广场.docx
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广场
【报告说明：
】
1.工程概况
本项目为海门新建项目，位于江苏省海门市海门镇南海路以南、长江路以西、东海路以北、日新河以东地块内。
地块位置显著,交通便利,总用地面积86245平方米，总建筑面积317798平方米，其中地上建筑面积245798平方米，地下建筑面积72000平方米。
建设主要内容包括：
高层住宅及商业公建配套。
2．市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3．规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细的描述。
包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4．开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，按照项目前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。
本项目为大型开发项目，它的建设期长、投资额大，需要对开发的内容作出统筹安排。
5．项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。
房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。
估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高项目可行性评价的准确性。
6．项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。
本项目开发投资较大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，保证工程顺利实施建设，并努力减少筹资成本，确保发挥最佳投资效益。
7．项目财务评价
依据国家现行的财税制度、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力等项目从财务状况进行分析，并借以考察建设项目的财务可行性。
具体包括在项目的预售预测、成本预测基础上，重点进行预计损益表、预计资产负债表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、投资回收期、债务偿还期等，据此分析投资的效果。
8．不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。
该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。
同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9．可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行性作出明确的结论。
10．研究人员对项目的建议
对本项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
上述分析和财务评价结果表明，本项目具有较好的投资收益率，较强的借款偿还能力、自身平衡能力，并且有一定的抗风险能力。
综合评估结果表明，本方案是可行的。
关键词：
可行性研究；财务评价；风险；盈亏平衡点分析
目录
第1章总论6
1.1项目概况及主要建设内容6
1.2项目总投资、资金筹措及投资效益7
1.3项目建设工期及规划要求8
1.4项目建设单位概况及基本条件9
1.5可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围9
1.6可行性研究主要结论和评价11
第2章项目建设背景、必要性和条件14
2.1项目建设的背景14
2.2项目建设的必要性17
2.3项目建设的条件19
第3章项目投资环境与市场研究26
3.1项目投资环境分析26
3.2区域房地产市场分析28
第4章项目建设方案39
4.1设计主要依据39
4.2项目建设概况39
4.3项目建筑规划42
4.4公用工程方案43
第5章市场销售及定价60
5.1项目销售目标群60
5.2项目销售计划61
5.3项目销售收入预测62
5.4项目营销策略64
第6章节约能源与环境保护66
6.1节约能源66
6.2环境保护73
第7章项目组织与实施77
7.1项目组织77
7.2项目实施进度78
第8章项目投资估算及资金来源82
8.1项目投资估算82
