房地产税收问题问答.docx
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房地产税收问题问答
房地产税收问题问答
问：
既用于增值税应税项目也用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的固定资产的进项税额是否可以抵扣？
[货物劳务税司副司长王振华]通常我们对于用途难以划分的货物采用应税产品销售额的方式来划分可抵扣的进项税额。
而固定资产有一定的特殊性，其用途存在多样性和可变性，比如，一台车床，既可以用来生产免税军品，也可以用来生产应税的民用物品，二者没有绝对的界限。
按照《增值税暂行条例实施细则》的规定，只有那些专门用于不征收增值税项目或者应作进项税额转出的项目，包括非增值税应税项目、免税项目、集体福利和个人消费，其固定资产进项税额才不能抵扣。
因此，既用于增值税应税项目也用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的固定资产的进项税额是可以抵扣的。
97、
房地产企业将自已开发的产品转作用于职工福利方面，是否要视同销售？
问题内容：
根据国税函[2009]31号文，第七条规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利。
。
。
。
等行为，应视同销售，此处的职工福利等同于职工个人福利吗？
我个人理解位不是，应该是集体福利，如果有一个房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？
但根据875号文规定，企业将自已的产品转作固定资产不需要视同销售，职工食堂等用途的房产也应该计入固定资产吧？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：
“第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
”
开发产品用于职工福利，视同销售，为所有权转移为标志，开发产品用于集体福利，所有权没有发生转移，不视同销售处理。
98、
房地产企业所得税季度预缴申报表可否弥补账面亏损？
问题内容：
我司是一家兼有酒店经营与房地产开发的企业（两项业务汇总申报企业所得税），因酒店先行建成并先开始营业，这样酒店设备及设施折旧额较大，致使汇总会计报表是亏损的。
季度企业所得税申报时，我司根据国税函（2008）635号文，在申报表第4行填入“会计报表利润总额+年初未弥补亏损+房地产预售预计利润”计算所得的数据。
请问，我司以上所得税季度申报是否正确？
是否可在季度弥补亏损？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函〔2008〕635号）对于企业所得税月（季）度预缴纳税申报表主要有如下调整：
1.“利润总额”修改为“实际利润额”：
《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。
2.对于修改后的“实际利润额”做了补充填报说明：
“第4行‘实际利润额’：
填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。
事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。
房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
所以，季度申报可以弥补亏损。
99、
原有房产土地自行转让，是否免征土地增值税？
问题内容：
我企业所在地为工业集中地，最近本地政府下文进行三旧改造，我企业所在地的工业企业全部搬迁，原有房产土地可由我企业改变用途自行进行开发，也可转让给他人。
根据《土地增值税暂行条列实施细则》第十一条，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
请问，1、本地政府实施三旧改造，若我企业将原有房产土地自行转让的，是否免征土地增值税？
2、本地政府实施三旧改造，若我企业将原有房产土地投资成立一家房地产开发企业的，是否免征土地增值税？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款：
条例第八条
（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定：
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条规定：
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。
根据上述规定，自行转让房地产，可以申请免征土地增值税，以土地投资成立房地产开发企业，不能免征土地增值税。
100、农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，耕地占用税纳税义务发生时间如何确定？
问题内容：
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条的规定：
经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。
问：
农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，耕地占用税纳税义务发生时间如何确定？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《财政部、国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》（财税[2007]176号）规定：
“二、经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。
”
未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天。
101、
转让房地产如何缴纳土地增值税？
问题内容：
我企业受让房地产时取得的总价格为1000万元（房价、地价未区分，但转让时我方进行市场评估，其中房价200万元，地价800万元），后转让总价格为1500万元，同样房地价未区分，转让时我企业未做评估，但受让方按市场价格进行了评估（房价300万元，地价1200万元）。
问题：
1、我方在土地增值税清算时是否可以按照受让方评估的房产市价扣除？
2、计算扣除项目时，是否可以按800万元的地价评估款作为地价款扣除项目？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文规定：
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第
（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。
因此，你企业土地增值税清算不能以受让方评估价扣除，应以政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格计算。
按照评估价计算土地增值税，地价只能以取得土地使用权所支付的地价款作为计算依据。
102、
合同价款一年分两次支付的，营业税该如何缴纳？
问题内容：
请问：
公司与客户签订了3年期的广告发布合同，合同是9月份签的，合同价款按年支付，一年分两次支付，一次支付半年的费用，在确认收入时，我可以分期确认吗？
营业税应该按分期缴纳还是一次性缴纳？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
”
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
”
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
因此，营业税应当按照合同约定日期缴纳营业税，提前收取价款的，按应税行为发生时缴纳营业税。
102、
房地产公司异地设分公司收集客户签约资料及收款需在当地纳税吗？
问题内容：
我公司是A城一家房地产公司，因有较多B城客户，公司设想在B城设立营销服务点（以分公司形式设立），方便客户。
该营销服务点具有一定营销展示内容，并以房产公司在营销点收取客户签约资料，收取客户款项（房产公司在B城某银行开立有售房监管账户），最终在A城以房产公司盖章确认完成签约手续。
请问，这样的营销点（分公司）需要在当地需要缴纳房产交易相关税金吗？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条规定，“营业税纳税地点：
……
（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
不动产所在地为A城，不动产销售收入即应在A地纳税。
”
103、
清算期间的损失如何处理？
问题内容：
企业清算期间按照《关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号）要求进行相关所得税处理时，请问以下事项是否可以自行计算扣除，还是要按照《企业资产损失税前扣除管理办法》履行报批手续。
