浔海永修项目营销策划方案10130.docx

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浔海永修项目营销策划方案10130

目录

第一章项目主题概念

一、主题概念提出

二、主题概念支撑系统

第二章项目推广节点

一、推广节点

第三章一期开盘前营销

一、包装方案

二、推广计划

三、销售策略

四、开盘前工作计划

第四章一期开盘强销期营销

一、推广计划

二、销售策略

第五章一期项目持销期营销

一、推广计划

二、销售策略

浔海永修项目营销策划方案

第一章项目主题概念

楼盘推广，应该有一个鲜明的主题概念形象，这样个性突出，易能引来市场的关注，促进销售的成功。

浔海·御景，该怎样表现自己呢？

卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释，这是我们思考的着力点。

一、主题概念提出：

首席园林景观典范社区

高尚社区，演绎高尚生活

提出概念的理由：

1.“高尚社区演绎高尚生活”,既帮助了目标消费群体实现他们想改变现有居住环境,追求高尚品位的生活,同时也展现楼盘本身的形象定位，自然受到他们的追捧。

2.“高尚社区演绎高尚生活”包含性大，其优雅、独特的园林景观是生存、依托的根基，同时还包括成熟生活配套、优质物业管理、建筑品质、规划理念等；其中优美园林景观是本项目

的核心售卖点（USP）。

3.“高尚社区演绎高尚生活”，可以拉开与竞争楼盘的距离，标新立异，突显楼盘自身“高尚社区，演绎高尚生活”的新家居生活主张。

二、主题概念支撑系统：

每一个主题概念提出，都必须由多个要点组合成一个体系去支撑它，否则主题概念提出就显得空洞；缺乏夯实基础的主题概念，是无法占领市场，更无法取悦消费者。

那么，浔海·御景的“首席园林景观典范社区——高尚社区演绎高尚生活”

主题概念支撑系统要点在哪？

1.小区规划理念的“高尚”——半人车分流规划理念

本项目采用是半人车分流规划理念，基本上形成人车分流，车不与人抢道。

一个安宁、舒适、和谐的社区油然而生，亦是永修房地产市场迄今为止，没有的、前沿的小区规划理念。

2.建筑设计

●现代化建筑风格，建筑整体以明快大胆的色块，辅以水平线条，同时配以凸窗、出挑阳台、线脚、加之变化的屋顶形式，形成有传统文化和现代风格住宅新景观。

●永修县城首个电梯房小高层建筑，立面完美传承新大都市现代化风格；一梯两户的人性化设计，保证您的私密空间不受打扰；高度舒适的居住空间，无限开阔的眺望视眼，1600多平方米的优雅社区园林美景尽收在您眼底之中。

3.户型设计

●平面布局合理，彻底实现动静分离、洁污分离、食寝分离；结合现代户型设计的潮流，客厅、卧室、厨房、卫生间、贮藏室等基本空间齐备，公共与私密空间分区，最小楼间距20.5米。

●主力户型三房两厅，户户朝南、南北通透、方正适用，每个房间及卫生间、厨房都采光充足，有优质的室内声、光、热和空气环境，隔热和照明也很好。

4.优雅、独特的园林景观——两条主景观轴，前所未有的景观体验，尽拥超自然的贵族生活（主打牌）。

●浔海·御景——纵横交错的两条中央主景观轴，山水式园林景观带，优雅动人；16015.3平方米大面积绿地覆盖，清新舒畅；石拱小桥、流淌溪水、曲径小道、假山、栖息亭廊、绿意红花、多层次软性地面营造，返璞归真，让人真正感到回归大自然的绿色怀抱之中。

