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金岩石文章
金岩石文章
借势“美元滑梯”
本文首发于《上海证券报》，2009年10月27日A1版。
今年以来，美国一边高调坚持“强势美元”的政策，一边听任美元大幅度贬值，使本来就很脆弱的世界经济复苏横生变数。
在发达国家，欧元兑美元的汇率升值近30%，已超过1：
1.50美元的风险关口；在发展中国家从今年三月以来，南非的兰特升值42%，俄罗斯的卢布升值24%。
与此同时，中美两国的货币汇率几乎不变，颇具大国风范。
在美元大幅度贬值的条件下，两国之间货币汇率的稳定等于使人民币搭上了美元贬值的“滑梯”，而人民币的贬值抑制了中国外贸出口的急剧下滑。
从这个意义上说，人民币盯住美元的“滑梯”政策间接支持了中国经济增长“保8%”的目标，是很成功的汇率政策，既然如此，现在升值的理由何在呢？
人民币既然已经搭上美元贬值的滑梯，索性就随着美元的汇率浮动，暂时漠视那些施压人民币升值的力量。
全球经济企稳复苏，但统计数据表明，美国是在2007年一季度的水平上企稳的，意味着一场危机使美国经济倒退了两年半。
经济的倒退，财富的蒸发再加上居民储蓄率的上升，即使全球经济现在开始复苏，对中国产品的进口需求要恢复到2007年的巅峰时刻也要再等5-10年。
在中国对外出口的过剩产能还必须仰仗于出口的条件下，人民币搭乘美元“滑梯”跟随贬值有利于中国，所以从国际贸易的角度看，人民币汇率在短期内并没有大幅度升值的必要。
更重要的是，外汇储备已经达到2.2万多亿美元，由于外汇储备资产大部分还是美元资产，人民币升值等于是外汇储备资产的贬值，这就是“美元陷阱”。
外贸出口创汇的收入陷入美元陷阱，一方面是由于美国输出美元的国策，另一方面也是中国外汇管制的结果，在进口需求不足又没有可替代的储备货币之时，美元陷阱自然形成，这也是人民币搭乘美元“滑梯”的重要原因。
人民币的美元滑梯与陷阱制约了人民币的升值，从吸引外国直接投资的角度看，人民币在美元“滑梯”上被动贬值，会刺激外国直接投资的流入，对于中国经济这种投资驱动型的经济增长模式而言，显然是对境内投资的一大补充。
特别是在2010年，政府投资将面临财政赤字的约束，投资驱动的经济增长模式要求有新增投资在政府退出时接棒，此时人民币在美元“滑梯”上被动贬值，会刺激外国直接投资流入，这也是中国经济被动受益的模式。
美元“滑梯”使落入美元陷阱的人民币被动贬值，这和人民币升值的预期完全相反。
人民币的升值预期与贬值现状并存，何时会发生逆转？
我想至少是要等到中国的产业结构调整走上正轨，即内需市场与制造业产能达到相对平衡。
此外，美元的贬值已经触犯众怒，不久即将企稳止跌，从而使人民币的美元“滑梯”消失。
所以不如顺其自然，继续保持人民币兑美元汇率的相对稳定。
这也许是一个权宜之计，有悖于多数人的共识，但若换一个角度来思考，中国经济增长有“三驾马车”，我们不可能长期在出口负增长的条件下长期依靠投资驱动，所以通过人民币贬值让出口止跌回升，也是符合中国经济增长模式的被动选择之一。
美元霸权已无可奈何花落去，但在缺乏可替代的国际储备货币之时，为了较快完成中国经济结构的调整，人民币兑美元的汇率保持相对稳定，即是将错就错的权宜之计，又是两利相权取其重的合理选择。
糊涂人在股市楼市发财的道理
我内蒙古卫视《财富非常道》2009年10月8日做了个节目，最近才看到，由于主持人和现场嘉宾吕随启教授的帮助，对话中迸发出一些又通俗又深刻的思想火花，所以略加修改上博客，与朋友们分享。
股市楼市难得糊涂
主持人：
欢迎嘉宾来到我们的演播室，最近这股市老是暴涨暴跌，赚钱真难啊。
金岩石：
中国股市就这脾气，什么时候能改呢？
要等这波人都过完瘾了，基金投资的人越来越多，市场投资人从正二八变成倒二八。
正二八就是80%的投资人是散户，所以基金要向散户学习，所以我们把基金称作是大散户。
将来呢？
倒二八是机构占了70-80%，50-60%也行，机构投资者此时就不需要看散户的脸色玩儿了，散户要跟机构学，也就是说，当正规军投资占主导的时候，形势才会变。