8.2项目资金来源85
第9章项目财务评价86
9.1财务评价86
第10章投资风险分析88
10.1项目投资风险评估及对策88
第11章项目SWOT分析89
11.1、优势分析89
11.2、不利点分析91
第12章经济社会效益分析93
12.1对地方经济发展影响93
12.2对当地社会发展作用93
第13章评价结论与建议94
13.1项目评价结论94
13.2研究报告建议95
第1章总论
1.1项目概况及主要建设内容
1.1.1项目建设概况
1、项目名称：
龙信国际广场
2、项目性质：
新建
3、项目承办单位：
江苏运杰置业有限公司
4、项目法人：
陈祖新
5、项目位置：
海门市海门镇南海路南侧，东海路北侧，长江路西侧，日新河以东地块内。
6、项目规模：
项目总用地86245平方米（折合约129.4亩），总建筑面积317798平方米，其中地上245798平方米，地下72000平方米。
容积率为2.85（规划：
2.75~2.85），绿地率为30%（规划：
≥30%）
项目住宅建设用地面积52495.3平方米（折合约78.7亩），商业用地33749.7平方米（折合约50.7亩）。
地上建筑面积包括：
1高层住宅：
147478平方米；
②商业：
95880平方米；
③市政配套：
2440平方米。
项目建设规模较大，分二期开发建设,一期为住宅建设，拟建高层住宅14幢。
二期为商业建设及配套工程。
1.1.2.主要建设内容
项目主要建设内容包括：
高层住宅建筑、商业、公共建筑；以及室外配套工程。
1、住宅、商业、公共建筑：
包括土建工程、给排水消防工程、电气工程、采暖通风工程、燃气工程等建筑安装工程。
2、室外配套工程：
包括小区范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。
1.2项目总投资、资金筹措及投资效益
1.2.1项目建设总投资
项目建设总投资为238000万元。
其中：
（1）建设工程费用148442万元；
（2）前期费用6213万元；
（3）土地费用43530万元；
（4）建设期利息8640万元；
（5）其它费用31175万元。
1.2.2资金筹措
项目资金来源由企业自有资金、预销售收入滚动资金和银行贷款组成。
（1）自有资金69000万元；
（2）预售收入滚动资金109000万元；
（3）银行贷款60000万元。
1.2.3投资效益
本项目建成后，预计销售收入323000万元，实现销售利润45581万元，金街年租金5000万元，实现销售利润率15%以上，投资利润率20%以上。
1.3项目建设工期及规划要求
1.3.1项目建设工期
本项目一次性进行方案设计和一次性编制可行性研究报告，根据项目实施时间要求，进行建筑设计和审批。
项目建设工程量较大，分二期建设，工期从2014年5月至2017年6月，为3年零6个月。
预计在2017年6全面竣工并验收，2017年7月交付业主使用。
一期项目总建筑面积172003.58平方米，其中地上建筑面积121682.12平方米，地下建筑面积50321.46平方米。
预计投入建设资金130000万元。
二期项目总建筑面积145794.42平方米，其中地上建筑面积124115.88平方米，地下建筑面积21678.54平方米。
预计投入建设资金108000万元。
1.3.2项目规划要求
项目总占地面积86245平方米，规划建造一个以居住为主，商业、社区配套为一体的综合型城市居住生活区。
土地使用年限为商业40年，公建配套50年，住宅70年。
住宅建筑密度≤27%，容积率在2.75-2.85，绿地率（不小于）30%。
项目开发规划时充分考虑周边居住区的人口、公建设施、道路及绿化状况，在城市发展中保留和继承城市自身的特点，同时运用专业的角度把握建筑文化的亮点，以提高该地块的经济效益、社会效益。
1.4项目建设单位概况及基本条件
1.4.1项目建设单位概况
本项目建设单位为江苏运杰置业有限公司，该公司于2005年4月在海门工商行政管理局注册，注册资金11800万元人民币。
公司主要从事房地产开发经营。
1.4.2项目建设基本条件
龙信国际广场项目基础设施齐全，工程地质和水文地质条件良好，交通运输条件便利，市政条件较好，有可靠、稳定的电力保障和完善的给排水系统，通信设备齐全，具备新建条件，尤其是优越的地理位置为项目建设与资源整合带来了优越的条件。
1.5可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围
1.5.1项目编制依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》（2008年）；
