大连塞维利大厦商业策划与定位服务合同.docx

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大连塞维利大厦商业策划与定位服务合同

大连·塞维利广场项目

商业策划与定位服务合同

本合同由

大连良玖房地产开发有限公司

与

威格斯物业顾问（上海）有限公司

签订

大连·塞维利大厦商业策划与定位服务合同

甲方：

大连良玖房地产开发有限公司

联系地址：

大连市西岗区黄河路十七号安宁大厦二十三层

联系电话：

86-411-83640888

传真：

86-411-83648071

乙方：

威格斯物业顾问（上海）有限公司

联系地址：

上海市淮海中路93号大上海时代广场1205室

联系电话：

86-21-63910018

传真：

86-21-63910843

根据《中华人民共和国合同法》，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好磋商，甲方就其开发的塞维利大厦之商业策划与定位事宜，委托乙方为该项目商业策划与定位顾问，特签订本合同，以资共同遵守：

一、物业概况

1、物业名称：

大连塞维利大厦商业物业部分（以下简称本项目）

2、物业地点：

大连市西岗区

3、物业性质：

商业

二、合同委托期限

本合同委托期限从2006年2月16日起至2006年4月30日止。

三、合作原则及范畴

1、声明、承诺与保证

1.1甲方声明：

其为依法设立的具有独立法人资格的有限公司，依法有权从事本合同项下物业的开发与经营；甲方承诺，将严格遵循诚实信用的民事活动原则，全面履行其在本合同中的应尽义务；甲方保证，当其发生违约行为时，将依照合同规定承担违约责任。

1.2乙方声明：

其为依法设立的具有独立法人资格的有限公司，依法有权从事本合同项下房地产项目的策划顾问服务；乙方承诺，将严格遵循诚实信用的民事活动原则，全面履行其在本合同中的应尽义务；乙方保证，当其发生违约行为时，将依照合同规定承担违约责任。

2、平等、诚实、信用、合法原则

甲、乙双方据此原则签订本合同，并将在合作中严格遵守。

四、工作目标

通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、零售概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商业定位，以利于本项目的开发能真正满足当地消费者及零售商要求，并具备良好的发展潜力。

而商业策划与定位的主旨，乙方将提交甲方有关下列问题的专业意见：

Ø能充分发挥地块的优点、与发展本项目的整体形象协调一致，并能顾及当地零售市场的发展水平的零售概念、市场档次定位及商品组合。

Ø本项目应包括多少及哪类商店、餐饮、娱乐设施及其他适合本项目经营的用途物业组成

Ø未来本项目将会带来怎样的竞争？

该类竞争项目将包括什么组合及设施？

甲方发展本项目须做出怎样的改动以应付有关竞争？

Ø投资本项目的收支预测及有关经济效益分析。

五、服务内容说明

通过对大连商业市场及本项目现状的综合考察和市场调研分析，对本项目进行准确的市场定位和客户定位，工作内容主要涵盖如下部分：

1．项目前期进展情况分析

2．市场分析

3．零售市场分析

4．目标市场

5．初步零售概念

6．消费者市场调查

7．零售商市场调查

8．财务分析

9．整体零售概念确定

详细商业策划与定位服务内容请参见本合同附件一。

六、合同实施步骤

整个商业策划与定位服务工作预计9周时间完成，实施步骤如下：

1．在本合同签署并收到首期服务酬金后3个工作日内，乙方组建专案工作团队并往赴项目现场开展工作；

2．全面实地分析调研：

乙方专案人员将往返上海与大连两地，侧重于了解项目前期进展、当地零售市场分析、目标市场分析并进而初步确定本项目的零售概念，时间为4-5周；

3．初步零售概念研讨：

于本合同执行之第5周末，乙方将提报甲方初步零售概念报告（大纲商业分析和调研报告，PPT方式）并开展消费者、零售商市场调查，测试前期初步拟定之零售概念，时间为3-4周；期间就定位概念充分与甲方研究；

