深圳酒店式公寓调研及分析2.docx
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深圳酒店式公寓调研及分析2
深圳酒店式公寓调研及分析2
一、酒店式公寓的调研分析
1、酒店式公寓的进展
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为〝酒店式的服务，公寓式的治理〞，市场定位专门高。
最早源于欧洲，是当时旅行区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店治理公司进行统一治理，既有酒店的性质又相当于个人的〝临时住宅〞。
这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受宽敞消费者的好评。
随着进展又飘洋过海，现在已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早显现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸取了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有进展。
由此可见该类物业一样都显现在比较发达的大都市或是一些旅行区。
我国的酒店式服务公寓通过几年的进展，在原有基础上差不多形成自己的特点，具有〝自用〞和〞投资〞两大功效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。
由于它吸取了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
酒店式公寓的特点
酒店式公寓，意为〝酒店式的服务，公寓式的治理〞，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸取了星级酒店的服务功能和治理模式，又吸取了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性专门强的物业治理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，能够满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
关于不同户型也有不同的格调，在服务上依照住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一样形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级职员、经理、总裁等，他的物业治理是由星级酒店直截了当治理或有酒店背景的物业公司进行治理，这就排除了房东对物业治理公司水平的怀疑，能够为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点确实是自由方便，而且价格相对较低，随时能够得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一样酒店式公寓的公共设施均类似酒店，因此居住者的身份和气派也可彰显。
随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。
酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
2、与公寓式酒店的区别
与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，确实是公寓式酒店。
简单地说，确实是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧房、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务那么更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、、打印、翻译等。
从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：
酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，因此它是拥有私家产权的酒店。
而公寓式酒店却没有产权。
3、与传统酒店的区别
酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或托付酒店物业治理公司统一出租经营，因此从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
我们认为，相伴着一个新的投资、消费热点的显现，酒店式公寓在销售、经营和治理上还面临如下一些新课题：
如何建立专门的营销模式，吸引更多的投资者作销售对象；如何对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并保证投资回报率；如何引进全新的治理模式来平稳区别于住宅物业治理和酒店服务治理的酒店式公寓物业治理等。
4、酒店式公寓的市场诱惑力
市场人士分析〝商住〞之因此能吸引客户要紧缘故是：
第一、〝商〞有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。
第二、〝住〞得舒服。
由于它吸取了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。
第三、产权问题。
拥有产权能够让业主居住得安心、放心。
必要时还能够出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。
5、酒店式服务公寓的客户
酒店式服务公寓要紧针对居住市场中较长期居住的居民。
尽管没有特定的标准，较长期居住的定义一样在半年或以上。
那个市场的要紧客人有长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级治理人员及其家人以及正在放长假的家庭。
据我们对深圳酒店式公寓的市调得知，酒店式公寓的消费人群要紧包括海内外常驻深圳机构的商务人员、治理人员、技术人员。
由于他们工作年限关系和人员轮替，因此通常只租房而不买房。
由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，如此便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体。
另外，还包括经常往来深圳的内地及海外商务人员。
由于业务上的关系，内地及海外都有许多商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。
投资者也是一个专门大的消费群体。
深圳和香港都有许多人购买房屋用于投资，他们一样选择户型面积小、总价低的物业，酒店式公寓确实是其中之一。
同时，还有深圳的小企业和SOHO族。
深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。
6、如何吸引市场投资酒店式公寓？
酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：
一看：
位置，是否具备可连续进展潜力；
二看：
配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；
三看：
物业治理。
客户的去留专门大程度上取决于物业治理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直截了当条件，还要有专业的酒店物业治理公司或酒店式公寓治理公司入住治理。
四看：
完整打算。
每年、每月，甚至每周的租务打算都应该有；
五看：
推广。
连续、稳固的市场传播是物业进展的基础；
六看：
整体经济的进展态势。
在我国酒店式公寓最早显现在深圳，后来又显现在上海、北京等地。
自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
7、酒店式公寓的开发和投资要紧面临４大风险
依照我们的市调分析，目前酒店式公寓的开发和投资要紧面临四大风险：
一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。
比如«东方银座酒店»比较强调商务功能，而«趣园»那么更强调〝居住〞。
常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租猎取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。
因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，假如有更佳的投资途径，必会转移目标。
二是酒店式公寓的规划设计问题。
许多开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。
即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：
