小区智能小区的各个系统详细说明.docx
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小区智能小区的各个系统详细说明
1、前言
随着计算机技术。
现代通信技术和自动控制技术的迅速发展，智能化建筑在发达国家应运而生。
1984 年美国哈特福特市将一座旧式大楼改造，并且对大楼的空调，电梯、照明，防盗等设备采用计算机
进行监测控制，为客户提供语音通信。
文字处理，电子邮件和情报资料等信息服务，被称为世界上第一座
智能化大楼。
随后在各国相继形成热潮，我国也引进了这一新技术。
智能小区是在智能化大楼的基本含义中扩展和延伸出来的，它通过对小区建筑群四个基本要素（结构。
系统。
服务，管理以及它们之间的内在关联）的优化考虑，提供一个投资合理，又拥有高效率、舒适、温
馨、便利以及安全的居住环境。
为适应国家加快住宅建设发展的形势，增强小区住宅建设的科技含量，科
技人员经反复考察论证，结合国内外智能住宅现状和发展趋势，集成国内外先进的监测。
控制和布线产品
设备，推出适合我国国情的住宅小区智能化管理系统。
此类系统既考虑智能小区的现行建设和长远的发展，
也考虑了小区管理系统的灵活性、安全性、市场适应性和住房经济性。
2、智能小区系统总体目标和任务
2．1 总体目标和指导思想
2．1．1 智能小区工程建设的总体目标
在先进的计算机技术、通信技术、控制技术及 IC 卡技术基础上，采用系统集成方法，逐步建立一个
沟通小区内部住户与住户。
住户与小区综合服务中心，住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统，为住
户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境，实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、具有
二十一世纪风范的智能化小区。
2．1．2 智能小区遵循的指导思想
（1）坚持高起点，面向二十一世纪，保证系统的先进性和在国内同行业中的领先地位；
（2）贯彻“实用、可靠、先进、经济”的八字方针，以应用为导向，推进管理，按急用先上、分步到位的
原则进行建设；
（3）从现实情况出发，以需求为依据，总体规划、分步实施，确保系统高度集成、总体优化、安全可靠、
稳步推进；
（4）系统充分考虑功能扩容性和技术升级性，适应当代信息技术迅猛发展的要求，以求最佳效果。
2 智能小区系统的组成
按照智能小区的总体目标进行分解，小区智能化系统可具体分解成以下几个子系统，其每个子系统均
具有一项具体功能。
家庭智能化系统；小区综合布线系统；小区网络、通讯系统；小区 CATV 系统；小
区设备自控（BA）系统；小区安全防范系统；小区对讲系统；小区智能三表抄表系统；小区物业管理及
一卡通消费系统；小区停车库管理系统；小区增值服务管理系统。
2．3 系统的设计原则
智能小区系统工程在设计过程中应遵循的原则。
2．3．1 可行性和适应性
系统要保证技术上的可行性和经济上的可能性。
2．3．2 实用性和经济性
系统建设应始终贯彻面向应用，注重实效的方针，坚持实用、经济的原则。
2．3．3 先进性和成熟性
系统设计既要采用先进的概念、技术和方法，又要注意结构、设备、工具的相对成熟。
不但能反映当
今的先进水平，而且具有发展潜力，能保证在未来若干年内占主导地位。
2．3．4 开放性和标准性
为了满足系统所选用的技术和设备的协同运行能力，系统投资的长期效应以及系统功能不断扩展的需
求，必须追求系统的开放性和标准性。
2．3．5 可靠性和稳定性
在考虑技术先进性和开放性的同时，还应从系统结构、技术措施、设备性能、系统管理、厂商技术支
持及维修能力等方面着手，确保系统运行的可靠性和稳定性，达到最大的平均无故障时间。
2．3．6 安全性和保密性
