初级经济师房地产专业模拟试题及答案第二套.docx
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初级经济师房地产专业模拟试题及答案第二套
2019年初级经济师房地产专业模拟试题及答案第二套
一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1房地产抵押最基本的特征是（）。
A.不转移抵押物的占有
B.抵押价值高
C.房地产地理位置固定
D.房地产开发投资额大
【答案】A
解析：
：
房地产抵押最基本的特征是不转移抵押物的占有。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该房地产优先受偿。
2房地产税收的依据是（）。
A.房地产的市场价格
B.房地产价值的大小
C.经营房地产所获利润
D.经营房地产的收益
【答案】B
解析：
房地产价值的大小是房地产税收的主要依据，房地产价值较大的占有者承担的税负也较多。
因此，房地产税也反映了纳税人的纳税能力，它可以调节纳税人的收入水平，体现平等负担的原则，从而缩小贫富差距，推进社会协调发展。
3下列单位或者个人中，一般不是物业管理招标主体的是（）。
A.物业建设单位
B.业主大会
C.物业施工单位
D.物业所有权人
解析：
物业管理招标的主体一般是物业建设单位、业主大会（全体业主）、物
业所有权人（政府机关、事业单位、单一业主）。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。
4房地产价格的形式有（）。
A.买卖价格和抵押价格
B.出售价格和市场价格
C.买卖价格和租赁价格
D.市场价格和实际价格
【答案】C
解析：
房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
房地产因为价值较大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场，从而房地产价格也有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）。
5下列各项业务中，应征收契税的是（）。
A.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房
B.企业分立中，派生方承受原企业房屋权属
C.承包者获得农村集体土地承包经营权
D.企业承包荒山土地使用权用于林业生产
【答案】A
解析：
转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：
①国有土地使用权出让;②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；③房屋买卖、赠与和交换。
以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖和赠与，也应征收契税：
①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵偿债务；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式、预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
选项B、D免征契税；
选项C不属于契税的征税范围。
6我国现行城镇住房制度的核心不包括（）。
A.实现城镇住房的社会化和商品化
B.建立住房保障制度、改进完善住房供应体系
C.加强国家对城镇住房的管控力度
D.最终达到“人人享有适当的住房”的社会发展目标
【答案】C
解析：
我国现行城镇住房制度的核心是通过全面建立住房保障制度、改进完
善住房供应体系，实现城镇住房的社会化和商品化，最终达到“人人享有适当的住房”的社会发展目标。
城镇住房制度的社会化、商品化包括住宅的建设投资，供应，分配，管理和消费等环节。
7有科学规范的管理措施与工作程序是物业管理（）必须满足的条件。
A.专业化
B.社会化
C.市场化
D.制度化
【答案】A
解析：
物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果，是指由专业的
物业服务企业通过合同或契约的签订，按照业主的意志和要求去实施专业化管理。
物业管理专业化要求物业服务企业满足下列条件：
①有专业的人员配备；②
有专门的组织机构；③有专业的工量具设备；④有科学规范的管理措施与工作程序；⑤运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
8耕地占用税的基本特点不包括（）。
A.强调对耕地的保护
B.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额
C.实行一次性征收
D.税额标准在不同地区不一样
【答案】B
解析：
耕地占用税是为了加强土地管理，合理利用土地资源，保护耕地，对占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税收。
耕地占用税
具有下列基本特点：
①属于财产税；②实行一次性征收；③以县级行政区域为单
位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准；④税额标准在不同地区可能
不同。
9下列各项中，不属于住宅室外装修一般处理方法的是（）。
A.清水墙勾缝
B.贴墙纸
C.水刷石
D.干粘石
【答案】B
解析：
住宅室外装修一般采用清水墙勾缝、水刷石、干粘石、建筑涂料等办法处理，要注意美观、耐用、不褪色。
室内装修根据用户喜好、使用功能、消费水平等不同标准进行，地面可以是洋灰抹面、瓷砖或木质材料、塑料贴面，墙面可以是白灰喷浆或贴墙纸等。
10房地产开发项目转让除经有关部门批准外，还需要办理开发建设者更名手续和（）。
A.使用权变更登记
B.房屋产权变更登记
C.土地所有权变更登记
D.建设项目批准手续
【答案】A
解析：
对于房地产开发项目转让，由政府建设行政主管部门牵头，会同规划、土地、房地产管理、改革发展等部门对转让申请进行审查，符合转让条件的，发出转让批准书，并办理使用权变更登记和开发建设者更名手续。
11房地产开发企业进行商品房预售，应当向（）申请预售许可。
A.房地产管理部门
B.规划行政主管部门
