先租后售实施意见.docx

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先租后售实施意见

《昆明市实行廉租住房先租后售的实施意见》

二○○九年十月二十六日

昆明市实行廉租住房先租后售的实施意见

　　根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国发〔2008〕131号）和《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发〔2009〕145号）的有关精神，为加快解决城市低收入家庭住房困难的步伐，规范廉租住房的管理，特制定本意见。

　　一、指导思想和基本原则

　　贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，按照科学发展观的要求，坚持在经济发展的基础上促进社会全面进步，逐步实现廉租住房建设投入的良性循环和可持续发展。

根据当地财力和低收入住房困难家庭的经济承受能力，合理确定廉租住房租金和售房价格，廉租住房租金要逐步向市场租金过渡，建立和完善廉租住房租售管理制度。

实施中，遵循自愿的原则，由城市低收入住房困难家庭选择租赁或购买廉租住房。

　　二、组织实施

　　各县（市）区人民政府负责组织本行政辖区内廉租住房先租后售工作。

县（市）区房管（建设）、民政部门具体负责廉租住房租售工作，发改、财政、税务等部门按照各自职责，做好相关工作。

　　三、出售廉租住房

（一）出售廉租住房的房源

　　1.由各级人民政府出资建设的廉租住房；

　　2.由各级人民政府出资收购或回购的廉租住房；

　　3.由各级人民政府在经济适用住房项目中配建的廉租住房。

（二）出售价格的确定

　　廉租住房出售价格实行政府定价。

各县（市）区应结合本地财力、低收入家庭的经济承受能力，按照“成本价或略低于成本价”的要求制定本地出售价格。

出售价格原则上不能低于成本价的70%确定。

　　具体出售价格，由县（市）区房管（建设）、审计、发改、财政部门拟定，经同级人民政府确定，报市人民政府备案。

　　（三）出售的对象

　　凡符合我市廉租住房实物配租保障范围，且有自愿购买意向的家庭，均可申请购买廉租住房。

近期内优先解决符合《昆明市人民政府关于对昆明市低收入家庭标准认定的批复》（昆政复〔2008〕48号）规定的城市低收入家庭住房困难家庭。

　　申请购买廉租住房的低保家庭，不作为低保资格核定的前置条件。

　　（四）申请流程

　　1.享受廉租住房实物配租保障的家庭，向县（市）区房管（建设）部门申请购买现租住的廉租住房，由县（市）区房管（建设）部门征求民政部门的意见后审核批准。

　　2.确认符合廉租住房实物保障范围的城市低收入住房困难家庭，正在进行轮候的，由县（市）区房产（建设）管理部门根据廉租住房建设进展情况和数量进行分配，并书面通知申请人。

　　3.城市低收入住房困难家庭在轮候期间，其收入、家庭人口或住房发生变化的，应及时向所在县（市）区房产（建设）管理部门报告。

经复核，不符合廉租住房保障范围的，取消其保障资格。

　　（五）销售管理

　　1.符合保障条件的家庭购买廉租住房时，应与县（市）区房管（建设）部门签订《昆明市低收入家庭购买廉租住房合同》（以下简称《购房合同》）。

《购房合同》中应当就保障对象自愿购房的行为、首付款比例、购房款的支付方式、上市交易约束条件、物业管理、违约责任及弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件等骗购廉租住房行为，应当无条件收回住房等内容予以明确。

《购房合同》格式统一由市房管局制定。

　　2.县（市）区房管（建设）部门，应按相关规定制定和落实出售廉租住房的申请、登记、审核、公示和轮候等制度，提高廉租住房保障工作规范化管理水平。

　　3.县（市）区房管（建设）部门，应当将出售廉租住房情况、收取售房款情况，定期报市房管局、市财政局、市发改委备案。

　　（六）付款办法及优惠政策

　　1.购买廉租住房，可以一次性付款，也可以分年度分次付款。

　　一次性付款，给予购售房款总金额10%的优惠。

　　分年度分次付款，1年内付款的优惠6%；2年内分二次付款的优惠3%；3年内分三次付款的优惠2%；4年内分四次付款的优惠1%。

分年度分次付款的期限不得超过5年。

分年度分次付款，原则上首付款的比例不得低于售房款总额30%，剩余部分可通过分年度分次付款的方式支付。

　　2.享受实物配租保障的家庭申请购买现租住廉租住房的，与县（市）区房管（建设）部门签订《购房合同》后，在购房款未缴清前，按未交房款的比例缴交廉租住房租金。

　　3.享受廉租住房租赁补贴保障，且符合实物配租家庭申请购买廉租住房的，与县（市）区房管（建设）部门签订《购房合同》后，在房屋交付使用前，可将其应领取的住房租赁补贴存入县（市）区房管（建设）部门在银行开设的个人购房帐户内转作购房款。