5.成熟生活配套——享受全面顶级豪华配套，时刻彰显高尚生活；

●1400多平方米的社区中心幼儿园专为浔海·御景业主而设，让孩子在良好的环境中接受教育；

●项目临城市主干道近500米长商业街为小区业主提供完善商业配套；

●交通便捷，坐享城市生活带来的轻快、便捷、舒适；

6.优质的物业管理服务——永修县城第一家规范物管，提供无微不至的服务。

●聘请连续五年获得“九江市先进房地产企业物业管理单位”的安佳物业来服务小区，体验优质物管服务；建议物业收费在：

0.3元/㎡.月。

●24小时专业保安、立体不间断巡逻，全面保障业主生活安全；

●高标准智能化配套、宽带接入、周边防越系统、对讲门禁系统、所有配套管线到户门口；

第二章项目推广节点

一、推广节点

本项目营销推广主线要根据施工计划来安排，即：

（一）工程主体计划

1.项目开工（8月30日）

2.基础工程进行到±0层（10月15日）

3.一期工程要做到三层楼面（12月15日）

4.一期工程封顶（07年3月15日）

5.主体工程全部竣工（07年5月15日）

6.一期入伙，样板房装修完成（07年8月15日）

（二）营销推广节点

房地产的销售，本质上是一个消费者由认识物业开始，到认同项目的开发理念及追求，最后付诸行动购买的过程。

同样，人们对事物的认识也有一个由浅入深、循序渐进的过程。

具有鲜明个性的事物，经过广泛有效的传播是能被大众所接受认可。

正因如此，消费者是可以并能够被引导的，市场是可以培育出来的。

针对本项目的实际特性与市场状况，项目的销售应从下面几个阶段入手并进行重点突破，从而最终赢得市场。

根据九江“三部门”（房产管理局、工商行政管理局、物价局）9月7下发“关于进一步整顿规范九江市房地产交易秩序的通知”文件内容（即九字号[2006]68号），我司建议：

