融资计划书10000万1111.docx
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融资计划书10000万1111
恒IE投资
Constantisinvesting
融
资
计
划
书
湖南恒正投资有限公司
2011年11月
融资申请书
公司：
我司目前需要融资10000万元人民币，期限1年，用于佳和名都商业住宅小区一期项目开发建设。
佳和名都商业住宅小区一期项目由洞口佳和房地产开发有限公
司投资开发。
项目位于洞口县城北开发区洞口大道、砚龙路、新村路、雪峰路合围处。
该项目与“佳和国际家居广场项目”相邻，区位条件好，交通十分便利，周边学校、医院、金融机构、农贸市场、电信、宾馆、超市等基础配套设施齐备，是一个理想的经商、居家之地。
本项目定位为洞口县属面积最大和功能最全的中高档住宅小区。
项目主要技术指标如下：
总建筑面积：
251990.58平方米
其中：
住宅合计152526平方米
临街商业建筑面积50397.58平方米（社区配套商业设施）
幼儿园面积2000平方米
会所面积2067平方米
地下层建筑面积45000平方米，停车位1400个
建筑容积率：
4.0
建筑密度：
35%
绿化率：
30%
建筑层：
小高层和高层
项目总投资：
50867万元
项目总成本：
57884万元
项目总收入：
104485万元
项目所得税前利润：
46601万元
所得税前利润率：
80.51%
可见，项目商业前景优越，盈利目标的实现有保障。
目前公司已办理《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、
《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及部分楼栋《预售许可证》等手续，并已于2011年10月1日正式开盘，名都会所工程已竣工，项目现场建设正在进行中。
之前，于2011年6月开始的VRP认筹获得消费者踊跃参加，初步证明项目楼盘价格及市场定位得到消费者和市场认可。
名都商业住宅小区一期项目开发周期为2年，已投入自有资金超过1.6亿元用于支付前期费用及建安成本费用，仍需要融资10000万元，以保证项目顺利按计划全部建设完成。
项目资产销售预测进度见下表：
单位：
万元
时间
至2012年2月底
至2012年5月底
至2012年9月底
销售额
23464
比2月底增21040
比5月底增31958
累计销售额
23464
44504
76462
由上表可知：
至2012年2月底，销售回款可达23464万元；至
2012年5月底，销售回款可达44504万元；至2012年9月底，销售回款可达76462万元。
上述销售回款可作为本次融资10000万元的还款来源，足够一次性归还融资本息；加之另有房地产抵押担保措施，所以，实现归还贵公司融资本息是完全有保障的。
为此，特向贵公司申请融资10000万元，使用期限为1年。
湖南恒正投资有限公司
2011年10月31日
第一章公司介绍1...
一、洞口佳和房地产开发有限公司简介1..
二、湖南恒正投资有限公司的简介3..
第二章佳和名都商业住宅一期项目分析4..
一、项目基本情况4...
二、项目背景5...
三、资金投入与项目进展6...
四、项目销售收入估算6...
五、项目开发成本估算7...
六、项目利润估算9...
七、还款资金来源9...
第三章市场分析1..0.
一、洞口县宏观经济分析1..0.
二、洞口县房地产市场分析1..1
三、项目市场定位1..2.
四、未来市场预测1..3.
第四章管理团队1..4.
一、人员构成1..4.
二、组织结构1..4.
三、管理规范1..4.
四、建设过程保证1..4.
附件：
1..6..
