天津市建设项目审批程序及审批事项.docx
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天津市建设项目审批程序及审批事项
建设项目审批程序及审批事项
一、报建程序：
目前，建设项目按照审批程序共分两个阶段，三个审批事项:
规划管理阶段建设管理阶段
修建性详细规划建筑设计方案、建设工程规划许可证
（总平面）（许可事项）
•承接设计任务首先界定是哪一个阶段，设计内容、深度有所不同。
二、规划设计、建筑设计依据问题：
（一）编制修建性详细规划（简称修详规）或者总平面方案（规划阶段）的依据：
1•有三种情况：
•依据管理部门正式批准的选址意见书（非有偿方式供地项目一—划拨）、签定的国有土地使用权出让、转让合同（有偿方式供地项目一一出让）中的规划设计要求或土地使用条件；
•对于招投标或设计竞赛、征集方案应以管理部门下发的标书为依据；
•对于特殊项目按管理部门下发的规划设计条件执行。
2•有关管理规范、规定、标准等。
主要涉及的有：
•《城市居住区规划设计规范》（2002年版）（GB50180—93）
•《天津市城市规划管理技术规定•建筑管理篇》（津政函[1995]24号）
•《天津市建设项目配建停车场（库）标准》（DB29—6—2004）
•《天津市新建居住区公共服务设施定额指标》（DB29—7—2000）
•《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）
-《天津市中心城区道路、轨道交通、河流两侧绿化控制线规划》
•《修建性详细规划设计的技术要求》
•《总平面图设计的技术要求》
•《现行规划建设管理的审查要点》
•《关于新建建筑应预留户外广告位的通知》
•《修建性详细规划成果报审要求》和《修建性详细规划成果电子文件报审要求》
另外还有消防、人防、环保规范、规定以及各类专业建筑的规范等。
3•建设单位的任务书。
（二）编制建筑设计方案，除满足上述要求外，还要依据批准的修建性详细规划方案或总平面方案（规划阶段）。
三、报建技术管理要求及应注意的有关问题：
主要归结为：
三个用地范围、六条控制线、三张表、三张图
（一）三个用地范围：
即规划总用地范围、可用地范围和界外处
理范围
确定的依据为选址意见书或出让合同；确认的范围以选址意见书或土地出让合同的附图为准。
规划总用地范围：
按照《城市居住区规划设计规范》，当周界为城市道路、居住区级道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线；当规划总用地与其他用地相邻，用地范围划至双方用地交界处。
可用地范围：
为批准的建设用地范围（目前一般不包括城市绿化带用地）。
此用地面积作为核算容积率、建筑密度、绿地率等相关指标的基础数据O
界外处理用地范围：
按照《天津市土地管理条例》，与建设项目
用地相邻的规划道路中心线至建设项目用地之间的道路用地（城市绿
化带用地），无法继续耕种的土地等，由用地单位交纳征用补偿费用。
（二）六条控制线：
即红线、绿线、蓝线、黄线、紧线、黑线
1.红线——规划的城市道路路幅的边界线。
在中心城区范围内，城市规划道路按四级控制：
快速路、主干道、次干道和支路。
道路宽度以选址意见书或土地出让合同附图为准（道路等级参照中心城区道路网规划，在科技质量部有相关图形可查询）
2.绿城一一城市各类绿地范围的控制线。
城市道路绿化带宽度按照道路等级和所处的区段控制;立交桥周围控制线，按立交的形式一互通式、分离式分别提出控制要求。
规划建筑退让绿线要求，参照《天津市城市规划管理技术规定•建筑管理篇》中的建筑后退道路规划红线的距离，即按规定设置绿化带后，依据建筑物的高度（H<24m,24m50m）及所临城市道路的宽度（w20m,>20m）进行相应退让。
3.蓝线城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地
表水体保护和控制的地域界线。
河流绿化控制线按一级、二级河道，控制要求有所不同。
4.黄线一一城市基础设施用地的控制界线。
黄线控制规划正在编制中。
5.紫线——历史文化街区、历史建筑保护范围界线（历史文化保护区、历史文化风貌保护区、文物保护单位、风貌建筑）。
紫线控制规划正在编制中。
6.黑线一一轨道交通控制线。
包括铁路、地铁（地铁沿线和地铁站）、轻轨（轻轨沿线和轻轨站）、铁路站场等。
铁路又分高速铁路（如京津城际客运线）、铁路正线（如京山线、津浦线）、铁路支线（陈塘铁路支线）、铁路专用线，绿化控制宽度不同。
另外还有地界线：
按照选址意见书或出让合同中附图要求，与可用地范围一致。
界外为待改造或规划建筑时，注意合理退让问题。
有关退线要求主要依据选址意见书或土地出让合同，未作特殊要求的按照《天津市中心城区道路、轨道交通、河流两侧绿化控制线规划》和《天津市城市规划管理技术规定•建筑管理篇》执行。
（三）三张表：
即规划用地平衡表、规划经济技术指标表、（配
套）公建项目一览表
三张表用于居住项目，其他类项目可参照建筑总平面设计技术要求中的相关内容。