（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2008年）；
（3）《中华人民共和国土地管理实施条例》（2008年）；
（4）《建设项目用地预审管理办法》国土资源部27号令；
（5）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）；
（6）《城市规划编制办法》（建设部146号令）；
（7）《城市环境卫生设施规划规范》（建设部公告第178号）；
（8）《城市居住区设计规范》（GB50180－93）；
（9）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
（10）《住宅设计规范》（GB50096－99）（2003版）；
（11）《住宅建筑规范》（GB50386—2005）；
（12）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）；
（13）《城市道路绿化规划及设计规范》；
（14）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；
（15）《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（16）《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001修订版）；
（17）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
（18）《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）；
（19）2009年《江苏省建设工程工程量清单计价定额》；
（20）《江苏工程造价信息》；
（21）《海门市城市总体规划》（2008－2020年）；
（22）海门市住房和城乡建设局提供红线及设计要点；
（23）中国建筑技术集团有限公司编制的《龙信国际广场规划建筑方案》；
（24）编制可行性研究报告委托协议书；
（25）承办单位提供的其它相关资料。
1.5.2编制原则
本报告本着分析全面、透彻和正确的原则，围绕项目的技术可行性、经济可行性和操作可行性三大核心，进行市场调查和分析，优选规划设计方案，科学安排开发进度，正确进行投资估算，提出资金筹集方案及筹资成本估算，并进行项目财务评价，不确定性分析和风险分析，研究人员对项目提出建议，并作出项目可行性研究结论。
1.5.3工作范围
报告重点对项目建设的背景、需求、运作模式、合理的建设规模、建设条件、环境保护等进行研究分析，并对项目投资做出估算，提出初步的资金筹措方案，按国家现行财税制度和建设项目经济评估方法及参数，对项目的财务状况进行了分析评价，对项目的社会效益进行分析，提出项目的可行性研究结论，供有关部门作为立项审批依据。
1.6可行性研究主要结论和评价
1、本项目海门建设必须遵循国家经济建设方针政策，体现“以人为本”的建设理念，立足当前，目标长远，统筹规划，建立和完善高标准、高水平、高起点的商业住宅小区。
2、本项目建设用地已落实，工程地质和水文地质条件较好，临近苏通大桥、宁启高速公路入口，交通运输便利，市政条件较好，具有稳定的通讯服务、电力保障和完善的给排水系统。
3、本项目符合海门市经济和社会的发展需要，建设后将积极推进海门城市的南进发展，充分发挥了良好的社会效益，因此项目建设是切实可行的。
4、本报告的经济和技术研究表明，项目开发建设完成后，预计销售收入为323000万元，预计销售利润为43905万元，销售利润率21.45%。
项目主要经济总指标详见下表。
表1项目主要经济指标表
项目
面积
单价（元）
金额（万元）
一、销售收入
323000
高层住宅
147478
12000
177000
写字楼
26145
12800
32700
商业综合体
52118
18000
93880
地下汽车泊车位
1920个
100000
19200
二、土地费用
43530
出让金
86245
42260
契税
￥42260
3%
1268
交易服务费
2
三、前期工程费用
6213
规划设计费
317798
75
2383
地质勘探费
317798
25
794
建设工程监理费
317798
25
794
报批报建费
317798
50
1589
建设工程招标管理费
317798
0.5
16
三通一平费
317798
20
636
四、建筑安装工程费
88959
住宅
147478
2800
41294
商业
95880
2800
26846
公建
2440
2700
659
地下建筑
72000
2800
20160
五、建筑精装修工程费