融资方提供以下资料复印件附后备查：
1、营业执照复印件
2、组织机构代码证复印件
3、税务登记证复印件
4、资质等级证书复印件
5、法人代表身份证复印件
6、法人代表证明书复印件
7、佳和房地产公司开户许可证
8、湖南恒正投资有限公司开户许可证
9、佳和房地产公司贷款卡
10、佳和房地产公司验资报告
11、佳和房地产公司章程
12、2010年佳和房地产公司财务审计报告
13、2010年经审计佳和房地产公司资产负债表
14、2010年经审计佳和房地产公司利润分配表
15、2010年经审计佳和房地产公司现金流量表
16、2011年4月佳和房地产公司资产负债表
17、2011年4月佳和房地产公司利润分配表
18、佳和名都一期项目核准批复
19、佳和名都一期项目建设用地规划许可证
20、佳和名都一期项目建设工程规划许可证
21、佳和名都一期项目施工许可证
22、房屋预售许可证
23、抵押物清单
24、抵押物权证复印件
第一章公司介绍
一、洞口佳和房地产开发有限公司简介
一、公司概况
洞口佳和房地产开发有限公司成立于2005年10月，公司经营范围为房地产开发、销售及物业管理，法人代表兼董事长黄少华。
佳和公司目前共有员工86人，其中专业技术人员54人（中高级职称人员32人）。
公司管理层均具有大专以上学历，并有多年从事房地产投资管理工作经历，具有较高的专业水平。
佳和公司按现代企业制度要求建立健全了企业组织结构。
公司内设总经理办公室、行政人事部、财务资金部、工程技术部、经营销售部、企业策划部、物业管理部共7个部门。
公司成立以来，秉承“诚信为本、开拓进取”的经营理念和“唯才是举、任人唯贤”的用人原则，广纳英才并实行人性化的管理方式，突出团队的协作精神，努力为每一位员工提供成长、发展的平台，组建了一支团结、高效、务实的优秀管理团队。
公司制定了较完整的管理制度休系，管理规范，为公司的后期发展打下了良好的基础。
二、股东出资情况佳和公司原系由黄少华和黄源玖共同出资组建的有限责任公司。
2011年2月，根据公司股东会决议和修改后的章程规定，具体股权
结构变更为：
黄少华100%。
三、开发经历与资质
公司成立来已经完成“洪江•明志大厦”、“佳和•领域”、“佳和•沃府（一期）”等15万余平米开发面积。
2008—2010年完成总投资1.2亿元的“佳和•领域”项目建设，2009-2010年完成总投资1.4亿元的“佳和•沃府”项目一期建设。
“佳和•领域”项目是县城“首席宜居式花园社区”，由三栋18层小高层和7栋多层建筑组成，内含5000平米中心花园广场，深受市场追捧；“佳和•沃府”项目致力于打造“东方人居，别墅级社区”的居住理念，共16栋多层徽派建筑，以新中式建筑风格引领市场，实现一期近300套物业半年售罄的销售奇迹。
2009年，公司筹建“佳和名都”，该项目位于县城中心地段，占地208亩，总建筑面积62.5万平方米，总投资13.6亿元，是洞口县重点工程，对整个县城的房地产市场繁荣及产品升级换代具有巨大的推动作用。
目前一期工程正在建设，并于2011年10月1日正式开盘。
2011年1月公司已被湖南省住房和城乡建设厅认定并取得房地产二级开发资质。
四、资信情况洞口佳和房地产开发有限公司在其开户银行的信用评级为AA级。
目前，公司不存在重大诉讼事项和或有负债。
二、湖南恒正投资有限公司的简介
湖南恒正投资有限公司成立于2011年4月12日，是以资本市场服务为核心的综合性投资管理服务机构，是资本、资源和商业模式整合者、运营者。
目前注册资本叁仟伍佰万元，公司地址设长沙市五一大道766号中天广场写字楼13045。
法人代表为黄少华，总经理为禹舜。
公司下设投资管理中心、地产事业中心、商业运营中心、财务管理中心和行政管理中心等部门。
公司以“诚信为本、开拓进取”作为经营理念，以“唯才是举、任人唯贤”用人原则广纳英才，组建团结、高效、务实的优秀管理团队，为公司未来发展打下良好基础。
湖南恒正投资有限公司与洞口佳和房地产开发有限公司的法人代表都是黄少华先生，上述两家公司都隶属于佳和集团。
湖南恒正投资有限公司经营工作已全面展开。
目前由公司全额投资并由洞口佳和房地产开发有限公司进行开发的“佳和国际家居广场”项目已初见成效。
随着“佳和国际家居广场”项目的开发，湖南恒正投资有限公司和洞口佳和房地产开发有限公司将进行紧密的合作，共创辉煌
第二章佳和名都商业住宅一期项目分析
一、项目基本情况
1、项目名称：
洞口县佳和名都商业住宅小区一期
2、项目投资开发商：
洞口佳和房地产开发有限公司
3、项目定位
项目总体定位：
本项目定位为洞口县属面积最大和功能最全的中高档住宅小区。
