物业管理重点归纳.docx

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物业管理重点归纳

第一章

物业与物业管理

物业：

已建成并投入利用的各类衡宇及其相配套的设备设施和场地。

物业管理：

指业主通过选择物业管理企业，由业主和物业管理区企业依照物业服务合同约定，对衡宇及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、保护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理与社区管理的区别

社区管理

物业管理

法律法规依据：

《居委会法》

《物权法》

《物业管理条例》

主管部门：

民政部

住房和城乡建设部

经费获取：

以政府拨款为主，

社区服务收入为辅

以物业管理费为主，

其他经营性收入为主

主要功能：

代替政府管理城市，提供公共服务同时提供经营性服务

受业主委托维护和管理所拥有的物业

最终目标：

居民自治和自管

自身获利，使物业保值增值，为住用人提供良好的居住工作环境

目的：

和谐环境

营利服务

性质：

行政主导性

市场性

内容：

户籍、治安、征兵、社会救助、退休、就业等

对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序

实施主体：

街道办、居委会、

派出所

物业服务企业

运行方式：

行政、互助

业主自治管理与物业专业管理

物业管理的范围（暂时未找到）

物业管理的特点与原则

特点：

社会化、市场化、规范化。

原则：

1.物业的所有权与经营权相分离原则；

2.公平竞争的原则；

3.统一管理的原则；

4.专业和高效的原则；

5.经济合理的原则；

6.依法管理的原则；

7.以业养业及基金专用原则。

物业管理的地位和作用

1.增进房地产市场的发展；

2.有利于提高房地产投资效益；

3.树立城市形象，完善城市功能；

4.推动外向型房地产市场和涉外经济的发展；

5.有利于提高房地产综合开发企业的声誉。

物业管理的前景展望

1.普及化、社会化程度愈来愈高；

2.服务层次慢慢提升，服务更人性化；

3.专业分工日趋细化，运作日趋规范；

4.从业人员职业化；

5.经营日趋规模化、集团化、品牌化；

6.管理人员知识化，管理手腕科技化。

第二章

物业管理企业的概念

物业管理企业是指具有法人资格，按照合同或接受业主委员会的委托，依照有关法律法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。

物业管理企业的经营管理

规范化，规模化，信息化

物业管理企业的文化建设

1.表层的物质文化，包括企业服务的物业环境和社会影响，企业员工劳动环境和娱乐休息环境，和员工的文化设施等；

2.浅层的行为文化，主要包括企业的经营活动、教育宣传活动、协调人际关系的活动和各类文娱体育活动等；

3.中层的制度文化，它是指与现代企业在服务经营活动中形成的企业精神、企业价值等意识形态相适应的企业制度、规章和组织机构等；

4.高层的精神文化，它是指企业在服务经营中形成的独具企业特征的意识形态和文化观念，包括企业精神、企业道德、价值观念、企业目标和行为准则等。

物业管理的人员培训

1.思想作风，引导和教育员工牢固树立“服务第一，方便业主”的思想，把“热诚、优质、团结、奉献”作为企业精神；

2.职业道德，提倡员工该房地产行业，爱本职职位，珍惜企业声誉，对业主多一点奉献，多一点爱心；

3.服务态度，物业管理人员的服务态度直接关系到政府和行业的形象；

4.业务素质，物业管理人员的业务素质高低，直接关系到管理服务水平的高低；

5.专业技术，物业管理人员专业技术水平的高低，直接关系到物业管理和服务的质量高低。

业主业主大会

业主：

物业的所有权人。

（可分为区分所有权人和独立所有权人）

业主大会：

由物业管理区域内的全部业主组成，是代表和保护物业管理区域内全部业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。

