XX人和农资大市场可行性报告.docx
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XX人和农资大市场可行性报告
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第一章总论1
一、项目概况1
二、项目主要经济指标3
三、项目单位简介4
四、可行性研究报告结论4
第二章项目建设背景与必要性5
一、项目背景5
二、项目建设的必要性5
第三章经营模式、功能及策略7
一、项目经营模式7
二、项目功能7
三、产品销售策略9
第四章项目实施的原则、标准和特色10
一、项目实施的基本原则10
二、项目实施标准10
三、项目的主要特色11
第五章项目市场需求分析13
一、项目区农业产业现状13
二、本地农资经营现状13
三、项目预测14
第六章项目选址分析17
一、项目区自然条件17
二、施工条件17
三、厂址选择及可行性分析18
第七章平面布置及工程设计方案20
一、方案设计原则20
二、总平面布置方案20
三、内外部运输22
四、结构设计22
五、公用工程22
第八章安全卫生与节能26
一、安全卫生26
二、节能27
第九章环境保护评价29
一、主要污染源和污染物分析29
二、环境影响分析及对策29
三、环境可行性结论与建议32
第十章项目实施进度与工程招标33
一、项目实施进度33
二、工程招标33
第十一章项目投资估算与资金筹措37
一、投资估算编制依据37
二、投资估算37
三、资金筹措与使用分配38
第十二章项目的经济效益和社会效益39
一、项目盈利能力分析39
二、不确定性分析39
三、项目主要风险分析41
四、财务评价43
第十三章项目的经济效益和社会效益44
一、项目的经济效益44
二、项目的社会效益44
附：
项目单位证明材料
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
XX县人和农资大市场建设项目
（二）项目性质：
新建
（三）项目承办单位：
XX县人和科技有限公司
（四）项目法人代表：
（五）项目建设地点：
XX县XX镇北2公路丰黄公路西
（六）项目建设规模：
项目用地面积为35150平方米、总建筑面积11200平方米，项目总投资2820万元人民币。
（七）项目建设内容
项目主要建设内容包括：
办公区、生活区。
钢构化肥、农药、农膜、种子展销大厅；钢构大、中、小型农机械展销大厅；钢构农资仓库、配送中心；农业科技推广培训、土地测土化验配方、办公综合楼；农资配送车辆；水电、道路、围墙、大门、地面硬化、绿化等基础设施建设。
（八）总投资及资金筹措
该项目总投资约2820万元，其中，建设投资18200万元、铺底流动资金1000万元。
所需资金企业全部自筹.
（九）项目耗能
项目年耗电1.65万度，折标煤3.35吨；耗水6900吨，折标煤0.76吨。
项目年耗能4.11吨标煤。
（十）项目编制依据、范围与原则
1、编制依据
（1）《XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（2）《建设项目环境保护管理条例》国务院令第235号
（3）XX县“十二五”期间农业和农村经济发展规划
（4）农业部关于加快农业产业化发展的意见
（5）财政部农业综合开发项目可行性研究报告编写要求
（6）国家农业综合开发项目可行性研究报告编写要求
（7）《建设项目评价方法与参数（第二版）》
（8）《宿州市统计年鉴》2010年；
（9）项目单位提供的背景资料、技术数据等。
2、编制范围
本可行性研究报告的研究范围包括：
（1）项目提出的背景及建设的必要性
（2）项目的选址与建设环境条件
（3）项目建设规模与主要建设内容
（4）市场总体布局方案
（5）工程技术方案
（6）环境保护、安全卫生、消防和节能
（7）组织机构和劳动定员
（8）项目运营和实施计划
（9）投资估算与资金筹措
（10）效益分析
（11）可行性研究报告结论与建议
