管理预算方案.docx
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管理预算方案
（I）管理收支预算（讨论稿）
（一）小区总建筑面积：
109165m2
多层住宅建筑面积：
小高层/高层建筑面积：
商铺建筑面积：
4606m2
（二）预算收入
管理费收取标准
多层住宅（0.58元/㎡月计算）：
×0.58元＝元
小高层/高层住宅1.08元/㎡月计算）：
×1.08元=元
商铺 （0.78元/㎡月计算）：
×0.78元=元
车位：
358个358×10元（月租费用50元的10%/个）=3580元
（II）管理成本分项核算
1.整个小区管理成本情况
（A）管理服务人员工资福利
每月预算支出（￥）
（1）
总经理
管理处经理）
1人
3,500
3,000
小计:
3,000元
（2）
客服中心
经理助理
1人
2,000
2,000
物业管理员
2人
1,500
3,000
前台接待
1人
1,500
1,500
小计:
6,500元
（3）
工程部
工程主管
1人
1,800
2,000
维修工
2人
1,500
3,000
小计:
5,000元
（4）
环境管理部
环境管理主管
1人
1,200
1,200
清洁工
8人
8,000
8,000
绿化工
2人
1,000
2,000
小计:
11,200元
\
（5）
护卫管理部
护卫主管
1人
1,600
1,600
护卫领班
3人
1,200
3,600
护卫员
20人
1,000
20,000
小计25,200元
（6）
财务及行政人事部
主管/会计
1人
1,500
1,500
出纳/行政
1人
1,500
1,500
小计3,000元
（7）
人员工资
共计45人
合计:
5,3900元
保险金
按工资总额的31%
5,3900×31%=16709
合计:
1,6709元
假日加班费用
按工资总额的10%
5,3900×10%=5，390
合计:
5,900元
合计:
7,6509元
（B）物业日常管理费支出项目包括：
序号
项目
费用支出金额（人民币元/月）
其中
住宅
商场
停车场
合计
1.
公共水电费
7,000元
1,500元
1,500元
10,000元
2.
公共设施运行及保养费
1,000元
200元
200元
1,200元
3.
电梯维护费用
17部×300元/月=5100元
51,00元
4
电梯年检费用
17部×1500元/年÷12=2125元
2,125元
5
供水系统维护费用
7,00元
200元
100元
1,000元
6
配电系统维护费用
1,000元
300元
200元
1,500元
7
清洁卫生消杀费
1,500元
300元
200元
2,000元
8
垃圾清运费用
1000元
500元
300元
1,800元
9
办公费用
1500元
1,500元
合计
26225,00元
（C）成本支出:
7,6509元（薪酬）+26225,00元（日常支出）=102734.00元
（III）
管理成本分项核算
2.整个小区管理成本情况
总计：
128,300
（B）公共设施运行及保养费
（1）
电梯保养维护（共29台）
（全责保养或保养加材料费）
29×800=23,200
（2）
保安监视系统及弱电
36,000÷12=3,000
（3）
消防系统
36,000÷12=3,000
（4）
给排水系统
24,000÷12=2,000
（5）
变配电设备（含发电机用油）
36,000÷12=3,000
（6）
照明灯具
24,000÷12=2,000
（7）
土建、装饰维护
3,000
（8）
其它
2,000
小计
41,200
（C）绿化费每月绿化维护费
22,332.6×0.5元/㎡=11,166
（其中9,000元为每月正常支出，2,166元作为节日盆景布置）
（D）公共水电费
（电费按服务业计费：
0.89元/kwh；水费按2.40元/t，另加0.70元/t排污费）。
其计算的原则为：
电费根据预算参考数据清单的设备功率乘以运行时间、设备效率及电价；水费则按规范和经验用水量乘水价。
（1）
电梯
20kw×29×16h×60%×25%×30×0.89=37,166
（2）
公共照明（含庭院）
25×50%×12×30×0.89=4,010
（3）
闭路监视、消防系统
15×24×30×0.89=9,600
（4）
给水系统
33kw×50%×70%×24×70%×60%×30×0.89=3,110
（5）
管理处办公室及设备间电器、照明等
10×12×30×0.89=3,200
（6）
停车场照明
20×50%×12×30×0.89=3,200
（7）
排水、排污泵
144×1×30×0.89=3,845
（8）
消防泵及卷帘
150×1×0.89=134
（9）
设备房抽排风
9.6×12×30×60%×0.89=1,846
（10）
绿化用水
22,332.6×5×30÷1000×3.1=10,385
（11）
清洁用水
124,301.71×0.5×30÷1000×3.1=5,785
（12）
商场、卫生间用水
80×2×3.1=495
（13）
庭院水景补水