在系统设计中，既考虑信息资源的充分共享，更要注意信息的保护和隔离，因此系统应分别针对不同
的应用和不同的网络通信环境，采取不同的措施，包括系统安全机制、数据存取的权限控制等。
2．3．7 可扩展性和易维护性
为了适应系统变化的要求，必须充分考虑以最简便的方法、最低的投资，实现系统的扩展和维护。
3、智能小区系统及技术概要
3．1 智能小区系统简介
3．1．1 设备自动化系统（BAS）
智能小区的智能化往往总是从小区设备自动化开始的，小区设备自动化是以计算机控制。
管理为核心
，并带有各种传感器和执行机构的综合监控性系统，主要是对小区内的电力（空调）、照明、电梯、给排
水、防盗、火警等设施进行检测，分散控制、集中管见以达到安全、节能、经济和舒适的目标，实现一体
化的监测和控制。
3．1．2 通信自动化（CAS）
小区通信自动化系统是智能小区的中枢神经系统，包括电话通信、计算机网络、卫星电视和闭路电视
接收系统，它是小区实现对外界联系，获取信息，感知外部世界，抒发情情感，加强信息交流的关键系统
。
该系统如电话、传真。
可视电话、计算机等，可实现高速信息传输和信息交换及电子邮件，可联接多种
通信终端设备，确保小区内数字、文字、声音、图形、图像和电视信息的高速流通，与市内、国内和国外
等有关部门实现信息交换和资源共享。
3．1．3 小区综合布线系统
为实现小区管理自动化、通信自动化、控制自动化，保证小区内各类信息传送准确、快捷、安全，最
基本的设施就是小区综合布线系统，形象讲，综合布线系统是智能小区的神经系统。
实现这个系统的实质
是将小区中计算机系统、电话系统、自控、监控系统保安防盗报警系统，电力系统合成一个体系结构完整
，设备接口规范，布线施工统一、管理协调方便的体系。
3．2 智能小区的基本内容及常用设备
3．2．1 家庭生活智能系统
安保智能：
安全（可视）对讲／门禁管理、防盗控制；
红外传感器，人体热释电传感器、超声波传感器。
开关式传感器、微波传感器、激光传感器、联接 110 报警机、控制机及计算机软件。
（2）消防报警
外传报警执行（119 火警）、自动喷淋装置；
温度传感器、烟雾传感器、煤气泄漏传感器、氧传感器、环境自动调节器（加温、加湿、减湿、空气清新
、加氧和空气负离子）。
（3）电器（设备）控制管理
载波电器控制器、家电自动监测控制（电视机、计算机、音响设备、空调机、其他家电设备）；卫生
间排气扇控制、水、电、气阀门控制；自动抄表（电表、水表、气表）。
（4）厨房智能化
电冰箱、洗碗机、电饭煲、微波炉、热水器、食品干燥机，消毒碗柜、抽油烟机、调料柜、冰柜、燃
气灶，工作状态监测及控制。
（5）家庭保健护理系统（家庭远程医院）
检测体温、检测血压、脉搏跳动次数；护理资料、保健资料、急救、求助报警。
3．2．2 小区管理智能系统
（1）小区管理智能系统还包括其它系统。
车辆（自行车）管理及收费；
（2）给排水控制；城市供水网（水井）——蓄水池——蓄水箱——用户，污水池（化粪池）——城市排
水网等设备工作监控；公共区照明自动控制——声光控开关、定时开关、人体热释电开关。
（3）保安人员巡更系统；
（4）人员进出管理（门禁系统）；
（5）电视监控及周边红外监控系统。
3．2．3 通信自动化
（1）小区局域网（以太网）、小区程控交换机。
网络计算机、传真、电话、可视电话。
（2）卫星及闭路电视网
有线电视系统、CATV 可寻址收费管理系统。
语音数据、有线电视两网合一是现在发展的一种新型网络方式，即不用电话网，不用数据网即可实现传输
数据，同时实现视频信号传输。
3．3 智能小区的关键技术
智能小区的关键技术包括：
综合布线技术；自动控制技术；现代通信技术；计算机网络技术；信息管
理技术；多媒体技术；系统集成技术。
4、智能小区基本功能介绍
近年来随着我国国民经济的发展和国家住房制度的改革，人们生活水平和自身素质的提高，以及信息
化社会日益逼近必将导致人们在家庭住房需求概念上的彻底变革。