4、项目地理位置
项目位于洞口县城北开发区洞口大道、砚龙路、新村路、雪峰路合围处。
项目区位条件好，交通十分便利，周边学校、医院、金融机构、农贸市场、电信、宾馆、超市等基础配套设施齐备，也是一个理想的经商、居家之地。
5、主要技术指标
总建设用地面积：
53290.66平方米
总建筑面积：
251990.58平方米
其中：
住宅合计152526平方米
临街商业建筑面积50397.58平方米（社区配套商业设施）
幼儿园面积2000平方米
会所面积2067平方米
地下层建筑面积45000平方米，停车位1400个
建筑容积率：
4.0
建筑密度：
35%
绿化率：
30%
建筑层：
小高层和高层
、项目背景
洞口佳和房地产开发公司2009年开始筹建“佳和名都”项目，并于2010年中向洞口县发改局上报《关于要求对佳和名都建设项目立项的请示》，申报立项。
2011年1月10日洞口县发改局下发洞发改投资〔2011〕9号《洞口县发展改革局关于对洞口佳和房地产开发有限公司佳和名都建设项目核准的批复》文件，批复核准立项的目的是为洞口县房地产市场的正常发育，保障房地产市场的供给与需求。
核准本项目的相关依据有《洞口县城乡规划管理局规划条件通知书》（洞规条字〔2009〕22号）、县国土局《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》及县土地储备中心出让土地供地合同书，洞口县环境保护局出具的该项目环保批复（洞环函〔2010〕第20号），该项目用地红线、蓝线图等。
三、资金投入与项目进展
目前，已投入名都一期项目自有资金超过1.6亿元，其中支付土地费用5400余万元、前期费用4300余万元及建安成本6000余万元。
项目进展顺利，已办理《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、部分楼栋《房屋
预售许可证》等手续，并于2011年10月1日正式开盘，名都会所也已竣工，项目现场建设正在进行中。
之前，于2011年6月开始的VRP认筹获得消费者踊跃参加，初步证明项目楼盘价格及市场定位得到消费者和市场认可。
四、项目销售收入估算
根据项目开发、销售实际情况，预测销售进度如下表:
单价：
元/m2；销售收入：
万元
资
产
面
积
2011年10月1
2012年2月底
日至
2012年3月1日至
2012年5月30日
2012年5月1日至
2012年9月底
12年10
月后
合
计
单价
占比
销额
单价
占比
销额
单价
占比
销额
销额
住宅
152526
2800
30%
12812
3000
20%
9152
同左
30%
13727
9152
44843
商铺
50398
9000
20%
9072
11000
20%
11088
同左
30%
16631
16631
53422
幼儿
园
2000
4000
40%
320
6000
20%
240
同左
40%
480
0
1040
车位
1400个
30000
20%
1260
40000
10%
560
同左
20%
1120
2240
5180
合计
23464
21040
31958
28023
104485
累计
23464
44504
76462
3、幼儿园销售收入估算
=（4000元/m2X40潜6000元/m2X60%）X2000m2
=1040万元
4、停车位销售收入估算
=（30000元/个X30%^40000元/个X70%）X1400个
=5180万元
5、项目销售总收入估算合计以上数据，得项目预计总销售收入为104485万元
五、项目开发成本估算
1、土地成本估算
按佳和名都项目总购地款14039万元的38.7%分摊计算：
土地费用=14039X38.7%=5436万元
2、前期费用估算
1）设计费：
463万元（包括策划、可研、规划、勘察设计费用等）
2）报建费：
315万元（按25元/平方米计算）
3）拆迁费用2540万元
4）前期工程费1020万元
项目前期费用合计：
4338万元
3、工程成本估算
工程成本：
33752万元，其中：
1）建安工程成本：
32280万元
1土建工程费用：
31796万元
2电梯费用：
484万元
2）配套工程成本：
1472万元，其中：
①绿化工程费用：
562万元
②排污及道路工程费用：
530万元
3弱电工程费用：
380万元
4、期间费用估算
1）营销费用=销售总额X2沧2090万元
2）管理费用=（土地费用+前期费用+工程成本）X2%
=871万元