所以目前中国股市如果不是暴涨暴跌就不正常了，暴涨暴跌是正常的。
为什么说傻瓜赚大钱呢？
因为聪明人想不明白，还总想想明白。
所以我提倡大智若愚，聪明人要向傻瓜学习。
主持人：
据说当年有个出租车司机买了万科，却不知道自己买的是股票，忘了，几年后发现自己成了百万富翁。
金岩石：
当年还有一个人买了深发展100股，他家爷爷说股票是坏东西就给藏起来了，直到爷爷去世后整理遗物时才找到，价值2000多万。
爷爷留下一笔巨大的遗产，是爷爷不让他在股市赚钱，结果却赚了大钱。
所以说，有意栽花花不旺，无心插柳柳成荫。
中国人急功近利，很少有人给孙子买股票，其实，买上100种股票留给孙子，哪怕其中只有一只股票翻了一百倍也一定会有人吹捧你是伟大的投资家。
主持人：
所以说难得糊涂，但这糊涂也特难得，越是贴近股市的人越难赚到钱。
金岩石：
糊涂人能赚大钱，聪明人能赚小钱，自以为聪明的人却一定赚不到钱，可惜市场上多数人是装聪明的人。
要真想赚钱还得糊涂点，离股市远些，不识庐山真面目，只缘身在此山中。
买房子更是这样，比如谢国忠是聪明人，他知道房子的价格应该可支配收入和租金回报率决定，没想到中国楼市不走这条路，中国人把房子当股票玩，把房子和股票搁一块儿就会发现房子比股票更好玩，因为股票投资不能借钱，房子还能借钱，这就导致原来是消费者买房子，现在是投资人买房子，还有借钱投资的人买房子，所以房价会大涨。
我们必须接受市场的选择，因为经济生活中有两个螺旋。
一个是工资—价格螺旋，通货膨胀来了，储蓄往左拐进入消费，就是工资价格螺旋，不断生产着贫困。
另一个是股价—房价螺旋，储蓄往右拐进入投资，就是股价--房价螺旋，不断生产着财富，所以社会的两极分化必然越来越严重。
该怎么办呢？
只能顺势而为。
股价--房价螺旋是我们生活中难以避免的，这就是当时我讲“上半年买股，下半年买房”的依据，现在唯一要解释一下的是，我说下半年买房晚了一个月，4-5月份楼市就发烧了，但还是不耽误你下半年伺机买房。
我讲过，以2009年1月1日为起点，房价的总水平，特别是上海的房价5年之内至少再翻一倍，豪宅可能会挑出30万一平米的“天价”。
很多人不明白，崔健的歌词说：
“不是我不明白，是世界变化快”。
世界上变化最快的是什么呢？
是货币！
如果是16%的年通货膨胀率，按复利计算楼价5年就高于翻一番，这是简单算术，所以我说5年内至少翻一番。
不过要区分城市均价和豪宅天价，均价翻番不要误解为城市均价会涨到30万一平米。
主持人：
都说百年一遇的危机是百年一遇的机会，其实股市，楼市都给了我们机会，现在回过头说，我没有把握住，后悔啊！
金岩石：
有后悔之心比较正常。
不要去接掉下来的刀子，掉下来的刀子扎手，但是看见刀子落地了就可以去拿了，这就是我说的“回头是岸”。
吃鱼不要老想着吃鱼尾鱼头，吃个中段就可以了。
中国人就爱吃鱼头，湖南人的剁椒鱼头，广东人的滑水（鱼尾），但是中间的鱼肉经常被遗忘。
赚钱的奇迹在哪？
主持人：
现在的股市楼市是吃鱼头还是吃鱼尾呢？
金岩石：
现在吃的是鱼肚子，上海人的吃法，叫红烧肚档，也就是说肉还很多。
刚才说过上海的天价豪宅很快就奔20万以上了，人们刚开始接受10万的时候，20万已经快冒头了。
北京不会像上海跑那么快，大概5年内，北京的豪宅会看到20万以上。
北京和上海的房价大概差着1/3。
主持人：
就是说北京上海居民一年的工资收入可能还不够买个厕所！
金岩石：
所以你想该怎么办呢，或者提高投资水平，用投资收益买房子，或者改变生活方式，搬出上海北京。
不可能所有人都能在北京上海有房子，长安当年是中国的首都，诗人白居易进长安的时候去拜见京城师爷顾况，顾况读着白居易的名字讲：
“长安米贵，居不易也，不见！
”又读到白居易的诗：
“离离原上草，一岁一枯荣；野火烧不尽，春风吹又生”。
立刻改口说：
“有才如此，居亦易也”。
这段历史故事说明：
作为超级都市的北京上海必然会是绝对或相对的８０％人口是外来人口，是人才荟萃之地，财富汇集之地，所以顾况说：
有才如此，居亦易也。
