北京市律师协会房地产开发法律事务专业委员与北京市土地学会法学会联合举办的讲座记录.docx
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北京市律师协会房地产开发法律事务专业委员与北京市土地学会法学会联合举办的讲座记录
北京市律师协会房地产开发法律事务专业委员与北京市土地学会法学会联合举办的讲座记录
（一）主讲人：
民一庭单国军副庭长
主题：
《北京土地出让转让司法实践》
（二）主讲人：
北京土地学会杨燕敏理事长
主题《关于建设用地制度的深化改革》
会议内容：
主持人：
大家下午好，安静一下，我们马上就要开始演讲，今天下午这个研讨会是北京律师协会北京土地协会研讨会，我们请了两位演讲者，一位是北京高级人民法院的单国军，另外是副理事长杨燕敏同志，先由就土地出让出现的纠纷方面，司法实践给咱们大家做一个演讲，现在请大家欢迎。
单国君：
大家确实挺热情，超出我的预期，我原来想的大家过来之后人也不会太多，完了在一块儿座谈，我大概介绍一些情况，然后同志们可能会提出一些问题，咱们一起沟通。
从陈主任说这个事时，因为这段时间比较忙，我也没有认真准备，本来是想认真准备一下，这几天工作并不轻松，一早上上班又开会，又研究案件。
原想把我们比较典型的案子，包括高院比较有特点的案子都整理一遍，能把这个说的更清楚，但是现在来不及了，今天想定位是给大家做一个介绍，也算是一个交流。
再一个角度主要是我个人对于一些问题的看法。
很难说就能够代表整个法院对一些问题处理的规则，从这些案件当中也可能看出一些共同的思路。
我想主要讲两方面内容，第一个说一下基本情况，题目主要涉及到国有土地使用权这一块儿，我也想借这个机会把题目说大一点，涉及到土地使用权，包括农村个别的情况给大家简要说一下，作为一个信息，作为一个了解，因为现在涉及土地这一块儿，从咱们整体社会的宏观背景，社会管理背景来说，这一块儿正在加强，严格管理，可能是国家政策调控和宏观调控当中非常重要的一环，两个内容，第一个基本情况，第二个说一下审判当中一些的做法，实事求是的说，在座当中有一些我都认识，原来可能是同事，可能进行过工作交流，有的就是这方面的专家，我想这么多人在下面看着，讲起来确实有压力，但是没有问题，咱们主要是一个沟通，讲的不当的地方原谅，基本情况我想大概说几个方面，一个是案件的很基本的一个概况，涉及土地这一块儿，再一个案件特点，简要的说一下这类案件的特点。
从而对司法审判可能会产生一定影响。
因为我想大家可能有一部分是律师，有一部分是土地管理人员。
实际上涉及到土地这一块儿，法院做的也是同一项工作，只是从不同角度去做。
所以说它一个特点联系它的职能，案件的处理在审判思路上会给大家有所启示，第三个涉及审判思路基本情况，介绍一个总体的问题。
第二个方面涉及审判实践当中一些问题的把握。
有出让、有转让、有合作开发，其实说起来土地问题相当复杂，今天这个时间一个是我个人水平有限，再一个时间确实能把这个讲很充分很难，但是我尽力。
涉及案件基本问题就说两个方面，一个是农村土地案件规模发展，说规模发展就是这类案件太多，而且是一来是一片一片的，第二个说到国有土地这一块儿是层出不穷，但是逐步去规范，总的感觉今年来讲就比去年涉及到土地这一块儿，咱们从案子的根源去看，由于出让这一块儿不规范，由于监管不规范，导致了案件产生更为复杂的情况就相对少一点。
这是一个情况，农村土地这一块儿案件规模发展简单说几点，比如说，说到农村土地使用权，大家对这个都有概念，我也不再做具体的介绍，但是现在从北京来看，因为北京城市发展特别快，在全国都一样，有一个城市化的过程，也有一个农村土地被城市开发，不断使用利用这么一个过程，在北京来讲这个问题相当突出，就是感觉城乡接合部在不断的扩展。
原来可能是三环四环之间，现在可能更往外。
这里边农村集体，甚至包括乡镇以各种方式，把土地使用权转出去，进行不规范转让这种情况相当多，前几年有的还搞的比较隐蔽，比如有的农村说我们要引进人才，我们农村要发展，要引进人在，引进人才就要给人家盖房子。