3）财务费用=贷款额（10000万元）X利率X周期=3600万元
期间费用合计为6561万元
5、各项税费估算
1）营业税等税费=销售总额X5.65%=5903万元
2）土地增值税=销售总额X1%=1045万元
3）土地使用税=0.5兀/〃x占地面积X2=5万兀
4）房产交易印花税=（销售总额+工程成本）X0.05%
=69万元
所得税预征暂不计，各项税费合计7022万元
6、不可预见费用估算
=（前期费用+工程成本+税费+期间费用）X1.5%=775万元
7、项目建设成本估算合计以上成本费用，得出项目开发总成本为57884万元
项目总投资为50867万元
六、项目利润估算
项目所得税前利润=项目销售总收入-项目开发总成本
=104485-57884
=46601万元
项目所得税前利润率=项目税前利润+项目开发总成本
=46601-57884
=80.51%
七、还款资金来源
本项目开发周期为2年,并已于2011年10月1日进入预售阶段。
项目各项资产销售回款进度见下表：
单位：
万元
时间
至2012年2月底
至2012年5月底
至2012年9月底
销售额
23464
比2月底增21040
比5月底增31958
累计销售额
23464
44504
76462
由上表可知：
至2012年2月底，销售回款可达23464万元；至2012年5月底，销售回款可达44504万元；至2012年9月底，销售回款可达76462万元。
上述销售回款可作为本次融资10000万元的还款来源，足够一次性归还融资本息。
第三章市场分析
一、洞口县宏观经济分析
2010年县域经济建设取得新的突破，将有力地推动房地产业健康有序发展：
1、洞口县经济增长势头良好。
2010年全县地区生产总值达到65.29亿元，比上年地增长12.7%。
全社会固定资产投资成58.6亿元，增长31.1%，实现社会消费品零售总额19.94亿元，增长19.4%。
财政总收入2.66亿元，增长13.2%。
2、基建项目投资取得新成绩。
2010年共有四批165个项目获得了新增中央投资，到位中央和省级投资资金13604.7万元;争取到中央预算内和省级其它项目20个，到位资金1442.4万元；湘西开发6个产业项目和工业园基础设施项目共获得贴息补助593.4万元。
61个重点项目完成总投资15.5亿元。
3、当地民生进一步改善。
2010年全县城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别为10694元和3845元，同比增长9.6%和6.9%。
4、高起点、高标准制定县城新的发展规划，为房地产业提供快速发展契机。
县委、县政府紧紧围绕“县城体现繁荣繁华，集镇体现实力水平”的建设目标，按照“规范先行、产业支撑、以路为纲、扩容提质”的发展原则，以工业园区、城镇新区、住宅小区和市政基础设施建设为切入点，构筑城镇体系，加快县城建设，促进城镇建设跨跃式发展，努力实现城镇布局合理、结构功能完善、基础设施配套、生态环境优良、县城与集镇协调发展的格局。
到2010年，城市化水平达到33％，全县城镇总人口规模约28万人。
二、洞口县房地产市场分析
洞口县商品房市场情况如下：
1、消费需求稳步抬升。
对消费需求的调查中显示，表示1-3年内将看项目的具体情况来决定购房的消费者占调查总数的65.5%，显示当地房地产市场需求基本面呈现出明显升稳态势。
2、消费者需求从最初的纯居住需求过渡到享受居住需求目前，洞口居民置业心理，也由最初的“有房住”到“住好房”，除关注价格、交通、楼层外，更注重小区环境、配套、物业等，同时客户更倾向于选择大开间、270度转角窗、大飘窗等更适合居住的户型。
3、洞口县商业房地产行业的出现也受到了洞口县市民的热情欢迎和追随，沿街铺面的租售便反映出了洞口县市民中蕴藏的极强的投资欲望和消费能力。
洞口县城目前的商业发展态势与县城GDP勺快速增长不匹配，商业经营仍处于初级混沌、零散状态，现代商业模式虽有显现但还缺乏有效的包装和商业建筑支撑，随着城镇化的快速推进，县城常居人口的增加，整合县域商业资源，形成规模效应，提升洞口县商业服务业水平符合市场发展规律。
4、房价处于合理健康状态
根据国际房价收入比3~6的合理标准，2009年，洞口家庭年均收入约为4~6万，洞口商品房均价在1500~1900左右，总房价约为20-25万左右/套。
据房产局统计，2009年全年商品房均价：
多层1100元/m2，电梯房1600元/川；2010年全年商品房均价：
多层1580元/m，电梯房1980元/m。
从过去二年的商品房价格来看，每年房价上涨的空间大。
