《不动产估价》课程教学大纲.docx

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《不动产估价》课程教学大纲

《不动产估价》课程教学大纲

AppraisalofRealEstate

一、课程基本信息

课程名称

不动产估价

课程代码

CB156103

课程性质

通识课程/学科（专业）基础课程/■专业课/专业拓展课程/文化素质教育课程

学分

2.5

总学时

40

理论学时

40

实验学时

先修课程

土地法学、土地经济学

后续课程

不动产估价实验、实习，房地产投资分析

开课单位

资环学院

适用专业

土地资源管理

主要教学

资料

选用的教材：

艾建国、吴群，不动产估价，中国农业出版社，2008年12月，第2版。

主要参考书：

[1]柴强，房地产估价理论与方法，中国建筑工业出版社，2011年05月，第1版。

[2]曲卫东、叶剑平，房地产估价，中国人民大学出版社，2009年12月，第2版。

[3]田杰芳，房地产估价，清华大学出版社，2012年06月，第1版。

[4]中国房地产估计师与房地产经纪人学会，房地产估价理论与方法，中国建筑工业出版社，2010年06月，第1版。

其他参考资料：

[1]中国房地产估价师网

[2]中国房地产网

[3]土地市场动态监测与管理系统

二、教学目标

（一）知识目标

不动产估价的基本理论和方法。

（二）能力目标

假设开发法、路线价法、基准地价系数修正法、长期趋势法等估价方法的基本原理和运作。

（三）素质目标

学会独立撰写不动产估价报告，善于运用各种估价方法对不同的估价对象进行估价，并能正确处理不同估价目的的估价任务。

三、基本要求

（一）了解

了解不动产估价的必要性、估价报告的总体要求和不动产估价技术体系；了解路线价法、长期趋势法等几种常见的派生方法。

（二）理解

理解不动产估价原则的含义和重要性；理解市场比较法的适用对象、条件及操作步骤；理解影响不动产价格的一般因素、区域因素和个别因素。

理解我国房地产估价业务的基本操作流程和房地产估价领域的相关法律法规并能在估价业务中灵活运用。

（三）掌握

掌握房地产估价的基本概念、特性，理解进行房地产估价活动的必要性；掌握房地产估价的基本理论、原则和三大基本的估价方法；掌握初步的房地产市场调查方法，培养对房地产市场信息的收集、整理和判断的能力；掌握简单的房地产估价报告的写作方法和技巧。

四、教学内容与学时分配

第一章不动产概述4学时

第一节不动产的内涵2学时

知识点：

动产与不动产概念及不动产实物与权益

第二节不动产的特性1学时

知识点：

不动产的自然特性和社会经济特性

第三节不动产类型的划分1学时

知识点：

不动产的土地利用现状分类和不动产分类

本章小结：

本章首先对动产与不动产的界定进行了详细说明，明确了动产和不动产的含义、区别与联系：

其次对不动产的实物构成与所涉及的权益进行了系统的说明；再次详细介绍了不动产自身所具有的一系列特性；最后根据土地现状分类标准和不动产用途分类标准对不动产分类进行了说明，便于读者对不动产有初步的认识和了解。

重点：

动产与不动产的基本概念、不动产实物的存在形态、不动产的特性。

难点：

动产与不动产的区别、不动产分类等内容。

思考题：

不动产的类型主要有哪些?

作业：

1.如何界定动产与不动产?

2.不动产与动产的区别是什么?

3.不动产实物部分包括哪些?

4.不动产权益的含义是什么?

我国对土地使用权有哪些规定?

5.不动产的自然特性有哪些?

6.不动产的社会经济特性有哪些?

7.不动产权益为何易受到限制?

8.土地利用现状分类标准分为哪几个一级类?