4．商业策划与定位报告的起草、修改和讨论：

初稿在完成消费者/零售商市调工作后5个工作日内完成并送达甲方审阅；然后乙方的项目小组就初稿与甲方进行讨论并听取甲方的修改意见，讨论时间为

5个工作日；

5．乙方在初稿的基础上，考虑双方讨论的修改意见，形成报告终稿，送达甲方；终稿在初稿完成后5个工作日内完成。

七、双方的权利与义务

1、甲方的权利义务

1.1为便于乙方分析，在双方合作期间，甲方应真实地向乙方提供企业及项目的相关资料，如背景资料、本项目相关的建筑图纸和规划等并充分提供调研方面的密切配合。

1.2甲方授权指定为甲方和乙方工作中的联系人，负责签署或确认有关文件并在条件允许下尽力配合乙方的工作计划实施，及时处理工作中有关事务。

1.3甲方拥有乙方在负责项目过程中而得到有关此项目的资料的索取权利。

1.4甲方拥有乙方与项目有关的调研报告。

1.5甲方应按约向乙方支付相关费用。

2、乙方的权利义务

2.1乙方应在甲方确认范围内进行标的物的工作，不得以违反商业道德与欺诈、瞒骗的行为从事商业活动，否则所造成甲方之损失或法律纠纷由乙方全部负责。

2.2针对具体事宜，乙方与甲方高层管理人员定期召开工作会议，专题研究具体的工作内容。

会议次工作日形成会议纪要。

2.3对所涉及甲方商业机密予以严格保密，未经甲方同意，乙方不得对外公布甲方的经营、销售策略及本项目动态。

2.4乙方将在其公司网站和宣传资料上发布有关本项目之物业信息和楼盘图片，以便于对外宣传本项目，而毋须就此另获许可或承担任何费用。

2.5乙方授权指定为和甲方工作中的联系人，负责签发有关文件并及时处理工作中有关事务。

2.6按约向甲方收取相关费用。

八、服务酬金及支付方式

1.本合同服务酬金总共为人民币50万元整；

2.双方签署本合同后3个工作日内，甲方支付给乙方酬金RMB20万元，作为项目启动费用，及乙方组建项目小组；

3.乙方向甲方提报初步零售概念报告（PPT方式）后3个工作日内，甲方向乙方支付酬金RMB15万元；

4.乙方向甲方提交正式商业策划与定位报告后3个工作日内，甲方向乙方支付酬金RMB15万元；

5.上述费用包括专责小组成员往返上海、大连的差旅费用、交通费用等，并包含乙方于大连当地组织消费者及零售商问卷调查和1~2组零售商座谈会的费用。

如该等会议安排在大连或上海以外地区进行，相应的交通及其他差旅费均须甲方另支付费用；

6.所有费用均须按时支付，如逾期付款超过一周，则无论任何原因，乙方均暂停本项目所有有关工作，直至情况改善为止。

九、违约责任及终止合约

本合同生效后除因合同任何一方严重违反本合同的约定或不可抗力因素（指战争或自然灾害令本合同无法继续执行）外，本合同不可提前终止。

否则按照如下精神处理：

1.甲方未按照本合同规定先行支付服务酬金的，甲方按每逾期一天，按拖欠费用的每日千分之三向乙方承担滞纳金；

2.如乙方非因严重失职或非因未能履行本合同所列明的责任而被甲方单方面终止合同，甲方应向乙方支付本委任期限余下之服务应得之服务酬金作为赔偿并支付乙方其他损失；

3.如乙方不执行本合同所规定的义务，使甲方利益受到严重损失，则甲方有权单方面终止合同，并向乙方索取合理赔偿。

4.除发生乙方严重违反本合同的约定或不可抗力因素外，无论在任何情况下，甲方要提前终止本顾问服务的合约，甲方必须提前不少于一个月书面通知乙方有关决定，而乙方将会收取合约内服务费余款的百分之五十作为补偿。

十、其他

1.资料保密

除非得到对方许可或于法律所需外，双方于本合同期间及其后不得向第三者透露任何因本合同而所知悉有关的任何秘密资料，除非该等资料已为公众所知悉，否则违约方承担相应的赔偿责任。

2.通知

任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写，并以邮寄、电传／或专人送递的方式送至本合同内所注明各当事人之地址，会议通知则必须于七天前送达上述地址。