3、编制原则
（1）依据XX镇总体规划和项目区的总体布局，合理规划，妥善处理好市场的人流、物流，最大限度的扩大规模，增加服务与设施，完善市场功能满足建设发展的需要。
（2）立足商品位、高质量、多方位的服务宗旨，建立健全完善物流及交易市场服务体系，强化市场的综合性管理。
（3）建设集交易、仓储、运输为一体，初级交易与批发相结合，立足XX县，辐射整个皖北地区，面向全国，形成一个具有一定规模和影响力，具有人性和特色，符合社会主义市场经济的现代化物流及交易市场。
（4）重视管理经营，建立现代市场经济条件下高效管理经营机制，增强市场的竞争力。
（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，引进和培训经营管理人才，建立一支高效、懂经营、会管理的人才队伍。
（6）严格执行国家有关法律规定，守法经营。
（7）本项目的设计要符合当地规划要求，做到每个项目总平面布局一体化。
二、项目主要经济指标
表1-1 主要经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
方案类
1
占地面积
平方米
36075
2
建筑面积
平方米
11200
二
项目建设投资
万元
2820
1
固定资产投资
万元
1820
2
铺底流动资金
万元
1000
三
财务指标
1
销售收入
万元
19834
达产年
2
净利润
万元
520
经营期平均
3
财务内部收益率
%
20.32
所得税后
4
投资利润率
%
18.47
5
投资回收期（含建设期）
年
5
四
风险评价类
1
盈亏平衡点
%
60.28%
达产年
三、项目单位简介
XX县人和科技有限公司是一家集农业科技开发、研究；农机具、农机配件、农膜、化肥、农作物常规种子、杀虫剂销售、农机具租赁、维修；农业技术交流、咨询服务为一体的有限责任公司。
公司于2013年4月注册成立，注册资金增加到200万元。
四、可行性研究报告结论
本项目的实施能够完善XX县农资交易市场，建立覆盖XX镇辖区内农业生产资料的市场服务网络体系；健全和规范化化肥、农药、农机具农业生产资料的市场供应体系；建立健全养殖业所需生产资料的生产销售供应服务体系。
对项目区经济发展具有重要的意义。
经过本可行性研究，得出以下主要结论：
（一）本项目建设依据新版《XX县城市总体规划》，符合XX县产业发展政策和经济发展战略，得到政府重点扶持和财政补贴。
（二）市场内的规划设计在交易流程、配套基础设施、环境等多方面满足了现代化农资市场的规划要求。
（三）财务评价显示本项目投资回收期较短，有一定的赢利能力。
（四）本项目社会效益明显，给地方税收贡献具大，对地方提供就业机会，改善当地群众收入，促进当地社会和谐稳定都有积极作用。
（五）本项目对环境影响微小，通过采取一定的措施，可以将其对环境的影响减少到最底程度，同时相比项目用地现有的生态环境，项目的建设还将通过基础设施建设使现有环境得到一定改善。
（）本项目风险较小，采取必要的措施可以减少大多数风险可能造成的损失，甚至防止一些风险的出现。
所以通过对本项目在多方面的分析研究后，本可研认为，项目是可行的。
第二章项目建设背景与必要性
一、项目背景
我国是一个农业大国，农业在国民经济中占重要地位。
2013年的中央一号文件再次关注“三农”，这是中央从2004年以来连续第9年将一号文件的落脚点锁定于“三农”领域，也是中国建国以来决策层对“三农”的最长关注周期。
只有解决好“三农”问题，中国经济的长久稳定发展才能有所保障，中国形成以内需拉动为主导的经济模式才有坚实的基础。
2013年的中央一号文件明确指出“扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和改善民生，重点难点在农民”。
中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。