C.工商行政主管部门
D.土地行政主管部门
解析：
新建商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
12国家土地所有权的主体只能是（）。
A.劳动群众
B.国家
C.土管所
D.土地局
【答案】B
解析：
土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
13已知某小区总的房屋建筑面积为10万平方米，其中，完好房屋建筑面积为7万平方米，基本完好房屋建筑面积为2万平方米，一般损坏房屋建筑面积为0.5万平方米，则该小区的房屋完好率为（）。
A.70%
B.78%
C.85%
D.90%
【答案】D
解析：
房屋完好率，是指完好房屋和基本完好房屋的建筑面积之和占房屋总建筑面
14下列不属于房地产区位的内容是（）。
A.房产质量
B.位置
C.周围景观
D.外部配套设施
解析：
房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面，衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。
15土地使用权转让时，获得土地使用权的一方对地上建筑物、其他附着物
（）。
A.拥有所有权
B.仅拥有使用权
C.可能拥有所有权，也可能不拥有
D.不拥有使用权
【答案】C
解析：
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出
售、交换和赠与。
国有建设用地使用权转让时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
16假设开发法适用的估价对象为（）。
A.住宅
B.写字楼
C.公益性房地产
D.待开发房地产
【答案】D
解析：
假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可
供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。
通常将这类房地产统称为“待开发房地产”。
17区分一项房地产交易是买卖还是出租，主要是看（）。
A.是否转移了房屋的所有权
B.是否签订了交易合同
C.款项的收取和支付方式
D.交易价格中是否包含地价
解析：
房屋买卖和房屋租赁是房地产交易的重要形式。
在房屋租赁中，房屋
所有权人不转移房屋所有权，而是把房屋使用权与房屋所有权分离，将房屋在一定期限内让与承租人使用，并通过收取租金，部分实现房地产的价值；房屋买卖
则是将房屋所有权转移给他人。
因此，二者的区别主要在于是否进行了房地产所有权的转移。
18市场法的理论依据是（）。
A.成本理论
B.预期理论
C.高等价交换理论
D.替代理论
【答案】D
解析：
市场法也称为比较法，其理论依据是房地产价格形成的替代原理，即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”。
因此，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格求取。
19积极应对房地产商品的（）所导致的市场低效率，是房地产经纪存在和发展的理由。
A.普遍性
B.强制性
C.区域性
D.特殊性
【答案】D
解析：
房地产的价值较大、独一无二等特性和质量、性能、产权复杂，以及房地产市场存在严重的信息不充分和信息不对称，使得房地产交易涉及的金额较大、专业性较强、法律规范较多、交易过程复杂、交易双方难以相互信任，因此房地产交易者往往需要专业的房地产经纪机构和房地产经纪人员为其提供房地产交易相关信息和专业服务。
积极应对房地产商品的特殊性所导致的交易高成本、市场低效率等问题，是房地产经纪存在和发展的理由。
20居住人口密度等于（）。
A.建筑基地占地内的总人口数除以建筑基底占地面积
B.建设用地内的总人口数除以建筑基底占地面积
C.建设用地内的总人口数除以建设用地面积
D.建筑基底占地内总人口数除以建设用地面积
【答案】C
解析：
居住人口密度，是指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为“人/公
21下列各项中，制定施工方案不包括（）。
A.施工组织与协调计划
B.建材与设备供应计划
C.工程质量控制计划
D.基础设施配套的接洽与协商计划
【答案】C
解析：
建设施工方案主要包括：
施工组织与协调计划，建材与设备供应计划,施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及现金流量表，与承包商谈判以及签约计划等。
22关于住房公积金的转移、中断和恢复，下列说法不正确的有（）。
A.职工变动工作时，其公积金本息随之转入新单位该职工名下的住房公积金账户
B.职工因故脱离工作单位、中断工资关系的，其住房公积金缴存继续存续
C.结余的住房公积金本息仍保留在原单位名下的职工个人住房公积金账户内
D.职工恢复工作时，在原单位发工资，则继续在原单位缴存住房公积金
【答案】B
解析：
住房公积金的转移、中断和恢复的规定：
①职工变动工作时，其公积金本息随之转入新单位该职工名下的住房公积金账户；②职工因故脱离工作单位，中断工资关系的，其住房公积金缴存随之中断，结余的住房公积金本息仍保留在原单位名下的职工个人住房公积金账户内；③职工恢复工作时，在原单位发工资，则继续在原单位缴存住房公积金，如变动单位的，则应办理住房公积金转移手续。
23乙以其合法拥有的一宗房地产向丙银行申请抵押贷款，并到丁机构办理了抵押登记，获得贷款后又借给甲，抵押人是（）。
A.乙
B.甲
C.丙
D.丁
【答案】A
解析：
房地产抵押，是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地
产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地
产所得的价款优先受偿。
上述债务人或第三人为抵押人。
24只设甲级的工程勘察资质为（）。
A.工程勘察专业资质
B.工程勘察综合资质
C.工程勘察劳务资质
D.工程勘察成本资质
【答案】B
解析：
工程勘察资质分为工程勘察综合资质、3-.程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。
其中，工程勘察综合资质只设甲级，获得该甲级资质勘察设计的单位可承接各类工程勘察业务。