盖房子就批地，批完地就快事盖房子，盖完房子是真的引进人才吗？
是要去卖，这还是有一定的名目，有的就没有什么名目了，直接在区里边把这块儿地给解决了，这个权限相当大，这个完全不符合相关规定，你市有多大权限，你区有多大权限，一下子这个地就处理了，甚至不知道什么原因有的土地预收许可证都有了。
这个土地就直接进入市场，就直接和商品房一起就卖了，这种情况相当多，对法院来说处理这个案件相当难。
这是一块儿从规模化讲，再一个从农村土地租赁，这类案件也相当多，从规范来说，农村土地不是不可以租赁，现在在逐步的放开，现在南方已经不是问题了，但是在北京这个地方，执法这一块儿从法院、从各部门去研究去执法，那这里面出现在把大量农用的土地进行租赁，不是搞成乡镇企业的场地，直接就租赁出去，一租甚至十几年、几十年这种情况也很多，这种情况一旦出现法律上严格处理很容易，无效的。
但是这种事情不是一件两件，而且有的时候这个事很有意思，比如说这个村子把地租给甲，甲公司拿到这个地之后，跟划拨地一样这就是利益，就把这个地转租给乙，租给他的时候一年是十万，转租出去一下涨了一倍，这个利润相当大，这个村子觉得这个不合适，跟后一手就直接建立一个租赁合同就得了，所以要求起诉确认无效，要求解除，这个事要说在法律上考虑，这个事情应该比较好处理，但是有一个实际情况是这类案件比较多，你把这个解除了，下面还有很多这样的事情，你解除了一个，另一个无效又开始了，所以土地的问题相当麻烦，因为说来说去国家的财产，国库最基本的房产房地产是最关键的，就是土地问题。
还有一些涉及更大的问题，涉及农村土地的互相交换。
这个村和那个村换土地。
再有大的，两个省一级单位行政区划的重新划分，比如这块儿河北它捱着北京的一个农村，把这块儿地就要跟北京这块儿也是相邻的进行交换，我把地给你，你把地给我，然后双方达成协议了。
就地达成了一个协议，有可能还会出现更复杂的情况，换了地之后，转让新的地方之后，接受地的这块儿行政区域把这块儿地直接批成了国有土地，国有土地拿出去直接搞开发，现在说我要求原来出让土地这一方觉得不好，原来这块儿土地不值钱，现在这土地已经搞了开发，相当值钱，所以确认无效，这个事还涉及到比较麻烦的问题，比如说咱们从行政区划上上快地可能还是河北的，但是从国有土地证上已经变成北京的了，土地权本身就不名，本来这个事涉及到行政区划，原来是这么划的，本来属于河北，现在属于北京，但是大家知道行政区划变了不是村子变就变了，恐怕还要经过涉及相关区划的上级部门，是相当复杂的问题。
我们现在对这个问题的政策基本是农村土地房屋买卖从无效处理，这个实践当中很多人有意见，有的人说房子卖了若干年，从维护交易的秩序，从维护现有秩序和诚信来讲，你把它推翻从来都不合适，但是这里有一个土地制度问题，很难突破。
还是那句话“可能有的地方，比如在江浙一代，经济发达地区已经不是问题了，农村的土地的转让、包括农民个人宅基地权属不是问题，但是这个问题在北京来说维护现有制度，或者从比较保守的角度出发。
国有土地案件层出不穷，这一块儿北京房地产开发应该是从92、93年这时候轰轰烈烈的展开，确实是雨后春笋非常快。
但是搞开发就得用地，用地就得搞审批，这里有很多不规范，直接从农村拿这个地进行开发也有，但是大量是咱们过去常见一种情况，你自己企业有一块儿划拨地，这就是你的财富，本来这个划拨地本来是国家的权属，你作为划拨使用地人，你也只是有使用权，你大不了做一些补偿，但是一块儿划拨地可以拿去直接签协议，转出去，也可以拿出去和别人进行开发，咱们说一方出地，一方出钱理解相当宽泛，只要你找到地，最后能把这块儿地批下来了，剩下的说谁出出让金，谁交这个钱都不重要，关键是能把地找出来，然后双方进行合作，然后最后这个方式，出地这一块儿，本身的义务并不多，可能他帮着办手续，帮着搞安置补偿，解决这个问题，然后得到很大利益，这块儿是过去遗留下来的一些问题，就是划拨地的情况，用划拨地直接转让进行合作是一个常态，但是从04年开始，大家对这个情况也了解，严格搞招牌挂，基本上对一级市场确立起来了，以后这个问题就相对少一点。
