标杆地产集团成本造价 成本核算管理操作指引.docx

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标杆地产集团成本造价成本核算管理操作指引

成本核算管理操作指引

编号：

DCJT-CM-3-01

版号：

A/1.0

页码：

第1页共17页

成本核算管理操作指引

编制日期2020年5月

审核日期2020年5月

审批日期2020年5月

修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

审批人

2020年5月

V1.0

根据发文调整工程成本与营销费用划分界面，增加自持与可售

分摊原则

刘善学

王松

陆天

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编号：

DCJT-CM-3-01

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A/1.0

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第2页共17页

1目的

本指引旨在明确成本核算过程中的产品划分、分摊原则以及管控权限，规范成本核算程序，明确成本核算过程中的权责划分，为开发项目成本核算管理提供制度依据。

本成本核算指引适用于集团内部经营算账，对外财务核算依据财务核算原则。

2适用范围

本指引适用于中梁地产集团内操盘开发项目，包括由我司操盘的合作项目。

本指引指导编制各版本目标成本，明确各类面积指标，划分产品类型，确定成本费用分摊原则和分摊方式。

指导地产集团各区域集团联盟中心/直属区域公司下辖各项目成本核算工作。

代建项目参照本指引执行。

3术语和定义

3.1占地面积

包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积。

一般指建筑用地红线内的用地面积。

3.2规划建筑面积

工程规划许可证面积，即规划设计方案在某一区域内规划各类建筑的建筑面积之和，即规划方案的“总建筑面积”。

3.3建筑面积

依据施工图及国标建筑面积计算规则计算的项目面积。

3.4可售面积

按以下方式确认：

3.4.1能够取得《商品房预售许可证》，可进行预售和销售的物业建筑面积。

3.4.2销售面积的数据来源：

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a．取得预售许可面积之前，以研发设计提供可售面积为准；b．取得预售许可面积但未取得产权实测面积，以预售许可面积为准；c．取得产权实测面积，以产权实测面积为准。

3.4.3有产权自持物业，未来可以销售的，按地上计容面积视为可售面积。

与可售物业共同分摊各项成本。

3.4.4有偿移交政府的教育及其它配套设施（含回购房、安置房、回迁房等），应作为归集对象，按计容面积视为可售面积。

与可售物业共同分摊各项成本；是否分摊土地成本，按土地协议约定考虑。

3.4.5有产权且可售的地下车库及地下储藏室、地下非机动车库等的建筑面积，不视为可售面积。

3.5不可售面积

除可售面积以外的建筑面积，均为不可售面积。

包括:

3.5.1户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；

3.5.2垃圾房、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；

3.5.3配电房、水泵房、发电机房、锅炉房、电信设备房、消控中心等市政配套面积；

3.5.4无偿移交给政府的幼儿园、学校、医院、公交车站、消防站、回迁房、安置房等不可售公建配套面积。

3.5.5有产权且可售的地下车库及地下储藏室、地下非机动车库等的建筑面积，在成本核算时亦视为不可售面积。

3.6可售比

3.6.1可售比=可售面积/总建筑面积。

3.6.2可售比是集团评判项目规划设计经济性的核心指标。

3.6.3若有文件确认第3.5条中的不可售面积，计容、有产权且可以销售的，可纳入可售比计算范围。

3.6.4为统一可售比口径，地下车位及地下储藏室、地下非机动车库等不论是否有实际产权，在计算可售比时均不列入可售面积。

3.7销售收入

指按签约价格计算的实际总收入，包括地下车位收入。

3.8自持产品和面积

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3.8.1持有自用或通过经营、出租获取收益的产品。

自持建筑面积：

自持产品已缴纳政府土地出让金，且按照政府要求的图测方式可分割产权部分的建筑面积，不包括地下车库（除独立经营的地下车库外）。

自持建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积

3.8.2自持建筑面积的数据来源：

a．取得预售许可/规划证面积之前，以研发设计提供面积为准；

b．取得预售许可面积/规划证但未取得产权实测面积，以预售许可面积/规划证为准；c．取得产权实测面积，以产权实测面积为准。

3.9成本核算对象

是指结合项目的不同开发分期，能够对成本进行单独测算、计量或可直接承担或归属成本的建筑物、构筑物或建筑群。

3.9.1成本分期原则:

