政策。
针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低（2008年1-8月该比重为27.6%）、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。
针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。
为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。
（二）加大对自住性购房需求的支持力度
住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。
保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。
因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。
（三）完善房地产信贷政策，防止金融风险
针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。
为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。
与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。
（四）加快房地产融资模式多元化发展步伐
为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。
一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。
二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。
（五）建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举
在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。
为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。
二、重庆市社会经济发展现状
（一）GDP保持高位运行的增长态势，高于全国平均水平。
图1直辖以来重庆市生产总值及其增长速度
单位：
亿元、%
2009全年实现地区生产总值6528.72亿元，比上年增长14.9%。
其中，第一产业实现增加值606.80亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值3447.48亿元，增长17.8%；第三产业实现增加值2474.44亿元，增长13.3%。
第一产业增加值占全市生产总值的比重为9.3%，比上年下降0.6个百分点；第二产业增加值比重为52.8%，与上年持平；第三产业增加值比重为37.9%，上升0.6个百分点。
按常住人口计算，全市人均地区生产总值22916元，比上年增长14.1%。
（二）固定资产投资稳步上升。
图2直辖以来重庆市全社会固定资产投资总额及其增长速度
单位：
亿元、%
2009年重庆市全年全社会固定资产投资5317.92亿元，比上年增长31.5%。
其中，基础设施建设投资1542.57亿元，增长28.3%；城镇投资4958.74亿元，增长31.1%；农村投资359.18亿元，增长36.2%。
在城镇投资中，其中，房地产开发投资1238.91亿元，增长25.0%。
（三）居民消费价格持续回落
2008年居民消费价格指数同比上涨2.4%,从八大类价格指数看：
食品、烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务和医疗保健及个人用品分别上涨8.1%、2.6%、2.3%和1.3%。
衣着、娱乐教育文化用品、交通和通信分别下降5.3%、2.3%、0.1%，居住价格持平。
八大类价格指数看除衣着略有上升外，其他各类均有不同程度回落。
虽然物价有所回落，但累计价格依旧保持较高水平，重庆市居民消费价格同比上涨6.6%，涨幅比2007年同期上升2.6个百分点。
（四）城乡居民收入情况
1、城市居民收入稳步提高
图3直辖以来城市居民人均可支配收入及其增长速度
单位：
元、%
全市城镇经济单位职工人数为231.82万人，平均工资30963元，比上年增加3978元，增长14.7%。
城镇居民人均家庭总收入16990元，增长11.6%，其中人均可支配收入15749元，增长9.6%，扣除物价因素实际增长11.4%。
总收入中，人均工资性收入11824元，增长7.9%；人均经营净收入1019元，增长29.2%；人均财产性收入254元，增长23.3%；人均转移性收入3894元，增长19.2%。
城镇人均消费支出12144元，增长8.9%，扣除物价因素实际增长10.7%。
城镇居民恩格尔系数37.7%。
城镇居民人均住房建筑面积31.42平方米，比上年增加1.74平方米。
2、农村居民收入稳步提高
图4直辖以来农村居民人均纯收入及其增长速度
单位：
元、%
全年农村居民人均纯收入[9]4621元，增长12%。
其中，人均工资性收入1998元，增长13.2%；人均家庭经营收入2173元，增长7.8%；人均转移性收入384元，增长30.5%。
人均生活消费支出3142元，增长8.9%；其中，衣着、居住、交通通讯、家庭设备用品、医疗保健等消费分别增长23.9%、23.5%、9.2%、24.8%和23.1%。
农村居民恩格尔系数49.1%。
农村居民人均住房面积35.7平方米，比上年增加0.7平方米。
三、潼南县经济发展概况
2009年，是潼南克难攻坚、逆势而上、阔步向前的一年。
在金融危机冲击、发展基础比较脆弱的严峻形势下，我县经济加快回升、持续向好、势头趋旺，赢得了又好又快的发展，主要经济指标实现年初的预期目标。
据统计，全县GDP95.59亿元，增长14.5%；地方财政收入5.04亿元，增长31.5%，其中一般预算内收入突破3亿元，比全市增幅高8.4个百分点；全社会固定资产投资72.5亿元，增长51.8%；城镇化率36.6%，提高2个百分点；社会消费品零售总额34.5亿元，增长19%；年末金融机构存款余额93.86亿元，贷款余额29.47亿元；城镇居民人均可支配收入14130元，农民人均纯收入5140元，分别增长12%、14%，分别比全市增幅高1个百分点、2个百分点；农业增加值23.72亿元，增长6.3%，增幅居全市第一。
潼南县整体经济增长势头非常良好。
四、项目建设的理由
崇龛镇远离中心城市，几乎没有工业基础，87平方公里的幅员面积有人口近5万，其中农村人口占97％，属典型的农业乡镇。
镇党委、政府提出了“依托沿边沿江优势，建立现代农业，发展特色经济，带动商贸及集镇建设”的经济发展思路。