那么无才的呢？
就会被挤出这个城市。
所以我说人口流动决定房价，外来人口流如趋势越强，城市房价就越涨，用户籍人口和总人口之比衡量，深圳高１：
１０，所以深圳房价高，上海是１：
７，上海房价高；北京１：
5，所以北京房价高。
有些城市这个比率是１：
1--３，房价就不会大涨，而且还会领先下跌。
任何一个地区（或行业）的资产价格上涨，都是由于流入资源，是资源的净流入决定资产价格上涨。
主持人：
原来以为房价上涨是因为通货膨胀的预期。
金岩石：
也对，但是个小头，受通货膨胀影响的房价不超过２０％，决定房价暴涨的是资源涌入。
我们举个例子，上海星河湾开盘，单日销售４０多个亿，刷新世界纪录。
我们把那天买房的人做了一个分析，统计结果是本地人占２３％，外国人占１４％，温州人占１２％，浙江其他省市占１３％。
这是一个典型的二八定律，是接近８０％的“两外”人口决定房价，不是２０％的本地人决定房价。
这就是城市化带来的人口迁徙，在城市化和人口迁徙的过程中，我们必须接受一个经济学的概念：
超级城市是稀缺资源，而稀缺资源必然产生高溢价。
这时的房价就主要不是由居民收入和租金水平决定。
高房价就是调节人口流动的工具，所以北京人买不起北京的房子，上海人买不起上海的房子，巴黎人买不起巴黎的房子，伦敦人也买不起伦敦的房子。
稀缺性溢价调节人口流动非常残酷，所以说：
长安不易，岂可白居。
主持人：
那么通货膨胀会不会来，预期有多高？
金岩石：
理解这个问题，关键是要区分两个通胀：
一个是统计学家的通货膨胀，可以比喻为水桶里的通胀；一个是经济学家的通货膨胀，可以比喻为水池里的通胀。
经济学家的通货膨胀是货币总量乘以货币流通速度，等于实际产出乘以价格水平。
我们以２５—２８%的速度供应货币追求８％的经济成长，就约等于经济学的通货膨胀，长期看是在15-16%。
统计学家的通货膨胀是一篮子商品的加权平均价格，每个国家选的篮子不一样，美国篮子里面房子占大头，占４２％，中国篮子里面食品占大头，占34%，其中猪肉占比最高，所以我说中国的通货膨胀是猪肉价格决定的，与货币供应量没有直接的关联性。
城市住宅的天价与人口流动
本文首发于《华夏时报》，2009年10月17日因版面有删节，此处登刊原文。
我在《华夏时报》这个专栏的主题是经济学家看楼市，寓意“旁观者清”。
其实，旁观者未必清醒，当局者也未必迷失，只是看问题的视角不同而已。
近期预测京沪楼价5年内将再度翻番，至少在上海的顶级豪宅将超过30万/平米的“天价”，这是中国楼市“超级泡沫”的指标。
前者为中心区的可比均价，后者为豪宅的顶级房价，由此提出一个重要的命题：
城市化进程中的房价级差及其走势。
俗话说水涨船高，若把普通住宅比喻为水，顶级豪宅比喻为船，很容易结论说普通住宅价格的上涨推高顶级豪宅的价格。
但各国的统计数据表明，多数情况是豪宅领涨，陋室领跌。
比如在本次美国的次贷危机期间，低端社区的房地产价格跌得七零八落之后，豪宅价格才滞后反应，从量减价松到量减价跌，但是跌幅远低于普通住宅。
再如上海楼市，经济危机触底之后，豪宅价格率先反弹，楼市均价滞后反应。
这都说明顶级豪宅与普通住宅的价格之间并不存在水涨船高的关系，应从经济学的角度来区分两类房产价格走势之间的相关性和独立性。
预测上海豪宅价格将突破30万/平米“天价”的主要依据有三：
第一，超级城市必然产生超级房价（参看前两期专栏文章）。
上海要成为国际金融中心，顶级豪宅的价格势必超过香港，而香港顶级豪宅的可比最高价格刚刚超过30万港币/平米。
在历史上，当伦敦成为国际金融中心时，伦敦金融城的楼价刷新世界纪录，中心地段房价的上涨幅度高达100-1000倍；当纽约替代伦敦成为世界金融中心之后，纽约曼哈顿的楼价刷新了世界纪录；东京崛起之时，楼价再度被刷新，一个东京曾经可买两个美国；香港升级为国际金融中心之后，香港楼价超越东京，一路领跑亚洲。
由此推论，如果上海楼价在未来不能刷新纪录意味着什么呢？
不等于是说上海国际金融中心的计划流产了吗！
第二，超额货币流通必然推高房价。
