2二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集工作计划.docx

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2二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集工作计划

工作计划

按照“渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目”的具体要求，本次是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价，对部分对象按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作计划。

一、基本要求

（一）对区域内交易频繁，但未建立基准价的地段和街道建立新的基准价。

（二）每季度重点对拟纳入样本点的已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点的价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护。

（三）对价格变动较大、较快的区域的原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。

（四）项目的服务期：

一年。

二、应当履行的基础评估程序 

（一）明确评估业务基本事项。

包括明确评估目的、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、使用条件限制、评估所需资料的收集及配合工作等。

（二）签订业务约定书。

通常评估业务约定书应先行签订，明确评估目的、评估对象以及评估收费等内容。

当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。

（三）编制评估计划。

包括项目整体计划及具体实施方案。

其中，整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容。

具体实施计划应当包括项目调查方面的安排等。

（四）现场调查。

安排对口熟悉的评估师及其他专业人员进行现场调查。

无论项目大小，均必须履行现场调查程序。

评估人员必须到现场收集资料、勘察实物必要时聘请相关方面的专家协助工作。

（五）收集评估资料。

主要是收集有关评估基本事项的明确、评估对象的基础数据信息、资产使用及运行状况以及市场询价等方面的评估资料。

（六）评定估算。

根据收集的评估资料及现场勘查的情况，按照资产评估的技术规则进行方法适用性的评价和判断。

选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。

（七）编制和提交评估结果。

由项目的负责人负责编制评估结果汇总表。

初稿经单位技术负责人审核后与委托方进行必要的沟通并按照本公式规定的三级复核制度进行复核并出具正式结果报告。

三、时间计划

签订合同并收集齐相关资料以后20天内完成交易频繁区域基准价更新，40天内对未建立基准价的地段和街道建立新的基准价。

每季度重开始后，10天内对拟纳入样本点的已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点的价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护。

严格按照委托方要求，对价格变动较大、较快的区域的原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。

对于临时性单个估价，税务部门将相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在2日内将评估报告上交至税务部门。

四、估价技术方案

根据《房地产估价规范》，房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。

对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。

对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。

根据本项目的估价要求，主要是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价。

因此我们根据不同的估价对象，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制定了具体的估价技术方案。

（一）存量非住宅采用批量估价或信息补录

为高效率、低成本地完成大规模目标房地产的估价工作,保证估价过程科学合理,本次对存量房采用批量估价，采取的主要估价方法是市场比较法中的间接比较法。

具体技术路线：

一是选定基准房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准房的估价值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他地段的项目作为特殊项目，单独确定估价值；四是确定基准房的修正系数。

修正因素包括开间、房型、层高、临路类型等要素；五是将各区域的估价值下浮一定比例，作为估价存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格估价值。

估价流程

1、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：

1）各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；

2）土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；

3）房屋重置价格及配套文件；

4）新建房屋造价水平及成本费用构成；

5）城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；

6）其他地方性规定等资料。

2、拟定估价作业方案,组织实地勘察

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。

对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按时交付报告。

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。

不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、相关人员在勘察表上签字。

3、估价方法选用

3.1房地产估价方法的选用

根据《房地产估价规范》的要求，房地产主要评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。

对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

根据已明确的估价目的，

若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

现就本项目常见几类用途的非住宅房地产评估方法选择和操作做简要说明如下:

3.1.1商业房地产估价的常用方法

商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

（1）收益法。

商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。

（2）市场法。

商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。

商业房地产估价的估价方法虽然基本一致，但在具体的技术路线选择和处理上又各有特点。

按经营方式可分为出租型和商业运营型两类，

（1）出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。

采用收益法估价的关键是求取租金收益。

采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：

一是直接求取商业房地产价格；二是求取商业房地产租金。

（2）运营型商业房地产主要靠经营获得收入。

按规模又可分为：

（1）整幢商业房地产估价，主要采用收益法和市场法。

对整幢商业房地产进行估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后根据不同楼层的具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法。

（2）整层商业房地产估价主要采用市场法和收益法。

通常情况下整层出售或出租的交易实例较少，因此，经常选取类似估价对象的单个商铺的成交实例作为可比实例，然后进行修正得出整层商业房地产的价格。

3）同层商业房地产不同铺面评估，对于同层商业房地产不同铺面进行估价时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面的价格在此基础上进行适当修正得出不同铺面的估价结果。

3.1.2商务办公房地产估价 

商务办公房地产主要指商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。

按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1～3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。

按使用功能不同，可将写字楼分为：

①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其他功能（展示厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。

按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。

其中，①甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优良，收益能力强，有完善的物业服务；②乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况和建筑质量良好，建筑物的功能不是最先进的，建筑物存在自然磨损，收益能力低。