房屋交付使用后，不得再享受租赁住房补贴，并按照支付购房款的比例情况，缴交廉租住房租金。

　　（七）资金管理

　　1.县（市）区房管（建设）部门，要建立完备的租赁补贴、实物配租、出售廉租住房保障方式的明细账；要设立廉租住房保障资金专户，按照廉租住房资金的收入和支出进行分户核算，并健全廉租住房专项资金的财务核算制度，由同级财政部门监管，同级审计部门监督。

　　2.县（市）区房管（建设）部门出售廉租住房收回的资金，除按比例提取的房屋维修资金外，应当全额存入财政部门开设的出售廉租住房资金专户，专项用于廉租住房建设，不得挪作他用。

　　（八）廉租住房的产权及上市交易管理

　　1.保障对象交清购房款、房屋维修资金后，即可办理《房屋所有权证》。

房屋权属登记部门应当在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“廉租住房”、“有限产权”字样和准予上市交易的时间。

　　2.购买的廉租住房为有限产权。

在办理《房屋所有权证》后，5年内不得上市交易。

因特殊原因确需转让的，由县（市）区房管（建设）部门按购房人原实际支付购房款，并给予同期银行贷款利率单利结算利息的方法回购，用于补充保障性住房房源。

办理《房屋所有权证》后居住满5年，且住房条件改善的，经房屋所在地的县（市）区房管（建设）部门审查批准，原产权人交纳土地使用权出让金后，办理《国有土地使用证》，即可上市交易。

　　3.已购廉租住房上市交易，应按房产交易时点的相关规定缴纳税费。

　　4.将所购廉租住房上市交易的家庭，不再属于住房保障对象，不得再次享受保障性住房政策。

　　5.已购的廉租住房上市交易后，其个人账户内的维修基金，应当变更手续后转入新购买人维修基金账户。

　　（九）物业管理

　　1.实物配租和出售的廉租住房应按照《物业管理条例》的规定，实施物业管理，住户应按规定缴交物业管理费。

　　2.已出售的廉租住房应按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定建立维修资金制度，并按照相关规定进行管理。

　　购房人应当按照购房款总金额的2%缴纳共用部位、共用设施设备维修资金，由县（市）区房管（建设）部门存入在银行开设的维修资金专户。

同时应建立个人维修资金账户。

售房单位按照实际收取售房款的5%计提廉租住房共用部位、共用设施设备维修资金，统一由县（市）区房管（建设）部门存入在银行开设的维修资金账户，并按幢、按单元建立分账户。

　　四、监督管理

（一）县（市）区房管（建设）部门应与同级财政、国土、发改、民政、税务等部门加强沟通与协作，切实推进廉租住房保障工作的实施。

市房管、财政、发改等部门，依照各自的职责对廉租住房建设、专项资金使用、实施保障等工作情况进行业务指导和监督检查。

（二）对在廉租住房租赁、出售工作中以权谋私、玩忽职守的，依法追究相关责任人的责任。

　　（三）对擅自将廉租住房按商品房出售、出租或改作其他用途的，县（市）区房管等部门应根据有关规定依法进行查处，追究相关责任人员的责任。

　　（四）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗购、骗租廉租住房的个人，已入住廉租住房的，由县（市）区房管（建设）部门无条件限期收回住房，同时责令其按市场平均租金补交房租；未入住的，由县（市）区房管（建设）部门无条件收回住房以及转作购房款的住房租赁补贴，并依照有关规定追究责任。

对出具虚假证明的单位和经办人员，依法追究相关单位负责人和经办人的责任。

　　（五）对擅自将廉租住房购买资格进行转让或将已购廉租住房私下进行交易的，由县（市）区房管（建设）部门无条件收回住房，造成的一切经济损失由保障对象和购买者自行承担。

同时，取消其3年之内申请廉租住房保障的资格。

　　五、其他规定

（一）企业出售自建的廉租住房，参照本指导意见实施。

出售廉租住房价格由企业确定，报房屋所在地的价格主管部门备案，抄送市发改委、市房管局和当地房管（建设）部门。

保障对象购买　廉租住房的情况，报户口所在地的房管（建设）部门备案，抄送市房管局。

（二）本意见自2009年10月30日起施行。

各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、各直属机构：

　　经市政府研究同意，现将《昆明市实行廉租住房先租后售的实施意见》印发给你们，请认真遵照执行。

二○○九年十月二十六日

昆明市实行廉租住房先租后售的实施意见

　　根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国发〔2008〕131号）和《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发〔2009〕145号）的有关精神，为加快解决城市低收入家庭住房困难的步伐，规范廉租住房的管理，特制定本意见。