规划用地平衡表规划经济技术指标
项目
面积（眄
百分比（％）
人均面积（m2/人）
项目
单位
数值
居住区用地
12127.3
100
14.44
总建筑面积
m2
54260.65
住宅用地
8489.1
70
10.1
地上建筑面积:
m
44264.65
公建用地
3638.2
30
4.34
地下建筑面积
m
9996
1
住宅占地
1160
9
1.38
1住宅建筑面积
m
33350.1
2
公建占地
2525
21
3.00
2商业建筑面积
m
6482.55
3
4198
35
5.00
3办公建筑面积
m
4432
4
4244.3
35
5.05
容积率
3.65
公建项目一览表
建筑密度
%
30
编号
项目
数量（处）
占地面积
（眄
建筑面积
（m）
人口毛密度
人/hm2
693
①
一层百货，副食
1
200
居住人口
人
840
②
组团绿地
1
1764
居住户数
户
360
③
变电室
2
200
绿地率
%
35
④
地下换热站
1
100
停车泊位
个
371
⑤
一层物业管理
1
50
办公停车标准
个/100m2
1.5
⑥
一层电话设备间
1
50
住宅停车标准
个沪
0.7
⑦
一层居委会社区服务及医疗
1
100
商业停车标准
个/100m2
0.8
⑧
地下机械停车库
8000
⑨
非机动车库
1700
（四）三张图：
即夜景灯光效果图、广告布置效果图、绿化景观
平面图
广告布置效果图
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留
THEELEVATIONPROJECTOFPAEEIyP7宝14J1；熬
广告位置（不考虑广告的内容）结合建筑方案一并设计，并在施工图中进一步落实。
住宅项目不能设广告。
绿化景观平面图
（五）海河综合开发改造范围
四、有关指标控制和计算须注意的问题：
1•建筑面积的计算：
计算依据为《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）
•计算容积率和计入控制的规划总建筑面积，只是地上部分的建筑面积，地下面积不计入。
•计入控制的规划总建筑面积含阳台和阁楼的建筑面积。
•居住建筑面积中包括住宅建筑面积和公共服务设施（配套公建）面积。
•对于可用地范围内的保留建筑，选址意见书或土地出让合同中没有做明确规定的，而在编制规划中，认定具有保留价值的，其面积应纳入规划总建筑面积中。
对总建筑面积、公建和居住建筑面积、容积率的限制为上限，必须严格控制，不能突破。
2•绿地率和集中绿地（公共绿地）
绿地率和集中绿地（公共绿地）的控制为下限，不能低于要求。
一般来讲居住用地、公共设施（公建）用地、工业用地等绿地率要求有所不同，另外不同的区位，同类性质的用地，绿地率控制要求也不相同。
不在可用地范围内的城市绿化带用地不能计入绿地率。
城市绿化带用地不能安排停车，不能安排建筑物或构筑物。
对于绿化用地与停车泊位的计算问题，绿化与停车结合的用地，按照单一用地不能重复计算（如利用草皮砖停车）。
按照《城市居住区规划设计规范》，居住用地内绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地。
公共绿地分级设置，分居住区级、小区级、组团级三级，最小规模有规定。
3•建筑间距
对外按《城市居住区规划设计规范》要求，内部按《天津市城市规划管理技术规定•建筑管理篇》的要求。
4•居住区公共服务设施（配套公建）的安排
按三级设置，居住区级、小区级和组团级，设置要求按照《天津市新建居住区公共服务设施定额》指标执行。
5•对住宅、公寓项目层高的限定为不超过3.6m。
6•规划用地性质：
必须严格按照选址意见书或土地出让合同的要
求进行控制，建设项目必须与用地性质相符合。
（例：
行政办公用地不能安排住宅、公寓、旅馆等项目）
7•几个主要指标之间的关系：
容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率。
一个指标的调整影响其他指标也要作相应的调整。
五、设计深度和设计说明、图纸注意的问题：
范本已做附注。
常见的问题：
1•规划设计说明过于简单，内容不齐全；
2•现状图必须为现势地形图，真实反映建设项目用地及相邻用地的情况；
3•规划设计图纸基本按扩初或施工图总平面深度，对建筑的标注十分详尽，相关尺寸标注过细，但对于一些须反映内容的图示如绿化组织、城市绿化带、小区内部交通组织、对外联系的出入口位置、市政场站点的布局等图示的不清晰，甚至有缺项。
4•设计方案中
商业建筑：
（1）原则不允许设单层底商
（2）如裙房设商业则应按大型公建处理
（3）商业首层沿城市主干道开门集中设
（4）沿街开口不得破坏城市绿化带。
中、高层类建筑：
（1）不得设大型板式建筑
（2）出屋顶的楼、电梯间、设备用房、冷却塔需重点做景观处理。
景观必须美观和谐。
5•规划方案局部调整对全局的影响。
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