所以说这种案件比较少了，跟这个大有关系，可能在一级市场上这个问题就越来越少。
在以后涉及到转让、合作开发问题会越来越多，这是一个判断，不一定对，这是第一个基本情况。
第二，说一下案件的特点，说到房地产案件尤其涉及到土地、特别是国有土地案件有哪些特点，这个情况简单做一个概括，也不一定非常准确，咱们说几个方面吧，比如第一个土地使用权的受限性和使用方式的多样性，受限这一块儿简要的说就是农用地怎么受限制，你进入市场需要变性，因为划拨土地经过出让才能进入市场，多样性也是讲咱们的土地进行变性它是有相应渠道。
国有的农用土地、国有的划拨土地、农村集体土地等等都可以，转让的方式，一经确定，一级出让确定之后，转让方式也是非常多。
进行转让、合作开发、进行租赁、进行抵押等等，应该说我们国家的土地管理还是相当严格。
国家对土地的权利把握还是很严格，但是这里边有很多问题，在实践当中掌握比较多样。
这是第一个特点，简要说一下，第二个说行政监管和审批的严格性。
这一块儿因为涉及到搞房地产、搞土地从项目管理到城市的规划管理，到建设管理，管理非常严，以至于产生一种感觉，说要进行转让，要进行项目的土地的转让，必须经过相应的审批，在某种程度是一个根结盘固的概念，不经审批就不行，实际这个观念应该逐渐在市场观念下转变，这个问题后边还想谈谈自己的观点，就是国家对土地的把握可能重要是在项目管理和城市规划管理，把这个确定下来，剩下项目的变化，还有项目主体的变化，还有具体执行当中的一些变化，这个问题咱们不应该把它看得过重，说原来有一种传统认识，项目转让你不经审批就无效，那么谁来审批呢？
说再回到土地的开发、主管部门，咱们房地产开发主管部门也不是一个。
涉及到计委、建委，啊从规划又涉及相关部门，这个问题就会搞的很复杂，它是不是合作法人，这个东西必须经过审批才会发挥法律效力，这是一个应该现在转变的观念。
第三点是利益和投资关系多样性和不规范性。
关于出让转让这一块儿，不去多讲了，在合作这个方面利益和投资关系的多样性体现尤为突出。
因为房地产案件很多可能当时就签了一个协议书，这个协议里面或者包含数项内容，含土地安置补偿，也可能土地的使用权在里面，或者还有其他内容等等，一个协议书可能和其他案件不一样地方，别的案件可能明实一致的比较多，但是对于房地产案件特别是合作开发这一块儿，名实不部分一致相当多见。
所以一个合同里面可能涉及的法律关系怎么去认，比较麻烦的问题，名为一个合作安置补偿也有，名为合作是租赁的也有，货主土地转让或者房屋买卖都有。
关于这一块儿和多样性伴随是不规范，很多问题说白了就是当事人不是按照你法律的规定去打拳，你觉得这个事应该是这么处理，但是那个当事人不是这么约定和进行的。
这里很多问题搞的相当复杂，可能还有的情况是从一个划拨地就可以演变出来很多关系。
最后又去争夺最终的利益，最终导致这个案件一开始确立无效非常麻烦，这里面不规范性在房地产案件当中，我个人感觉是相当突出的。
就是说以后咱们说一级市场不规范，但是在二级市场，在下一步的进一步合作开发和权利、项目转让当中这个可能还会存在。
这是第三个特点，第四特点是从法律规范上不应该说很健全，有一定的滞后性。
这个主要的规范我们土地管理法，国务院国有土地使用条例，建设部的出让转让暂行管理办法，90年代的城市管理法，还有最高法院的重要的司法解释，95年的司法解释和04年的，一个是审理房地产管理开发做一个解答，和04年关于涉及国有土地使用权合同纠纷法律问题的解释，这是规范这一块儿，还有两个重要的司法解释。
第五这种案件的处理涉及很大的权益，又有很大的不规范性，又往往和一个城市现存的秩序密切相关，咱们说就一个不规范的房地产开发，中间会产生若干关系，从土地的征用、补偿、到下边的建设工程，再到后来商品房的买卖，到物业管理当中，里面没法说一窝端，在法院经常出现这种情况，一个案件它可能中间分了若干段，合作关系相当复杂，然后在案件审理当中是分段处理，有好处，不好的地方是风险比较大。
