住宅工程质量分户检验专项方案.docx
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住宅工程质量分户检验专项方案
第一章编制的目的及依据
第二章工程概况
第三章分户验收的检测内容和组织及程序
第四章分户验收条件及准备工作
第五章分户验收质量要求及检验方法
第六章分户检验合格的评定及不合格处理
第七章分户验收表格填写
第一章编制的目的及依据
1.1编制目的：
本住宅工程采取工程质量分户检验，目的是提升施工企业的施工管理水平，加强各责任主体的质量意识，不断改进工艺工法和施工技术，强化内部检验等过程控制，促进住宅工程质量，提高住户对住宅工程质量的满意程度。
1.2编制依据：
《住宅工程质量分户验收管理规定》
《重庆市住宅工程质量分户检验管理办法（试行）》的通知
《重庆市住宅工程质量分户检验实施指南》
1.3参照质量标准
住宅建筑规范GB50386-2006
建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001
混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002（2011修订版）
砌体工程施工质量验收规范GB50203-2002
建筑装饰装修工程施工质量验收规范GB50210-2001
建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2002
建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002
建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002
建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007
智能建筑工程质量验收规范GB50339-2003
屋面工程质量验收规范GB50207-2002
地下防水工程质量验收规范GB50208-2002
国家现行的其它相关验收规范及标准
第二章工程概况
安泰佳苑一期工程位于重庆市渝北区冉家坝龙山街道余松一支路，由菲华置业（重庆）有限公司投资，中煤科工集团重庆设计研究院设计，重庆南江地质工程勘察院勘察，重庆林鸥监理咨询有限公司监理，重庆渝康建设（集团）有限公司承建。
安泰佳苑一期工程分为地下车库、1#楼、2#楼、8#楼。
地下车库建筑面积约为12365㎡；1号楼建筑面积约为17293.48㎡；2号楼建筑面积约为33042㎡；8号楼建筑面积约为23154.17㎡。
1号楼为一类高层住宅建筑，地上24层，每层高度3m，建筑面积约为17293.48㎡，建筑总高度72.00M，建筑基底面积约为863㎡，住宅套数298套，屋面防水等级Ⅱ级，耐火等级为一级，剪力墙结构。
2号楼为一类高层住宅建筑，地上34层，每层高度2.9m，建筑总高度98.6M，建筑面积约为33042㎡，建筑基底面积约为1352㎡，住宅套数390套，屋面防水等级Ⅱ级，耐火等级为一级，剪力墙结构。
8号楼为一类高层住宅建筑，地上34层，每层高度2.9m，建筑总高度98.6M，建筑面积约为23154.17㎡，建筑基底面积约为937.0㎡，住宅套数264套，屋面防水等级Ⅱ级，耐火等级为一级，剪力墙结构。
本工程±0.00标高相当于黄海高程绝对标高+273.80m。
分户验收内容包括混凝土结构、给排水、电气、初装修、公共部分工程。
第三章分户验收的检测内容和组织及程序
3.1工程质量分户验收的范围
本单位工程住宅952户。
3.2分户验收的检测内容
对每一户及公共部分的走廊、电梯间等具有独立使用功能的房间的几何尺寸、观感质量、使用功能和使用安全等内容进行专门检查。
具体项目内容如下：
（一）房间及公共部分空间尺寸；
（二）墙面、地面和顶棚面层质量；
（三）门窗安装工程质量；
（四）栏杆安装工程质量；
（五）防水工程质量；
（六）给水、排水系统安装工程质量；
（七）电气工程安装工程质量；
（八）建筑节能及标准中要求分户检查的其它内容。
3.3分户验收人员的组成
由建设单位组织监理、施工单位确定分户检验小组人员。
分户检验小组组长为建设单位项目负责人，副组长为施工单位项目经理和监理单位项目总监，检查人员由各单位相关工作人员组成（验收成员见附表1）。
3.4分户验收的程序
3.4.1分户检验小组根据房屋布置确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明：
3.4.2分户检验小组按照有关重庆市建设工程质量监督总站确定的分户检验具体项目及实施细则，要求的分户检验内容进行逐户检查。
3.4.3分户检查小组如实记录，发现工程几何尺寸、观感质量、使用功能和使用安全不符合规范和设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改后进行复查，整改与复查情况应计入检查记录。
3.4.4分户检验小组发现设计质量问题，应书面通知设计单位提出方案并整改，整改与处理情况应记入检验记录。
3.4.5分户检验合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位项目负责人签字和单位盖章确认的《住宅工程质量分户检验表》。
住宅工程竣工验收前，建设单位应将分户检验的情况汇总后报负责该工程的质量监督机构备案。