避免触击到市政府宏观调控政策的锋芒，同时又能够顺利进行市场炒做，建议拿到预售许可证后进行VIP卡发售、解筹、开盘活动。

在此，我们将整个营销推广过程分为以下五个阶段：

推广阶段

推广名称

时间节点

推广工作内容与要求

第一阶段

开

盘

前

营

销

项目筹备期

06.11.1—11.30

①组建销售队伍；②临时售楼处装修完成；③前期市场预热；④意向客户积累；

市场预热期

12.1—07.1.1

①活动营销；②意向客户积累；③要求拿到预售许可证；④上户外广告；

市场加强预热期

07.1.2—07.3.1

①发售VIP卡；②公开选房号活动并开始接受内部认购；③项目景观轴施工完成；④样板房装修完成；

第二阶段

一期项目

开盘强销期

07.3.2—07.5.7

①项目开盘营销活动；

②紧跟项目销售情况，分析与总结销售原因，调整销售策略与进程；

③“五.一”黄金周的活动营销；

第三阶段

一期项目持销期

及二期项目VIP卡认筹期

07.5.8—07.6.30

迅速完成一期推售单位，及时跟进二期项目的VIP卡认筹期，为二期开盘蓄积客户资源，争取达到开盘即销售一空的业绩。

二期VIP卡解筹期

07.7.15、7.16

第四阶段

二期项目的开盘强销及一期项目的扫盘

07.8.1—07.10.7

抓住销售时机，即时推售二期单位，并完成一期项目的清盘。

第五阶段

二期项目的持销及扫盘

07.10.8—

同过价格策略与促销活动顺利促进尾盘销售。

第三章一期开盘前的营销策略

一期开盘前营销阶段时间预定在：

06.11.1——07.3.1

一、包装方案

（一）包装原则

为了体现本项目的优势，充分挖掘卖点品质特征，在包装方案上，我们主张打景观牌，通过一些深具文化底蕴的包装以塑造本项目独特的魅力。

在风格上采取写意、抽象的作法，力求体现高雅不俗，与竞争楼盘的包装拉开距离，形成差异化；并本着“少花钱多出效果”的原则达到如下目的：

1包装信息能迅速传达到目标消费群体；

2包装形式能有效拦截竞争楼盘的客户群；

3包装风格能充分体现物业形象，利于提升物业档次；

（二）区域包装方案

原则：

抢占先机，在竞争楼盘家门口做广告，自家门口做满广告，占领目标消费者高频率聚集地，抢占目标消费者眼球市场。

●户外广告牌

①位置一：

新城大道与南山大道交汇处，即永修县高速路出入口大转盘地段；

目的：

Ø该区域车流量较大，是进出永修新城区主要黄金通道，同时离项目工地较近，有利项目形象的塑造与品牌的树立；

Ø地处本项目的竞争对手（建昌城市花园、金鑫茗苑）附近，有利拦截竞争楼盘的消费群，进行第一次大比拼；

广告标语：

浔海·御景

首席园林景观典范社区----演绎高尚生活

形式：

城市高炮

发布时间：

06年12月10日

费用预算：

待定

●路灯挂旗

位置：

大转盘到本项目工地段；

目的：

Ø渲染本项目的气氛，引导和吸引消费者关注本项目；

内容：

首席园林景观典范社区----演绎高尚生活

形式：

喷绘

规格：

0.6×1.5米

数量：

待定

估价：

待定

发布时间：

12月10日

●灯箱广告及路牌广告

位置：

新城大道（大转盘到永修气车站段）

目的：

树立楼盘形象

内容：

项目案名、LOGO及售楼电话

发布时间：

11月20日

（四）工地现场包装

●围墙

目的：

通过形象的图形揭示本项目“居住品质改变生活”这一强势卖点。

内容：

两条主景观轴——超自然生活享受

高尚社区——演绎高尚生活；

标准物管服务——体验大都市生活；

成熟生活配套——生活新篇章

永修首个小高层电梯房——新生活新高度

色调：

青绿色、白色

时间：

8月30日

规格：

沿永昌大道一面围墙做，离地高0.5米，画面高2.5米；