农业生产资料涵盖化肥、农药、农膜、农机具、种子种苗、饲料、禽药兽药等种类，是农业生产的基础，是不可或缺的重要生产资料，是农业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，是经济社会又好又快发展的有力保障。
做好农资商品网络建设，是中央、省、市各级党政的要求，是服务于“三农”的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增收的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产品和坑农害农行为，促进公平竞争的客观要求。
二、项目建设的必要性
（一）在市场经济条件下，XX镇现有的农资市场已不能满足经济发展的需要。
市场是经济发展的载体和中介，是市场经济体制中不可缺少的重要组成部分。
从总体上看，XX镇现有农资市场存在着功能不完善、规模较小、区域分散、辐射能力不强、服务设施陈旧、贮运能力较差，外地直销窗口和巩固外销渠道不足等问题，现代化的网上交易、期货市场、异地交割等是空白，整体上表现出市场适应能力差、信息不畅，难以满足孙圩孜乡及周边地区农业产为化经营和发展的需要。
（二）现代农业需要功能完善、科学有序的市场作为载体。
建设农资交易市场，发挥“大市场、大流通、大载体”的功能能够顺利实现农产品产销对接，减少中间环节，让农民真正走“以市场为导向，以效益为目标”的农业产业化经营的路子。
（三）有利于城镇战略位置的形成。
中共中央国务院在《关于做好农业和农村工作意见》中指出“要充分考虑现有小城镇的发展水平、区位优势和资源条件及今后的发展潜力，选择已经形成一定规模小城镇，加快建设。
采取5—10年努力，把一批小城镇建设成为具有较强带动能力的农村区域性经济、文化中心，使全国城镇化水平有显著提高。
”XX镇作为连接萧砀、江苏、山东、河南，三省四县的商贸重镇，多年来由于党委政府的重视，在江苏、山东、河南，三省四县边界不仅具有广泛的影响，而且作用不可替代。
因此该项目的投资建设，将有利于进一步推动当地商贸活动，搞活市场；有利于吸纳当地剩余劳动力向二、三产业转化；有利于优化经济环境，扩大招商引资，达到以商兴镇活经济，增加农民收入的目的，实现一业兴百业旺。
（四）项目的建设有利于加强农资质量的监管。
农资产品质量安全监管体系建设是农资市场秩序的根本措施。
本项目建有的农资质量检测中心，对农资进行源头监管，从源头上提高和确保农资产品质量，确保农民消费利益。
（五）项目的服务功能建设更加满足于农民对农资消费的需求。
测土配方施肥和农业科技服务服务功能，使农户和种植户“懂得用、用得好”农资；农资质量检测功能，使农户和种植户“放心买、放心用”农资；农户金融服务功能，为农户和种植户提供“农资金融服务”，让农户和种植户“买得起农资”。
从而实现农户和种植户对农资“放心买、买得起、放心用、懂得用、用得好”的需求
综上所述，本农资项目的建设具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的、可行的。
第三章经营模式、功能及策略
一、项目经营模式
农资大市场＋渠道分销＋配送中心＋增值服务＋加盟连锁网点。
实行“六统一”服务，即统一采购、统一配送、统一标识、统一经营、统一服务、统一价格。
销售渠道为：
①农资超市直接销售；②本县分销商销售；③加盟网点直接销售。
农资项目的经营模式首先建立在以“农资大市场和农资配送中心”为核心的采购供应、批量销售、渠道分销、配送体系基础上。
在此基础上，建立完善“测土配方施肥服务中心、农资质量检测中心、农业科技服务中心、农户金融服务中心”等四大主要服务功能，之后再进一步建立“农产品购销交易服务”的辅助功能，逐步实现“农资和农产品双向流通”运营方式。
通过“农农资大市场和农资配送中心”实现批量销售、看样订货、预约订货、电话订货，实行配送上门，开通农资下乡的“快车道”和“直通车”，实行高效快捷供应配送服务。
二、项目功能
（一）农资大市场功能：
－批量销售功能。