住宅完工交付使用时，建设单位应当将住宅工程质量分户检验表交给住户。
第四章分户验收条件及准备工作
4.1分户验收具备的条件
4.1.1工程已完成设计文件和施工合同约定的工作内容。
4.1.2所含（子）分部工程的质量验收合格。
4.1.3工程质量控制资料完整。
4.1.4有关安全和功能的检测资料完整性。
4.2分户验收前准备工作
4.2.1确定分户检验小组成员（小组成员见附表1）。
4.2.2配备好分户检验所需要的检测仪器和计量工具；
序号
仪器设备名称
规格型号
单位
数量
1
自动安平水准仪
DZS3-1
台
1
2
钢卷尺
50m
把
1
3
万用表
920Z
只
1
4
漏电开关测试仪
只
1
5
小锤
只
1
6
测距仪
只
3
7
通球
只
1
4.2.3验收前作好有防水要求房间的蓄水和外墙、外墙淋水试验的准备工作。
4.2.4作好通水、通电的准备工作。
第五章分户验收质量要求及检验方法
5.1建筑（结构）尺寸偏差及现浇楼板裂缝
5.1.1现浇楼板检查
（1）质量要求：
现浇楼板的厚度应符合设计要求，偏差应符合施工质量验收规范的要求；现浇楼板不应有可见的裂缝。
（2）检验方法：
板厚及裂缝检查均在主体结构施工过程中分别进行测量和目测检查。
板面裂缝检查目测高度宜距地1.5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站立室内地面仰视目测检查。
（3）检查数量：
自然间全数检查。
其中板厚检查起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1中心点；其余房间、阳台各测不少于3点，即在房间或阳台一条对角线上2角点加1中心点；角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。
5.1.2套内空间
（1）质量要求：
房间内平行墙面之间净距极差值控制在20mm以内；室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值控制在-20mm以内，极差值控制在20mm以内。
非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差控制在20mm以内。
（2）检验方法：
尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角约500mm处。
（3）检查数量：
自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每两平行墙面之间各测不少于2点；非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差测点由分户验收小组自行确定；室内净高起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1中心点；其余房间各测不少于4点，即4角点。
角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。
有坡度的房间不测室内净高。
5.1.3公共部分
（1）质量要求：
走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求。
（2）检验方法：
尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角500mm处；墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点。
（3）检查数量：
走道和楼梯间墙面之间净距按每层分别各测不少于2点。
5.2门窗安装
5.2.1外窗台高度
（1）质量要求：
外窗窗台完成面高度低于0.9m时，应有防护措施。
低窗台、凸窗等下部能上人站立的宽窗台面，防护高度应从窗台面起计算。
（2）检验方法：
尺量检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.2.2门窗开启性能
（1）质量要求：
门窗开启方向应符合设计要求；门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉门窗扇必须有防脱落措施，扇与框的搭接量符合设计或规范要求。
（2）检验方法：
手扳、尺量和观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.2.3门窗密封性能
（1）质量要求：
门窗扇的橡胶密封条或毛粘密封条应安装完好，不得脱槽。
（2）检验方法：
手扳和观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.2.4门窗的防、排水性能
（1）质量要求：
外门窗及周边无渗漏；室外门窗框与墙体之间的缝隙表面应采用密封胶封闭，密封胶应光滑、顺直、无裂纹；应设置排水孔的门窗，排水孔应通畅，位置及数量符合设计要求。
（2）检验方法：
观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.2.5门窗的玻璃安装
（1）质量要求：
门窗玻璃的涂膜朝向应符合设计要求；安全玻璃的使用应符合相关规定；玻璃不应与门窗框型材直接接触；密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。