从以往追求居住的物理空间和豪华的装
修向着享受现代化精神内涵与浪漫生活情趣的方向发展，追求更高的层次和境界。
智能化家庭所提供的是
，人们足不出户就可以进行电子购物。
网上医疗诊断、参观虚拟博物馆和图书馆、点播 VOD 家庭影院，
甚至于在数千里之外遥控家里的空调设备进行温度调节和家庭电器的控制，以及照明的亮度调整，当家庭
中发生安全报警（包括：
盗警。
火警、煤气泄漏以及疾病紧急呼救等），在外的家庭成员可以在接到报警信
息以后，通过电话线路查询和确认家庭中的安全状况。
4．1 家庭智能化系统应完成的基本设施
4.1．1 家庭智能化系统
（1）预留两门直线电话：
可实现 ISDN、语言信箱、传真、可视电话等。
（2）预留两路双口（TV／FM）有线电视接口。
（3）一门可视对讲门铃：
支持来访者与住户之间的可视对讲、大门保安与住户之间的话音对讲。
（4）一路计算机网络接口（独享 1ooMBPS）：
实现 INTERNET 访问、公共信息查询、E-mail、EDI 等
相关服务。
（5）配备电子水表，电子煤气表，电子电表，门磁开关、红外探测器、紧急救助按钮、辅助求助按钮、
煤气泄露报警器及其它安全传感器，实现小区管理中心对每一住户的安全监控。
（6）家庭电器设备遥控：
在家遥控或在家外通过电话线遥控家里的各种电器设备，包括照明、空调、电
话录音等。
4．1．2 小区综合布线系统
随着生活。
工作的现代化，智能化，楼宇、小区内需要的系统及设备越来越多，最基本的有通信系统
（计算机、电话、电传、传真）、闭路电视系统（有线电视、卫星电视、自办电视等）、公共设备监测控
制系统（路灯、楼道灯、小区发电机组、变配电设备、自备水箱等）、报警系统（求助、求救、防盗、消
防、监控）、自动化管理系统（抄表、对讲、门禁）、计算机网络系统（交换设备，路由设备、ATM）。
如此多的系统，如不采用统一、综合的方式实现，而采取各自规划，各自施工，既造成管理上的混乱，也
为今后的维护造成极大困难。
智能小区的综合布线将很好的解决这个问题。
智能小区综合布线系统是小区管理、生活、通信智能化
的神经系统，它以控制、通信、计算机管理为内容，以综合布线为基础，实现小区的控制管理整体智能化
。
系统的功能实现可以灵活充分的利用每根“神经”，使系统的集中管理水平达到最合理的利用和实施状态
，使成本降到最低，性能价格比最佳。
我公司推出的智能小区综合布线系统是以 ISOll801、TIA／E568
国际综合布线标准和中国工程建设标准化协会《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》CECS89：
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为基础，充分考虑小区内各项控制管理系统的应用，结合智能小区的具体实际的一套布线系统。
该布线系
统既有规范性，又有灵活性、实用性。
布线系统全部线缆均采用预埋的走线方式。
暗敷方式，其布线系统
的管理信息出口均采用标准模块化管理，与设备实现最理想的插接，全部线缆采取集中式管理，便于维护
和功能扩展。
布线系统采用总线型或星型方式，一级或二级管理模式，这是目前国际上广泛采用的最灵活
的布线方式。
布线系统设备包括光纤，屏蔽、非屏蔽线缆，控制、电源线缆、接插件、信息模块、配线架、19”标
准机柜、配线箱等。
4．2 布线系统的综合性要求
小区综合布线系统设计必需综合考虑 BA、CA、SA、CATV、计算机网络等系统的信息交互需求，采
用先进的、高性能的、灵活的、经济的结构化布线设备充分利用线缆资源，合理设计，系统目的是将小区
中计算机、电话，自控安防、电力、照明等系统统一在一个子系统下，形成设备接口，管理协调完整的布
线体系。
4．3 小区布线系统的基本要求
楼群布线：
大于等于 155M 带宽；楼宇内部部分大于等于 100M 带宽；户内布线：
