某房地产开发项目可行性研究报告商住小区项目可行性研究报告已通过审核甲级优秀报告书.docx
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某房地产开发项目可行性研究报告商住小区项目可行性研究报告已通过审核甲级优秀报告书
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
本项目的申报单位为南宁百利物业开发有限公司（以下简称南宁百利公司）。
南宁百利公司是外商独资公司，成立于1994年8月4日，公司注册资金为210万美元，为暂定级房地产开发企业。
公司现办公地址在南宁市星光大道17号，国际经贸大厦23楼A座。
主要经营成片土地开发（房地产开发建设）。
公司成立以来，严格遵守国家的法律法规，积极进行房地产项目的开发工作，本项目是源自于1994年—1998年期间大沙田经济开发区9区原“新加坡城”项目的开发。
在1998年3月26日参与原“新加坡城”的投资方分家析产，南宁百利公司分得其中的63,066㎡（折合94.6亩）的土地使用权，在2005年1月31日取得了规范的土地证之后着手进行“百利新城”商住小区的项目开发。
1.2项目概况
1.2.1项目背景
2008年是服务中国——东盟博览会的第五年，也是南宁市房地产行业发展的关键一年。
随着南宁市“136”工程纵深实施、中国－东盟博览会永久落户南宁、旧城改造及城市中心辐射延展，给南宁市房地产的发展带了新的机遇，从2003年以来，南宁市房地产市场一直持续呈现出一种供求两旺的局面。
从2004年至2006年，南宁市房地产投资分别为66.04亿元、105亿元、139亿元，三年间增加了2.10倍；而房地产开发投资占当年GDP的比重也逐年攀升，分别为11.2％、14.45％、15.21％，这说明房地产投资在南宁经济中占据越来越重要的地位。
同时近两年来，商品房建成面积按每年40％以上的速度增长、商品房销售面积按每年年均48％以上的速度增长、商品房销售均价则按每年6.5％的速度增长。
这些都表明了近年来南宁房地产业无论是投资总量，还是开发总量、销售价格，均呈上升趋势。
进入2008年以来，南宁市房地产市场依旧稳步增长，商品房价格稳中有升。
房地产市场总体发展空间仍然广阔。
当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。
城市建设方面，随着多座跨江大桥的修建和江南区域原有规划的逐步实施，江南交通立体网络得到明显改善，市政公共配套设施迅速完善，加上政府对五象新区规划的出台，在建的南宁大桥一旦完成，将使江南地区与琅东新区连成一片，给江南带来无限的发展生机。
2005年经国务院批准，大沙田已划归南宁市行政区域划分调整后的新城区——良庆区，并纳入南宁市城市发展总体规划之中。
市政部门往五象新区迁移，对于南部楼盘来说，无疑是一个上行空间的推进剂。
在这种背景下，南宁百利公司抓住机遇，紧跟南宁市发展步伐，为南宁人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。
南宁百利公司开发的“百利新城”项目，是南宁市良庆区其中一个别具特色的商住小区，小区居中穿越一条商业步行街，使它分为南北两部分。
项目一期开发建设从南部靠荣光北路及东四里路的21,072.42㎡，建筑面积37,644.24㎡；项目二期开发建设南部其余的地块；项目三期建设步行街北侧的全部建筑物。
本项目为“百利新城”二期工程建设项目，南宁百利公司将延续其一贯的品牌经典，精心打造高品质住宅小区，提升区域人居环境，改善居住条件，创作舒适和谐的生活质量。
本项目“百利新城”分三期建设，一期工程已于2007年4月6日开工建设，即将于2008年4月6日竣工。
现二期工程拟于2008年8月开工建设，工期约1年半。
1.2.2项目拟建地址
项目位于南宁市大沙田开发区第九小区（银沙大道与东风北路交界处），项目用地面积为20147.38m2（合30.22亩）。