（2）检验方法：
手扳和观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.2.6门窗节能
（1）质量要求：
玻璃品种、规格应符合设计要求，金属外门窗隔断热桥措施应符合设计要求。
（2）检验方法：
尺量和观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.3墙面、地面和顶棚
5.3.1墙面面层
（1）质量要求：
抹灰：
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无空鼓（空鼓面积不大于200cm2者可不计）；抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
饰面板（砖）：
饰面板安装和饰面砖粘贴必须牢固；满粘法施工的饰面砖墙面应无空鼓、裂缝；接缝、嵌缝应平直光滑、密实，宽度、深度符合要求，表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损；石材表面应无泛碱等污染。
涂饰：
颜色、图案应符合设计要求；涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈；涂层与其他装修材料和设备衔接处应吻合，无交叉污染，界面应清晰。
（2）检验方法：
空鼓用小锤锤击检查；其它面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查。
（3）检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓沿墙面长、宽两个方向每个墙面各测不少于3处，即墙面两端加中间部位，每处面积约1m2范围；当单片墙长度超过3m时，每增加1m应增加1处，均匀布点。
初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓。
5.3.2整体地面面层
（1）质量要求：
整体面层：
地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水。
板块面层：
面层在结合层上铺设时，应结合（粘接）牢固，无空鼓或松动；板块无裂纹、掉角、缺楞等缺陷，镶嵌正确，接缝均匀、顺直，色泽均匀一致，图案清晰，面层表面的平整度和坡度符合要求。
竹、木面层：
面层铺设应牢固；板的拼缝平直度、宽度及与踢脚线的接缝、相邻板高差符合要求，接头构造正确，板面无翘曲，颜色均匀，图案清晰，面层平整度符合要求。
（2）检验方法：
空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度、缝格平直度、接缝高低差和宽度目测观察检查，必要时辅以相应的检查工具进行检查；其它面层外观质量目测观察并结合手摸、脚踩等方式检查。
（3）检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。
初装饰工程卫生间不检查空鼓。
5.3.3顶棚
（1）质量要求：
抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝；装修装饰图案应符合设计要求，缝格顺直，色泽均匀、无污染或明显色差。
（2）检验方法：
抹灰空鼓用小锤锤击检查；其它面层外观质量站立室内地面仰视目测检查，必要时结合尺量拉线检查。
（3）检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。
5.4防水工程
5.4.1屋面
（1）质量要求：
屋面工程不应有渗漏和积水现象。
（2）检验方法：
屋面渗漏和积水采用蓄水或雨后观察检查，蓄水检查最浅蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时。
（3）检查数量：
全数检查。
5.4.2厨房、卫生间和阳台
（1）质量要求：
排水坡向正确，排水通畅，不应有渗漏和积水现象。
（2）检验方法：
卫生间采用蓄水检查，最浅处蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；阳台采用泼水检查；当厨房有防水要求时采用蓄水检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.4.3外墙
（1）质量要求；外墙面不应有渗漏现象。
（2）检验方法：
雨后或淋水后目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.5栏杆安装工程
5.5.1栏杆安装
（1）质量要求：
栏杆安装必须牢固。
（2）检验方法：
手扳检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.5.2栏杆高度、栏杆间距
（1）质量要求：
栏杆高度必须满足设计要求。
当设计无要求时，临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m，七层及七层以上不应低于1.10m。
防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m。
（2）检验方法：
尺量检查。
（3）检查数量：
每片栏杆不少于一处。
