房地产中介服务行业分析报告经典版.docx

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房地产中介服务行业分析报告经典版

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2016年8月

目录

一、行业管理4

1、行业监管体制4

（1）行业主管部门4

（2）自律性组织5

2、行业主要政策法规6

二、行业发展现状10

1、房地产开发和销售现状10

（1）房地产开发投资完成情况10

（2）商品房销售和待售情况11

2、传统房地产代理服务行业发展现状214

3、互联网地产发展现状15

三、行业发展趋势17

1、从媒体化到电商化到互联网金融17

2、物业创新运营：

社区O2O18

3、海外置业O2O19

4、O2O对于房地产生态体系的价值影响20

（1）对用户：

更完整的用户体验21

（2）对开发商：

精准推广+增值服务21

（3）对O2O服务商：

延续成长空间21

四、行业市场容量22

五、影响行业发展的因素22

1、有利因素22

（1）大数据及互联网提升行业效率22

（2）多样化需求推动行业纵向延伸23

（3）海外置业推动行业横向发展23

2、不利因素23

（1）政策风险因素23

（2）周期风险因素24

（3）行业风险因素24

六、行业竞争格局24

1、易居（中国）控股有限公司24

2、深圳世联地产顾问股份有限公司25

3、合富辉煌集团控股有限公司25

4、同策房产咨询股份有限公司25

一、行业管理

1、行业监管体制

（1）行业主管部门

我国房地产行业的主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部（住建部），住建部为国务院组成部门，主要负责包括规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场，推进住房制度改革，规范住房和城乡建设管理秩序，管理建筑市场、规范市场各方主体行为等等。

我国电子商务行业的主管部门是中华人民共和国商务部（商务部），商务部电子商务和信息化司负责具体相关工作，包括电子商务行业标准、规则和政策的制定，市场运行状态的监管，商品供求体系的建设等。

（2）自律性组织

中国房地产业协会（中国房协），是各地房地产业协会和从事房地产开发经营、市场交易、经纪中介、物业管理、装修装饰和房地产金融、法律等企事业单位及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织，是在中华人民共和国民政部注册登记的具有法人资格的社会团体，业务主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部。

中国房协的业务范围包括：

研究探讨房地产业改革和发展的理论、方针、政策，向政府提出行业发展的经济、技术政策和法规等建议；协助政府主管部门制定和实施行业发展规划，推进行业管理，加强与房地产产业链有关的组织及单位的合作，提高全行业的整体素质和经济效益、社会效益；承办政府主管部门委托的房地产行业资质审核的具体工作等等。

中国国际电子商务协会是由从事信息化及电子商务产业研究、经营、管理、应用等领域相关机构共同发起，经中国政府机构核准登记注册的非营利社团组织，其业务活动受政府机构的指导和监督管理。

协会以推动信息化及电子商务应用与发展进程；营造电子商务应用、发展的环境和氛围；凝聚人才、共谋发展、促进行业的管理和自律为目标；在政府和企业之间、企业与企业之间、企业与社会之间发挥纽带和桥梁作用，服务企业、服务政府、服务社会，推进信息化及电子商务广泛应用与发展。

中国互联网协会以及各地互联网协会是行业的自律性组织，主要作用是组织制定行约、行规，维护行业整体利益，实现行业自律；协调行业与政府主管部门的交流与沟通；提高我国互联网技术的应用水平和服务质量，保障国家利益和用户利益；普及网络知识，引导用户健康上网；参与国际交流和有关技术标准的研究；促进我国互联网产业的发展，发挥互联网对我国社会、经济、文化发展和社会主义精神文明建设的积极推动作用。

2、行业主要政策法规

二、行业发展现状

1、房地产开发和销售现状

（1）房地产开发投资完成情况

2015年1-3月份，全国房地产开发投资16,651亿元，同比名义增长85%（扣除价格因素实际增长95%），增速比1-2月份回落19个百分点。

其中，住宅投资11,156亿元，增长59%，增速回落32个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为670%。