3.9.1.1项目体量在20万平方米内的，不做成本分期；

3.9.1.2项目总体工期在2-3年内的，不做成本分期；

3.9.1.3项目体量较小，成就共享整体考虑，不分期进行计算及发放的，可不做成本分期；

3.9.1.4项目内为多个地块（2个以上）的，可按各地块做成本分期，地块内满足上述3.9.1.1-3.9.1.3条规定的，可不做成本分期。

3.9.2成本核算对象分类原则：

将分期内的同类建筑产品业态分别作为单独成本核算对象，如超高层、高层、小高层、别墅、商业、地下车库、商业（会所功能）等；也可按照每一独立建筑物单独确定为一个成本核算对象，如分楼栋；但对于独立建筑物内的不同产品业态，原则上要按照不同产品业态作为最终的成本核算对象。

3.9.3成本核算对象的确定

3.9.3.1成本核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可合并作为同一测算对象。

3.9.3.2商业（会所功能）、地下车库无论是否可售均应作为独立测算对象对其成本组成进行测算。

3.9.3.3不同建筑业态之间共用结构的划分说明：

各层成本按“∏”形划分结构归属。

即各层应包含顶板、梁、剪力墙及柱。

住宅/商业与车库公用的“墙、梁、柱”归属住宅/商业，底板按照公用墙范围划分。

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3.9.3.4环境景观工程应分别按照“大区内环境景观工程”、“示范区环境景观工程”、“代征绿地环境景观工程”等进行分项测算及管控。

3.10成本归集和分配的对象

是指按照受益和配比原则，可将成本费用进行归集和分配的具体对象。

3.11成本核算科目

是指成本核算的各项内容，主要包括开发成本：

包括土地成本、工程成本（开发前期准备费用、主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网道路工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接咨询费用）、期间费用（包括管理费用、销售费用、财务费用（含资本化利息））。

详见“附录1.成本核算科目明细表”。

4职责

4.1集团运营中心

负责本管理办法的制定、解释、修改、培训；负责监督本管理办法执行。

4.2区域集团/区域公司相关部门职责

区域集团/区域公司相关部门

职责

投融策研联盟投资发展及收并购部门

对土地成本进行确认。

成本管理部门

按照集团要求，正确组织本区域集团/区域公司的成本核算工作，合理确定成本归集对象，正确归集和分配工程成本，及时、准确、完整的提供成本核算资料。

财务管理部门

对期间费用中的财务成本、税金指标进行确认。

营销管理部门

对期间费用中的销售费用以及全盘（包括地下车位）的售价确认。

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人力资源部门

对期间费用中的管理费用进行确认。

设计管理部门

及时、准确的提供不同阶段各种产品的数据指标（包括建筑面积、赠送面积、占地面积、景观面积、各产品的楼栋、单元、车位、户数等），指标发生变化时，及时维护系统内相关数据，保证面积指标的准确性，并知会其他职能部门。

5成本归集和分配对象的确定

5.1成本归集和分配对象的确定原则

5.1.1收入来源差异原则：

区分是否作为成本核算对象的基本原则。

某一类开发产品或产品局部确定为对外销售获益或持有经营获益，则分别作为独立的成本对象进行核算。

5.1.2定价差异原则：

区分不同成本对象的标准之一，如果相同产品其预期售价、经营收入存在较大差异，则应独立核算其开发成本。

5.1.3产品差异原则：

所开发的产品建造标准存在明显的差异时，须独立核算，如仅为精装与毛坯差异的相同产品类型可以合并核算。

5.1.4成本差异原则：

所开发的产品建造成本存在明显的差异时，须独立核算。

5.1.5功能区分原则：

开发产品在使用功能上有明显区分，各功能分区在定价销售或建造成本方面存在明显差异须独立核算。

5.1.6满足成本监控的要求。

5.2成本归集和分配对象的确定方法

各区域集团/区域公司/事业部可根据以上成本归集对象的确定原则，并结合项目实际情况，按以下方法确定具体成本归集对象。

5.2.1分期开发项目，要分期核算；尤其对于不同时间竣工的项目，要单独核算。

5.2.2同一期内，不同建筑物按超高层、高层、小高层、洋房、别墅（包括独栋别墅、联排别墅、平层别墅、叠拼别墅）、裙房商业、独立商业、地下室商业、酒店式公寓、写字楼、酒店、可售车库等分产品类型进行归集。