新落成的同类写字楼；③丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金水平较低。

商务办公房地产估价的常用方法是收益法、市场法等。

（1）收益法。

商务办公房地产通常采用出租经营，所以收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一。

（2）市场法。

商务办公房地产的转售转租比较频繁，因此较易获得交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。

３.1.3车库估价方法

停车库估价方法主要有市场法、收益法。

对于地下停车库一般分为两种情况：

一是开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益和处分权；二是地下车库作为共有部分，建筑面积已经分摊，车库不能单独出售

因此停车库估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察周边房地产中类似房地产的租售情况，以此来确定采用何种估价方法。

市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。

收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较稳定的收益。

与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位

　3.2土地使用权估价方法的选用

根据《土地估价规程》的要求，根据宗地用途选择不同的估价方法，对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价。

估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。

根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地和综合用地等；并可按开发程度不同，分为待开发土地、已开发土地、在建用地和已建用地等

3.2.1居住类宗地价格评估

居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法和基准地价系数修正法。

其中：

1）独立住宅用地价格评估：

应重点分析：

城市地理位置与气候条件、居民生活方式、社会、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。

一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。

2）高档公寓用地价格评估：

应重点分析：

居民的生活方式、人文环境与景观、基础设施与公共配套、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。

一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。

3）普通住宅用地价格评估：

应重点分析：

城市人口数量与家庭规模（社会）、经济发展水平、居民收入与消费水平，居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公共配套、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等对地价的影响。

一般应首选市场比较法，辅之以假设开发法、收益还原法或基准地价系数修正法。

评估已售公房和经济适用房（安居房）地价时，应注意与普通商品住宅用地的权益差别。

4）简易住宅用地价格评估：

简易住宅用地多为待拆迁改造用地，评估此类用地价格时，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。

3.2.2商业金融业用地宗地价格评估

商业金融业用地估价宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）和基准地价系数修正法。

其中:

1）金融保险业用地价格评估，应重点分析：

当地金融保险业的地位与作用；估价对象是否位于某级金融中心以及临街状况等。

2）办公服务类宗地价格评估，应重点分析：

当地经济发展水平及服务业在国民经济体系中的比重、与行政经济中心的接近程度、交通便利程度、周边人文环境及公共配套设施（购物及娱乐场所等）。

3）综合商厦类宗地价格评估，应重点分析：

辐射区内的固定人口与流动人口、居民购买能力、商业繁华程度与集聚程度、客流量与交通通达程度等。

4）普通零售店类宗地价格评估，应重点分析：

服务范围内的人口数量、收入水平与购买能力等。

5）评估旅游娱乐类宗地，应重点分析：

景点等级及知名程度、自然与人文景观、交通通达程度……。

3.3.3工业、仓储用地宗地价格评估

工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。

其中;1）矿井、矿区用地价格评估，应注意：

宗地外开发程度的设定，可开采年限与出让年限的关系、土地整理的难易程度、相邻土地的使用限制等；对类似油气田用地，应注意：

宗地外开发程度的设定，土地使用权与他项权利之间的关系。

2）传统制造业、电力、煤气及水的生产和供应用地价格评估，应注意：

产业特点、用地规模、用地强度、污染程度、城市规划的影响、用途转换及变现的难易程度。

3）邮电、高新技企业用地价格评估，应注意产品的高技术、高附加值特点、污染小、环境较好、土地利用程度较高、及与信息集散地的接近程度、获取人力资源的难易程度、产业的聚集度与关联度等。

4）仓储业用地价格评估，应注意：

开发程度的设定、交通的方便程度、土地利用的机会成本等。

3.3.4综合用地宗地价格评估

综合用地指集办公、商住（公寓）、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合大厦或大厦群用地。

综合用地价格评估方法,可选用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法。

综合用地价格评估的关键是正确把握同一建筑物中各不同利用部分的权重及各部分之间的相互作用。

综合用地价格评估不能简单等于各不同利用部分所分摊土地价值之和。

综合利用的土地价值可能大于或小于各不同利用部分所分摊土地价值之和。

无论应用何种方法，可以先分别评估各不同利用部分所分摊土地的价格，然后根据该宗地的主要用途、该区域的主要土地利用类型及该区域各不动产类型的市场价格，进行该宗地各利用方向相互之间的影响程度修正。

4、估价结果确定

估价结果应在对不同估价方法的测算结果进行校核和比较分析的基础上合理确定。

在确认所选用的估价方法的测算结果无误之后，应根据估价目的和不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况，并经过分析，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果，或选用其中一种估价方法的测算结果作为综合结果。