业主在物业管理活动中，享有的权利

1.专有部份的所有权指对于建筑物内专有部份的住宅、经营性衡宇的占有、利用、处分和收益的权利。

2.共有权包括区分所有建筑物共有部份的共有权及建筑区内配套建设的公开场合、场地、设施的共有权。

这种共有权包括利用权、收益分派权、危险和妨害的排除请求权。

业主在物业管理活动中，应履行的义务

1.遵守业主公约、业主大会议事规则；

2.遵守物业管理区域内物业公共部位和公共设备设施的利用、公共顺序和环境卫生的保护等方面的规章制度；

3.执行业主大会的决定和业主大会授权业委会做出的决定；

4.依照国家有关规定交纳专项维修基金；

5.按时交纳物业服务费用；

6.法律法规规定的其他义务。

第一次业主大会召开的条件

1.物业必需已完工并交付利用，必需具有234其中之一；

2.新建商品房物业交付利用后，已售出的建筑面积合计已达到建筑总面积的50％或以上；

3.公有住宅出售建筑面积达到或超过30％；

4.本物业管理区域内第一套衡宇实际交付业主利用之日起已满2年。

业主代表大会临时召开的条件

1.发生重大事故或重大物业管理事项时有必要及时协商处置，经物业管理公司或业主委员会请求时；

2.经占全部业主必然比例（20％）的业主以书面形式说明召集的目的与理由并申请召开时。

业主大会规程的内容（暂时未找到）

业委会

是在物业管理区域内，经业主大会或业主代表大会选举产生，由业主代表组成的业主大会执行机构。

业委会委员的条件

1，本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2.遵守国家有关法律法规；

3.遵守业主大会议事规则、《业主公约》，模范履行业主义务；

4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5.具有必然的组织能力；

6.具有必要的工作时间。

业委会的职责

1.召集和主持业主（代表）大会，报告物业管理的实施情况。

除第一次业主（代表）大会外，以后每一年召开的年度大会均由业委会负责召集和主持。

遇有特殊情况，业委会有权有责任召集和主持业主（代表）大会；

2.代表业主与业主（代表）大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同；

3．及时了解业主、物业利用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

4.监督管理规约的实施；

5.业主（代表）大会给予的其他职责。

业委会成员的改换和资格终止

经业委会或20％以上业主提议，以为有必要改换业委会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式公告。

1.已不是业主；

2.无端缺席会议持续三次以上；

3.因身体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；

4.有违法犯法行为已被司法部门认定或正式接受调查的；

5.以书面形式向业主大会提出辞呈的；

6.拒不履行业主义务的；

7.其他原因不适宜担任本会委员的。

业委会章程的概念和作用

业委会章程：

指规定业委会组织及行为的大体准则文件，它是以书面形式固定下来的业主一路意思的表示。

作用：

保障业委会正常开展工作，保护业主利益，实现管理目标的纲领性文件，它既是业委会成立的基础又是业委会赖以生存的灵魂。

业主公约

指业主一路订立或许诺的，对全部业主具有约束力的有关利用、保护物业及其管理等方面的权利义务的行为守则。

业主公约的大体内容

1.物业大体情况简介；2.业主一路事务管理；3.业主权利义务设定；4.违背规约的处置；5.业主权利义务；6.违约责任。

业主公约的订立和效劳

订立。

一般由业委会负责起草，并通过业主（代表）大会审议批准。

效劳。

经业主（代表）大会通过的业主公约，未被业主（代表）大会终止前，始终具有法律效劳。

第三章

物业管理前期介入

物业管理前期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的建设和计划设计的进程，从业主和非业主利用人及物业管理的角度，就物业开发建设和此后利用管理等方面提出建议，并对将接管的物业从物质和组织上做好准备。

物业管理前期介入的益处

1.为开发商省去不要的开支，提高物业的品牌，增进物业的销售；

2.可以保证物业最大程度的安全适用，为业主此后的生活带来方便与效益，增进物业的保值增值；

3.可以避免一些在后期管理中难以解决的问题，从而有利于后期工作的顺利进行。

物业管理前期介入的必要性

1.促使物业完工后返工无望的工程质量难点提前取得妥帖解决；

2.物业管理前期介入是对所管物业的全面了解；

3.物业管理前期介入是为后期管理做好准备。

入伙

住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租户入住。

入伙通知书

物业管理公司在物业验收后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。

收楼须知

物业管理公司告知业主或租户在收楼时应注意的事项和办理入伙手续时应携带的各类证件、合同和费用文件。

装修报批程序

1.业主应提前五天，向物业辖区管理处申报；

2.详细如属实填写《装修申请表》；

3.经管理处审核同意后方可进行装修施工；

4.