5.2.3在同一建筑物上若有商业裙楼、住宅公寓、办公写字楼、可售车库等不同功能的可售产品，应按功能划分成本归集对象。

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5.2.4核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集。

差异性小的产品可视情况合并作为同一核算对象。

6成本费用的归集与分配原则

6.1成本费用归集原则

6.1.1各业态执行“先归集、后分摊”原则；

6.1.2除主体建安外，各类成本需先按集团确定科目归集、再按分摊原则分摊到各产品；

6.1.3各产品的主体建安成本直接归集到对应产品。

6.2成本费用分摊原则：

6.2.1执行“谁受益谁分摊、紧前不紧后”原则。

6.2.2跨期分摊的费用涉及到按可售面积分摊的，后期开发的分期在目标成本测算时不能确定可售面积数据的，按该分期的计容建筑面积视为可售面积。

按计容建筑面积分摊成本数据的，后期可售面积与计容建筑面积不同导致分摊金额不同的，仅修正后期分摊金额，不再追溯分摊至前期已开发分期。

6.3成本费用分摊规则：

土地成本、开发前期准备费用、主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网道路工程费、园林环境工程费、配套设施费、地下车库、开发间接咨询费用、管理费用、销售费用、财务费用，能够分清成本归属对象的成本，直接计入该成本归属对象中的相应科目；应由两个或两个以上的成本归属对象分摊的费用，按下表所示分摊标准分摊计入各成本归属对象。

成本项

分摊规则

土地成本

1、跨期的土地成本按各期的占地面积进行分摊；

2、同一分期、不同业态的土地成本，按照各产品业态的可售面积进行分摊；也可根据地方税务政策，按照“先基底后可售”原则（楼座基底部分土地成本归属该楼栋，基底以外按照可售面积进行二次分摊到各可售产品业态）进行分摊。

具体以两种分摊方式孰有利且税务允许为准。

3、对于不计容积率的可售物业和持有物业，如不缴纳任何地价费用，不参与地价分摊；

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4、大市政配套费如能根据计算准则分摊的，按根据计算准则分摊；没有

的则按照各产品业态的可售面积进行分摊。

开发前期准备费用

1、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期可售面积比分摊到各期，再

根据谁受益谁分摊原则，按受益产品的可售面积分摊到各归属对象。

如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整该期分摊成本总额（不向前追溯原则）。

2、同一分期的，按谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积（部分科目按照户数分摊）分摊到各归属对象。

主体建筑工程费、主体安装工程费

1、根据实际发生直接计算并归集到相应产品类型上；

2、塔楼投影下地下室成本归集到地下车库业态内，包括地下室的桩基工程、土方工程、支护工程、结构及粗装饰、安装工程。

其余部位的桩基工程、土方工程、支护工程、结构及粗装饰、安装工程，其成本直接归属到地下车库成本当中。

小区管网道路工程费

1、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期可售面积比分摊到各期，再

根据谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各归属对象。

如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整该期分摊成本总额（不追溯原则）。

2、同一分期的，按谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各归属对象。

园林环境工程费

1、存在跨期分摊的，各分期存在明显切分界限的按照各地块景观占地面

积分摊到各期，无明显界限的按各期可售面积比分摊到各期，再根据谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各归属对象。

如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整前期已分摊成本总额（不追溯原则）。

2、同一分期的，按谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各归属对象。

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配套设施费

（不可售的幼儿园、学校、物业用房、社区用房、医疗、消防站等）

1、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期可售面积比分摊到各期，再根据谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各归属对象。

如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整前期已分摊成本总额（不追溯原则）。

2、同一分期内的，按谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各归属对象。

3、无偿将产权移交政府或拆迁户的（回迁房、保障房），将其视为配套设施费，将其成本按可售面积分摊至其他产品业态。

4、销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其设施应作为配套设施，按谁受益谁分摊原则，按受益产品可售面积分摊到各归属对象。

5、独立建设且面积较大的非经营性配套用房应作为独立产品类型，其工程成本先独立核算归集，再按前述原则作二次分摊至可售业态；面积较小（500平米以下）的可不独立核算，具体可参照下文第6条执行。

