老旧小区治理.docx

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老旧小区治理

毕业设计（论文）

毕业设计（论文）题目：

上海市普陀区杨家桥小区安全管理状况及分析研究

分校（点）：

普陀分校

年级、专业：

城市公共管理2016秋

教育层次：

本科

学生姓名：

魏荔

学号：

20162310320014

指导教师：

沈启容

完成日期：

2018年11月8日

论文独创性声明

本人郑重声明：

所呈交的毕业设计（论文），是本人在老师指导下，独立进行研究所取得的成果。

论文中除了已经注明引用的内容外，不包含任何他人享有的著作权内容。

其他个人和集体对本研究工作的启发和所做出的贡献，均已在论文中以明确的方式标明。

如本文被查证有抄袭或剽窃行为，本人愿意承担由此引发的法律后果，并依据学校的规章制度接受相应处理。

签名：

日期：

*************************************

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按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本论文全文或者部分的阅览服务，以及出版学位论文；学校有权按有关规定向国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。

签名：

日期：

致谢7

内容摘要

由于一些历史方面的原因，很多老小区的基础设施配套不够健全。

由于社会变迁的问题，出现了越来越多的矛盾，使得很多小区管理不当。

从小区的人员构成来看，十分复杂，整个社区组织的体系不完善、社会治理的力度不够，由于种种原因导致社区的参与度比较低、人与人之前缺乏信任。

想要从实质上解决老旧小区目前的状况，为居民建设和谐的氛围，需要加强老旧小区在理念方面的不断创新。

推进小区出新是构建和谐小区的有利契机。

本文以普陀区杨家桥小区作为个例进行分析，首先说明了选择普陀区杨家桥小区此类老旧小区的背景情况，并对杨家桥小区内的安全管理状况进行了描述，重点阐述了此类老旧小区现有大部分的问题。

随后，本文对普陀区杨家桥小区的内安全管理引发原因诸如居民不良习惯，物资缺乏，流动人口过快，小区内与小区外商铺链接等引五方面问题进行分析，并对上述问题进行提出解决机制与解决机制，建立新的管理方法完善小区安管理具体策略。

关键词：

老旧小区；安全管理；安全隐患

Abstract

Duetohistoricalreasons，theinfrastructureoftheoldcommunityisnotcomplete，withsocialchangesanddevelopmenthasbroughtmanycontradictions，thecommunitymanagementdisorder.Thecomplexpersonnelcompositioninthecommunity，theimperfectcommunityorganizationsystem，thecommunitygovernance，thecontinuityofunitmemoryandthelackofcommunitymemoryhaveresultedinthelowcommunityparticipationandthelackofinterpersonaltrust.Tofundamentallyimprovethestatusquoofoldcommunitiesandcreateasafe，orderly，harmoniousandhappylivingenvironmentfortheresidentsofthesecommunities，wemustpromotetheinnovationofoldcommunities'concepts，systems，organizationsandeducation.Promotingthenewcommunityisafavorableopportunitytobuildaharmoniouscommunity.

Thispapertakesyangjiaqiaocommunityofputuodistrictasanexampleforanalysis.Thefirstpartofthepaperfirstlyexplainsthebackgroundofselectingyangjiaqiaocommunityofputuodistrict.ThesecondpartistoYangGuqiaosafetymanagementstatusinthecommunityaredescribed，focusingonsucholdvillagemostoftheexistingproblems，thethirdpartisafactorinsafetymanagementofYangGuqiaodistrict，putuodistrict，suchasresidents'badhabits，lackofmaterials，thefloatingpopulationtoofast，insidethevillageandvillageshopforeignlinksleadfiveaspects，suchasproblemanalysis;Inthelastpart，theauthorputsforwardthesolutionmechanismandthesolutionmechanismfortheaboveproblems，andestablishesanewmanagementmethodtoimprovetheconcretecommunitysecuritymanagement

Keyword:

Olddistrict；safetymanagement；hiddendanger

文献综述

张浩在（2016）在《北京老旧小区消防安全》通过评估北京市老旧小区公共消防安全风险，掌握老旧小区消防安全风险问题，剖析风险问题存在和产生的成因，结合实际，依据有关法律法规和技术规范，深入分析研究，坚持依靠属地党委政府和发挥行业部门作用，积极引导社会群体提升自身消防安全素质等入手，从条块结合、专群联动、齐抓共管的角度，研究整治问题、管控风险、精准防控、夯实基础等应对措施，为进一步加强和提升老旧小区消防安全管理和自身抵御火灾能力提出针对性措施。

