房地产项目投资分析报告三篇.docx
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房地产项目投资分析报告三篇
房地产项目投资分析报告三篇
篇一：
房地产项目投资分析报告
一、说明：
1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考XX市XX县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表
表1-1
项目总占地（m2）
6655.85
总建筑面积（m2）
47922.12
沿街商业建筑（m2）
住宅面积（m2）
配套设施面积（m2）
地下停车场（m2）
二、项目开发成本费用的估算：
本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。
鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：
（一）土地费用
表2-2
序号
项目
单价（元/m2）
备注
1
土地使用权出让金
3455.6元/m2
2
征地费
3
拆迁安置补偿费
（二）前期开发费用估算表
表3-3
序号
项目
金额（万元）
取费标准（元/m2）
1
规划、设计、可研费
47.00
1.1
规划费
20.00
1.2
设计费
25.00
1.3
可研费
2.00
2
水文、地质勘察费
3.50
2.1
测绘费
1.50
2.2
勘探费
2.00
3
策划费
合计
（三）建安工程费用
表4-4
序号
建安项目
单方造价（元/m2）
总造价（万元）
1
沿街商业建筑土建
2
民用建筑
3
地下车库
4
水电设备
5
内部装修
6
合计
（四）基础设施费
表4-5
序号
项目
单方造价（元/m2）
总造价（万元）
基础设施（含道路、绿化、
配电房、化粪池、室外管网）
130
（五）开发期税费估算表
表4-6
序号
项目
金额（万元）
估算说明（元/m2）
1
固定资产投资方向调节税
5%
2
配套费
80
3
质检费
3
4
建筑管理费
1.2
5
卫评费
1.4
6
环评费
1.2
7
墙改基金
12
8
绿化费
0.1
9
白蚁防治费
2.3
10
土地使用费
4
11
再就业基金
10
12
教育专项基金
10
13
编标费
2
14
招标费
1
15
规划许可工本费
0.5
16
土地证工本费
0.5
17
施工许可证
0.5
合计
（六）不可预见费
表4-7
序号
项目
金额（万元）
说明
1
土地费
2
建安工程费
3
前期工程费
（一）+
（二）+（三）+（四）*3%
4
基础设施费
总计
（七）管理销售费用
表4-8
序号
项目
金额（万元）
估算说明（元/m2）
1
广告
2
售楼处
3
售楼许可
6
监理费
7
物业管理基金
8
公用设施维修基金
9
管理费
合计
（八）投资与成本费用估算汇总表
表4-9
项目
单方成本（元/m2）
金额（万元）
占总投资比例（%）
土地费用
前期费用
建安费用
基础设施费
开发间税费
不可预见费
管理销售费
财务费
合计
三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。
投资计划与资金筹措
表4-10
序号
项目
合计（万元）
前
中
后
1
开发投资
2
资金筹措
2.1
自有资金
2.2
借贷资金
2.3
预售资金再投入
四、项目销收入的测算
本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：
沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。
地下停车场，建议售价*万元/车位。
表4-11
项目
面积（m2）
建议单位平均售价（元/m2）
销售收入（万元）
沿街商铺
住宅
停车场个车位
合计
说明：
以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。
但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。
特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。
五、项目投资收益分析：
根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
（一）销售税金及附加估算
表4-12
序号
类别
计算依据
金额（万元）
1
营业税
销售总收入*5.68%
2
教育费附加
营业税额*11%
3
城建税
4
印花税
销售总收入*0.05%
5
交易管理税
销售总收入*0.5%
合计
（二）土地增值税计算表
表4-13
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
销售收入
2
扣除项目金额
以下4项和
2.1
开发费用
2.2
开发成本
2.3
销售税及附加
2.4
其他
开发成本*20%
3
增值额
（1）-
（2）
4
增值率
（3）/
（2）
5
增值税率
（4）<50%
6
土地增值税
增值额X30%
（三）损益表
表4-14
序号
项目
计算
金额（万元）
1
销售收入
2
总成本费用
3
销售税金及附加
4
土地增值税
5
利润总额
（1）－
（2）－（3）－（4）
6
所得税
（5）*33%
7
税后利润
（5）－（6）
8
公积金
（7）*10%
9
可分配利润
（7）－（8）
（四）全部投资的投资利润率＝利润总额/投资总额*100%=
自有资金的投资利润率＝利润总额/自有资金总额*100%=
六、不确定因素分析：
有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。
房地产项目不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：
（一）盈亏平衡分析
表4-15
序号
项目
面积
成本
收入
平衡点销售面积
经营安全率（%）
1
沿街商业建筑
2
住宅
3
地下停车场
（二）安全性判别标准
表4-16
安全率
>30%
25~30%
15~25%
10~15%
<10%
安全状态
安全
较安全
有危险
较危险
危险
说明：
地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看成本高于收入，但为近邻的***节约了**元/㎡的人防配套费，并产生了一定的社会效益。
（三）投资利润率敏感性分析表
表4-17
项目
变幅
敏感度
-10%
-5%
0
5%
10%
单价
投资额
说明：
从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长*%，即
****X*%=**万元，当投资成本降低5%是，投资利润率提高*%，即
****X*%=**万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。
在本项目实施过程中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。
七、结论与建议：
1、本项目是************************，按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。
特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。
2、对于以上的评价结论，为增强投资信心，建议************************************。
3、由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投资分析难免有不足之处，建议投资方在本报告的基础上，进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。
篇二：
房地产开发投资分析报告
摘要
随着国民经济的持续增长，房地产投资也呈现增长的势头。
在本文中，作者综述了房地产投资开发研究的意义及相关研究的几大步骤。
作者以深圳商业地产为例，从内部环境，外部环境，价值分析及对比分析，多方面综述了投资商业地产的可行性。
房地产投资可行性研究的必要性
1．保证投资决策的科学性和合理性
房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期强、涉及面很广、所含工程项目多，靠盲目投资，“投机”行为是不可能达到预期经济效益的，只能给投资者带来无法挽回的经济损失，它是任何投资者都不希望发生的，特别是目前的房产行业处于强烈的市场竞争中，要在况争中求生存，求发展，只有对投资项目进行详细，可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。
可以这么说，房地主开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。
2．保证投资方案的优化
任何一个项目投资，都会存在从多可供选择的方案，不同方案的实施，将会带来不同的经济效益，只有通过可行性研究，进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择，才能尽可能优化最佳方案，使投资获取最大经济效益。
开发方案选择的正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。
3．保证项目投资的有序性
房地产项目投资可性性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应，配套工程设施步骤等。
使整个项目有条不紊的进行，以达到预期目的。
房地产投资项目可行性研究的主要步骤
房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，要按照一定程序进行。
1．筹划
筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。
包括：
提出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。
筹划阶段最重要的工作是组建队伍。
组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知
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