经过崇龛镇近几年的努力，广大农民都走上了致富之路。
目前，崇龛镇柠檬种植已达20万株，累计已为农民创收近千万元；中华鳖基地年创产值近千万元；油料作物基地播种面积已达15000亩，亩收入为270元。
随着农民收入的增多，他们对生活环境和质量的要求有所提高。
农村的房屋多为自家修建，房屋结构多为砖木或简易结构，结构安全系数偏低。
潼南县崇龛镇花都名城小区的建设正是为了改善人们的居家环境，提高人民的生活质量而进行的。
第三章项目建设的必要性
一、是重庆市总体经济发展的需要
房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。
重庆市房地产业在“十五”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为重庆市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。
本工程是潼南县崇龛镇花都名城小区建设项目，对进一步加快重庆市住宅建设，满足人们对居住的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。
二、是进一步完善潼南县投资环境的需要
随着改革开放的不断深入，重庆市及潼南县的经济建设日新月异，大批国内外企业纷纷落户潼南县，来潼南县工作的中外企业员工不断增加。
但多年来潼南县的生活及服务设施建设相对滞后，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾。
因此本项目建设对于改善投资环境、促进潼南县经济发展具有积极的意义。
三、是项目业主公司自身发展的需要
重庆名爵实业有限公司要使公司自身不断的发展壮大，使公司资产增值保值，公司必须不断开发项目向集约化、规模化方向发展。
该项目的实施可以提升公司竞争力，向做大、做强方向发展，使公司自身获得持续的发展。
综上所述，本项目是实现潼南县“十一五”规划目标、促进地方经济发展、也是项目业主公司自身发展的需要，因此项目建设是必要的。
第四章项目市场分析
一、重庆房地产市场状况分析
（一）重庆市房地产市场发展情况
1、2009年重庆市房地产市场发展现状
以2008年岁末《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）为“救市”起始标志，房地产市场经过2008年下半年至2009年年初的短暂调整之后，重新回到欣欣向荣、蓬勃繁荣的局面，但房价的过快上涨，促使各级政府不得不将房地产市场调控政策重新排入议事日程。
2009年重庆市房地产开发市场实现V型反转，并取得三大整数关口的突破，包括开发投资突破1000亿元，达1238.91亿元，同比增长25.0%；资金来源突破2000亿元，达2202.67亿元，增长41.2%；商品房销售面积突破4000万平方米，达4002.89万平方米，增长39.4%，全面复苏态势基本形成。
并以25.9的增幅创全年新高，全年共计完成投资1238.91亿元，同比增长25.0%。
2008-2009年各月房地产开发投资累计增速
单位：
%
在开发投资增速稳步加快的带动下，商品房供给状况得到进一步好转。
全市商品房新开工面积3813.68万平方米，同比增长8.7%，自上月结束近一年的负增长态势后，增速进一步提高4.4个百分点。
其中住宅新开工面积2989.72万平方米，同比增长4.6%。
同期全市商品房施工面积13052.60万平方米，同比增长12.1%，其中住宅施工面积10338.12万平方米，增长12.8%。
年末商品房竣工面积增速有所加快，全年商品房竣工面积2907.05万平方米，同比增长22.8%，较三季度加快1.1个百分点，其中住宅竣工面积2384.51万平方米，增长22.2%，较三季度加快1.7个百分点。
2、需求快速释放，房价明显上扬
在经历2008年5月份以来持续大半年的商品房销售疲软以后，2009年年初开始重庆房市有所回暖，1-2月实现商品房销售324.96万平方米，同比增长0.5%，扭转了去年六月以来累计增速持续下滑的势头，此后各月，商品房销售逐步趋好，销售增速屡创新高，全年商品房销售面积突破4000万平方米，达4002.89万平方米，增长39.4%，成为仅次于11月增长40.9%的全年次高点。
2009年各月商品房销售面积累计增速
单位：
%
2009年全市商品房均价一路上涨，全年商品房销售额1377.76亿元，同比增长72.2%，同销售面积增速相比增速差为32.8个百分点，均价上涨明显。
作为全市房价重要代表的主城九区，本年房价上涨幅度更为明显，全年商品房销售面积2119.67万平方米，增长33.0%，实现销售额964.98亿元，增长68.0%，增速差为35.0个百分点。
3、资金状况良好，土地交易活跃
商品房销售的量增价升促进各大开发企业资金状况不断好转。
全年房地产开发企业到位资金突破2000亿元大关，达2202.67亿元，同比增长41.2%，其中本年到位资金1848.30亿元，增长48.7%。
各房地产开发企业较为充裕的资金实力，进一步释放了对商品房用地的购置热情。
全年房地产开发企业购置土地面积1227.79万平方米，同比增长5.4%，土地成交价款283.67亿元，增长76.9%，本年支付土地购置费238.11亿元，增长33.2%。
其中，江北区鸿恩寺和江北嘴两大“地王”于下半年集中成交，既体现出当前土地交易活跃、购房热情上涨的形势，同时也反映出未来重庆市房地产市场发展主战场的激烈竞争态势。
（二）2010年重庆市房地产市场展望
就当前全市房地产市场运行状况来看，主要体现出市场活跃、资金充裕、投资有力三大特点。
从本年房地产业景气指数与房地产企业家信心指数高速增长的情况来看，同时考虑到本年各房地产开发企业购地热情的普遍高涨，在未来一年的时间内，房地产开发投资将继续保持一定的活力，施工、新开工、竣工等供给方面的状况将进一步好转。
而面对今年全国商品房销售推动房价持续攀升的火爆局面，国家及各地方政府均已表态，将于2010年起对房价的调控政策由“防止”转为“揭止”。
12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了住房交易营业税细则，同一天为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。
由此可见，已正式宣布楼市调控政策即将进入密集出台时期。
由2008年年初的调控及当年全球金融风暴影响下的房地产市场变化，和2009年从国家到各级政府的“救市”政策的强力有效，可见政策对房地产市场的作用影响巨大。
因此，2010年全市房地产市场状况仍需考虑后期出台政策的力度与效果。
二、
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