大于等于 10M 带
宽布线系统应根据小区楼群及楼宇内部结构化布线图和管线施工图，周密设计，严格施工，为用户提供完
善的小区布线系统。
4．4 小区网络、通讯系统
4．4．1 小区网络系统
随着计算机技术和网络技术的发展，家庭计算机的普及，“上网”已经成为人们的常用语，各种信息网
，服务网已经成为现代人们生活中必不可少的重要内容。
小区网络服务中心是智能小区的大脑、信息交换
中转站，高速的小区网络中心是小区住户步入信息社会，享受网络世界的重要保证。
小区内设一个高速计算机网，为千家万户提供上网服务。
家用计算机除可以管理家庭各种电器设备外
，同时可利用内部网与小区的其他住户在网上进行交流、娱乐，还可在管理中心查询数据。
小区网络面向
住户开放公共信息网。
社会服务网，并提供国际互联网等服务，使住户生活更方便，达到人在屋中坐，便
知天下事的功能，而且可实现家庭办公室的作用。
小区网络系统基本要求：
小区网络系统是小区综合信息服务中心的基础平台，其设计应充分考虑小区
信息流量的需求，以满足二十一世纪宽带多媒体信息交互的要求。
同时网络应具备可管理性、可扩展性和
可维护性。
主干网的设计采用先进主流的网络结构并与本市信息网在技术上保持一致。
住户端口带宽大于等于 10MBPS（独享）。
提供与公共信息网的接口：
ISDN、DDN、ATM。
X.25、VAST••••••
4．4.2 小区通讯系统
（1）PABX（提供 400 门分机）：
一部分用于物业管理办公，另一部分用于小区主要交通要道、每栋楼
的大门口与小区管理中心的紧急联络。
（2）微小区域的无线通信：
建立微小范围（半径 100-500m）内的收发基站，实现小区内无线手机、寻
呼机的无线通讯。
（3）卫星通信（VAST）接口：
该系统作为有线网的补充建立小区用户与国内、国外进行语音、数据、
图像通信的传输通路。
（4）每住户提供两门市内直线电话。
4.5 小区 CATV 系统
电视是千家万户不可缺少的一项娱乐活动。
电视用的来源也是多种多样的，有卫星电视、有线电视、
共用天线电视、社区自办电视等。
通过智能综合布线实现的电视系统使住户共同面对一个“电视台”，即小
区综合电视网，本系统布线简单，节目众多，且转换方便，通过增加用户终端设备可实现可寻址自动播放
系统（VOD）。
信号来源主要有：
共用天线系统；卫星电视信号；自办电视节目信号；共用天线系统的调频广播节目
传播；当地有线电视光纤网络节目。
4.6 小区设备自控（BA）系统
现代智能小区免不了有许多公共设施或设备，如水泵、发电机组，供冷、供热、照明、通风，电梯等
设备。
而这些设备本身既是管理监测的难点，又往往都是耗能大户，因此如何便利生活、又通过科学手段
加强对小区各种公共设备（施）的管理，降低管理成本，提高管理效率，创造舒适的生活环境是小区物业
的重要内容之一。
传统管理缺乏科学性，物业管理人员劳动强度大，管理档次低。
若小区设备（施）控制
管理系统的实现是小区公共设备（施）智能管理水平的体现，也是小区物业硬件上档次的表现，同时也是
住户的需要。
物业管理人员无需亲临现场，一切都可由系统自动完成。
如水压降低，监测系统自动通知水泵开启；停电时，发电机组自动开始工作；住宅楼集中供冷热时，
外界温度发生变化；中央空调机组将自动随之变化；小区路灯和楼道灯管理系统是由控制中心控制器分别
确定开关时间，而楼道灯是否开启由声控开关完成，这样可以确保照明设备白天不亮，晚上有人在楼道行
走时，楼道灯自动开启。
小区自控系统的基本功能：
BA 中央监控系统提供与小区网络系统接口；供配电监控；给排水监控；
公共照明：
包括小区公共场所照明及泛光照明和楼道照明（声控／红外感应／时间表／照度）的控制；背
景音乐及紧急广播：
要求与安保、消防联动；电梯运行监测；喷泉设施控制。
4．7 小区安全防范及报警系统
小区安全防范报警系统是智能小区实现安全管理的重要系统，主要包括电视监控、防盗报警、求救求