20×30×3.1=1,860
（14）
循环水泵
40×2×30×0.89=2,136
小计
86,772
（E）清洁卫生消杀费
（1）
清洁费（对外承包、含化粪池清理）
124,301.71×0.35=43,505
（2）
消杀费（城管部门）
124,301.71×0.1×30%=3,729
（3）
水池清洗消毒（1年2次）
1000
小计
48,234
（F）办公费
（1）
电话费
3,000
（2）
办公费
2,000
（3）
差旅费
2,000
（4）
业务应酬费
2,000
（5）
洗涤费
2,500
（6）
服装费（人均500元）
66×500/24=1,375
小计12,875
（G）折旧费用
200,000÷12÷5=3,340
（H）保险
公共财产险、第三者责任险等
4,000
停车场保险559×300×80%÷12=11,180
小计：
15,180
（I）其它（不可预计）
按上述B至H支出总额3%
218,767×3%=6,563
（J）管理人酬金（按管理成本的10%） 353,630×10%=35,363
（K）营业税金
按可销售面积及管理收入计算：
392,779×5.05%=19,835
A-K项每月开支预算总额为：
408,828元
I.管理成本
每月预算开支为：
408,828元
小区可销售面积：
95,160.68m2
每月管理费平均成本为：
408,828÷95,160.68＝4.30（元／m2）
J.物业管理收支平衡情况为：
整个小区日常管理支出为：
每月管理收入为：
408,828元
392,779元
每月物业管理收支平衡情况为：
392,779-408,828=-16,049元
根据以上预算，是以百分百入伙率为考虑及计算基础，整个小区每月预算管理收入为392,779元，每月管理预算支出为408,828元，故预算每月亏损为16,049元，由于首年相关设备仍在保修期内，故可节省维护保养费，并通过加强日常管理及控制运作成本，预期可保障收支平衡。
3.住宅部分
1.
管理服务人员工资福利
约占53人
128,300×53/66=103,029
2.
公共设施运行及保养费
约占85%
41,200×85%=35,020
3.
绿化费
约占90%
11,166×90%=10,049
4.
公共水电费
约占92.5%
86,772×92.5%=80,264
5.
清洁卫生消杀费
约占85%
48,234×85%=40,999
6.
办公费
约占80%
12,875×80%=10,300
7.
折旧费
约占80%
3,340×80%=2,672
8.
保险费（除开停车场保险）
约占90%
4,000×90%=3,600
9.
其它
182,904×3%=5,487
10.
管理人酬金
291,420×10%=29,142
11.
营业税金
338,735×5.05%=17,106
12.
每月开支为
（1）+…（11）=337,668
13.
每月收入为
338,735
14.
管理处收支平衡情况
1,067
住宅部分物业管理收支情况为盈余约1,067元。
4.
商场部分
1.
管理服务人员工资福利
约占3人
128,300×3/66=5,832
2.
公共设施运行及保养费
约占5%
41,200×5%=2,060
3.
绿化费
约占10%
11,166×10%=1,117
4.
公共水电费
约占2.5%
86,772×2.5%=2,170
5.
清洁卫生消杀费
约占5%
48,234×5%=2,412
6.
办公费
约占5%
12,875×5%=644
7.
折旧费
约占5%
3,340×5%=167
8.
保险费（除开停车场保险）
约占10%
4,000×10%=400
9.
其它
8,970×3%=269
10.
管理人酬金
15,071×10%=1,507
11.
营业税金
9,342×5.05%=471
12.
每月开支为
（1）+…（11）=17,049
13.
每月收入为
9,324
14.
管理处收支平衡情况
-7,725
商场部分物业管理收支情况为每月估算亏损约-7,725万元。
5.停车场部分
1.
管理服务人员工资福利
约占10人
128,300×10/66=19,439
2.
公共设施运行及保养费
约占10%
41,200×10%=4,120
3.
绿化费（可不计）
4.
公共水电费
约占5%
86,772×5%=4,339
5.
清洁卫生消杀费
约占10%
48,234×10%=4,823
6.
办公费
约占15%
12,875×15%=1,931
7.
折旧费
约占15%
3,340×15%=501
8.
保险费
11,180
9.
其它
26,894×3%=806
10.
管理人酬金
47,139×10%=4,714
11.
营业税金
44,720×5.05%=2,258
12.
每月开支为
（1）+…（12）=54,111
13.
每月收入为
44,720
14.
管理收支平衡情况
-9,391
停车场部分管理费收支情况为每月估算亏损约-9,391万元。
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