59483
住宅
147478
2500
36870
商业及公建
95880
2300
22052
公建
2440
2300
561
六、基础设施建设费
10964
1、道路工程费
317798
65
2066
2、绿化工程费
317798
80
2542
3、供电工程费
317798
80
2542
4、供水工程费
317798
20
636
5、煤气工程费
317798
20
636
6、排污工程费
317798
15
477
7、弱电工程费
317798
65
2066
七、开发期间规费
5319
1、散装水泥基金
317798
2
63
2、建设工程质量监督费
317798
0.23
7
3、渣土费
317798
0.75
23
4、白蚁防治费
317798
0.7
23
5、新型墙体材料发展基金
317798
10
318
6、人防建设资金
72000
2000
7、基础设施配套费
317798
75
2383
八、财务费用
￥6亿
7.2%*2
8640
九、管理费用
四~五
5%
7422
十、不可预见费用
四~六
5%
7970
十一、总投资
二~十合计
238000
十二、销售费用
￥323000万元
2%
6460
十三、税金
￥323000万元
5.5%
17765
十四、利润总额
60775
十五、所得税
￥60775万元
25%
15194
十六、净利润
45581
十七、金街租金
5000
销售利润率
15%
投资利润率
20%
第2章项目建设背景、必要性和条件
2.1项目建设的背景
2.1.1项目投资单位优势
本项目由江苏运杰置业有限公司投资建设，该公司由龙信集团有限公司出资11800万元成立。
龙信集团始建于1958年，为房屋建筑工程施工总承包特级资质企业，拥有对外签约权。
公司下设12个控股子公司，拥有一个工程类甲级设计院和一个建筑智能化系统集成专项工程甲级设计院。
公司业务涉及：
设计研发、房产开发、总承包施工、工业化生产四大产业板块。
多年来，公司始终坚持“诚信为本、质量兴业”的方针，先后创“鲁班奖”5项，国家优质工程2项，全国用户满意住宅工程5项，白玉兰杯、扬子杯、长城杯、泰山杯等省（市）级优质工程200多项，企业荣获全国集体建筑企业全面质量管理优秀企业（金屋奖），江苏省“银屋奖”，上海市创白玉兰奖工程优秀单位，全国优秀施工企业，中国建筑工程总承包60强，公司连续多年名列江苏省建筑业综合实力前10强，进沪施工企业前30强。
近年来，公司注重科技创新和转型升级，从2002年开始住宅全装修产业化的尝试。
当前，公司确立在民用建筑行业做专，住宅建筑领域做精，全装修总承包领域全国领先的发展战略。
至此，江苏运杰置业有限公司拥有了龙信集团的施工、建筑市场经验，以加快“二轻一低一抗”的建筑技术产业化，以推动海门成为推广绿色建筑的示范基地和生产基地，引领海门建筑业的转型升级为目标，努力将海门打造成为中国低碳建筑推广的先行区及整个长三角低碳建筑产业的核心区，并向全国及世界各地推广，最终实现低碳建筑体系的产业化。
公司在海门已开发项目：
①运杰·龙馨园—海门首个精装修品质小区，由龙信建设集团投资，江苏运杰置业有限公司开发的精装修高品质楼盘，小区位于海门市丝绸路499号，城市核心区域，北靠海门河、东临日新河，地理位置优越，交通便利。
项目以精致的装修、高标准的园林绿化及五星级的物业服务立足海门房产市场，受到市场高端客户的青睐。
该项目是南通地区首家获得国家建设部2A级住宅性能认定初审和终审的楼盘。
②龙馨家园—全国首个集国家康居示范工程、国家AAA级住宅性能、国家绿色环保住宅三种国家最高标准于一身的国际化精装住宅小区。
公司法人陈祖新是江苏省第一届工民建教育专科优秀毕业生，曾任公司驻上海施工队项目经理、龙信集团的前身海门建筑公司总经理等职。
十多年来，潜心钻研建筑前沿技术，参编、主编的权威书籍、学术著作10多部，跻身中国住建部许多技术政策、标准的编制团队，且是主角。
在他的领导下，龙信集团完成国家级工法8项、省级工法24项、国家发明专利2项，实用性专利15项。
企业先后获省级以上优质工程200多项。
2.1.2项目建设地区位优势
海门市拥有江海门户之称，位于长江和沿海两大开放带交汇点上，东临黄海，南依长江，是中国黄金水道与黄金海岸“T”字型的结合点，与国际大都市上海隔江相望，西靠沿海开放城市南通，北连广袤江海平原。
本项目建设所在地区位优越，交通便捷，具有“两港三机场”拱手环抱、“四桥两汽渡”沟通南北、“八横十纵一高速”纵横交错的优势。
从海门出发去上海虹桥、浦东国际机场只需2-2.5小时，乘飞机可达世界各地。
海门的交通优势十分突出。
一是长江口越江通道，即已经建成的浦东到崇明的越江隧道，规划建设崇明到海门的越江大桥--崇海大桥。