　　一、指导思想和基本原则

　　贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，按照科学发展观的要求，坚持在经济发展的基础上促进社会全面进步，逐步实现廉租住房建设投入的良性循环和可持续发展。

根据当地财力和低收入住房困难家庭的经济承受能力，合理确定廉租住房租金和售房价格，廉租住房租金要逐步向市场租金过渡，建立和完善廉租住房租售管理制度。

实施中，遵循自愿的原则，由城市低收入住房困难家庭选择租赁或购买廉租住房。

　　二、组织实施

　　各县（市）区人民政府负责组织本行政辖区内廉租住房先租后售工作。

县（市）区房管（建设）、民政部门具体负责廉租住房租售工作，发改、财政、税务等部门按照各自职责，做好相关工作。

　　三、出售廉租住房

（一）出售廉租住房的房源

　　1.由各级人民政府出资建设的廉租住房；

　　2.由各级人民政府出资收购或回购的廉租住房；

　　3.由各级人民政府在经济适用住房项目中配建的廉租住房。

（二）出售价格的确定

　　廉租住房出售价格实行政府定价。

各县（市）区应结合本地财力、低收入家庭的经济承受能力，按照“成本价或略低于成本价”的要求制定本地出售价格。

出售价格原则上不能低于成本价的70%确定。

　　具体出售价格，由县（市）区房管（建设）、审计、发改、财政部门拟定，经同级人民政府确定，报市人民政府备案。

　　（三）出售的对象

　　凡符合我市廉租住房实物配租保障范围，且有自愿购买意向的家庭，均可申请购买廉租住房。

近期内优先解决符合《昆明市人民政府关于对昆明市低收入家庭标准认定的批复》（昆政复〔2008〕48号）规定的城市低收入家庭住房困难家庭。

　　申请购买廉租住房的低保家庭，不作为低保资格核定的前置条件。

　　（四）申请流程

　　1.享受廉租住房实物配租保障的家庭，向县（市）区房管（建设）部门申请购买现租住的廉租住房，由县（市）区房管（建设）部门征求民政部门的意见后审核批准。

　　2.确认符合廉租住房实物保障范围的城市低收入住房困难家庭，正在进行轮候的，由县（市）区房产（建设）管理部门根据廉租住房建设进展情况和数量进行分配，并书面通知申请人。

　　3.城市低收入住房困难家庭在轮候期间，其收入、家庭人口或住房发生变化的，应及时向所在县（市）区房产（建设）管理部门报告。

经复核，不符合廉租住房保障范围的，取消其保障资格。

　　（五）销售管理

　　1.符合保障条件的家庭购买廉租住房时，应与县（市）区房管（建设）部门签订《昆明市低收入家庭购买廉租住房合同》（以下简称《购房合同》）。

《购房合同》中应当就保障对象自愿购房的行为、首付款比例、购房款的支付方式、上市交易约束条件、物业管理、违约责任及弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件等骗购廉租住房行为，应当无条件收回住房等内容予以明确。

《购房合同》格式统一由市房管局制定。

　　2.县（市）区房管（建设）部门，应按相关规定制定和落实出售廉租住房的申请、登记、审核、公示和轮候等制度，提高廉租住房保障工作规范化管理水平。

　　3.县（市）区房管（建设）部门，应当将出售廉租住房情况、收取售房款情况，定期报市房管局、市财政局、市发改委备案。

　　（六）付款办法及优惠政策

　　1.购买廉租住房，可以一次性付款，也可以分年度分次付款。

　　一次性付款，给予购售房款总金额10%的优惠。

　　分年度分次付款，1年内付款的优惠6%；2年内分二次付款的优惠3%；3年内分三次付款的优惠2%；4年内分四次付款的优惠1%。

分年度分次付款的期限不得超过5年。

分年度分次付款，原则上首付款的比例不得低于售房款总额30%，剩余部分可通过分年度分次付款的方式支付。

　　2.享受实物配租保障的家庭申请购买现租住廉租住房的，与县（市）区房管（建设）部门签订《购房合同》后，在购房款未缴清前，按未交房款的比例缴交廉租住房租金。

　　3.享受廉租住房租赁补贴保障，且符合实物配租家庭申请购买廉租住房的，与县（市）区房管（建设）部门签订《购房合同》后，在房屋交付使用前，可将其应领取的住房租赁补贴存入县（市）区房管（建设）部门在银行开设的个人购房帐户内转作购房款。