如地址有变更，须于十天前书面通知对方。

3.不可抗力

如不可抗力原因（指战争或自然灾害）导致本合同不能履行，甲乙双方均可提前终止本合同，且无需向对方做出任何补偿。

4.争议之解决

本合同各方面在阐述或履行本合同时如发生争议，应尽量通过友好协商解决。

如协商不成，则提交乙方注册所在地法院诉讼解决。

5.适用之法律

本合同适用中华人民共和国法律。

若本合同内有任何条文于国家有关法律下成为无效，非法或不能执行时，本合同其余之有效性，合法性、执行性不因此而受损。

6.修改合同

本合同之一切条文的修改、删除和增加，必须经过合同当事人共同协商，在取得一致意见并签署书面协议后才为有效。

7.报告制作

所有报告均以中文撰写，乙方将提交正本（彩色印刷）一式三份供甲方审阅。

如甲方需要额外副本，甲方另支付每份费用人民币400元于乙方。

8.本案合作期内或乙方于委任期内所提供的一切物资、资料及电脑软件（由甲方提供的物资及资料除外），均属乙方所有，乙方拥有全部版权。

9.甲方在任何刊物或宣传物品，引用乙方之名字标志或乙方与本项目关系前，需得到乙方事先书面确认无误。

10.甲方于本合同终止一年内，不得委任或聘用乙方按本合同约定而服务本项目之任何人员。

11.甲方因故将本案转由其他公司继续开发或经营管理时，乙方应同意甲方将本合约之全部权利、义务转让予该公司，惟甲方于进行上述转让时，应于两周前以书面通知乙方，并保证使该公司以书面承诺履行本合约中应尽之全部义务。

12.本合同以中文书写，共一式二份，甲乙双方各执一份。

本合同附件与本合同具有同等法律效力，合同附件与正文内容不符的，以合同正文约定为准。

本合同自双方签字盖章之日起生效。

吾等遵从本合同约定并承诺将遵照执行。

（以下无正文）

合约签署页

协议双方签署：

甲方：

大连良玖房地产开发有限公司

签署及盖章

乙方：

威格斯物业顾问（上海）有限公司

签署及盖章：

开户银行：

建设银行上海市分行营业部

银行帐号：

055504-00261082463

本合同于年月日签订

附件一：

商业策划与定位服务内容

1、分析项目前期进展情况

在探讨本项目的基本商业业态组合定位方案前，乙方会先行分析甲方之前已就本项目进行之筹备工作及事务，有关分析之要点将着重于前期研究所采用的方法，并将评估研究内容是否适用，于技术上是否正确可行，以及是否有需要做出修订及校正。

2、市场分析

市场分析的目的是从不同的层面对西岗地区发展规划进行比较分析，以确保项目定位所涉及的市场信息的全方面性。

Ø市场分析

为了了解大连其他成熟地域目前和未来相关的物业市场情况将进行相应的市场研究工作，其中将包括：

大连市零售、餐饮、休闲市场调查

这些研究回顾分析将包括以下方面：

•市场总体概况，包括现存物业的分布特征、规模、档次及其它主要特征

•市场供应研究、价格走势分析、租售吸纳情况

•未来竞争情况分析，即未来竞争项目总体分析，其中包括分布特点、规模、档次、价格等

•市场要求研究，即根据市场现状，分析目前项目的主要需求来源及需求特征，其中包括对现有潜在物业使用者进行咨询访问。

根据以上市场分析，将预测未来市场发展趋势，同时分析不同市场方面的未来需求情况。

Ø相关案例分析

乙方将选取数个相关的案例进行分析，研究的主要方向是这些案例的发展历程，成功的经验。

案例分析的目的是借鉴类似综合商业项目在产业规划、总体规划布局、土地利用及物业配比上的经验，供项目规划发展提供参考

ØSWOT分析

在地块分析及市场调研的基础上，对本项目的优势、劣势、机会及风险进行分析，并在项目实施前全面考虑这些因素，以确保项目的成功开发。

Ø项目市场竞争分析

•分析竞争区域商务市场现状分析

•相关商业项目大连市场供应状况分析

•本类型市场租售状况分析

-可比性市场分析

-可比性市场界定

-可比性市场现存供应量分析

-可比性市场价格分析

-可比性市场租售状况分析

•项目规模比较分析

•环境景观比较分析

•建筑风格比较分析

•内部结构比较分析

•配套设施比较分析

3、零售市场分析

根据竞争项目（现存及未来的竞争）的性质、未来的零售趋势以及商圈人口及目标市场的特征，结合甲方所提供的相关市场资料，构思及制订零售概念。

整体目标在于建立一个全新、与别不同、能吸引人流的商业焦点。

⏹评估本项目周边地区内现存店铺的数量、质素及（如可行）零售业绩及租金，以分析当地市场的特征及确定项目最理想的档次定位，以于市场建立与别不同的形象。

⏹仔细审核主要竞争项目现存商号之资料，以作甲方项目商品组合之参考。

这可从微观角度分析商品组合，确认发展机会。

当中包括零售商及餐饮业户的商号的数目以及商品价格水平的比较。

整理目前正在大连发展的商业项目的资料，包括商业楼面面积、位置、商品组合（是否包括百货、卖场、美食、酒楼或娱乐影戏院等）、时间安排、甲方名称及（如可行）租金叫价及租约期。