康龙（2016）在《老旧小区消防安全隐患及对策分析》指出，随着我国社会经济的快速发展，人们的生活水平逐渐提升，对住宅以及安全的要求也越来越高了，消防安全成为了社区安全的一个重要组成部分。

老旧小区由于年代久远、设施比较陈旧，消防安全管理机制不健全等，造成小区内容易出现各种消防安全隐患，因此做好老旧小区的消防安全工作非常关键。

主要分析了老旧小区消防安全的常见隐患以及常见隐患预防措施。

徐梦妮，贾方萍（2014）在《老旧小区消防安全隐患及对策分析》从指出，因资金不足、消防安全管理机制不健全、消防宣传不到位等原因，造成老旧小区消防基础设施落后、消防监督不力、居民的消防安全意识淡薄等问题。

需要从保障资金来源、完善监督体制、加大宣传力度等方面加以预防。

钱昊，王亦超（2017）在《浅谈老旧小区创新管理在老旧小区》指出由于建成时间较久、大量设施老化缺失以及管理服务能力薄弱等原因，有较多治安管理方面的漏洞.针对存在于车辆管理、消防管理、人口管理、安防管理中的突出问题，应当多措并举拓展停车空间，规范管理小区车辆；多渠道筹措消防资金，扩大宣传教育让群众深入消防安全管理工作；深入社区登记信息，创新“以房管人”；参照典型，因地制宜开展安全防范.

吕杰（2014）在《老旧小区综合改造施工规范消防安全解析老旧小区综合改造》是一项惠及民生的重大工程，然而其在改造施工过程中由于老旧小区的特殊性致使消防安全工作的管理不到位，存在较多安全隐患，一旦发生火灾则后果不堪设想.因此，重视老旧小区综合改造施工中的消防安全规范管理工作，提高其管理水平是当前迫切需要解决的一大问题.

张浩在（2016）《北京老旧小区消防安全》通过分析北京市老旧小区存在的消防安全风险，剖析其消防风险产生的成因，结合实际，依据有关法律法规和技术规范，深入研究分析，提出积极引导社会群体提升自身消防安全素质，从条块结合、专群联动、齐抓共管的角度，研究整治问题、管控风险、精准防控、夯实基础等应对措施，为进一步加强和提升老旧小区消防安全管理和自身抵御火灾能力工作提供参考。

上海市杨家桥小区安全管理状况和分析研究

一、研究背景及研究意义

（一）研究背景

在20世纪80年代，很多城市老旧小区建设成了供居民住宅的小区，住房产权的所有者归单位所有。

根据相关了解，当前南京市鼓楼区新建的小区住宅建筑面积总体上达到了970万平方米，而从老旧小区的住宅建筑面积来看，总体上达到了840万平方米，老旧小区住宅建筑的面积所占比重比较大，必须对老旧小区的建设加以重视，对老旧小区管理的创新方面不断增强，建设一个和谐安定的老旧小区，能够创造良好的社区，推动城区发展，为广大群众解决生活问题，满足群众的各方面需求。

（二）研究意义

1、提升住区环境质量

“旧”和“新”互为反义词，主要意思是有了很长的历史，比较陈旧。

老旧住区主要指的是2000年之前有效建成的，整体的设施设备比较陈旧，没有一个具体的物业管理服务，从具体功能上来看，不能使使用者的需求得到充分有效的满足；从结构上来看，属于危旧，从形式上来看，具有强烈的老旧痕迹。

因此，提升住区环境质量是势在必行的事情。

所谓老旧，指的是基础设施老化破损情况严重，通常没有楼道门、监控设施等较新基础设施。

2、满足居民需求

从老旧住宅改造的具体内容上来看，居民比较注重几个方面，主要包含居住的环境质量、公共安全、物质空间的整体环境、住房面积的具体大小，在《珠江三角洲住区休憩环境设计》这本书当中，作者杜洪武深入分析了珠江三角洲地区十个居住区，大部分居民觉得安全性、生态环境的具体质量、物质空间的环境与面积的大小是住区户外环境中最关键性的指标。

（三）物业安全管理的相关理论

1、物业管理

物业管理主要是能够使房屋完好无缺，其相应的设备设施可以进行有效的使用。

从整体上来看，除了房屋建筑周围的一系列配套设施与场地管理之外，还重点包含物业的环境，物业环境主要包含物业区内的安全，车辆的具体情况，卫生清洁等方面，必须对其进行有效的管理与养护。

物业管理从广义上来看，主要包含行政管理与行业管理，当然也包含一些专业化企业化的管理以及一些由个人的角度展开的自发管理，在物业生产与消费的每一个环节中都可以体现；从狭义的角度来看，物业管理的含义是企业根据物业整体的消费过程对物业进行有效的养护与管理。