5.5.3防攀爬措施
（1）质量要求：
栏杆应采用防止少年儿童攀登的构造。
（2）检验方法：
观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.5.4栏板玻璃
（1）质量要求：
承受水平荷载的栏板玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或公称厚度不小于16.76mm钢化夹层玻璃。
当栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度在3m或3m以上、5m或5m以下时，应使用公称厚度不小于16.76mm钢化夹层玻璃。
当栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度大于5m时，不得使用承受水平荷载的栏板玻璃。
不承受水平荷载的栏板玻璃应符合施工质量验收规范的要求。
（2）检验方法：
观察检查玻璃上的安全认证标识；尺量检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.6建筑给排水工程
5.6.1管道、配件安装
（1）质量要求：
管道、配件安装固定牢固，支、吊架间距符合施工质量验收规范要求；管道安装坡度、坡向符合设计和施工质量验收规范要求；排水管道清扫口和塑料排水管道伸缩节、阻火圈的设置符合设计和施工质量验收规范要求；管道穿楼板、穿墙的套管安装符合设计或施工质量验收规范要求；给水暗埋管道标识清楚；给水口位置符合设计要求。
（2）检验方法：
安装牢固目测观察或手扳检查；支、吊架间距尺量检查；管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺、拉线和尺量检查；清扫口、伸缩节、阻火圈目测观察检查；套管目测观察检查；暗埋管道标识目测观察检查；给水口位置目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.6.2地漏、存水弯
（1）质量要求：
地漏型式符合设计要求，有效水封深度不小于50mm；存水弯设置符合设计要求，有效水封深度不小于50mm。
（2）检验方法：
地漏和存水弯型式及设置目测观察检查，有效水封深度尺量检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.6.3管道系统功能
（1）质量要求：
管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通，不堵塞。
（2）检验方法：
系统通水后目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.7建筑电气工程
5.7.1线路敷设
（1）质量要求：
（强弱电）导线的材质、规格符合设计要求。
（2）检验方法：
打开配电箱目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（3）检查数量：
配电箱内进出导线全数检查。
5.7.2配电箱（强弱电）安装
（1）质量要求：
箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求；电气元件标识清楚、动作灵活；箱体接地连接正确。
（2）检验方法：
电气元件规格、型号、数量和标识目测观察并与设计图纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接地目测观察检查。
（3）检查数量：
配电箱内电气元件全数核对检查；每个空气开关现场开、关动作不少于2次。
5.7.3灯具安装
（1）质量要求：
距地高度小于2.4m灯具金属外壳应接地；照明系统灯具选择正确，光源无损坏，灯具与控制开关对应正确。
（2）检验方法：
接地情况拆开灯具目测观察检查；其余通电检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.7.4开关、插座、弱电终端设备安装
（1）质量要求：
开关、插座型式符合设计要求，接线符合施工质量验收规范要求；开关操作灵活、控制有序；插座接地线无串接现象；除空调插座外的其它插座回路按规范要求设置漏电保护装置；弱电出线口、终端插座、终端设备位置符合设计要求。
（2）检验方法：
开关、插座型式目测观察并与设计图纸进行核对检查；接线拆开开关、插座进行检查；带漏电保护的插座用适配仪表进行漏电开关的模拟动作试验；开关操作现场动作试验检查；弱电出线口、终端插座、终端设备位置目测观察检查。
（3）检查数量：
开关、插座型式全数检查；插座接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；开关接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；漏电模拟动作试验全数检查；每个开关现场动作试验不少于2遍；弱电出线口、终端插座、终端设备位置全数检查。
5.7.5等电位联结
（1）质量要求：
等电位联结所用材料和连接方式符合设计和施工质量验收规范要求。
（2）检验方法：
目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.8建筑节能和空调工程
5.8.1保温层厚度
（1）质量要求：
符合设计要求。
（2）检验方法：