因此，洞口房价比属于非常合理状态，洞口整个房地产市场处于健康的发展状态。
5、市场参差不齐，有待提升。
目前很多在开发的项目品质不高，开发理念落后，产品同质化现象严重，规划设计缺乏创新。
虽然很多楼盘强调高品质，但是在物管、配套设施、绿化方面不重视，造成很多项目宣传与实际差距很大，高品质楼盘在当地具有巨大发展空间。
三、项目市场定位
洞口消费者购房最主要目的是用于改善自身居住环境；其次是用于结婚等刚性需求和用于投资升值。
1、名都项目的住宅客户主要定位于以下群体：
（1）原住民：
辛苦操劳多年，积累一定财富，希望提升生活品质，但见识不足，关注价格及小区环境
（2）私营企业主：
通过机遇和奋斗获得财富，有限度的争取享受，关心财富和圈层，关注价格、品质与社交圈层
（3）老师、医生等：
工资是主要收入来源，有一定财富，在价
格的基础上关注品质，关注价格与小区环境
（4）外地工作返乡人士：
有一定审美眼光，需常往外地，关注品质和价格，关注品质、价格与升值潜力
（5）周边乡镇公务员：
经常来往与县城，有限度的追求将来生活品质的提升，关注价格，关注价格、环境与升值潜力
（6）本县公务员：
注重圈层与身份，却并不一定有太多财富，因此，强调有面子却又想实惠，价格是主要因素，关注价格、环境、身份归属感。
2、名都项目的商业客户主要定位于以下群体：
1）本地有闲钱，热衷购买房产，进行投资理财的人群
2）经营户自己购门面从事经营
3）经营兼投资者
四、未来市场预测
名都项目在地域布局和功能定位等多方面适应了市场发展的要求，且拟进行规划创新、环境创新、设计创新，开发吸引市场中高品质客户的需求，打造品牌，促进当地楼市的规划设计水平和总体品质的提高。
从2011年6月开始的VRP认筹获得消费者踊跃参加，初步证明项目楼盘价格及市场定位得到消费者和市场认可,项目将具有强大的竞争力和生命力。
第四章管理团队
一、人员构成
佳和房地产开发有限公司目前共有员工86人，其中专业技术人员54人（中高级职称人员32人）。
公司管理层均具有大专以上学历，并有多年从事房地产投资管理工作经历，具有较高的专业水平。
二、组织结构
佳和房地产开发有限公司按现代企业制度要求建立健全了企业组织结构。
公司内设总经理办公室、行政人事部、财务资金部、工程技术部、经营销售部、企业策划部、物业管理部共7个部门。
三、管理规范
佳和房地产开发有限公司成立以来，秉承“诚信为本、开拓进取”的经营理念和“唯才是举、任人唯贤”的用人原则，广纳英才并实行人性化的管理方式，突出团队的协作精神，努力为每一位员工提供成长、发展的平台，组建了一支团结、高效、务实的优秀管理团队。
公司建立、健全公司各项规章制度，制定了较完整的管理制度休系。
公司管理规范，为公司的后期发展打下了良好的基础。
四、建设过程保证
在名都项目建设过程中，开发公司将采取以下措施防止耽误工期，导致项目无法按期交付使用：
1、谨慎招标，严格挑选工程施工的施工公司。
2、跟踪和组织检查项目进度计划完成情况，检查项目工期安排，敦促合理安排项目工期。
3、监督施工方严格按照合同施工，随时协助解决施工过程中遇到的问题，如组织好建筑材料的供应。
4、及时发现问题，查找拖延工期的关键原因，必要时按照合同要求采取强制措施，进行缩短工期的工作。
5、准备好应付和解决工期出现拖延问题的整套预案。
附件：
融资方提供以下资料复印件附后备查：
1、营业执照复印件2、组织机构代码证复印件
3、税务登记证复印件
4、资质等级证书复印件
5、法人代表身份证复印件
6、法人代表证明书复印件
7、佳和房地产公司开户许可证
8、湖南恒正投资有限公司开户许可证
9、佳和房地产公司贷款卡
10、佳和房地产公司验资报告
11、佳和房地产公司章程
12、2010年佳和房地产公司财务审计报告
13、2010年经审计佳和房地产公司资产负债表
14、2010年经审计佳和房地产公司利润分配表
15、2010年经审计佳和房地产公司现金流量表
16、2011年4月佳和房地产公司资产负债表
17、2011年4月佳和房地产公司利润分配表
18、佳和名都一期项目核准批复
19、佳和名都一期项目建设用地规划许可证
20、佳和名都一期项目建设工程规划许可证
21、佳和名都一期项目施工许可证
22、房屋预售证
23、抵押物清单
24、抵押物权证复印件
1、住宅销售收入估算
=（2800元/m12X30潜3000元/m2X70%）X152526m2
=44843万元
2、商铺销售收入估算
=（9000元/
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