2015年1-3月份，东部地区房地产开发投资10,003亿元，同比增长95%，增速比1-2月份回落19个百分点；中部地区投资3,116亿元，增长69%，增速提高02个百分点；西部地区投资3,531亿元，增长75%，增速回落36个百分点。

（2）商品房销售和待售情况

2015年1-3月份，商品房销售面积18,254万平方米，同比下降92%，降幅比1-2月份收窄71个百分点。

其中，住宅销售面积下降98%，办公楼销售面积下降233%，商业营业用房销售面积增长54%。

商品房销售额12,023亿元，下降93%，降幅比1-2月份收窄65个百分点。

其中，住宅销售额下降91%，办公楼销售额下降265%，商业营业用房销售额增长18%。

2015年1-3月份，东部地区商品房销售面积8,542万平方米，同比下降119%，降幅比1-2月份收窄56个百分点；销售额7,120亿元，下降108%，降幅收窄56个百分点。

中部地区商品房销售面积4,742万平方米，下降109%，降幅收窄112个百分点；销售额2,377亿元，下降104%，降幅收窄111个百分点。

西部地区商品房销售面积4,970万平方米，下降23%，降幅收窄53个百分点；销售额2,526亿元，下降39%，降幅收窄37个百分点。

2015年3月末，商品房待售面积64,998万平方米，比2月末增加1,076万平方米。

其中，住宅待售面积增加639万平方米，办公楼待售面积增加14万平方米，商业营业用房待售面积增加255万平方米。

2015年3月，重点城市日均成交套数环比上升569%，同比上升43%。

其中一线城市环比上升74%（同比升436%），二线城市环比上升547%（同比降77%），三线城市环比升371%（同比升208%）。

2015年3月30日，央行、住建部和银监会联合发出通知，对房贷首付比例作出调整、购买二套房的最低首付比例降至四成；财政部、国家税务总局联合发文，相应调整了房地产营业税的免征年限、由五年改为两年。

随着央行连续降息、降准和地产“330政策”力度的持续深入，商品房销售市场逐步回暖，一线城市房屋成交回升明显。

2、传统房地产代理服务行业发展现状2

随着我国房地产产业的快速增长，房地产代理服务业也获得了长足的发展，成为房地产开发的重要组成部分。

从1997年至2008年，全国商品房销售面积增长了近6倍，年均增长率达到21%。

受2008年金融危机的影响，我国GDP一度出现快速下滑，2009年房地产业开始企稳，2010年到2011年后逐步回升。

2012年，房地产代理服务业的百强企业营业收入均值247亿元，同比上涨963%，增长幅度同比扩大163%。

近年来，房地产市场政策调控持续不断，市场集中度逐步提高，房地产代理企业不断分化。

据中国房地产Top10研究报告显示，以企业规模进行划分，房地产代理服务的百强企业可分为三个级别，TOP10企业的市场份额自2007年以来呈现快速增长态势；排名11至50名的企业市场份额自2007年快速增长两年后，2010年与2011年出现了下滑，在2012年小幅回升；排名51-100名的企业市场份额自2009年以后持续下滑。

数据显示，房地产代理服务业集中趋势明显，市场资源不断向优势企业聚集。

随着房地产代理服务业逐渐向成熟期过渡，优秀品牌代理企业将会掌握着更多的市场资源，而一些专业水平较差的中小代理企业的生存压力会越来越大，会出现市场份额流失、逐渐被淘汰出局的局面。

3、互联网地产发展现状

当前市场对于互联网地产的定义在于开发商和二手房中介通过线上广告吸引用户，在销售环节形成线上到线下的引流。

但是，这仅是市场对于互联网地产认识的初级阶段，未来互联网将渗透进入房地产开发、销售、房地产金融、家装建材、二手房交易、社区服务等各个环节，更大的互联网地产市场空间待挖掘。