房屋交付使用后，不得再享受租赁住房补贴，并按照支付购房款的比例情况，缴交廉租住房租金。

　　（七）资金管理

　　1.县（市）区房管（建设）部门，要建立完备的租赁补贴、实物配租、出售廉租住房保障方式的明细账；要设立廉租住房保障资金专户，按照廉租住房资金的收入和支出进行分户核算，并健全廉租住房专项资金的财务核算制度，由同级财政部门监管，同级审计部门监督。

　　2.县（市）区房管（建设）部门出售廉租住房收回的资金，除按比例提取的房屋维修资金外，应当全额存入财政部门开设的出售廉租住房资金专户，专项用于廉租住房建设，不得挪作他用。

　　（八）廉租住房的产权及上市交易管理

　　1.保障对象交清购房款、房屋维修资金后，即可办理《房屋所有权证》。

房屋权属登记部门应当在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“廉租住房”、“有限产权”字样和准予上市交易的时间。

　　2.购买的廉租住房为有限产权。

在办理《房屋所有权证》后，5年内不得上市交易。

因特殊原因确需转让的，由县（市）区房管（建设）部门按购房人原实际支付购房款，并给予同期银行贷款利率单利结算利息的方法回购，用于补充保障性住房房源。

办理《房屋所有权证》后居住满5年，且住房条件改善的，经房屋所在地的县（市）区房管（建设）部门审查批准，原产权人交纳土地使用权出让金后，办理《国有土地使用证》，即可上市交易。

　　3.已购廉租住房上市交易，应按房产交易时点的相关规定缴纳税费。

　　4.将所购廉租住房上市交易的家庭，不再属于住房保障对象，不得再次享受保障性住房政策。

　　5.已购的廉租住房上市交易后，其个人账户内的维修基金，应当变更手续后转入新购买人维修基金账户。

　　（九）物业管理

　　1.实物配租和出售的廉租住房应按照《物业管理条例》的规定，实施物业管理，住户应按规定缴交物业管理费。

　　2.已出售的廉租住房应按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定建立维修资金制度，并按照相关规定进行管理。

　　购房人应当按照购房款总金额的2%缴纳共用部位、共用设施设备维修资金，由县（市）区房管（建设）部门存入在银行开设的维修资金专户。

同时应建立个人维修资金账户。

售房单位按照实际收取售房款的5%计提廉租住房共用部位、共用设施设备维修资金，统一由县（市）区房管（建设）部门存入在银行开设的维修资金账户，并按幢、按单元建立分账户。

　　四、监督管理

（一）县（市）区房管（建设）部门应与同级财政、国土、发改、民政、税务等部门加强沟通与协作，切实推进廉租住房保障工作的实施。

市房管、财政、发改等部门，依照各自的职责对廉租住房建设、专项资金使用、实施保障等工作情况进行业务指导和监督检查。

（二）对在廉租住房租赁、出售工作中以权谋私、玩忽职守的，依法追究相关责任人的责任。

　　（三）对擅自将廉租住房按商品房出售、出租或改作其他用途的，县（市）区房管等部门应根据有关规定依法进行查处，追究相关责任人员的责任。

　　（四）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗购、骗租廉租住房的个人，已入住廉租住房的，由县（市）区房管（建设）部门无条件限期收回住房，同时责令其按市场平均租金补交房租；未入住的，由县（市）区房管（建设）部门无条件收回住房以及转作购房款的住房租赁补贴，并依照有关规定追究责任。

对出具虚假证明的单位和经办人员，依法追究相关单位负责人和经办人的责任。

　　（五）对擅自将廉租住房购买资格进行转让或将已购廉租住房私下进行交易的，由县（市）区房管（建设）部门无条件收回住房，造成的一切经济损失由保障对象和购买者自行承担。

同时，取消其3年之内申请廉租住房保障的资格。

　　五、其他规定

（一）企业出售自建的廉租住房，参照本指导意见实施。

出售廉租住房价格由企业确定，报房屋所在地的价格主管部门备案，抄送市发改委、市房管局和当地房管（建设）部门。

保障对象购买　廉租住房的情况，报户口所在地的房管（建设）部门备案，抄送市房管局。

（二）本意见自2009年10月30日起施行。