这种情况在最初审理房地产案件比较多，后来从法院我们也在吸取经验。
这个是总体情况。
所以在审判思路总的来说从最高法院对这个案件有一个基本的审判思路，但是在下边可能各省直辖市法院具体把握上，都有很多不太一样的理解。
关于这个问题我顺便也举一个例子，就前一段在最高法院刚发的一个文件，涉及给浙江高院的，涉及 7月1日上了汽车责任险，就是交通事故责任险到底是一个什么性质，因为在北京来说在实践当中已经逐步的把04年之后，道路交通安全法实施之后，逐步把现在市面上强制要求上的商业险已经理解为强制责任险。
已经理解为现在咱们说的交强险，但是现在从最高法院和保监会的协调来看，说确定这类险在7月1日之前还属于商业险，商业险还是走过错问题，你责任人应该在交通事故中有过错，这个跟现在交险完全不一致，所以涉及这个问题在国内我们这么一个现在的情况下，一个各地情况可能不一致，再一个说法制有一种说法，说咱们法律体系已经很健全了，剩下就是执法意识还不够和执法观念不够，我觉得这个话有一定道理，但是从另外一个角度看体系这一块儿还是没有建立起来，一定程序来说，体系的建立和法律的观念是两方面。
我们体系如果真正的建立非常完善，观念可能就比现在要深很多，不能保证每个人、每个老百姓都按规范出拳，但是会好得多，说到这个问题顺便说到这么一个事情。
第三点说到审判思路的调整变化。
这一块儿谈一些总的情况，应该说对于房地产案件，咱们比较一下，1993年全国民事审判工作会提出一个基本的处理意见，到03年又开了全国民事工作审判会提出这个案件应该把握的基本的态度。
我说基本思路是什么意思呢？
基本思路实际上是体现法院跟咱们律师处理案件一样，你把这个案件拿到之后，你首先感觉这个案件应该立足一个什么点，要达到一个什么样的效果。
应该是这样的，可能从律师的角度更多是考虑当事人，但是从法院角度更多考虑社会职能，因为它本身是国家的机关，或者叫机器，他要实现相应的职能，这些涉及案件审判，我们说固然某一个规则很重要，但是这些基本的思路体现了法院对自己的定位，法院对自己生活当中地位的一种大概的判断，我们要发挥什么样作用，往往这个问题是更重要的，它可能直接涉及到某一个规则在具体实施当中，是不是可以彻底实施，是不是要适当的突破，比如咱们现在说出现法律规范归要求和现实的情况相差太多，你法律禁止这种事情，做了是无效的，但是这个事情不是一个人在做，是所有人作做，能不能都判它都无效呢？
不完全是法不责众的问题，而且涉及到一个秩序问题，对法院来说相当关注秩序的问题，咱们法律本身强调是公平效力，这个没有错，从法院来说这是一个工作主题，但是工作主题之外还有一个所谓职能，甚至说从法律价值去看也有这个问题，一般价值说是公平效力，但是还有一个基本的是秩序，我们建立一个公平效力的秩序，但是有的情况我们所要建立公平效率和现实的秩序不一样，你要保哪个秩序丢那个秩序？
这个问题就出来了，法律规范要求这个秩序，但是现实是另外一个秩序，你要简单打破这个秩序很麻烦。
这个是说到审判思路，我想说93年全国民事审判工作会提出审理房地产案件，当时有这么几条原则，应该说当时的法律规范体系还是相当不健全的。
这些基本刚才说的几个规范，主要的还只有土地管理法和国务院的暂行条例，其他的还没有出现。
这种情况下提出几个观念，回过头来看在现在还是有异议的，一个是有利于房地产业健康发展，用市场观念去判断哪些行为利于市场发展，哪些不利于市场，有妨碍的就不予以保护。
第二依法保护合同，这一块儿在现在04年司法解释体现的非常明显，因为它有一个秩序的问题，这个合同里可能有一些瑕疵，甚至原来是无效的，但是现在的司法当中是有一种理论，叫“无效保证”，咱们原来强调效力待定，但是这个从无效合同来讲，对这个案件也有一个效力保证的问题，所以依法保护合同的原则。
这可以说合同法交易秩序是相一致的。