从传统行业的产业阶段来看，新房销售处于成熟期，家装建材和二手房销售处于快速成长期，社区服务处于产业发展初期。

四个环节互联网化的产业发展阶段各不相同。

目前市场上主要的推广方式有三种：

1）线下新房代理，2）在线广告，3）电商业务。

其中在线广告和电商业务属于互联网新房销售市场。

2013年电商和在线广告的市场规模分别为346亿和372亿，而新房代理市场规模为704亿元，互联网渗透率为93%。

其中，一线城市目前的电商渗透率为30%左右，个别城市如北京，电商渗透率已经接近50%；二三线城市目前的电商渗透率为10%左右。

随着新房代理费率下降，以及电商方式“精准性+经济性”最优，占比快速提升，预计2014年电商和在线广告的市场规模将达到637亿和447亿，同比增长84%和20%，电商业务的爆发式增长将拉动2014年新房销售互联网渗透率至128%。

三、行业发展趋势

在中国仅短短几年就横扫市场的互联网金融，正受到越来越多房企及房地产代理服务企业的追捧，“房地产+互联网+金融”的运行模式，正成为房地产代理服务企业成功转型的标志之一，即从营销端口切入，以O2O模式进行房产销售和物业运营，再配以部分的金融增值服务。

1、从媒体化到电商化到互联网金融

2014年，搜房提出去媒体化，并且入股世联行、合富辉煌等多家地产代理机构。

与其竞争对手一样，房产电商的收入占比越来越重。

原有的媒体化策略，由于对于从业人员素质的极高要求，垂直网站很难培养具有深度和专业度的房地产媒体化团队，模式复制的难度较高。

而利用网站流量、大数据进行团购化的在线销售，由原有的售卖优惠卡券的方式快速进化到代理销售开发的新房的模式，受到了很多开发商的认可，尽管参差不齐，依旧颠覆了垂直网站原有的经营模式，增加了较大的收入。

尽管如此，媒体属性需求较明显的房地产行业，依旧对于媒体传播有较高的依赖性，在未来的一段时间中，媒体属性依旧会成为垂直网站的重要收入来源，与电商模式相辅相成。

而互联网金融也成为垂直网站未来转型的重要手段和盈利空间，垂直网站大力引入P2P、众筹等模式，为新房、二手房、家居三大交易平台提供金融支持，全面服务买房、卖房、装修、租房等各类交易的金融需求，全面完成用户的购房闭环需求。

2、物业创新运营：

社区O2O

从互联网运营角度而言：

社区化不代表社交化，需充分理解社区产品与社交化之间的关系，社区O2O强调的是线下产品和服务，这也是跟传统电商的重要区别之一。

传统电商通过物流解决了产品的物流，但并不能解决基于社区的服务问题，根本原因在于本地化的服务具有强烈的地域属性，通用化产品并不足以完全解决社区O2O目前运营的问题。

未来的社区O2O基于大数据的利用，应该是基于商业客户自身的数据库+平台用户数据库打通的CRM管理体系下，完成的O2O大数据转化，简单的说：

用户数据打通、产品打通、价格打通、服务打通，闭环更加符合互联网思维，用户获得更好的体验。

所以大数据将成为O2O下一步最重点的核心建设。

3、海外置业O2O

根据胡润研究院发布的《海外置业趋势报告》：

中国个人总资产超1000万元的高净值人群已达109万人；个人总资产超1亿元的高净值人群约67万人；个人总资产超5亿元的超高净值人群约17万人。

高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，超过半数已有海外投资经验。

而地产成为最为热衷的海外投资标的，占海外投资最大比重，超过四成。

其中，七成高净值人群海外置业为自住，三分之一为投资，平均投入600万。

目前海外置业存在的最大问题是如何在最短的时间里搜寻到足够的有效客户，以降低营销成本和看房成本。

而解决上述问题的最有