如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。
三是投资者的预期租金问题。
现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，庞大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；专门是在交付使用后，同一地点的出租供应量突然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
四是定价问题。
酒店式公寓的单价高于其他住宅10%-20%是合理的。
但许多酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场显现严峻背离。
另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。
投资风险如何样规避呢？
我们认为，第一是对地段的综合考虑。
目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等阻碍投资回报率〔租金〕的因素。
因此，我们在对青岛项目进行市调时重点对项目地段、区域市场产品等综合因素进行了了解，通过对国内酒店式公寓的综合分析后，认为该项目适宜建成五星级酒店式公寓。
其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。
酒店式公寓设计要充分表达其经济有用性特点，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。
关于不同层次的居住者及其生活适应，居室套型设计能够灵活分隔。
8、酒店式公寓的以后进展和对青岛的阻碍
目前，国内各大、中都市差不多形成了高级商务人士阶层。
这一阶层拥有专门客观的商务消费能力。
从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为青岛如此的国际旅行都市带来数量众多的客源。
2020年的奥运会吸引了全世界人民的目光，届时将会有越来越多的人来青岛旅行，将会有国际上大型的跨国公司来青岛设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能舍弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓那么是其最正确选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是青岛房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。
有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业专门是异地置业的上选，因为此类物业投资关于多数人而言，具有超值回报空间。
通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好治理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
只是投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。
酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区或旅行景区，才有宽敞的进展空间和更高的投资回报。
以后酒店式公寓的流行趋势是更加多样化。
往常酒店式公寓多位于各国旅行度假区，且为了增加吸引力，均建设符合潮流的配套设施——水疗房、健身房、按摩、美容美发等。
现在，新西兰的皇后镇、澳洲的大堡礁等旅行胜地就属此类型。
然而随着社会的进展，商务人士产生了商务式的酒店公寓需求，它们的特点多是位于世界国际大都市，例如新西兰奥克兰CBD，澳洲悉尼、墨尔本等地，商务客户既可住宿，白天还能够于客厅召开小型的商务会议或见客等。
而其价格却比酒店廉价许多，新西兰一房一厅的酒店公寓仅为人民币1500元/周。
二、我们的建议
青岛酒店式公寓作为近年来房地产市场上显现的一种新型物业，而逐步受到人们的关注。
我们认为它在青岛有相当大的进展空间。
依照市调分析结合国内外酒店公寓进展的趋势，我们对本项目酒店式公寓本身及其进展空间作一些构思。
1、专业的国际治理公司担纲治理
青岛酒店公寓项目，将由享誉国际的专业酒店治理公司提纲物业治理，为每一位住户提供至善至美的五星级酒店式家居服务，让住户时刻享受真正悠闲的私人空间。
2、酒店公寓的功能设置和服务
⑴、客房
依照对酒店式公寓的了解，结合青岛市场的需求，我们建议客户按着标准客房和行政客房进行划分。
A、标准客房层：
高级客房、豪华客房和海景客户之分。
B、行政客房层：
行政高级客房、行政豪华客房、行政海景客房、海景套房和总统套房等。
C、房间设施
双头煮食炉和差不多餐具（砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具）
国际、国内
特大行政写字台，配有适合个人运算机高速宽带和双电源接口
可独立操纵的中央空调
提供浴室用品
风筒
迷你酒吧
电视
房间保险箱
咖啡/茶电热水壶
熨斗和烫板等。
注：
客房的价格将参照青岛市同类酒店式公寓客房的收费及五星级酒店的租金标准，届时予以提供。
⑵、宴会厅
布置文雅的宴会厅位于二楼，可供200人入座其间，适用于宴会、会议及婚宴，并配备有最先进的音响视听设施、同声传译和专业照明系统，实是举办商务或社交聚会的理想场地。
各具特色的会议室位于二楼和三楼，可提供15－200位客人作会议使用，也可在会议室内设宴布席，方便灵活，实是举办商务或社交聚会的理想场地。
宴会设备
同声传译激光教棒
远程会议系统活动舞台
多媒体投影仪电子指示牌
实物投影仪电视机
胶片投影仪录像机
手提电脑录音设备
电子白板影像机
白板扩音设备
⑶、餐厅及娱乐
A、咖啡酒廊
咖啡酒廊 06：
30-01：
00
咖啡酒廊位于大堂，各国珍馐无奇不有。
飘飘仙乐中，伴您尽享美食。
B、行政酒廓
行政酒廊位于最高楼层，美酒、美景，美不胜收，是时尚聚会之绝佳场所。
酒廊－浅酌慢饮，酒醇音醉；凭窗眺望，醉人港景咫尺之遥。
红酒雪茄屋－良朋益友，红酒雪茄，人一辈子美好时刻，享受不尽。
图书馆－一本书，一个休闲新天地，给您一个宁静致远新境域。
⑷、设施
A、商务中心和办公室
商务中心为客人提供全套专业服务及备有会议室和出租办公室
*出租办公室
*秘书服务
*代售机票、火车票
*会议室
*商务中心可提供服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递
通讯
*国际、国内长途
*房间宽频上网
*公共场所无线上网
B、健体俱乐部
*池畔露天阳台
*恒温游泳池
*健身房
*香薰浴
⑸、尊贵服务
*每日报纸一份（青岛日报、半岛都市报、青岛晚报等中任选一份）
*接收
*每周两次房间清洁服务（包括更换床单被套、吸尘等工作）
*使用游泳池、健身房（视季节而定）。
第五节、附件
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此价格自2004年8月1日起
本酒店有权对此价格进行修订而不做任何通知以及承担任何责任
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房间类型
户型及面积
门市价
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¥700/晚
¥9000/月
行政套房
96m2（二房一厅）
¥1500/晚
¥13000/月
豪华套房
102m2（二房一厅）
¥1700/晚
¥15000/月
备注：
以上价均包含水、电费、煤气费、物业治理费
尊享服务
※提供服务
✷每日报纸一份（在深圳商报、晶报、晚报、特区报、shenzhenDaily中任选一份）
✷接收
✷每周两次房间清洁服务（包括更换床单被套、吸尘等工作）
✷使用游泳池、健身房（视季节而定）
✷可提供烫斗、烫板
※可提供以下设施
✷双头煮食炉和差不多餐具（砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具）
✷卫星电视同意系统可观赏到50个频道
✷迷你吧
✷宽频上网
✷国际直拨
交通指南
往酒店动身
搭乘出租车
分钟
罗湖口岸
RMB15
5
火车站
RMB15
5
皇岗口岸
RMB30
10
宝安国际机场
RMB120
45
香港国际机场
RMB180
90
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商务廊分为吸烟区和非吸烟区，依照客人的需求，合理地分隔为休息区、用餐区、工作区、阅读区。
在此至高处俯瞰，深圳那个现代化都市的都市风景和商业中心区的青翠绿荫尽收眼底，实为人一辈子中意而赏心悦目之事。
营业时刻：
07:
30-22:
30
内线：
33888
999丹枫白露酒店公寓
地址：
中国深圳市深南东路1001号
估量：
86-75525130011/25130999
网址：
999royal-suites
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