从国家立法规范的角度来看，所谈到的主要指的是狭义的物业管理。

2、物业安全管理

物业安全管理的主要含义是物业服务公司通过各种方式对业主的人身与财产安全进行保护，属于一种管理行为，能够对人的正常生活进行有效的管理与维护，从物业管理工作的角度来看，这是最基本的工作。

物业安全管理主要包含两个方面，分别是“防”、“保”，“防”的主要含义是能够有效的预防一些灾害性事件的产生；“保”的含义是能够实行一系列措施对有可能出现的事故进行有效的处理。

“防”主要指的是防止灾难的发生，“保”主要是减少灾难的出现。

两者是辩证统一的。

从某种程度上来看，物业安全管理属于一种服务工作，带有强烈的职业性，属于一种专业的保安工作，与社会治安管理相比，有补充的性质存在，能够对国家安全刭力不足的状况得到有效的补充，对国家的财政负担能够一定程度的减轻。

物业安全管理的主要目的是能够为业主创造一个良好的工作与生活环境，使业主的生活质量与工作效率得到有效的增强。

二、上海市普陀区杨家桥小区头安全管理现状

杨家桥小区（普陀）位于普陀真如，属于普通住宅区，竣工于2000年。

为6层多层住宅。

目前，普陀区杨家桥小区没有完善的基础设备，很多设备损坏比较严重，因此，给小区物业安全管理工作带来了很大的危险。

小区事务主要通过单位的家属委员会进行有效的管理，在住房体制得到改革之后，居民得到了小区房屋的产权，经济不断发展，由于社会体制的变革，这些老旧小区的内部状况产生了巨大的改变，杨家桥小区没有良好的基础设施，配套不够完善，没有一些比较正规的物业进行管理，从而使小区管理混乱不堪，出现了很多环境、车辆管理、治安等方面的问题，使居民的生活质量受到了很大的不利影响，小区内部的居民对此非常有意见，这些小区的数量比较大，在社区建设的过程中，这是迫切需要解决的问题。

如果未及时地意识到小区物业中的安全隐患或是未及时有效整改、疏于管理，极可能导致小区发生安全事故。

比如说，小区高层住宅安全问题等。

在小区物业安全管理工作中，对于安全故障不重视或是没有相应的安全管理责任心，待到事故发生时则悔之晚矣。

为做好小区物业安全管理工作，小区物业安全管理人员需要加强责任心，认真排查事故隐患，及时有效整改，对一时整改不了的要制定切实可行的安全防范措施，防止安全事故发生。

住区公共安全改造的重要性，它已经成为住区居民心中最重要的一个方面，也是住区居民目前最迫切的需求。

三、上海普陀区杨家桥小区安全管理的问题

（一）小区内居民不良习惯所引发安全管理问题

良好的安全习惯不仅是一个人素质的体现，也是居民安全的保障。

生活中乱扔烟头、堵塞楼道等现象屡见不鲜，如果居民群众不重视事故防范，生活中一些小习惯也会给大家带来大麻烦。

很多居民为了节省室内空间，喜欢把杂物往阳台上放，其中以易燃的废纸板、塑料瓶等杂物居多，这些杂物一旦遇上火星就很容易起火燃烧。

如果楼上住户在阳台吸烟，烟头不小心掉落到楼下堆满杂物的阳台上，就可能引发一场火灾。

生活中消防设施设备遭到破坏、消防通道堵塞、消防车通道被占用等现象很多，即使看到这样的现象，居民也不一定会重视，但是如果发生火灾，大家就会知道这些隐患有多么可怕。

（二）小区内车辆停放安全管理问题

目前人们的生活水平越来越高，基本上每一户中都拥有了车辆，在人们生活与工作的过程中，车辆成为主要的交通工具，因此停车管理是迫切需要解决的问题。

很多车辆没有停在固定的位置，而是停在了路边草地，影响了周边的环境。

目前很多人对生活环境提出了更高的要求，不能随便在一些区域停车。

目前市场竞争比较激烈，从而使各个房地产商对项目不断健全与完善。

但是从实际状况来看，一些城市规划不能满足房地产开发的相关需求，物业没有固定的停车位、停车场，一些物业管理公司没有健全的公共交通秩序管理，从而出现了很多车辆乱停乱放的现象，同时出现了很多车辆被盗的事件，在小区内部也发生了很多停车事故。