仓储开放式陈列产品，明示标识，现场选购、现场批量销售。
实现信息化的超市管理系统运作。
主要农资产品包括肥料系列（包括化肥、氮磷钾肥系列、复合肥、生物肥系列）、农药系列、生物农药系列、种子系列、植保系列、农膜系列、农机农具及农用设备设施、其它配套农资产品系列等3000多个品种。
－展示和订货功能。
农资大市场3000多个农资品种，既是销售产品，又是产品展示和作为订货样品。
通过农资超市展示样品，实现提供看样订货、预约订货、电话订货的订货服务功能。
－信息服务功能。
运用超市信息化系统收集、整理、分析农资产品供、销、存信息，定期印发农资产、供、销信息，为农户和专业户提供农资消费选购指南。
（二）农资配送中心功能：
－采购功能。
配送中心汇集农资大市场、各加盟网点门店、以及分销渠道的产品需求计划，并结合库存和市场供应情况，制定采购计划，向供应商统一采购。
－分销功能。
与各分销渠道商、种植大户、各网点门店签订供销合同，
落实订货计划，组织分销供应。
－配送调运功能。
根据农资超市、各分销渠道商、种植大户、各网点门店的要货计划，进行统一配货送货、统一调运。
－分装功能。
根据各分销渠道商、各网点门店的销售要求，对肥料等农资产品进行分装，以满足各分销渠道商、各网点门店的销售要求。
－储存功能。
应季农资的储存、正常销售农资的储备库存。
－信息采集功能。
配送中心连接采购和销售的中心环节，是整个农资供应链的协调中心，因此，配送中心也是农资的信息中心，承担着农资经营的信息采集功能。
（三）服务中心功能：
－测土配方施肥服务中心功能。
采取与县农业技术部门合作方式，配套测土配方设备和技术人员，推广测土配方施肥，为农户提供测土配方施肥服务，帮助农户更好地科学、合理、高效用肥。
－农资质量检测中心功能。
建立产品采购质量监控制度，建立产品抽检制度，配套检测设备和人员，并与技术监督部门和工商管理部门协作，定期检测农资产品质量情况。
向用户承诺“假一赔十”的质量保证。
－农业科技服务中心功能。
建立信息、技术服务平台，与全国主要农业科技以及农资厂商建立长期合作关系，为农民提供政策咨询服务、农业技术服务、农资产品价格信息服务等。
（四）农产品购销交易服务辅助功能：
在做好农资主营业务的同时，利用农资营销网络资源以及农户资源优势，建立农产品购销交易服务平台，为农户和农产品购销商家提供农产品购销交易中介服务，逐步实现“农资和农产品双向流通”运营方式。
三、产品销售策略
（一）一线农资商品（I类）：
公司直接代理的知名品牌厂家直销农资产品、国内省一级农资经营商的农资产品。
在品类上，包括紧销化肥、农药、进口农资产品等。
这类产品是公司的主打优势产品，由公司直接销售至终端用户，占公司经营主要的利润收入，并具有较大的利润操作空间。
（二）二线农资产品（II类）：
公司直接经销的厂家直销农资产品、国内省、市农资经营商的农资产品。
这类产品是徐闻市场比较畅销、农户普遍常用的农资产品，属公司争取较大市场份额的产品，利润操作空间适中，农资超市自销，以及各分销商和各加盟门店销售，并给予各分销商和各加盟门店较大的利润空间。
（三）三线农资产品（III类）：
这类产品为紧跟型、推广型和特定型的农资产品。
紧跟型产品是具有市场潜力、但近期销量不大、将来成为公
司竞争优势的产品；推广型产品属于市场推广的绿色、科技类的农资新产品；特定型产品属于用量少但紧缺、或者用户特定的农资产品。
紧跟型、推广型和特定型的农资产品采取代销方式与厂家或省、市农资经营商合作，进场费、广告费和推广费由厂商直接投入。
（四）四线农资产品（IV类）：
这类产品为代购产品，根据各分销商、各加盟门店、大户提出的指定订购产品计划，代为采购供货。
第四章项目实施的原则、标准和特色
一、项目实施的基本原则
（一）因势利导，循序渐进原则。
在连锁经营网点的选择和网点布局上，要尊重客观规律，坚持实事求是，因地制宜，自愿加盟，先行试点；具体操作上，要坚持时间、数量服从于质量和效果，只有在积累经验、反复论证的前提下才能逐步展开，做到成熟一个、发展一个，并注重加强对全体加盟成员的动态管理，及时淘汰发展状况不佳的成员，保证网络体系的健康发展。