助、煤气泄漏报警、消防报警等。
小区管理极为重要的内容是确保住宅，住户安全，生活中，人人都可能出现一些意想不到的求助情况
，现代居住的格局，邻里常年不来往已是常事，家庭生活稳定性、封闭性越来越强。
因此，小区安全防范
及报警系统是具有先进的设计和设备，并为小区住户的安全提供保障的必要系统。
安全防范报警系统的特点：
（1）中央控制系统必需提供与小区网络系统接口。
（2）中央控制系统必须与市 110，小区音响系统联动。
（3）系统误报率小于 0.1％。
（4）小区电视监控：
在小区的出人口、周界、车库、以及重要场所设置监视点。
所有摄像点的设置，要
求做到可对小区实施全方位的监视布控，并有助于小区的物业管理。
（5）防盗报警：
在小区每一住户内安装防盗报警装置。
当住户家中无人时，可把家庭内的防盗报警系统
设置为布防状态，当窃贼闯入时，报警系统自动发出警报并向小区安保中心报警。
（6）巡更、周界报警系统：
在小区的围墙上设置主动红外对射式探测器，防止罪犯由围墙翻入小区作案
，保证小区内居民的生活安全；在小区内设置电子巡更系统，让保安人员定时定路线对小区内进行巡视，
以弥补其他技防手段的不足，及时发现可疑情况，防患于未然。
（7）出入口控制系统：
对小区的车辆出入口、楼宇出入口进行监视与控制，小区住户与物业管理人员及保
安人员配备不同级别的 IC 智能卡，对社区住户出入小区进行身份鉴别、确认、及出入信息登记，提供住
户出入小区信息的登记与查询功能。
（8）消防紧急报警：
在小区的各个楼洞内安装消防栓启动按钮，当有火灾发生时，住户可按下此钮，通
知物业管理中心，同时系统自动启动背景音响系统中的紧急程序，停止播放背景音乐，插播告警信息。
（9）煤气泄露报警：
当室内煤气超过正常标准时，煤气泄露报警启动，通知管理中心，井可关闭煤气阀
门，启动排气装置。
4．8 小区对讲系统
小区对讲系统是小区管理中心或来访者与用户直接通话的一种快捷通信方式。
该系统有助于：
（1）来访客人、朋友的通行；
（2）紧急呼救的情况询问；
（3）紧急事件、公共信息的通知；
（4）车辆移动及邮件通知；
（5）其它情况的通话。
该对讲系统可以在户内、户外、控制中心安装上摄像机，实现可视对讲。
系统安全可靠、不占用住户
的电话线路，同时住户可将自家的对讲系统设成“免打扰”，这样可以不接受来自中心的询问，紧急处理时
可按下紧急按钮后，对讲自动开启、恢复和中心的联系
该系统有呼叫应答键，关闭键、免打扰键、控制器、对讲机，并通过专线与中心的对讲控制台相连。
线路如有破坏，中心的计算机上会有指示，保证线路安全通畅。
系统分为二种：
一种是独立单元式。
适用于少量住户区域；一种是中心集中式，适用于多栋楼宇区域
，并可由计算机记录数据，便于查询。
4．9 小区智能三表抄表系统
传统方式的住户水，电，气表抄表给物业管理和用户带来极大的不便，误差大、时效性差、统计计算
工作量大，且带有人为随意性，尤其用户咨询时极不方便，不光是物业管理人员感到头痛的事，用户也感
到不满意，甚至经常出现物业管理者和住户之间产生矛盾。
智能抄表系统的推出可以很好的解决传统抄表
方式带来的问题，该系统节省时间、节省人力物力提高工作效率。
降低物业管理成本，也解决了用户想及
时了解用水、电、气情况的烦恼，真正实现物业管理为用户着想的原则，准确、及时地将住户和物业管理
部门所需三表数值反映在中央控制中心计算机上。
该系统由采集器、脉冲（电度、煤气、冷热水）表、服务器等组成。
利用小区智能布线，将分散在各
家各户的水、电、气、表连接形成网络，实现中心实时监测。
本系统准确率高，有长时间断电应急备用电
源保障，系统安装、调试操作非常方便，适应小区、单位、厂矿等。
本系统可连接煤气泄露报警系统同时工作。
4．10 小区物业管理系统
小区物业管理系统是小区管理实现规范化，科学化、程序化的重要系统。
该系统主要内容有：
（1）工程设计文件管理。
