芜湖市房地产市场分析报告.docx

芜湖市房地产市场分析报告.docx

《芜湖市房地产市场分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《芜湖市房地产市场分析报告.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

芜湖市房地产市场分析报告

芜湖市房地产市场分析报告

芜湖市住房和城乡建设委员会

一、房地产市场运行情况

1.商品房销售保持较快增长

1-7月，全市商品房销售面积351.81万平方米，同比增长29.02%;销售金额为194.92亿元，同比增长28.6%。

其中商品住房销售面积324.24万平方米，同比增长43.63%;销售金额为170.17亿元，同比增长54.25%。

市区商品房销售面积240.34万平方米，同比增长54.51%，销售金额为144.36亿元，同比增长53.18%。

其中商品住房销售面积226.43万平方米，同比增长72.26%，销售金额为130.15亿元，同比增长82.41%。

2.商品住房价格稳中有升

1-7月，全市商品房销售均价为5540元/平方米，同比下降0.33%;其中住宅销售均价为5248元/平方米，同比增长7.40%。

市区商品房销售均价为6006元/平方米，同比下降0.86%;其中住宅销售均价为5748元/平方米，同比增长5.90%。

3.商品房供应放缓

1-7月，全市累计批准预售商品房面积251.44万平方米，同比下降23.99%;其中商品住房批准预售面积221.15万平方米，同比下降10.06%。

市区累计批准商品房预售面积156.20万平方米，同比下降16.57%;其中商品住房批准预售面积142.27万平方米，同比增长4.19%。

4.市区商品房销售结构情况

1-7月，市区销售的商品房中，从购买人户籍来看，芜湖市区居民占44.80%，所辖四县居民占21.45%，安徽省其他城市居民占25.00%，省外居民占8.74%。

市区居民是我市商品房购买主力，同时外来人口在我市购房中也占有较大比重。

按购买户型来看，90平方米以下的户型占总销售面积的15.54%，90-120平方米的户型占38.05%，120-144平方米的户型占34.72%，144平方米以上的户型占11.69%。

我市商品住房销售以刚需和改善型为主。

分区域情况来看，1-7月市区商品房销售中，镜湖区销售较好，销售面积为80.58万平方米。

弋江区商品住房销售均价相对较高，为6759元/平方米。

5.房地产金融情况

截止7月底，全市房地产贷款余额594.12亿元。

从贷款结构来看，房产开发贷款余额为123.37亿元，同比增长19.70%;购房贷款余额为438.98亿元，同比增长10.87%，其中个人购房贷款余额为432.56亿元，较去年同期增加44.66亿元，同比增长11.51%。

二、市场形势研判

进入下半年，在国家和地方多重利好政策叠加下，我市房地产市场延续上半年平稳健康发展的良好态势。

一是商品房销售方面，7月当月商品房成交量为较上半年略有回落，但与去年同期相比仍保持较大幅度增长，以市区为例，7月当月商品房成交量为36.55万平方米，同比增长51.60%。

二是商品房库存方面，为化解房地产市场库存，我市近年来积极采取有效措施，综合施策，取得了显著的效果，楼市库存大幅减少，加之上半年房地产市场火热，超出市场预期，当前我市部分区域商品住房供应量已呈现偏紧状态。

三是房地产开发投资方面，新开工面积是下一阶段房地产开发投资增长的重要支撑点，1-7月市区新开工面积124.93万平方米，同比增长31.2%，新开工面积的放量，表明房地产开发投资后续增长预期较强。

四是土地市场，各房地产开发企业市场信心逐渐恢复，竞拍新地块的意愿迅速升温，1-7月，市区出让经营性土地8宗，出让面积788.39亩，同比增长191.35%。

三、下一步工作措施

1.继续抓好政策落实

全面贯彻落实《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号），从鼓励支持新市民住房消费、大力推进住房保障货币化和加强商品房供应管理等三个方面综合施策，有序化解房地产库存，控制市场潜在风险。

2.加强土地供应管理

科学安排房地产用地供应，通过控总量、调结构、提质量等手段，从源头上把控以实现真正的供需平衡。

突出“减、控、供、停”四字方针，把房地产用地供应管理作为去库存的关键环节，以非住宅商品房去库存为重点，严控增量、消化存量。

3.提高商品住房品质

大力推进建筑产业现代化，鼓励开发企业按照绿色建筑标准建设绿色住宅小区，采用住宅产业化等成熟技术，推广太阳能、浅层地热能在建筑中一体化应用，提高居住舒适度，提升住房品质。

4.引导住房合理消费

定期发布市场信息，提高市场信息透明度，稳定市场心理预期。

引导不同收入阶层、不同就业年限阶层形成理性的住房投资和消费观念，鼓励有刚性需求的购房者理性入市。

通过媒体正面宣传，引导消费者树立理性消费观念，营造良好的舆论和消费环境。

报告二：

房地产市场分析报告

一、XX房地产市场发展现状

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是XX房地产业的发展的主要特质。

从20**年起至今，XX商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，XX已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。

总体而言，XX房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

XX年以后，随着大量外埠资本注资XX，该区域房地产格局呈现出新变化。

一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。

房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。

另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。

长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使XX的房地产业不能满足细分市场的要求。

20**年后，这一局面被打破，XX滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

20**年，XX房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，XX房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。

在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、XX商品住宅发展特征

产品特征：

XX中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：

xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：

全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：

包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：

中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后湖、金银湖）。

文化诉求特征：

浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、20**年（1-6月份）xx商品住宅供给和销售基本分析

（1）商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年（1—6月份），xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。

另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年（1—6月份），xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。

从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。

从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

（2）xx商品住宅市场供求关系

1、20**年（1—6月份）xx商品住房市场总容量约为45000套，一6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：

1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价

格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。

20**年（1-6月份）,全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。

据亿房网今年（1-6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。

由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。

但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米如下图所示：

5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

房地产市场调查报告优秀范文房地产市场调查报告优秀范文

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

20**年（1-6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。

其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%,90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。

90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

四、xx各区域住宅市场发展概况

xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

（一）xx中心区

20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。

其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年XX中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。

相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先XX中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。

尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。

在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

XX的发展总是伴随商业的脚步前进的。

随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于XX内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。

xx中心区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）

（二）古田片区

20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。

其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。

另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。

正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。

随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）

（三）二七、后湖片区

20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。

其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。

受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。

二七地区则依然是航天双城和东立国际独揽商品房住宅市场。

由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。

商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）

（四）东西湖片区

20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。

其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。

而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。

近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。

因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。

从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。

这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。