这使物业环境受到了很大的负面影响，严重威胁了居民的工作与生活，一些住户在财产方面受到了很大的损失，影响了其安全。

车辆管理风险主要包含两部分，第一，对交通安全进行有效的管理，将人与车、路之间的关系进行有效的处理，尽最大程度将人与车进行有效的分流，在住宅区内，注意交通安全，避免发生拥堵现象，尤其是对机动车行车辆进行有效的管理，第二部分是车辆管理，重点包含对车辆进行有效的登记、对车辆进出进行有效管理以及车辆的停放、被损等。

车辆乱停乱放还导致了高层建筑四周的消防车道、消防车登高作业场地被占用；有的小区在消防车道出入口处设置路桩等障碍物，造成消防车无法进入；有的将登高作业场地设置为绿地、花园，影响消防车作业，具备极大潜在消防安全隐患。

（三）小区物资缺乏所引发安全管理问题

在对小区进行规划设计的过程中，普陀区杨家桥小区没有健全的配套设施，普陀区杨家桥小区的居民与晋元中学小学部对公共设施进行共享，红花小学后勤管理的机构展开了物业管理服务。

在这种背景下，为普陀区杨家桥小区建立完善的公共设施是多此一举。

但自从房改之后，由于没有健全的配套设施出现了很多问题，地面空间比较小，没有固定的停车位，小区周围的道路两旁成为了停车场，由于汽车乱停乱放的现象使居民的生活受到了很大影响；没有良好的消防设施，居民存在很大的安全隐患问题；监控设备比较缺乏，小区里面的治安混乱不堪。

由于小区公共消防设施缺损，使灭火救援的难度增大。

经抽样调查，全省居民小区公共消防设施（包括消防水系统和报警系统等）缺损率达11%、公共部位增设的灭火器缺损率达16%，这些公共消防设施缺损的问题均增大了控制火势的难度。

一是小区公共消防设施存在盲区。

由于市政规划原因，一些居民小区及周边公共消防设施缺损、消防水源缺乏，还有部分公房或售后公房虽设置了公共消防设施，但全省小区公共消防设施缺损的后续维保措施难以得到保障。

（四）小区流动人口安全管理问题

由于改革开放，推动了工业化、城镇化与市场化的发展，出现了很多流动人口，增加了社会管理的整体难度。

从基层派出所来看，工作量比较大，警力资源十分缺乏，不能了解流动人口的具体数量与相关情况。

从普陀区杨家桥小区来看，有庞大的流动人口，由于这种原因，产生了很多东西丢失的现象，主要原因为:

流动人口的数量比较大，人员较为复杂，管理起来十分困难，从流动人口的人员构成来看，出现了很多不法分子藏匿其中，通过这种方式潜入人群作案。

根据相关规定，当流动人口在一个地区居住着七天以上后，必须到当地的派出所进行登记。

倘若只在同一个地方呆两三天，其实是属于失控的状况。

一些流动人口刚刚在当地派出所登记，又到其他的地方去了，因此对其不能进行有效的控制，一线业主为了逃避社区居委会所规定的需要缴纳的卫生费，隐瞒出租房屋的状况，没有对人口进行有效的登记，对于那些不办证的人来说，公安机关不能对其进行有效的掌控，在管理方面较为困难，容易失控。

（五）小区内与小区外商铺连接引发安全管理问题

目前，普陀区杨家桥小区沿街商铺在消防安全方面主要存在以下问题:

一种是对于三合一的场所来说，一些沿街的商铺通常情况下将底部当作是经营用房，将二层或夹层当作是仓库，主要是用于住宿。

这就是“三合一”建筑；第二，能够将建筑物的耐火等级不断降低。

从沿街商户来看，其在改造装修的整个过程中，通常情况下，夹层楼板与楼梯主要通过木质材料、钢制材料来应用，使建筑物耐火等级得到了一定程度的减弱。

一些特殊情况下，由于造型方面的需求，为了增加整体的艺术效果，实行可燃材料进行装修，这样使建筑本身的耐火等级得到了一定程度的降低，还使火灾荷载提升了；第三，没有对消防设施的配套充分的重视起来，很多沿街商铺在刚开始建设的时候主要根据一层展开设计，从消防设施设计来看，也重点从一层展开设计，在内部设计夹层之后，很多人忽略了消防设施，一些业主没有根据夹层之后的实际状况将设施健全，消除了之前的消防设施；第四，疏散设备在使用的过程中受到了约束。