6、面积较小且随主楼或地下车库一并建设的非经营性配套用房，不作为独立产品类型单独核算，随其物理空间所在的产品类型一并核算。

此类配套用房如需做精装或安装后期运营所需的专项设施设备费用应在配套设施费内进行核算，并分摊至各可售业态内。

7、经营性配套用房按照收入来源差异原则应作为独立产品类型单独核

算。

地下车库

1、地下车库作为独立产品类型，其工程成本先独立归集至车库产品类型，再按受益可售面积进行二次分摊，分摊原则见第3.1条。

2、别墅附属车位：

成本直接计入相应产品中。

3、非人防车位

3.1目标成本编制时

3.1.1车位售价大于成本的，不需要进行二次分摊；车位价格小于成本的，需将亏损差额再次分摊至地上受益可售产品。

3.1.2若租金收入是一次性收入且归房产公司所有的长租的项目，其一次

性租金收入视同车位售价，按实际收入计取；分摊原则参照上条原

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则。

3.2计算项目绩效时

3.2.1已售部分按实际收益计取；

3.2.2对于还未出售的车位计算项目绩效时车位自身承担的成本不得大于车位售价的一定比例（如下），在此基础上计算的亏损成本统一在地上可售产品分摊；比例计取标准：

一、二线中心城区按售价

100%；一、二线郊区、其他城市按售价的50%。

举例如下：

车位的建造成本为10万元/个，售价为8万元/个，若项目属于一、二线中心城区，车位自身承担的成本按8万元/个*100%=8万元/个计取，则车位需分摊的亏损成本为10万元/个-8万元/个=2万元/个；若项目在一、二线郊区、其他城市的，车位自身承担的成本按8万元/个*50%=4万元/个，则车位需分摊的亏损成本为10万元/个-4万元/个=6万元/个。

4、人防车位

4.1目标成本编制时

若政府无明文规定人防车位可售，则人防车位（人防地下室）成本视作无收入成本全部二次分摊至可售产品。

若政府有明文规定人防车位可售的项目，人防车位成本分摊方法同上述非人防车位。

4.2计算项目绩效时

后期通过租售获得收益的，计算项目绩效时按已实现的租赁收入计取收益，后续租赁收益不计算当期收入。

开发间接咨询费用

1、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期可售面积比分摊到各期，再

在当期中按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象；如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整前期已分摊成本总额（不追溯原则）。

2、同一分期的，按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象。

管理费用、财务费用

1、计算原则

1.1在目标成本测算时：

按项目总货值×规定比例，计算后的费用按第2

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条分摊原则进行分摊。

1.2在计算项目实际绩效时，按科目实际发生额计取费用后，按第2条分摊原则进行分摊。

2、分摊原则

2.1存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期可售面积比分摊到各期，再在当期中按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象。

如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整前期已分摊成本总额（不追溯原则）。

2.2同一分期的，按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象。

营销费用

1、计算原则

1.1在目标成本测算时：

按项目总货值×规定比例，计算后的费用按第2条分摊原则进行分摊。

1.2在计算项目实际绩效时，按科目实际发生额计取费用后，按第2条分摊原则进行分摊。

2、分摊原则

2.1存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期可售面积比分摊到各期，再在当期中按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象。

如分摊完各期成本后，后期规划指标面积发生变化，不调整前期已分摊成本总额（不追溯原则）。

2.2同一分期的，按各归属对象可售面积比分摊到各归属对象。

说明：

赠送面积对应的工程成本，按照谁受益谁承担原则，归集分配到相对应的产品类型中。

7收购项目

7.1项目为净地收购，地面无附属有价值的构筑物时，成本归集分摊参照上述管理办法。

7.2非净地收购项目土地成本分摊总原则

7.2.1土地分摊成本基数=总收购费用-【已建竣工总可售货值+在建未竣工已发生成本（不含地价）】+协议确定总债务+协议确定的土地溢价；

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7.2.2先按总占地面积分摊至在建未竣工和未建两部分，再按6.3成本费用分摊规则分别对在建未竣工和未建实施分业态和跨期分摊。