说白了就是维持现有的秩序，第三个公平保护当事人合法权益的原则，这个当时93年确定的一个原则，当时那个情况下，到了03年开了一个民事审判会这里也是提出了一个原则，和刚才那个提法不一样，但是总的感觉有一个共同点，比如第一个人民法院审理房地产案件，既要严格掌握合同无效的标准，尊重是人的一时表述，又要考虑房地产市场的实际情况，以规范市场主体的经营行为，维护房地产正常秩序，促进房地产市场健康发展，这里也有一个秩序问题，第二个里面谈到要维护土地使用权正常交易秩序，土地使用权进入市场应当符合法律规定条件，出让的土地，转让时虽不具备转让条件，划拨的土地转让时，虽然没有经过政府审批，但是起诉前已经具备转让条件或者经过批准的，可以认定转让合同无效。
这个是在03年提出的，和04年的解释可以联系一下，可以看一下，这个思路基本是一脉相承的。
在涉及到合建这一块儿，只要一方有房地产开发资格，一方合作建房土地出让方式取得使用权均示为合法，等等这些就是体现了一个基本的思路，总的来说这两次会议相差十年，但是我们感觉基本思路应该是差不多一致的，特别是说维护一个现有的秩序。
特别是依法尽可能保护合同效率，这样一个所谓促进市场健康发展，也可以说房地产案件的审理，就是在现实和规范之中来找一个点。
在现实和规范之中再找一个点，这个规范实际上是很多方面的规范，有的时候法院判一些案件，可能当事人感觉不好理解，这个从我个人理解也是有的案件客观上有这样存在问题的一些案件，再有一个可能就是思路的问题。
包括有的案件可能涉及到比如土地的问题，这个不简单法院一判了之就可以解决的，这里面涉及到前期的管理是不是还有一些问题，这里面咱们说规范，说整个法制化，还要讲规范，说是不是法院一家可以做到，肯定不是，法院可能多发挥一些作用，在这些过程当中推进法制，但是让他一家发挥一个实现法制的作用可能有一个问题，这个说到思路里。
这里面一些具体的调整，我想稍微提几点，我们说有几个阶段，一个是按照95年规定，审理房地产管理法实施前的案件，有这么一个解答，这个解答里面确定了一些基本的规则，然后这个规则当中同时点名说以后的案件，在房地产管理法实施之后按照房地产法执行，不存在放宽或者从宽把握的问题，这是当时比较严格的态度，这种态度应该是好的，但是在实践当中有的问题并不是能够做到那么规范。
第三个阶段应该是05年国有土地出让、转让和合作开发相关的解释出来之后，对相关问题又有一些调整，所以咱们说总体上有三个阶段，一个是对房地产管理法实施前的纠纷采取什么态度，这是一个在房地产管理法实施之前对以往案件原则是从宽，有些问题怎么把握，结合暂行条例、结合房地产管理法进行比较如何把握。
城市房地产管理法省市之后，要求是从严，到05年司法解释又有一些新的看法，简要的说，咱们说几个基本的点，比如第一对城市管理法实施之前的案件，当时这个审理是放宽期限是比较长的。
一审诉讼提前补交，你原来没有经过审批的划拨地进行转让的，那么下边不管性质如何，或者进行开发的，最终是要在一审期间补正，当时那个补正比较复杂。
而且要求办土地使用权变更登记手续，因为当时合作开发特别突出，合作开发也是土地使用权转让的方式，你要从最开始项目审批这一块儿办合建的审批手续，把土地的使用权进行再登记，有这么一个理解，尽管说这个在合作开发里面不一定土地使用权进行变更登记掌握不是很严格，但是合建审批掌握还是很严格的，现在要求是起诉之间进行补正。
所以这个从宽的把握上现在是稍微严一点。
那么从最高法院处理的案件，他们把握比较严的，一审诉讼期间补正，补正不了，从他们把握那么二审期间再补正，我就是不管你，就是按无效处理，从他们把握是比较严格，但是审判实践当中当时肯定没有这么严，因为凡是涉及到一些房地产项目，很多都是有很大的经济利益的，甚至还有一定的背景，所以掌握上比这个还要宽，咱们现在说起诉前补正，也是相应比较严格的，目前法院对这个问题应该是起诉前，相对灵活一些，一定程度上把握在当事人手里。
有的人说法院也可以把握一部分，我这个案件提出来，你法院不受理就可以，但是人家是起诉的时候，应该说这个比较严的，这是一个比较小的点。