物业的完工验收、接管验收及二者的区别

完工验收：

工程项目完工后，由建筑商向开发商办理交付手续，在办理交付手续时，须经开发商或专门组织的验收委员会对完工项目进行查验，在以为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商的进程。

接管验收：

是由物业管理企业依据建设部1991-7-1公布的《衡宇接管验收标准，接管开发商移交的物业所进行的验收。

区别：

1.验收目的不同

接管验收时完工验收合格的基础上，以主体结构安全和知足利用功能为主要内容的再查验。

完工验收是为了查验衡宇工程是不是达到设计文件所规定的要求。

2.验收条件不同

接管验收的首要条件是完工验收合格，而且供电、采暖、给排水、卫生。

道路等设备和设施能正常利用，衡宇幢户编号已经有关部门确认。

完工验收的首要条件是工程按设计要求全数施工完毕，达到规定的质量标准，能知足利用等。

4.交接对象不同

接管验收是物业管理公司接管开发商移交的物业。

完工验收是由开发商验收建筑上商移交的物业。

接管验收中应注意的问题

1.应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验下班作；

2.既应从此后物业保护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以保护业主的合法利益；

3.接管验收中若发现问题应明确记录在案，约按期限催促开发商对存在的问题加固、补强、整修，直至完全合格；

4.落实物业的保修事宜（按照建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业支付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付商用费）；

5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料；

6.物业管理企业接受的只是物业的经营管理权和政府给予的有关权利；

7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

第四章

物业管理市场化的必然性

1.市场经济呼唤物业管理市场化；

2.物业管理市场化的现实条件逐渐成熟；

3.物业产权多元化格局慢慢形成；

4.物业管理观念大体公共化；

5.业主消费意识增强；

6.居民经受能力慢慢提高；

7.供求主体多元化与竞争态势已形成；物业管理市场化是一种潮流。

物业管理市场的涵义

1.指围绕出售和购买——物业为对象的管理服务而进行的全数交易活动的总和；

2.是物业管理服务互换活动的载体；

3.权利转移的“场所”；

4.是物业管理互换关系的总和。

物业管理市场与普通商品市场的区别

项目

普通商品市场

物业管理市场

交易主体

基本没有限制

受限制（主体是群体）

交易客体

有形、静态、固定

动态、过程

流通实体

物

人

交换实质

物与货币

供求双方的约定

物业管理市场的主体结构

市场主体

物业管理市场的客体结构

物业管理市场结构的办法

物业管理委托合同

签定物业管理委托合同的

第五章

物业管理协会的作用

1.为企业服务（引进新技术、理念）；

2.为政府服务；

3.为行业服务（搭建竞争平台）。

物业管理市场主体间的关系

物业管理公司市场化的特征

1.经营行为的自主性；

2.经营目的的效益型；

3.市场运作的企业化；

4.经营活动的竞争性。

物业管理公司市场化的条件

1、有相应的成熟的招投标主体；

2、有完善的招标政策、规则和通畅的市场信息；

3、有权属清楚的各类物业。

市场化物业管理公司的竞争策略

1、科学合理的选择公司规模；

2、尽力创建知名物业管理品牌；

3、踊跃营造宽松的市场化发展空间与环境。

如何实现物业管理公司市场化

1.成立物业管理市场化平台：

（1）制定有利于物业管理公司市场化的有关政策办法，如鼓励物业公司的市场化政策等；

（2）制定物业公司市场化的有关规则，如招投标规则、行业竞争规则等；

（3）成立物业管理市场信息网络，并保证信息资源有偿流动的有效与通畅；

（4）优化物业环境，如物业的产权、配套等，增进物业的管理进入市场；

（5）增强宣传，营造一个良好的物业公司市场化的气氛；

（6）加速企业制度改革，成立现代企业制度；

（7）成立和培训足够的成熟的业主消费群体----业主管理委员会；

（8）组织成立的足够的市场媒介主体----物业管理中介代理机构；

（9）成立物业管理公司交易与竞争的有形市场----如物业管理的招投标中心等。

2．组建市场化的物业管理公司体系和网络：

（1）政府采取踊跃支持和扶植的政策，成立多种类型、多种性质的物业公司；

（2）成立多种类型的专业服务公司；

（3）成立足够的顾问管理公司（物业管理招投标代理、地产项目策划和审核、国内外物业管理考察代理）；

（4）成立彼此联系、彼此结合的物业公司体系与网络。

3、促使物业和物业管理行业的重组：

（1）物业区域的重组；

（2）物业公司重组；

（3）专业技术重组。

第六章

物业管理服务的概念和性质

概念：

物业管理服务指物业管理单位接受物业产权人、利用人委托对城市住宅小区内的衡宇建设及其设备、共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境面貌等项目开展日常保护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务。