7.2.3已建竣工部分不再参加土地成本分摊，因其货值按收购方案预测售价计算，其中包含土地成本，在分摊基数中已扣除。

7.3非净地收购项目公建公配和规划指标等成本分摊总原则

分摊成本基数=已建竣工部分应分摊成本+项目整体应新增分摊成本；先按总占地面积分摊至已建竣工、在建未竣工和未建工程三部分；再按6.3成本费用分摊规则分别对已建竣工和未建实施分业态和跨期分摊。

8特殊情况的成本分摊管理

8.1提前分摊

8.1.1集团鼓励项目前置成本风险管控，在整体税负不增加的前提下，项目可结合实际情况、从减轻后期项目成本分摊压力出发提前分摊相关成本。

8.1.2经集团确认属提前分摊、有利于风险管控和税务筹划需求的分摊方案，允许突破本办法相应规则。

相应方案需专项报备集团大运营中心，并存档管理。

8.2延后分摊

8.2.1区域有责任加强成本分摊管理，若项目确实存在客观原因不能执行本办法、且经区域评估确认方案合理，但存在相关成本延期分摊情况，须由区域提交《不符合制度专项分摊方案》。

8.2.2《不符合制度专项分摊方案》须经区域董事长签字确认、报区域集团总裁、集团分管领导审批后，可以生效并实施。

8.2.3《不符合制度专项分摊方案》经审批后，区域须向地产集团运营中心等相关职能部门报备。

集团运营中心负责监控方案落实，存在《不符合制度专项分摊方案》的项目成就共享、跟投分配必须在地产集团确认方案落实后方可分配和发放。

8.3返还成本

8.3.1返还成本包括但不限于：

土地成本、行政性事业收费、代建成本以及税收等返还。

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8.3.2有正式协议或文件明确规定，可返还的成本在目标成本编制时可不计入。

但在动态成本、结算成本以及计算项目绩效与奖金时，若未按协议或文件实现返还，须按照原始缴纳或支付金额计入成本。

8.3.3对于按协议或文件要求虽属于先缴后退或部分返还，但返还时间在项目公司注销时点之后的，在目标成本编制和动态成本管控时，应按全额纳入成本，视作不返还。

如当地税务政策不允许，可按未返还部分计入开发成本。

9工程成本与营销费用口径划分原则

9.1城市展厅（异地临展）：

租赁费用及软装费用均计入营销费用，建造费用（如有）及硬装费用纳入工程成本（投前须明确建造标准，后续签约不得体现红线外字眼），且硬装费用计入工程成本仅计取一次，超次数的临展费用全部计入营销费用。

9.2售楼处及样板房精装修成本

9.2.1永久售楼处及样板房硬装部分：

后期进行打折销售的，折价后金额计入工程成本，折价部分计入营销费用；软装部分：

软装部分计入营销费用；若软装后期进行打折销售的，并作为合同房款以外的价款收回的，收回款项可冲抵销售当期的营销费用；硬装部分的后期整改：

计入工程成本。

9.2.2利用红线内永久建筑做临时售楼处：

硬装计入工程成本，硬装销售收入冲抵工程成本；软装计入营销费用，软装销售收入冲抵营销费用。

硬装装修标准参照集团正式售楼处硬装装修标准。

9.2.3在红线内新造临时售楼处且是项目唯一售楼处：

则售楼处土建、安装、硬装费用计入工程成本；软装计入营销费用。

后续红线内再行建设的非唯一售楼处，其土建、安装、软硬装成本全部计入营销费用。

9.2.4在红线外新造临时售楼处且为项目唯一售楼处：

则售楼处土建、安装、硬装费用计入工程成本；软装及土地租赁费用计入营销费用。

后续红线外再行建设的非唯一售楼处，其土建、安装、软硬装成本全部计入营销费用。

9.2.5租用外部售楼处改为临时售楼处，且做为项目唯一售楼处：

硬装、展示区景观、租赁费用的总和在根据品控及成本卡位指标标准内费用计入工程成本；超过品控及成本卡位指标标准的费用，计入营销费用；品控标准未出前，由运营及营销共同审批批准。

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9.2.6实体交付样板间（包括毛坯及批量精装房）：

计入工程成本。

9.2.7展示样板间：

（1）实体展示样板间，硬装计入工程成本（硬装标准须在投前明确），后期销售收入冲抵工程成本；软装计入