届时长江入海口将形成一条南北贯通的大通道，海门到浦东只需一个半小时。
海门将成为苏东南地区与浦东经济接轨的桥头堡，成为连接大江南北的重要交通枢纽。
二是苏通大桥，苏通大桥处于海门市区的西南侧，与海门市区只有20公里,大大缩短了海门与上海的距离。
根据分析，本报告认为在海门发展城市形象和成熟地产行业尚有巨大的空间。
海门的地产业需要国际化的居住概念和更多的品质楼盘。
2.1.3项目建设地经济优势
海门市是国务院最早批准的对外开放县（市）之一，处于环上海浦东经济辐射圈内，经济与社会各项事业发展迅速，目前已形成新材料、医药化工、轻纺服装、建筑业等支柱产业，建成了全国最大的、被国务院经济发展中心列为“中华之最”的绣品专业市场—中国叠石桥绣品城。
2012年实现地区生产总值663亿元，按可比价计算，增长12%，高于全国、全省水平，高于南通0.5个百分点。
其中第一产业增加值45.1亿元，增长4%；第二产业增加值379.2亿元，增长11.5%；第三产业增加值238.7亿元，增长14.2%。
全市实现财政总收入122亿元，增长17.8%，完成年度计划的102%。
其中地方公共财政预算收入51.6亿元，增长21.9%，完成年度计划的106%。
位居“第十二届全国基本竞争力百强县（市）”第28位，比上年前移2位。
城镇居民人均可支配收入超2.9631万元，农村居民人均纯收入超1.5万元，均增长14%以上。
城镇居民人均住房建筑面积39.32平方米，农村居民人均住房面积57.09平方米。
2.1.4项目建设地环境优势
海门市城区环境质量保持稳定，环境空气主要污染物年平均值二氧化硫为0.022毫克/立方米，二氧化氮为0.019毫克/立方米，可吸入颗粒物为0.079毫克/立方米，符合国家空气质量二级标准；全年空气污染指数达到良好以上的天数为341天，占全年天数的93.17%。
区域环境噪声平均值为54.1分贝,交通干线噪声平均值为67.4分贝。
本项目道路交通状况良好，可达性及可见性高，对于建设住宅项目来说拥有较好的条件。
地块完整方正，适合打造高档次的综合社区。
目前海门市虽已建成十多个新住宅区，但海门的社会经济发展较快，住宅用房的发展空间仍然很大。
项目位于海门市极具发展潜力的地块，地理位置优势明显，具有闹中取静之优，为提高区域居住层次，规划设计中重视绿化，以水为主，以景为本。
将又成为海门市的一个高品位、高格调的商住小区。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设符合国民经济发展需要
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
2012年海门房地产占GDP的比重为5%，“十二五”期间海门房地产占GDP的比重将继续上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2015年，我国城镇居民人均建筑面积将达到40平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到70%以上，城市化水平将提高到51.5%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积45平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
2.2.2项目将对城市建设起到促进作用
海门市城市功能定位为：
“长江三角洲北翼先进制造业基地，苏中、苏北接轨上海与苏南的前沿阵地；重要的农业产业化基地，并将沿海的现代化生态宜居地，全国家纺绣品名城”。
在城市化发展方面，规划中指出海门市城市发展战略为：
“大力强化城区，带动周边地区发展；积极扶持重点城镇，促进区域城市化；全面提高城镇发展质量，推动城乡统筹协调发展”。
海门市域城镇空间形成“一主、两副、一带”的空间发展格局，其中“一主”即海门城区，包括主城区和滨江新区。
至2020年，城区规划用地面积达50.66平方公里，城区人口规模达43万人。
规划确定10个居住区，其中主城区9个，滨江新区1个。
主城区是全市的政治、经济、文化、教育、科研和商贸物流中心，主要承担全市的创新、服务和管理功能。
新建项目在新规划的主城区范围，符合海门城市建设总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
2.2.3项目将建设有利于解决劳动就业
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资
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