提供对小区工程文件的登记、维护、查询检索等管理功能，能有统一的登记录入界面，按查询用户的
级别提供查询服务，登记与查询按照工程文件的用途与性质有一定的分类。
（2）居民信息管理。
建立住户信息库，实现住户档案数据的计算机化管理，使居民的登记与查询简易而快速，对居民的信
息查询应有一定的权限检测，按权限进行查询，分级管理，同是应有变更功能。
（3）设备报修、维护管理。
以日常设备的维护与报修登记设备维护与报修，信息，对设备报修、维护管理情况有查询、考核与统
计等管理功能，定期产生考核情况明细，报修信息的录入具有多条途径，具有网上报修功能，相应的费用
通过收费信息系统进行统一的结算。
（4）社区管线信息管理。
社区内管线分布情况信有登记录入、维护、查询等管理功能，可在社区网上进行
查询，对信息有分级管理与权限查询。
（5）物业收费自动化系统。
对纳入社区收费管理的收费项目进行电子收费管理（主要是指对煤气表、电
表、水表的自动抄表与电子收费），提供网上应缴费用的查询，定期催缴，对没有上网能力的住户提供电
话查询或者到物业管理中心进行查询，具有收费的登记、转帐、统计功能及收费项目、计费方式的变更登
记等功能，同时将其他各子系统相应的收费信息递交收费信息系统进行统一结算，居民可通过小区电子银
行或 IC 卡缴费。
（6）来客访问管理。
对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询
。
（7）设备运行状态信息管理及调控。
对小区内各类设备的基本信息及其运行状况进行登记、维护，对修
理、更换情况进行汇总。
（8）小区 GIS 系统。
对小区的楼宇分布、公共设施分部情况的查询、管理。
4.11 小区停车库管理系统
机动车是现代社会的重要交通工具，随着人们生活水平的提高，私人拥有车辆在现代公寓已是很普遍
的，因此公寓停车管理越来越迫切地成为摆在公寓管理者面前的课题。
我公司推出的公寓车辆管理系统是
您的得力助手。
它能将公寓车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供
停车方便，车辆安全，也使公寓车辆管理更加完善规范。
车辆管理系统由出入读卡器、自动开门机，探测
器、控制器等设备组成。
该系统是公寓车辆管理停车场车辆管理的理想系统。
4.12 增值服务系统
小区增值服务系统实际是利用小区网络通讯系实现的各种服务，具体内容有：
4.12．1 总体要求
（1）满足小区居民对信息的发布。
交流与沟通需求，以及测览 Internet 和 Intranet 进行网络娱乐活动，
获取远程服务（如远程医疗、远程教育、远程咨询、远程购物、远程阅读等各种要求；
（2）为小区物业管理公司进行小区信息系统管理提供快捷。
多样的方式方法。
保证管理人员能够及时了
解到小区内的状况，并能够作出迅速响应或回复，另外对小区居民提供周到、全面的信息服务，或者实现
小区服务的信息化；
（3）为小区居民和小区物业管理公司之间快速、充分的信息交流提供可靠保证；
（4）操作界面统一、使用方便、维护简单、具有可扩展性。
4．12．2 具体服务要求
（1）视频点播业务（VOD）；
（2）Internet 访问服务以及相应计费服务
小区居民无须拨号，就能够访问 Internet，发布信息到 Internet，小区内连接到 Internet 的服务器拥
有独立、公开的 IP 地址和域名。
物业管理公司能够根据一定的规则向小区居民收取一定的服务费用。
（3）通用电子邮件服务
向小区居民和物业管理人员提供，e-mail 服务。
小区居民和物业管理人员拥有一个在小区内外都可以使用
的 e-mail 信箱，小区居民和物业管理公司都可以用它来交流信息。
（4）个人主页服务
允许小区居民在小区的 web 服务器上发布个人主页。
小区居民可以设计、制作并发布表现自己个性和水
平的网页，并
升级会员 