项目用地东接东风北路，西与荣光北路接壤，北为项目三期用地，南接项目一期开发小区。
（具体介绍详见第五章项目选址章节）。
1.2.3项目建设内容
本项目总建筑面积为37905.5m2，建设包括步行街南侧的一排（3栋）6层的商铺/住宅楼（底层为隔开单间铺面或毗连的大间商场/餐厅，2-6层为住宅楼）和靠东风北路的一栋高层综合楼。
物业类型主要为住宅和商业，其中住宅分为多层住宅和高层住宅。
项目经济技术指标如下：
序号
项目
计量单位
指标
1
建设用地面积
㎡
20147.38
2
总建筑面积
㎡
37905.5
2.1
地上建筑面积
㎡
34618.6
2.1.1
多层部分总面积
㎡
17325.9
（1）
其中：
住宅总面积
㎡
13453.4
（2）
商业用房总面积
㎡
3872.5
2.1.2
高层部分总面积
㎡
17292.7
（1）
其中：
商业用房总面积
㎡
4575.2
（2）
物业及配套用房面积
㎡
211.9
（3）
商铺建筑面积
㎡
6022
（4）
幼儿园面积
㎡
729.6
（5）
住宅面积
㎡
11776
2.2
地下室建筑面积
㎡
3286.9
3
多层建筑占地面积
㎡
3827.5
4
高层建筑占地面积
㎡
1568.4
5
绿地面积
㎡
6867
6
总户数
户
239
7
停车泊位
个
131
7.1
其中：
露天车位
个
47
7.2
地下室车位
个
84
1.2.4投资规模和资金筹措
项目的总投资为7000万元，全部由公司自筹解决。
1.2.5工程技术方案
（1）总平规划方案：
建筑布局：
本小区由三个居住组团组成，中心绿地以组团为单位进行布置。
规划结合用地情况，在小区中部从东到西布置了一条商业休闲步行街，所有公共服务设施及绿地均与之相联系；小区内部的交通网络直接与绿地相联系，南北两部分的车流不得通行。
本小区规划理念对以往的“中心绿地、居住组团、公共服务中心”布局模式利用系统的观点做出解析并加以重新组合。
如把居民的主要休闲活动从绿地转移到步行街上，而经过纯化的绿地加入了隔离道路的生态功能系统；公共服务设施由于室外设施的开放加入到步行街的整体环境和生活氛围的营造中去，从而使之呈现出截然不同的勃勃生机。
小区内部主要道路车行道宽6m，人行道宽2m。
另外，人行道与停车位以植草砖铺设，以提高绿化面，减少小区内钢筋混凝土的生硬面孔；次要道路宽3m。
一期规划已有室外停车位21个，以供外来车辆停车所用。
小区居民停车采用住宅底层架空车库形式，二期设有地下停车位84个，室外停车位47个。
本小区住宅布置整体采用坐北朝南，辅以南偏东、西小于15度角的方位。
按照原南宁市规划管理局批准的小区总平面规划方案，二期用地东南侧布置一栋高层综合楼，其余均为6层的多层商住楼。
（2）建筑方案：
平面功能：
二期沿商业步行街建商住楼共3栋，其一层为隔开单间铺面，层高为3.8米；二～六层为住宅楼，其中一～六层分为一房一厅、二房二厅、三房二厅几种户型。
立面造型：
商住楼造型风格提取了广西传统建筑的元素，采用斜屋顶的建筑形式，重点处理建筑立面，使立面构图富于变化，体现诗意的设计内涵，立面利用色块间的对比强化建筑风格。
综合楼的设计以通透的阳台，顶部的构架，营造出建筑外观的韵律，象征着对时代大潮的呼应，明快的色彩，让建筑显得活泼而充满朝气。
活跃元的出现，整合了建筑体量，同时也丰富了建筑群体的天际轮廓。
（3）结构方案：
本项目安全等级为二级，设计年限50年；根据《建筑抗震设防分类标准》，本项目抗震设防类别为丙类；项目按基本烈度6度进行抗震计算。
抗震等级：
框架、剪力墙均按三级。
本工程拟采用钢筋混凝土框架结构，基础采用钢筋混凝土独立柱基础，填充墙采用条形基础。
（4）给排水方案：
项目水源由南宁市政给水管网供给，生活用水量参照修订后的国家标准《建筑给水排水设计规范》（GB1588）确定。
给排水指标如下：
① 最高日用水量：
660m3/d；
② 最高日最高时用水量：
70m3/h;
③ 生活用水定额：
200L/人·d；
④ 浇洒道路及绿化用水：
1.5L/m2·次