在对沿街商铺进行改造的过程中，通常情况下，业主增设一部电梯，这样对于建筑面积60平米左右的夹层来说，安全出口数量非常缺乏。

倘若增加其他的安全出口，对于一些沿街商铺来讲，由于建筑结构方面的约束，想要达到具体的要求十分困难。

四、改善解决杨家桥小区安全管理问题的建议

（一）改善对小区内环境卫生，提高小区安全管理

对普陀区杨家桥小区的状况进行一次系统的调查摸底，将房屋年代久远、不适应现代居住要求，以及环境卫生问题严重而又难以处理的老旧小区，列入城区综合建设、改造规划。

调查摸底工作可以委托社区进行，也可以由房管部门对房龄进行统计，并根据现实情况进行分类。

需要短期内处理的，可联系房地产开发公司进行相应的测算，征集居住区市民的意见处理；可以暂缓处理的，则列出计划处理的时间，暂不对外公布。

（二）加强对小区内的车辆管理

1、加强小区进出车辆的管理

普陀区杨家桥小区内车辆安全的管理必须通过专人进行负责，建立车辆安全管理的小组，这些人员对车辆的进出安全展开有效的检查，车辆管理人员必须24小时轮换值班，对车辆进出进行有效的检查。

及时的给小区的业主办理车辆进出的相关证件，可以在车辆上安装相应的蓝牙卡，让业主在进出的时候较为方便，也能够一定程度上控制外来车辆的进入。

发现有可疑的车辆，管理人员必须及时的进行检查，对其展开有效的登记，这样才能有效的保证小区居民的安全。

2、规范小区车辆的停靠位置

实行固定车位管理的相关制度。

普陀区杨家桥小区能够实行固定车位管理的具体制度，车主可以拿自己的有效证件去申请车位租赁，车位租赁的时间设置一年，车主拥有了固定的停车车位能够使小区车辆乱停乱放的现象得到有效的缓解，对于一些没有租出去的固定车位，将其当作是小区里面的一些临时停靠点，车辆管理人员对临时停靠的车辆展开有效的管理，设置停靠的具体时间。

（三）完善住宅专项维修资金管理制度，以及通过与执法部门沟通

第一是指定维修事项。

适当参考城市政策，相反（根据物业服务合同，由物业服务企业住房共同承担，共同设施维护和维护费用，不得在行中提出从特殊维修基金），在居住公用部分和共同设施设施的基础上，分别可以将其专项维修资金用于具体情况。

二是逐步明确和理顺住房改造住房社区共用设施和设备承担问题的成本。

应该与法律的精神紧密结合，充分考虑房间变化的同时，社区历史特征和客观情况以及共同设施的产权定义的实际情况更加模糊政策指导通过合同，当地立法，进一步明确房间变更房间社区资产，界定权利和共同设施的归属，通过专项维修资金来承担问题。

第三，建立相关配套制度，财产保修期和财产保修金制度的密集规定。

参照浙江，陕西和其他地方为当地立法，建立财产保修金系统和密集规定的相关通用配件，共同设施和设备保修期。

在保修期内，严格执行保修责任制，开发建设单位有协议，承诺承担保修责任，按照其协议或承诺的保证期限，没有协议，承诺或其承诺违反协议的规定，按照最低保修期的有关规定承担保修责任。

除了发生地震火灾等不可抗力事件不能归咎于责任人，特殊维护资金只能在保修期满后使用。

（四）加强政府部门联动性

针对流动人口服务管理的工作，要依法行政，将社会资源合理利用，完善各方面的工作，在政府财务预算中，把流动人口服务管理作为工作的一项经费，构建合理的经费保障机制。

将流动人口服务管理工作当作是一种民生工程，在管理的过程中，能够创造优质的服务，通过服务展开有效的管理。

首先，必须不断加强矛盾纠纷，这样才能有效的排查化解各方面的工作。

对流动人口来说，必须加强法制方面的宣传，提高执法的力度，对一些有争议的现象进行合理的调节，才能将矛盾及时的解决，有效的处理劳动纠纷的状况。

其次，对服务与维权的水平不断增强。

有关部门与社区必须认真落实各项政策与规定，重点包含流动人口安全生产、卫生环境、子女就学等方面的问题，对农村留守老人多加关心，给儿童与妇女提供安心服务，展开各方面的教育工作，提倡流动人口参与当地的一系列活动，在流动人口维权与就业方面提供优质的服务，使流动人口的合法权益得到有效的维护。

针对老旧居民小区消防设施欠缺问题。

制定现有居民小区消防设施综合改造中长期计划。

继续开展市政府消防实事项目，逐步为老旧小区增设室外消火栓；全省居民小区楼宇公共部位增配灭火器和灭火毯；在有条件的居民小区楼宇公共部位安装简易喷淋；配置一批消防应急照明和消防疏散指示标志；在楼梯间及楼道内设置“楼梯、走道，严禁堆物”等消防安全警示类标识；在楼宇楼道口、公告栏等处张贴居民防火公约；