今年1-7月，中国广义货币M2的年化增长速度为24.77%，这是为了实现“保8%”的经济增长目标。
用24%的货币增长减去8%的经济增长，可大致得出有16%超额货币流通。
假设其它因素正负相抵，16%的超额货币在5年内会使楼价翻番，除非央行突然大幅度回收超额货币。
然而国民经济亦如传统智慧所言：
本性难移，覆水难收。
中国经济增长的本性是“三高”---高通胀驱动高成长解决高失业，所以超额货币必然是覆水难收，经济学家眼里的楼市不过是一堆凝固的货币！
第三，作为奢侈品的顶级豪宅必然是全球定价。
法拉利的跑车，LV的箱包，阿玛尼的时装，大凡顶级奢侈的消费品都无一例外是全球统一价格，在巴黎，纽约，东京，香港，迪拜，上海和北京，高档奢侈品剔除税收因素后的售价几乎没有差别。
奢侈品既然是全球一价，顶级豪宅就要遵循奢侈品的定价规则，所以黄浦江边“汤臣一品”的房价将由泰晤士河与塞纳河决定，会冲破30万/平米的“天价”。
在上述三大原因之中，前两个原因不仅影响顶级豪宅，而且影响普通住宅，可以界定为相关性因素，第三个原因是顶级豪宅的特殊定价机制，可以界定为非相关因素。
所以在豪宅价格暴涨之时，普通住宅的价格会滞后追随，却不会等比上升，两类房产之间的价格就像马拉松比赛的运动员一样，差距将逐渐拉开，而且会越拉越大。
这个道理，不仅适用于顶级豪宅与普通住宅，而且也适用于一线，二线和三线城市的房价差距，因为在顶级豪宅/普通住宅以及一线城市/二三线城市之间，房价水平的差异都来源于人口流动。
曾经讲过，作为消费品的房地产，住宅价格的基准指标主要有二，一是租金回报率，二是房价收入比。
在发达国家，大致10年的租金回报率和家庭可支配收入的1/3是城市普通住宅的定价基准。
但从人口流动的角度看，发展中国家是城市化率从30%到70%的“开发中”国家，城市住宅的投资品属性远高于其消费品属性，所以作为消费品定价的基准指标不起主导作用。
房地产作为投资品具有特殊的稀缺性，在这个阶段，城市住宅的价格一方面取决于股市和货币的推动，另一方面取决于人口的流动。
就像股市的资金净流入会推高股价一样，城市人口的净流入也势必推高房价。
观察房产作为投资品的价格走势有两个重要指标：
一是价格水平，二是价格波动。
研究表明，中国城市的户籍人口占比与城市住宅价格的关系呈反比：
在户籍人口占比越低的城市，住宅价格水平越高，价格波动的敏感性也越强；反之，在户籍人口占比越高的城市，住宅价格水平越低，价格波动的敏感性也越低。
比如深圳市，户籍人口一百多万，常住人口五百多万，公安局统计的总人口有一千多万，户籍/总人口的比例约为1：
9。
这个指标，在上海约为3：
7，在北京约为4：
6。
高房价和高波动是深圳楼市的两大特征，无论涨跌都有超前性，楼价在深圳---上海---北京有个隐形的传导顺序：
深圳房价的涨跌在3-6个月传导至上海楼市，再有3-6个月传导至北京楼市。
在我看来，主要原因就是人口动态的差异，户籍人口占比是衡量指标之一。
户籍人口的占比与城市楼价的关联还有一些可调节的系数，如户籍人口本身的流动性，特别是经商者和务工者的流动。
如温州是一个户籍人口流动性很强的城市，户籍人口接近八百万人，外出经商者接近二百万。
我的观察是：
户籍人口流出经商者越多，房价水平越高，房价波动的敏感性较弱；户籍人口流出务工者越多，房价水平越低，房价波动的敏感性也较弱。
户籍人口的流出无论是经商还是务工，都会降低房价波动，但对城市房价水平的影响却截然相反。
由此结论，不同城市会由于人口动态而产生房价级差，房价水涨船高的“水”不是普通住宅，而是人口流动。
一线和二三线城市的房价差异将逐渐拉开，超级都市由于外来人口将超过80%，其房价水平会远高于全国均价。
从人口动态划分不同城市的房价级差，可区分三类城市：
一线城市的人口动态为相对和绝对的净流入，房价居高不下；二线城市的人口动态为绝对净流入，相对净流出，房价滞后跟随；三线城市从绝对和相对指标看都是人口净流出，所以房价低位徘徊，并将率先下降。
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