25把房地产划分为居住房地产、商业房地产等10类的依据是（）。
A.开发程度
B.用途
C.是否产生收益
D.经营使用方式
【答案】B
解析：
按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为10类：
①居住房地产；②办公房地产；③商业房地产;④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产;⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。
26土地所有权权能的分离与复归是土地所有者行使土地（）的一种表现。
A.使用权
B.所有权
C.收益权
D.处分权
【答案】B
解析：
构成所有权完整的权能结构有：
①占有；②使用；③收益；④处分。
如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。
二级权能具有相对的独立性，它们在一定条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二权
能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。
因此，土地所有权权能的分离与复归是土地所有者行使土地所有权的一种表现。
27我国目前大多数房地产开发项目所采用的开发方式是（）。
A.单项开发
B.综合开发
C.房屋开发
D.土地开发
【答案】B
解析：
房地产综合开发是指对土地和房屋实行一体化开发的行为，是一项综
合性的房地产开发经营活动。
房地产综合开发是目前采用较多的一种房地产开发方式。
28房地产经纪只有在（）的前提下，才能够最大限度地保障房地产交易的安全。
A.效率优先、规范执业
B.利益优先、规范执业
C.遵纪守法、规范执业
D.诚信经营、规范执业
【答案】D
解析：
房地产买卖通常还向银行贷款，如果交易不安全还会增加信贷风险。
房地产经纪自古就有“居间中保”作用，在诚信经营、规范执业的前提下，它能
够在房地产交易者之间搭建互信平台，保障交易安全。
29住房公积金的使用范围不包括（）。
A.管理中心的经营成本
B.职工个人对其住房公积金的使用
C.管理中心对归集的住房公积金的运作
D.管理中心的业务支出和管理费用
【答案】A
解析：
住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、
城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金，其使用范围包括：
①职工个人对其住房公积金的使用；
②管理中心对归集的住房公积金的运作；③管理中心的业务支出和管理费用。
30我国物权法所称物，包括（）和动产。
A.不动产
B.财产
C.房地产
D.物业
【答案】A
解析：
在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。
例如，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二条规定：
“本法所称物，包括不动产和动产。
”
31我国规定国家对不动产实行统一登记制度的法律是（）。
A.《中华人民共和国土地管理法》
B.《中华人民共和国物权法》
C.《中华人民共和国城市房地产管理法》
D.《中华人民共和国民法通则》
【答案】B
解析：
《中华人民共和国物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第二百四十六条规定，法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
可见，《中华人民共
和国物权法》是规定国家对不动产实行统一登记的法律。
32我国住房供应体系的核心是（）。
A.国有住房
B.保障性住房
C.农村宅基地
D.经济适用住房
【答案】D
解析：
现阶段住房供应体系以经济适用住房为核心，包括廉租住房、公共租
赁住房、经济适用住房、限价商品房和市场价商品房。
|
33房地产的有效需求是指（）。
A.边际需求
B.在一定时期内，对房地产的最大需求
C.居民需求
D.有支付能力的需要
【答案】D
解析：
有效需求，是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买而且有能力购买。
只有需要而无支付能力（即想买但没有钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。
34下列关于房产税的说法正确的是（）。
A.对依照租金收入计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税
B.房产税采用从量计税
C.对于非出租的房产，以房产原值一次减除50%t的余值为计税依据
D.房产税的计税依据分为按计税价值计税和按租金收入计税两种
【答案】D
解析：
选项A,对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税；选项B,房产税采用以计税价值和租金收入计税；选项C,对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%-30%以后的余值为计税依据。
35同一地区的同类房地产（）。
A.可以完全替代
B.有一定的替代性
C.完全不能替代
D.可以替代
【答案】B
解析：
房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场也不能实现完全竞争，只能是同一地区的同类房地产存在一定的替代性。
36土地使用权抵押时，抵押人对抵押物（）。
A.是否具有占有权由抵押权人决定
B.是否具有占有权由双方协议
C.丧失了占有权
D.保留了占有权
【答案】D
解析：
抵押权，是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作
为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所
得的价款优先受偿。
由此可知，抵押人对抵押物保留了占有权。
37商品房交付使用以后.购买人认为主体质量不合格并经核验属实的，购买
人有权要求（）。
A.降价
B.保险
C.退房
D.维修
【答案】C
解析：