第二个比如涉及到房地产转让，土地使用转让、项目转让，在95年的解答当中是说对转让前投入的资金要求，并不是那么高。
但是投入资金不高，并不意味着其他方面要求不高，他要求主管部门的认可，到后来房地产管理法，咱们说第38条规定的转让条件。
就执行当中相当严，从最高法院案件把握相当严，你必须把土地出让金缴纳齐，然后取得土地使用权证，这是第一个条件，第二要求你得完成总投入的25%，就估计完成正负零，如果联建开发的，你得完成土地使用条件，所以在当时包括03年，大家有时间可以看看最高法院把握的案件相当严，当时比较关注什么呢，我们怎么去房地产开发当中，说总投入是多少，实际投入是多少，怎么进行评估，审查当中一个注意点是这里，是不是可以大概达到25%，这是一个形象的估计，但是当时的审查是相当严的，把这个问题作为一个效力点来看，是当时的要求，但是后来到了05年司法解释这个问题就不是一个问题了，04年这个案件当中已经变化了，涉及这一块儿是不是完成了土地的开发条件。
那属于一个转让标底物是不是有一个瑕疵，对没有完成投资开发那是属于存在瑕疵，不是说别的问题，涉及到没有缴纳土地出让金，那是属于和土地管理部门之间的关系，和当事人之间的民事交易关系，一定程度是受合同法的影响，而且是对合同法里边关于什么叫违反法律的强制性规定进行了非常限定的理解，强制性规定就是限制影响效力，而不是仅仅行政管理要求做到这些，而不影响民事效力，关于这个问题涉及到项目的转让、土地的转让审批应该也是这个问题。
那么这是一点，实际上这一点体现是审查范围的变化，对合同效力认识的变化。
这样自然就影响到法院审查的范围，因为法院说有效无效这是法院的天职，别的部门绝对不审，说你有没有抗辩权，说当事人你可以主张抗辩，别的法院肯定不会做的，因为这不是法院强制适用的，这是当事人的一个权利，但是涉及到效力的问题，我想请大家注意，有的同志非常熟悉这一块儿，有的同志可能不是很了解法院的工作思路，法院肯定第一要审效力，审查效力，把效力没有问题解决，当事人反复强调其他问题，不是法院审查的问题。
第三点对合作建房，原来是看作土地使用权特殊方式，最高法院也是这么看，我们也这么理解，土地进行合作开发，最后效果肯定是土地使用权的转让，而且进行开发本身是要土地，你合作开发也是把别的的地拿过来在上边盖房子，这个东西可以这么理解，但是这个理解在过去理解的相对有一些配套的理解问题相当大，要求合作建房要有合建手续，你没有合建手续可以认定你合作无效，土地使用权变更登记手续也是要求你必须办，你没有办涉及到相关的问题不太好把握，主要是合建手续这一块儿，现在这一块儿我自己感觉包括很多案子，没有什么这方面的要求。
第四，涉及到这一块儿，开发房地产经济管理条例，我们说土地使用权出让转让，实际上土地核项目联在一起的，因为没有项目的话，这个土地首先不会给你，然后土地的转让实际上附带的有项目转让，这里面就说到最高法院04年的司法解释关注的是土地使用权，但是这里面说明一个什么问题，个人理解我觉得实践当中应该也是一个基本的把握，就是项目的核心肯定是土地。
说白了这个项目是这么一个情况，是经过国家相关主管部门批准可以用于进行开发建设的土地，这个土地一般来说是带有利益的，但是这个利益是可以是正利益，也可以是负利益，只能是开发完了之后才可以看出来，从咱们市场看来那肯定是正的利益，肯定是挣钱。
所以现在说到这里边规定和别的规定不一样，看城市房地产管理法，看最高法院的司法解释，再看其他的相关规定，一般都讲侧重土地使用权怎么怎么样，一般不怎么突出这个项目，但是这个里面突出项目。
就应当把这个问题连在一起理解，就应该把项目和土地使用权连在一起理解，而且同时提到什么问题呢，转让项目应该符合38、39，就是城市管理法第38、39条要求，38条就是强调就是土地使用证缴纳出让金和投资25%，39条强调虽然是转让，但是直接由受让方来办理出让手续，或者由不办理出让，就直接
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