上述有关现存及未来供应情况的资料，可让乙方更清晰地根据市场档次定位及商品类别评估本项目应担任的角色。

4、目标市场

分析发展项目主要目标市场的特征及未来发展潜力，以了解有关市场之性质及重要性。

本地居民：

根据前往竞争项目的方便程度及距离识别发展项目的商圈范围。

另有关会影响本项目的道路的未来交通基建亦为考虑之列。

至于商圈区域居民的人口、零售消费及人口统计数据则将按政府数据评估。

外来人士：

有关研究将评估现时以至未来商圈内人士的概况。

评估外来人士的概况（如客流来源、消费群体比例、旅游消费周期、消费热点等）可得知此市场大概的经济带动能力。

5、初步零售概念

根据上述分析结果，构思及制订初步零售概念，详情如下：

⏹整体策略方针及构思

⏹市场档次定位

⏹各层的主题

⏹主要商户、小商户、餐饮商户及娱乐场所的楼面面积

⏹提供目标租户类别以及部分租户的名单

以上成果将作为市场测试的基础。

6、消费者市场调查

该部分调查以青泥洼商圈为基础扩展至整个大连市的经营者/消费者（包括本市/周边城市）进行消费者市场调查，以深入了解现时的购物模式及消费者的期望，以及测试零售概念的可行性。

问卷调查：

在附近和大连市区主要购物街道或住宅区、商家进行街头截击或入户访问（详情待定），可测试及印证有关目标市场的假设、他们的需要及对建议的零售概念及商品组合、推广模式的反应。

主要探讨范围包括：

⏹商圈的消费者概况

⏹在附近商业现时的购物习惯及购物次数

⏹在附近商业购物感满意及不满的地方

⏹目前使用娱乐设施、电影院及餐饮设施等的消费情况

⏹购物行程常用的交通工具

⏹对主要竞争项目的喜好，以找出本项目应包括或避免的地方消费习惯

⏹对甲方项目的部分准备引进的主要租户的反应

⏹应包括的个别店铺或店铺类别和餐饮，以鼓励消费者到此商业项目

⏹社会-人口统计数据-年龄、婚姻状况、子女、拥有汽车状况、住屋类别、教育、职业、家庭入息等（上述数据对项目后期的推广工作具建设性的作用）

市场调查确实的样本数目及访问地点有待与甲方研究确定。

问卷初稿及调查所需要使用的其他资料将由乙方筹备，然后再与甲方讨论订定。

7、零售商市场调查

为取得更具资料性及详尽的回应，乙方建议进行座谈会讨论。

乙方建议1至2组的座谈会，每组可包括零售商、餐饮、娱乐设施经营者等。

座谈会讨论可让我们广泛了解零售商的意见及要求。

在主持人的引导及带领下，各组的零售商互相交流意见，从中可让我们了解零售商心目中成功商业项目的必要条件及因素，以及对商品组合的优先选择。

具体而言将包括以下重点：

⏹他们对该发展项目的意见

⏹该发展项目是否能配合他们未来的业务扩展计划

⏹他们要求的单位面积

⏹对租/售模式的建议

⏹有关配套、车位、机电设施方面的主要要求

讨论题目指引由乙方负责筹备。

8、财务分析

乙方以甲方提供的数据为基准，进行财务可行性研究，以具体分析项目的经济效益，在检讨分析上述方案以后，乙方会就建议项目采用的不同商品组合方案进行多项分析，包括：

⏹营运收益及支出评估

⏹营运额预测

⏹折现现金流量分析-净现值

⏹折现现金流量分析-内部回报率

⏹敏感性分析

9、整体零售概念

根据上述分析结果，乙方对初步零售概念进行调整，建议如何从实质角度提升本项目的策略建议。

所有提交方案均会经仔细研究，以确定其是否切合实际及在商业的层面上是否可行。

欢迎您的下载，资料仅供参考！