本项目拟从现有最近的市政供水管网引一根DN200进水管供给，小区内给水管形成环管，各单体用水从环管上接管，室内给水采用一户一表供水。
室内排水采用生活雨、污水分流制。
生活污水系统：
室内的采用单立管排除，经化粪池处理后排入小区生活排水管网或者排入小区污水处理站。
雨水排水系统：
屋面雨水等采取雨水斗收集，用落水管接至室外排雨水管网。
生活排水若不能直接入邕江，应经过污水处理达标后方可排放。
（5）通风及防排烟方案：
设备房单独设机械排风、排烟系统，排风量均按15次/h换气次数计算，排烟量按最大面积的120立方米/小时换气次数计算。
厨房油烟经专用风道排至屋面。
屋面设加压送风系统。
（6）电气工程方案：
随着经济发展，对供电可靠性的要求也越高，设置一座小区SL7-500/10配电房，满足用电总量。
①强电部分
变配电：
在商住小区内设二座10/0.4KV变电所（分一期、二期），10Kv外线由供电部门考虑。
每栋住宅每个单元分别设置单元配电箱，每套住户单独设置一个用户配电箱，用户配电箱系统按《住宅设计规范》要求设计。
单元配电箱向住户电箱供电，单元配电箱电源直接由变配电所低压配电屏提供。
根据商住小区的用电情况、负荷等级为三级，外电源由大沙田变电站一路10KV线路至本小区变电所。
照明：
采用混合照明方式，能满足项目各不同功能不同场所的照明要求。
防雷及接地：
本小区除变电所为第二类防雷建筑外，其余为三类防雷建筑，采用屋面避雷网格防雷。
采用TN-C-S接地系统，电气安全接地，防雷接地，共用一个接地系统。
②弱电部分
通过设备消防自动报警系统、电话通信系统、有线电视系统、保安监控系统及计算机信息管理系统等，使本项目能安全、先进、高效地使用，充分发挥其社会效益及经济效益。
（7）消防工程方案：
百利新城商住小区设有双向双车道出入口，满足消防车道的要求。
二期高层建筑的两个长边设有消防车道。
本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。
一次火灾用水量按20L/s计。
室外消防采用低压制，在给水环状管网上设若干套室外消火栓。
本项目室内消火栓系统根据建筑物的功能与高度按消防规范的有关规定来设置。
各商住楼室内消火栓给水系统用水量为30L/s。
住宅楼内按消防规定配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器配置按中危险级A类考虑，最大保护面积15㎡/A，置于楼梯间走廊、出口等明显部位。
无法满足自然排烟条件的消防楼梯间、防烟前室均采用机械加压送风进行防烟。
排烟系统中设有烟气温度超过280℃时自动关闭的排烟防火阀，同时连锁关闭相应的排烟风机。
火灾时，排烟风机能在280℃时连续运行30min以上。
排风排烟两用风机由两路电源供电，防排烟系统由消防控制室控制。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1项目符合南宁市十一五规划
《南宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出，南宁市在十一五期间，要“稳步发展房地产业，加强房地产市场管理调控，调整商品房供应结构，增加经济适用房供给，合理规划商业地产，引导高档商品住宅开发建设。
加快培育房地产二、三级市场，发展物业管理行业。
积极改善居民住房环境和质量，提高居民居住面积，五年新建商品房面积达到1800万平方米左右。
”本项目的建设对提高区域商品房质量、改善居住环境、促进区域房地产市场发展均起到积极作用，而且户型结构合理，对调整南宁市商品房起到一定作用，由此可见，本项目的建设符合南宁市十一五规划的精神。
2.1.2项目符合南宁市城市总体规划、南宁市近期规划、南宁市土地利用规划
项目所在区域原为闲置荒地，大部分为平缓丘陵，在南宁城市总体规划、南宁市近期建设规划中，本项目所占地块规划为商业居住用地；在
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