性质：

服务性、经营性、管理性、综合性、规范性

物业管理服务的类型

依据服务对象可分为常规性公共服务、针对性专项服务、委托性特约服务、经营性服务、社会性管理服务。

物业服务收费

指物业管理企业依照物业服务合同的约定，对衡宇及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，保护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务收费的组成

1.物业管理服务人员的工资

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保护费用

3.物业管理区域清洁卫生费用

4.物业管理区域绿化养护费用

5.物业管理区域秩序保护费用

6.办公费用

7.物业管理企业固定资产折旧

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9.经业主同意的其他费用

物业服务收费的依据

1.包干制指由业主向物业管理企业支付固定物业费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。

（适用于普通住宅小区）

2.酬金制指在预收的服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全数用于物业服务合同的支出包括物业服务支出和物业管理企业利润。

（适用于高级公寓、别墅、大厦）

3.组合制指业主按照物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。

物业服务收费的价钱形式

1.政府指导价政府制定基准价钱、浮动幅度。

适用于实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费。

2.市场调节价合同两边依法约定。

适用于实行组合制的普通住宅物业服务和高级住宅、别墅物业服务收费和非住宅物业服务收费。

解决物业服务收费难的对策

1.沟通、说服

2.借业主公约和业主委员会的力量

3.争取业主单位、居委会等外部力量的帮忙

4.服务项目、流程设计上力求能区分

5.改良服务、计费方式和收取办法

6.完善物业服务合同，严格依约办事

7.在必要的催缴程序后通过法律途径解决

解决物业服务费用纠纷的法律依据

1.1991-4-9《民事诉讼法》（民事诉讼大体法律）

2.2003-9-1《物业管理条例》（物业管理活动最重要的法律依据）

3.2004-1-1《物业服务收费管理办法》（物业收费主要依据）

4.2004-10-1《物业服务收费明码标价规定》（收费须明码标价）

专项维修资金的性质、筹集依据、必要性

性质：

专项用于（物业保修期满后）物业一路部位、共用设施设备的维修和更新、改造的基金，在性质上属于专门用于特定目的而设立的专项基金的一类。

不得挪作他用。

专项维修资金属于业主所有，在物业管理企业财务上属于专项代管基金。

筹集依据：

《物权法》，《物业管理条例》，《物业服务收费管理办法》，《住宅专项维修资金管理办法》，《物业管理企业财务管理规定》，各地方性法规、规章。

必要性：

按照国务院《物业管理条例》，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业，或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当依照国家有关规定缴纳专项维修资金。

设立专项维修资金目的是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和改造，是提高和维持衡宇完好率，延长衡宇的利用寿命，保障衡宇安全，保护业主利益的得力办法。

特别是当物业共用部位、共用设施设备安全出现出现突发情况时，能够为及时有效地组织抢修提供资金保障。

专项维修资金的利用与管理

1.其管理实行“专户存储。

专款专用，按户设帐，核算到户，政府监督”的原则；

2.业主大会成立前，业主交存的住宅装箱维修资金由物业所在地的人民政府房地产主管部门代管，房地产主管部门会同财政部门在本地指定银行，开立专户，以物业管理区域以幢为单位，按衡宇户门号设立分户账；

3.业主大会成立后，按业委会的申请，房产部将专户管理银行业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会另指定开立的专户管理银行。

业主大会开立的专项维修资金账户要在本地人民政府财政部门和房地产主管部门的监督下运行。

第七章

物业管理市场环境的内涵

指组成市场环境的一整套制度框架及确立在市场运作法则的一系列政策规定。

包括

1．大体社会经济制度和专门性法律；

2．房地产行业的法规政策；

3．物业管理行业的有关法律和政策；

4．物业管理市场运作机制和运行规则；

5．物业管理市场观念。

物业管理法律关系的组成要素

物业管理法律关系作为法律关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为进程中形成的权利义务关系。

组成要素：

1.主体----指实际参加物业管法律关系并在其中享受权利和承担义务的人（自然人、法人、非法人集体、国家）。

物业管理市场机制

物业管理相关组织机构在物业管理市场中的活动方式和整个转变进程，和它们之间的彼此关系和彼此制约的关系。

物业管理市场机制的内容