（二）服务与效益相统一的原则。
要根据全县各地农业、农村经济发展要求和农民的实际需要，创新服务手段，加强农资科技服务措施，搞好农资新品种、新技术的实验、示范、宣传、推广，开展科技咨询、测土施肥、配方施药和技术培训一条龙服务，做到管卖、管用、管效果、管安全，切实把经济效益的增长建立在为农服务水平的提高上。
（三）互惠互利，共同发展的原则。
XX县人和科技有限公司农业生产资料连锁经营服务网络加盟店应主动积极完成相关品种促销及服务工作任务，XX县人和科技有限公司将在货源、价格、结算方式上予以支持，双方达到互惠互利，共同发展的目的。
二、项目实施标准
农业生产资料连锁经营服务，应严格按照“统一标识、统一采购、统一配送、统一管理、统一服务规范、统一销售价格”的要求，进行统一的规范化改造，建设标准为：
（1）改造后的仓储设施存储年经营农资量20%存储规模；
（2）直营店应并具有与其经营规模相适应的库房；
（3）经营场地设在建筑的一层，与生活区分开；
（4）店堂内通风、明亮、装修简洁，地面硬化；
（5）自配或稳定租赁配送服务车辆；
（6）配备电话、电脑等通讯设备；
（7）加盟店自行采购的农资商品应对供货商进行登记管理；对销售的农资商品实行质量承诺，不得销售假冒伪劣商品；商品分类摆放，明码标价；建立客户档案，做到定期回访。
三、项目的主要特色
XX县人和农资大市场建设项目有如下几个方面的特色：
（一）建立体制较为规范、管理较为科学、物流较为畅通、服务较为高效的农资连锁配送网络，整合和完善农资连锁经营服务网络，提升农资连锁经营实力和市场竞争力，进一步规范农资市场秩序，避免由于农资经营和农资产品带来的伤农、坑农、害农的事情发生。
（二）严格按照“统一标识、统一采购、统一配送、统一管理、统一服务规范、统一销售价格”的管理模式，通过连锁经营，大大地提高了农资产品进货的竞价优势和谈判资本，保证农资产品的价廉质优，统一配送、统一价格有效地规范了农资产品的经营市场，避免出现价格的恶性竞争和利益的过渡追求而不考虑农资产品质量的现象出现，有效地规范了农资经营市场，还民一个实惠。
（三）利用送货上门，预约经销，用药用肥技术咨询等方式，方便农户，进一步融洽企农关系，不断完善供销社为农服务水平，充分体现供销社在社会主义新农村建设中的作用和地位，在全县范围内大力推进农业产业化经营，以市场为导向，实施科技兴农，发展订单农业，培育农业合作组织，积极推进农业产业化经营。
（四）通过农资连锁经营服务网络的建设，可逐步完善农业生产资料市场信息及生产技术服务体系，引导农业进行种植结构调整。
加大科技投入，加强优质、高产、适销农副产品品种的引进、繁育和推广工作，普及先进农副产品种植技术，优化农副产品品种结构，提高农副产品质量。
（五）通过农资连锁经营服务网络的建设，可积极发展跨地区、跨所有制、农工贸一体化的农业企业集团。
鼓励农业企业、农业经营企业通过建设农业生产基地、签订长期购销合同等方式，与“三农”结成经济利益共同体，建立从生产、收购、加工、销售到组织的完整的农业产业体系。
第五章项目市场需求分析
一、项目区农业产业现状
XX县位于安徽省淮北平原北部，黄淮海平原南端，北纬33度56分至34度29分，东径116度31分至117度12分。
主属黄淮海冲积平原，东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄淮平原。
山丘、谷地占总面积22.2%，平原占77.8%，河流主属淮河水系。
全县设23个乡镇、702个行政村，总人口140万人，其中农业人口110多万人，总面积1885平方公里，耕地面积约146万亩，是国家优质小麦主产区。
粮食资源丰富。
我县地处广袤无垠的黄淮土平原，与苏、鲁、豫三省、七县市交界，属于淮海经济区中心。