费用预算：

约一万元

●工地看板喷绘

规格：

10×3米

（五）售楼处整体包装建议

售楼处装修的好与坏，不仅仅关系着公司的形象，而且还影响着楼盘自身形象与品牌的塑造，对楼盘销售起着关键性的作用。

我们建议：

在市场导入期，由于我们工程没起来,建议在白莲湖商业街附近租一间店面作为临时接待中心,简单装修即可，同时便于利用那里旺盛的人气展示推介楼盘。

待项目正式销售中心启用后，临时接待处就可以关闭。

正式销售装修建议：

1.售楼处总体功能布局分为：

展示区、洽谈区、休闲区；

2.售楼处大门建议用电子感应门，有助楼盘形象提升；

3.售楼厅的装修要突出楼盘的自身形象，做到与楼盘形象相符；

4.在售楼厅休闲区放置一些可供观赏的假山、水池、盆景等；水池里养些观赏鱼；

注：

具体装修方案见装修公司的装修设计图；

（六）售楼接送专车配备：

型号：

小中巴一辆

车体：

不干胶喷绘

（七）小区素质营造建议

1.建议人行系统入口处的主要小区园林景观带先动工做，在边做小区园林景观带的同时，可以开始做一期楼宇；

2.小区建造、布置一些与园林景观风格相符合的建筑小品，塑造出一个风情优雅独特的家居领地空间；

3.物业管理服务及要点：

本项目应立足创立安全文明物业管理之品牌，同时应是项目的一大卖点，具体内容有以下几点服务建议：

●安全防范包括电子防范、保安巡逻、出入登记等

●公共部位保洁；

●环境绿化包括除虫、修整花草；

●楼宇及公共设施管理、机电设备及附属设施管理；

●装修管理；

●消防管理；

●停车管理；

●社区文化活动组织。

二、营销推广计划

（一）举办浔海·御景客户VIP卡发售及模型展活动

1.目的：

①进一步树立本项目的良好形象，聚集关注焦点，提高本项目的知名度，

使之成为永修县城市民舆论的焦点，形成热市。

②为开盘聚集人气，达到开盘日即疯狂抢购的火爆场面，形成热盘，

并将潜在目标消费者转为现实购买者。

2.发售时间：

06年12月15日——2月1日

3.活动时间：

07年1月1日

4.活动地点：

白莲湖广场

5.活动形式：

将沙盘及部分户型模型在广场展出，现场登记意向客户及销售VIP卡；同时配合大型歌舞表演与有奖问答活动。

歌舞表演由专业的表演公司负责执行、实施，而所表演的节目内涵必需与本楼盘形象定位相符；有奖问题活动穿插在表演节目中，回答对的观众奖励纪念品。

有奖问答问题设置：

①浔海·御景的开发商是谁？

②浔海·御景的规模有多大（建筑面积、占地面积）？

③说出浔海·御景的一句广告语；

④你能说出浔海·御景的园林景观是何种风格？

⑤你能说出浔海·御景的特色（或特征）吗？

（要求至少说出2个）

……

6.活动推广前宣传：

A.路灯旗广告

广告内容：

路旗正面：

浔海·御景及LOGO

首席园林景观典范社区售楼热线：

路旗反面：

浔海·御景及LOGO一期贵宾VIP卡12月15日开始认筹，售楼热线：

执行时间：

12月20日

B.邮政夹页广告

宣传内容：

宣传项目内部认购优惠活动，及楼盘卖点的展示；

数量：

待定

费用预算：

待定

执行时间：

12月10日

C.跨街横幅

宣传内容：

1浔海·御景——首席园林景观典范社区演绎高尚生活；

2浔海·御景客户VIP卡12月15日正式开始认购，售楼热线：

数量：

20条

费用预算：

执行时间：

12月28日

D.电视字幕滚动广告

宣传内容：

浔海·御景贵宾客户VIP卡12月15日正式开始认筹。

售楼热线：

投放时间：

06.12.10——07.1.10日（一个月）

（二）小区园林景观开放及VIP卡解筹选号活动

1.目　的：

①　通过新售楼展示中心和小区园林景观带的开放参观，真实展示楼盘形象，树立目标消费者的购买信心，促进购买；