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量监测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
38房地产开发项目转让时，转让人与被征收人订立的有关安置补偿协议中的权利义务（）。
A.由受让人承担
B.由转让人和受让人共同承担
C.依法终止
D.由转让人继续承担
【答案】A
解析：
项目所有权是合同的标的，转移后转让方不再享有土地使用权和开发建设权，转让人原有的权利义务均转移给受让人。
39同一宗房地产在不同估价目的下的客观合理价格（）。
A.都是相同的
B.应是相同的
C.是不相同的
D.可能是不同的
【答案】D
解析：
不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估计依据、估价应考虑的因素、估价方法可能不同。
因此，同一宗房地产在不同估价目的下的客观合理价格可能是不同的。
40住房公积金管理委员会履行的职责不包括（）。
A.制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施
B.根据有关法律法规规定，拟订住房公积金的具体缴存比例
C.审批住房公积金归集、使用计划
D.负责收取住房公积金并进行集中管理
【答案】D
解析：
住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行的职责有：
①制定
和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；②根据有关法律法规规定，拟订住房公积金的具体缴存比例；⑧确定住房公积金的最高贷款额度；④审批住房公积金归集、使用计划：
⑤审议住房公积金增值收益分配方案；⑥审批住房公积
金归集、使用计划执行情况的报告。
41甲将房屋出卖给乙并且进行了产权登记，而乙又将房屋转卖给丙，也进行了产权登记。
以后，若甲主张与乙之间的房屋买卖有重大误解而申请予以撤销，则丙（）。
A.不能取得房屋所有权
B.可以取得房屋所有权
C.不能取得房屋所有权，前提是法院判决乙不能取得房屋所有权
D.可以取得房屋所有权，前提是法院判决乙能够取得房屋所有权
【答案】B
解析：
丙属于善意第三人，仍可以取得房屋所有权，因为法律赋予不动产物权登记以公信力。
因登记的所有权人是乙，丙也相信房屋是乙的所有物，所以丙取得其所有权。
换句话说，即使公示与实际权力状况不一致，善意受让人基于对公示的信赖仍能够取得物权。
42在专业房地产估价中，把需要估价的房地产称为（）。
A.估价主体
B.估价对象
C.估价目的
D.估价时点
【答案】B
解析：
估价对象即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的，当估价对象为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权益时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权益，是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。
43房屋租赁的前提是房屋的（）。
A.所有权与经营权分离
B.所有权与居住权分离
C.经营权与使用权分离
D.所有权与使用权分离
【答案】D
解析：
在房屋租赁中，房屋所有权人不转移房屋所有权，而是把房屋使用权与房屋所有权分离，将房屋在一定期限内让与承租人使用，并通过收取租金，部分实现房地产的价值。
44变更登记不包括（）。
A.国有建设用地使用权变更登记
B.受益权变更登记
C.土地抵押权变更登记
D.地役权变更登记
【答案】B
解析：
土地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，包括：
①国有建设用地使用权变更登记；②土地抵押权变更登记；③地役权变更登记；④土地用途变更登记；⑤土地其他变更登记。
45在物业装饰装修之前，由装修人和物业服务企业签订《物业装饰装修管理协议》，规定了物业服务企业向装修人约定收取的费用通常包括（）。
A.装饰装修管理服务费和场地使用费
B.垃圾清运费和场地使用费
C.装饰装修管理服务费和排污费
D.装饰装修管理服务费和垃圾清运费
【答案】D
解析：
《物业装饰装修管理协议》中约定的物业服务企业向装修人收取的费用，一般包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。
物业装饰装修管理的基本要求是：
装饰装修垃圾需袋装处理；按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。
46房地产所有权分类不包括（）。
A.单独所有
B.共有
C.家庭所有
D.建筑物区分所有权
【答案】C
解析：
房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。
单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权：
共有是指房地产由两个以上单位
或个人共同享有所有权：
建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性
用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
47下列各项中，不适用收益法进行估价的是（）。
A.公寓
B.公园
C.停车场
D.加油站
【答案】B
解析：
收益法适用于评估收益性房地产一一有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值。
例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
48为居民创造一个卫生、安静的居住环境，是居住区规划设计的（）要求。
A.环境
B.使用
C.经济
D.美观
【答案】A
解析：
规划设计是一项综合性较强的工作。
环境要求，要求居住区有良好的日照、通风等条件，防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民
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