1、坏账核销；2、改变持续经营核算原则，对待摊性质的费用进行处理？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）文件第五条规定：
“下列资产损失，属于由企业自行计算扣除的资产损失：
（一）企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；
（二）企业各项存货发生的正常损耗；
（三）企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；
（四）企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；
（五）企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；
（六）其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产损失。
上述以外的资产损失，属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失。
企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。
”
因此您所述的上述损失应报请税务机关审批同意后方可予以税前扣除。
104、
房地产企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发成本扣除？
问题内容：
请问：
房地产企业代收的维修基金已交了营业税，在此前提下，该企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发成本扣除？
可否作为加计扣除的基数？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》［1995］48号规定：
“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。
因此，贵公司根据以上政策规定，如果维修基金计入房价，则可以扣除，但维修基金不在开发成本范围之内，不得作为加计20%扣除的基数。
105、
缴的房产税是否可以在税前扣除？
问题内容：
根据财税[2009]128号文件规定“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”，那么这里代缴的房产税在企业所得税前是否可以扣除？
是否有文件支持？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
只要能取得合法凭证，证明由本企业负担的房产税，可以在税前扣除。
106、
房地产公司的利息支出如何扣除？
问：
房地产公司没有发生利息支出，在计算土地增值税时，是否也可以按取得土地支付的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除？
答：
可以。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
106、
房地产企业新设立的酒店公司需要交纳营业税吗？
问：
我公司是房地产开发企业，拟分立新设一家酒店管理公司，并将公司旗下某一已开发完成的商业地产项目全部划入新设的酒店公司，请问此行为是否需要缴纳营业税？
答：
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）以及《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函〔2002〕165号）有关规定，对企业在分立过程中所产生的资产转移不征收营业税。
107、
从出让方取得的违约金是否要缴纳营业税？
问：
企业订购一批房产，因出让方违约造成合同未履行，从出让方取得的违约金是否要缴纳营业税？
答：
根据《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
因此，该企业收取的违约金是在未发生营业税应税劳务的情况下，不属于营业税的征税范围，不缴纳营业税。
108、
从事建筑物的清洗及修补作业，缴纳营业税的税率是多少？
问：
我们公司主要从事建筑物的清洗及修补作业，请问我公司应按照3%还是5%的税率缴纳营业税？
答：
对建筑物、构筑物进行清洗、洗刷使之美观、洁净的业务，应按“服务业”税目缴纳营业税，适用税率为5%。
对建筑物、构筑物进行修补修缮等工程作业，所取得的收入应按“建筑业”税目缴纳营业税，适用税率为3%。
上述公司如果是兼营营业税不同应税项目，应当分别核算，如果不能分别核算的，则从高适用营业税税率。
109、
无租赁期限使用房产合同如何贴花？
问：
无租赁期限使用房产合同如何贴花？
答：
依据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地〔1988〕025号）第四条规定，有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成，财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准却无租赁期限的。
对这类合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。
因此，无租使用房产合同可在签订时按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。
出自房地产会计网,地址:
64、新开办的房地产企业业务招待费如何核定？
问题内容：
新开办的房地产企业，在第一年取得预售房产销售收入，因房地产正在建造中，故财务上未做销售收入而挂预收帐款，在企业所得税汇算清缴时，其业务招待费应该怎样核定？
是按销售收入计算而是按预收帐款来计算？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第六条规定：
“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
”房地产企业尽管处于建造之中，只要符合上述政策规定，即在税收上确认为收入实现。
企业所得税汇算清缴时，可以作为业务招待费扣除基数。
65、贷款银行收取的“财务顾问费”如何在企业账目上列支？
问题内容：
房地产开发企业向银行贷款，银行在正常的利息之外另行收取一块“财务顾问费”，这个“财务顾问费”完全是不顾不问的，实际上是贷款的一个附加条件，请问在进行土地增值税清算时是将该“财务顾问费”计入管理费用，还是计入财务费用？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）、
（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
因此，根据以上规定，“财务顾问费”可以计入“财务费用”，但不属于财务费用中的利息支出。
66、如何确定土地增值税的清算主体？
问题内容：
我公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。
请问：
1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：
“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”中“分期开发的项目”的确认标准是什么？
2、我公司该项目的清算主体应如何确定？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：
“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”因此，您公司应分三期进行清算。
67、房地产企业在房产转让环节交纳的印花税如何列示？
问题内容：
房地产开发企业在计算土地增值税时，按销售收入万分之五交纳的转让房产的印花税是否该在“与转让房地产有关的税金”项下列示？
还是一并列入“房地产开发费用”？
回复意见：
您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）规定：
“第六条计算增值额的扣除项目：
……；
（四）与转让房地产有关的税金；”
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）规定：
“第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
……。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
”
根据上述规定，房地产开发企业在计算土地增值税时，按销售收入万分之五缴纳的转让房产的印花税属于“与转让房地产有关的税金”项目。
67、单位低价向职工售房是否缴纳个税？
问题内容：
我单位把前几年购置的住房出售给单位职工，假如购入价为1000元/平方，现按1500元/平方出售给职工（目前的市场价假如是1800元/平方），此业务是否涉及职工个人所得税的
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