全县总人口130多万，耕地面积147万亩，土质肥沃，所产粮食品种优良，粮食作物主产小麦、玉米、大豆，年平均粮食总产量14-16亿斤，其中小麦年产平均产量9亿斤左右。
是全国百强商品粮县之一。
全县粮食工业充分利用当地粮食资源优势，粮食加工企业迅速崛起，目前已形成皖北面粉集团公司、宿州新锦丰粉业实业公司2个省级前10强农业产业化龙头企业（其中皖北面粉集团公司位居全国第4名）和银海粉业有限公司、金鸽面粉有限责任公司2个省级前10强粮食加工龙头企业为肯干，遍布全县各乡镇的小型面粉加工企业为网点的加工体系。
仅4大面粉中加工企业的日加工小麦量就过3500吨，全年加工量达24亿斤左右。
全年25个国粮食购销企业坐落在全县各交通方便地点，年收购量140000吨，吞吐量近300000吨。
庞大的粮食加工业副产品给养殖业提供了充足的饲料资源。
二、本地农资经营现状
1998年国务院39号文件（即国务院《关于深化化肥流通体制改革的通知》）取消农资专营以来，XX县放开了农资流通市场，原有的有供销社独家经营农资的垄断局面已打破，基本形成了由供销社农资公司、农资生产企业、农业“三站”、种子公司、个体工商户等多种市场主体、多种流通渠道共同参与农资经营的格局。
尽管有一系列化肥流通体制改革的配套政策，但始终为解决农资流通体系不健全，与广大农民消费需求之间的矛盾日益加深的问题。
整个农资流通市场农资企业经营规模小，农资零售网点散乱、基本处于单打独斗分散小规模经营状态，相互之间缺乏联系、恶性竞争，只求自身经济效益而无视农民利益，农资市场不和谐音符屡屡存在。
仅黄口地区农资经营者就有100多家。
据目前的情况看，XX县各级职能部门虽然加大了对农资市场的监管和整治，但目前农资市场仍然存在秩序混乱的问题，这些问题一方面导致广大农民消费不安全、不方便、不实惠；另一方面农资流通市场处于小、散、弱、乱的状态，导致农资市场不规范，加大了政府治理市场成本和难度。
综上所述XX县的农业基础尤其是种植业发展的潜力是很大的，但是市场的培育方面存在严重的滞后，同国内先进城市相比与科技城的形象极不协调。
三、项目预测
我国是一个农业大国，农业在国民经济中占重要地位。
2013年的中央一号文件再次关注“三农”，这是中央从2004年以来连续第9年将一号文件的落脚点锁定于“三农”领域，也是中国建国以来决策层对“三农”的最长关注周期。
只有解决好“三农”问题，中国经济的长久稳定发展才能有所保障，中国形成以内需拉动为主导的经济模式才有坚实的基础。
2013年的中央一号文件明确指出“扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和改善民生，重点难点在农民”。
中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。
农业生产资料涵盖化肥、农药、农膜、农机具、种子种苗、饲料、禽药兽药等种类，是农业生产的基础，是不可或缺的重要生产资料，是农业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，为经济社会又好又快发展的有力保障。
随着各级政党对农业生产的越来越重视，全国农业生产持续升温，种养殖业产品价格越来越高，产品结构和质量越来越好，不少产品除了满足国内需求外，还远销国外，农业生产形势好，与农业生产资料在数量、品种、质量、结构调整和保证供应密不可分.。
全国各级农业生产资料市场立下了汗马功劳。
从我市看，起步早的有宿州市农资批发大市场和灵璧农资批发市场，其它县区也有规模不一的农资批发市场。
这些市场的形成和兴建，对当地农业起到了积极作用。
他们共同的成功经验是：
将原本混乱分散的经销商组织到一个市场进行统一经营和管理，不仅能够解决厂家选择代理商的难题，还有益于工商、农业、物价、质检部门实施有效管理，打击假冒伪劣产品，杜绝坑农害农事件的发生。
这种“市场运作，行业自律，规范管理”的模式，是值得借鉴和推广的。
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