保温层施工完成后用钢针插入或剖开尺量检查。
（3）检查数量：
每套住宅检查不少于3处。
5.8.2保温层的固定措施
（1）质量要求：
锚固件数量、位置和锚固深度应符合设计要求。
（2）检验方法：
锚固件施工完成后观察检查、尺量检查。
（3）检查数量：
每套住宅检查不少于3处，每处不小于1m2。
5.8.3空调设备的安装
（1）质量要求：
空调室外机应留设搁置位置，且便于装拆、检修，并应符合设计要求；穿墙空调孔洞应预留，并应符合设计要求，且无渗漏和反坡；冷凝水应有组织排放，并应符合设计要求。
（2）检验方法：
目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.9其它
5.9.1、邮政信报箱
（1）质量要求：
单元入户门厅应分户设置邮政信报箱。
（2）检验方法：
观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.9.2厨房、卫生间通风
（1）质量要求：
厨房、无外窗卫生间应有通风措施和预留安装排风装置的位置和条件，且应符合设计要求；当采用竖向通风道时，应有防止支管回流和竖井泄漏的措施，且应符合设计要求。
（2）检验方法：
目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（3）检查数量：
全数检查。
5.10分户检测点的保留：
凡可标识的分户检验测点位置应用不易褪识的标记加以标识并保留。
第六章分户检验合格的评定及不合格处理
6.1分户检验合格的评定
分户检验项目应符合第五章规定，每一检查单元计量检验的项目中有80％及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差不得超过允许偏差的1.5倍即为合格。
6.2分户检验不合格的处理
6.2.1由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定处理方案进行处理，然后对返工或处理部位重新组织分户检验，直至分户检验全部合格。
6.2.2当返工或处理确有困难，在满足安全使用要求的情况下，为了避免社会财富的更大损失，可按技术处理方案和协商文件通过分户检验，建设单位应在《住宅工程质量分户检验表》中明确告之用户，并积极与用户协商处理。
第七章分户验收表格填写
7.1本次验收用表采用《住宅工程质量分户检验表》及《分户检验记录表》，共十四张表格（详附表2～附表15）。
7.2本次验收用表是在建设单位组织分户验收的基础上，由施工单位填写汇总，监理复核，相关单位及人员签字盖章。
7.3本表一式五份，一份在送竣验前检查资料时一并送质监站，另外四份建设、监理、施工、业主各一份。
重庆渝康建设（集团）有限公司
2013年1月15日
附表1
SM广场二期（安泰佳苑）工程
分户验收小组人员名单
组长：
张清敏（项目总监）
副组长：
宋伟（建设单位工程部经理）
佘明深（施工单位项目经理）
组员：
徐龙满（项目监理）
柳彬（施工单位技术负责人）
刘凯（施工员）
申冰（施工员）
潘光勇（施工员）
温彥波（质检员）
文杰（资料员）
附表2
住宅工程质量分户验收表
分验户表
工程名称
房（户）号
建设单位
验收日期
施工单位
监理单位
序号
验收项目
主要验收内容
验收记录
1
楼地面、
墙面和顶棚
地面裂缝、空鼓，墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝，装饰图案、缝格、色泽、表面洁净
2
门窗
窗台高度、渗水、门窗启闭、玻璃安装
3
栏杆
栏杆高度、间距、安装牢固、防攀爬措施
4
防水工程
屋面渗水、厨卫间渗水、阳台地面渗水、外墙渗水
5
室内主要
空间尺寸
开间净尺寸、室内净高
6
给排水工程
管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封、给水口位置
7
电气工程
接地、相位、控制箱配置，开关、插座位置
8
建筑节能
保温层厚度、固定措施
9
其它
烟道、通风道、邮政信报箱等
分户验收结论
建设单位
施工单位
监理单位
物业或其他单位
项目负责人：
验收人员：
年 月 日
项目经理：
验收人员：
年 月 日
总监理工程师：
验收人员：
年 月 日
项目负责人：
验收人员：
年 月 日
重庆市建设工程质量监督总站监制
附表3
住宅工程质量分户验收汇总表
分验汇总表
工程名称
建筑面积
建设单位
结构及层数
施工单位
验收户数
监理单位
最终验收日期
内容
验收情况
检验项目
情况
本工程已根据《重庆市住宅工程质量分户验收管理办法》要求，进行了分户验收。
对屋面进行了24小时蓄水（2小时淋水）试验，发现屋面渗漏处；
外窗及外墙进行了试验，发现外窗渗水个，外墙渗水处；
室内有防水要求的房间进行了24小时蓄水试验间，发现渗漏间；
室内有排水要求的房间和阳台进行了排水试验间，发现积水和渗水间。
以上检查过程中发现的问题经整改后均已重新检查验收合格。
室内共有户，验收合格户，验收不合格户；
公共部分层，验收合格层，验收不合格层。
验收结论
建设单位
施工单位
监理单位
物业或其他单位
项目负责人：
（公章）
年 月 日
项目经理：
年 月 日
总监理工程师：
年 月 日
项目负责人：
年 月 日
注：
1本表完善后由工程建设各方
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