　②　对已交诚意金的客户进行最后选房活动，并签署认购书，力争将客户流失度降到最低。

3形成第一个销售高潮，并告知目标消费者浔海·御景3月2——6日开盘。

2.活动时间：

07年2月5日上午9点整至6日下午18点整结束

３.活动地点：

新售楼展示中心（项目工地）

４.活动前准备事项：

①活动现场布置与控制；

②推出房源数量的确定；

③销售阶段流程培训；

4客户电话的通知；

5售卖资料的准备；

6活动信息的媒体宣传；

５.操作流程：

摇号→公布摇号结果→放客户进场（每次进入10人）→销售人员引导客户进入选房区→销售员询问控台能否推售→顺利选房签单→销售员带到财务部交纳定金→完成选房；

６.活动媒体宣传：

A.邮政夹页广告

　　宣传内容：

告知目标客户VIP卡解筹活动信息及新售楼中心及小区主园林景观带开放，欢迎目标消费者参观活动信息等。

　　执行时间：

07年2月1日

B.跨街横幅

　宣传内容：

1浔海·御景，2月5日隆重举行VIP卡解筹选房活动

销售热线：

　　②欢迎广大市民参观浔海·御景社区园林景观及样板房　

　数　量：

20条

　执行时间：

07年2月4日

三、阶段销售策略

1.发售客户VIP卡策略

目　　的：

聚集开盘期的人气，达到开盘日即疯狂抢购的火爆场面，形成热盘，并将潜在目标消费者转为现实购买者。

销售政策：

在活动期内，凡购买本楼盘的VIP卡客户，缴纳1000元的诚意金可以抵房款5000元；发售卡数额为推出房源的两倍。

活动截至时间：

06.12.15—07.1.25

　2.VIP卡操作内容简要：

浔海·御景VIP卡使用须知：

欢迎阁下即将购买由九江市浔海实业有限公司开发浔海·御景，在您认购本项目前请仔细阅读VIP卡使用须知，领卡后即视为已认可本须知中的相关规定：

1.购买本VIP卡一次性支付诚意金人民币壹千元整；

2.客户从持本VIP卡当日起，有权获得本公司推出“浔海·御景”住宅单位的信息权；并享受本公司承诺的VIP卡客户相关购房优惠。

3.客户所购买的浔海·御景VIP卡号码只作为购房优惠的凭证并不表示选房的顺序号。

4.一张浔海·御景VIP卡在正式认购时限购买一套住宅单元。

5.待选房号活动日期确定后，我们会通过电话、传真、报纸广告等形式提前通知VIP卡客户选房，如选房当天本人或其代理人未到场的，视为其已放弃选房之权利；

6.选房成功者当场签定房屋定购单，并再缴纳签约定金人民币玖千元整（定金不退），收回VIP卡；定金与诚意金及相关优惠抵入总房款。

7.客户若当场未成功选房，可在选房活动结束次日后办理退卡手续，全额无息退还诚意金（人民币壹千元整）。

8.浔海·御景VIP卡的有效使用期截止至2007年2月6日18点整。

9.使用细则如有调整以活动当天公告为准，恕不另行通知，最终解释权归九江浔海实业有限公司所有。

浔海·御景解筹活动简要：

欢迎“浔海·御景”的VIP卡客户参与优先选房活动，在您正式选房前，请仔细阅读以下选房须知，并可随时向我们的置业顾问咨询：

1．2月5日上午在公证人及认购VIP卡代表监督下进行摇号抽出选房顺序，并于12月6日在售楼处前公告栏处公告；

2.从2月5日起请客户携带VIP卡、诚意金收据及玖千元房屋定金于我们安排的时间和地点参与选房活动；

3.活动当天未到场的客户视为已放弃排号选房的权利；

5.以10人为一组，由专人引导至售楼处模型区选房，每选中一套即在现场销控表上予以公示；

6.如需详细咨询或现场看房，请于正式选房前完成，由于当天人数较多，每组客户的选房时间控制在15分钟以内；

7.选房结束后请客户即刻离场，不要逗留、围观，以方便后续客户选房；

8.选房当天未持VIP卡的普通客户恕不接待。

四、开盘前工作计划与流程

（一）工作流程图

本项目运作的基本工作流程如下:

（二）开盘前工作计划表

项目

工作事项

内容及要求

工作迄至时间

责任方

督查方

公

共

关

系

完

善

物业管理公司确定

签署合同

—06.9.1

浔海公司

物业管理工作的介入

制定服务内容，服务费用收取标准

—06.9.1

物业公司

浔海公司

选择宣传媒体

配合报刊、电视广告发布

06.9.20—11.15

浔海公司

现

场

包

装

项目VI设计

LOGO、标准字及组合

—06.7.30

起点咨询

浔海公司

工地外墙包装设计

—06.7.30

起点咨询

售楼处展板设计

—06.7.30

起点咨询

区域包装方案实施

条幅、喷绘、区域包装，制作安装

—06.9.15

工地外墙包装施工

按包装方案进行施工

—06.8.20

浔海公司

临时售楼处

简装修完成

—06.11.30

浔海公司装修公司

现场售楼展示厅装修设计

出装修设计方案

装修公司

浔海公司

现场售楼展示厅

建造及装修完成，销售处搬入现场售楼展示厅

—07.2.25前

喷绘广告牌设计

——06.7.30

喷绘广告牌安装

入市前10天

—06.8.20

售楼处办公家俱选购

—07.2.30前

浔海公司

售楼处布置

—07.2.30前

浔海公司

销售

人、财、

物资

准备

销售

人、财、

物资

准备

售楼书创意方案（含折页）

—06.7.30

起点公司

浔海公司

售楼书印制（含折页）

—06.11.30

浔海公司

客户VIP卡制作

要求客户卡能显示出尊贵、高尚的身份象征；

—06.9.20前

浔海公司

影视广告

10秒钟广告、5秒钟广告

—06.9.20

浔海公司、

影视广告创意脚本

影视广告创意脚本方案完成；

—06.9.20

浔海公司、

购楼须知整理

06.9.20—9.21

浔海公司

购楼须知编印

06.9.20—9.21

浔海公司

楼宇认购书编印

06.9.20—9.21

浔海公司

价格表编印

通过前提下

06.9.20—9.21

浔海公司

会所模型制作、户型模型

按方案制作完成

---06.9.20

模型公司

浔海公司

售楼处办公用品

7月10日出采购清单，7月20日完成采购

—06.9.20

浔海公司

售楼处保安工作人员选聘

—06.9.20

物管公司

浔海公司、

开盘

开盘典礼

聚集人气，吸引客户入市

06.12.15

礼仪公司

浔海公司

第四章一期开盘强销期营销

一期开盘强销期阶段时间预定在07年3月2日——07年5月7日

一、营销推广计划

（一）开盘庆典活动

1.时间：

07年3月2日—3月6日

2.地点：

浔海·御景售楼处前广场

3.目的：

扩大本项目影响力度，进一步树立楼盘良好形象，实现销售目标。

4.开盘活动内容：

①举行楼盘开盘剪彩活动；

②现场乐队演奏、舞狮点睛活动；

③请南昌市书法家协会的老书法家（副会长）现场表演书法活动，并为本楼盘提词挂扁；同时邀请与会领导（市长、开发商老总）抽取3位幸运客户，幸运客户将可获得书法家现场写的书法珍品一份。

④开盘活动当日，已成交的客户凭借其票据领取开盘赠品T恤衫一件；与会嘉宾凭借其嘉宾证赠送水晶烟灰缸一个。

礼品要求：

水晶烟灰缸也要印有楼盘案名及LOGO。

5.活动操作流程：

①邀请嘉宾：

Ø邀请县政府主要领导（县长、副县长、2人）

Ø建设局相关领导出席（建设局局长1人）

Ø永修县房产局局长及相关负责人（1人）

Ø建设施工单位主要领导（1人）

Ø开发商主要领导（2人）

Ø新闻媒体——永修县电视台相关负责人（2人）

Ø其他单位及其领导出席

②确定邀请嘉宾名单后，发送请贴；于开盘前5天开始发出，开盘前一天给嘉宾回个提示电话。

③在2月25日前，邀请乐队和聘请南昌市书法家协会老书法家（副会长）。

④3月1日，活动现场布置及舞台搭建等；

⑤当日活动日程草案：

（详细见日后开盘活动方案）

Ø开始签到——售楼员、礼仪小姐引导客户排队，按顺序前来购买；介绍浔海·御景概况。

Ø主持人宣布开盘典礼开始、乐队奏乐；

Ø领导讲话与点睛；

Ø舞狮开始、乐队奏乐；

Ø书法家现场书法表演活动及为本楼盘提词；

Ø与会领导抽出今天幸运客户（此幸运客户为当天成交客户，公布房号），并颁奖品（书法珍品）；

Ø主持人结语、宣布开盘典礼结束；

Ø凭相关证件，领取开盘纪念品；

6.阶段广告宣传推广：

A.户外广告

更换新城大道与建昌西路交汇处十字路口段位置的户外广告内容：

浔海·御景3月2日全城盛大开盘

高尚社区演绎高尚生活售楼热线：

Ø发展商：

九江浔海房地产开发有限公司

Ø策划代理；江西省起点不动产顾问有限公司

Ø设计单位：

发布执行时间：

07年2月30日

B.路灯旗广告

更换广告内容：

路旗正面：

浔海·御景及LOGO

首席园林景观典范社区售楼热线：

路旗反面：

浔海·御景及LOGO3月2日全面盛大开盘

售楼热线：

发布执行时间：

07年2月30日

C.电视广告（10秒钟的形象广告片）

执行时间：

07年2月15日——3月15日

预算费用：

D.电视滚动字幕广告

①内容：

浔海·御景3月2日全城盛大开盘

执行时间：

2月25日——3月10日（15天）

E.跨街横幅

宣传内容：

①浔海·御景3月2日全城盛大开盘售楼热线：

②浔海·御景开盘当日优惠多多，礼品多多！

销售热线：

数量：

10条

费用预算：

执行时间：

3月1日

F.邮政夹页广告

宣传内容:

项目卖点的宣传、开盘活动及促销活动信息传递；

数量：

费用预算：

执行时间：

2月30日一次；

（二）举办浔海.御景杯业主娱乐文化日活动

1.活动时间：

4月1日

2.活动地点：

售楼中心广场

3.活动目的：

为进一步宣传本项目，形成强大影响力及良好口碑，加快楼盘销售。