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

第二章不动产估价概述4学时

第一节不动产估价的基本知识1学时

知识点：

不动产估价的含义、不动产估价的特点、不动产估价的必要性。

第二节不动产估价要素1学时

知识点：

估价当事人、估价目的、估价的时点、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果。

第三节不动产估价原则1学时

知识点：

不动产估价原则的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、动态原则、综合原则。

第四节不动产估价程序1学时

本章小结：

本章首先介绍了不动产估价的概念、不动产价格的形成条件，分析了不动产估价的五个特点以及不动产估价在理论和实际中的必要性；其次，介绍了不动产估价的要素，包括估价当事人、估价日的、估价时点、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果；再次，对不动产估价原则进行了说明；最后，对不动产估价过程进行了梳理，可使读者对不动产估价的基本知识有一定的了解，便于后续知识的学习和理解。

重点：

掌握不动产估价的特点、估价要素和估价程序。

难点：

不动产估价的含义、不动产价格的形成条件和不动产估价原则。

思考题：

不动产估价不同于普通物品估价的特点有哪些?

作业：

1．何谓不动产价格?

2．不动产价格条件有哪些?

3．简述不动产估价的估价程序。

4．为什么要对不动产进行估价?

从理论和现实两个角度进行分析。

5．不动产估价要素包括哪些内容?

6．不动产估价原则有哪些?

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

第三章不动产估价的价格影响因素2学时

第一节一般因素0.5学时

知识点：

社会因素、经济因素及制度（行政）因素。

第二节区域因素1学时

知识点：

城市不旧功能分区因素及城市不同功能区的环境因素。

第三节个别因素0.5学时

知识点：

土地个别因素及建筑物个别因素

本章小结:

本章首先介绍了影响不动产价格的一般因素，一般因素分为社会因素、经济因素、制度（行政）因素；其次介绍了影响不动产价格的区域因素，为了便于理解，主要介绍了城市不同功能区分因素和城市不同功能区的环境因素；最后介绍了影响不动产价格的个别因素，个别因素包括土地个别因素和建筑物个别因素。

重点：

掌握经济因素、土地个别因素和建筑物个别因素。

难点：

社会因素、城市不同功能分区因素和城市不同功能区的环境因素。

思考题：

不动产价格影响因素有哪几大类?

它们如何对不动产价格产生影响。

作业：

1．按建筑质量分类，可将建筑物分为哪些类别？

2．影响不动产价格的一般因素包括哪些具体因素?

3．影响不动产价格的经济因素有哪些?

4．影响不动产价格的制度（行政）因素有哪些?

5．与土地相关的个别因素有哪些?

6．建筑物个别因素有哪些?

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

第四章市场比较法6学时

第一节市场比较法的基本概念和理论2学时

知识点：

市场比较法的基本概念、理论依据、使用条件和范围。

第二节市场比较法的计算方法2学时

知识点：

搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整、求取比准价格。

第三节市场比较法总结2学时

知识点：

市场比较法

本章小结：

市场比较法被认为是一种使用范围广、可靠性好、说服力强的基本估价方法。

本章首先介绍了对市场比较法的概念、理论依据，其次介绍了适用的估价对象、估价需要具备的条件，最后对市场比较法估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容进行了阐述，以便于读者对市场比较法有初步的认识和了解。

重点：

市场比较法的计算方法。

难点：

市场比较法的基本理论。

思考题：

哪些房地产适用市场比较法估价?

作业：

1.什么是市场比较法?

2．市场比较法的理论依据是什么?

3．为何要搜集大量的交易实例?

4．市场比较法估价需要具备哪些条件?

5．市场比较法估价的操作步骤是什么?

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

第五章收益还原法4学时

第一节收益还原法的概念、理论与方法2学时

知识点：

收益还原法的概念、收益还原法的原理、收益还原法的特点与适用范围、计算公式及估价步骤。

第二节收益还原法的应用2学时

知识点：

依据房地收益求取房地价格、依据房地收益求取土地价格及依据房地收益求取建筑物价格。

本章小结：

本章主要介绍了收益还原法的基本知识。

要求了解收益还原法的特点与适用范围；理解收益还原法的概念和收益还原法的原理；能够运用收益还原法的基本理论对房地产进行估价。

重点：

收益还原法的基本概念、理论与方法，运用收益还原法对房地产进行估价。

难点：

收益还原法的估价步骤。

思考题：

与其他方法对比，谈谈收益还原法的特点与适用范围。

作业：

1.收益还原法的概念。

2.收益还原法的估价步骤

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

第六章成本法4学时

第一节成本法概述1学时

知识点：

成本法的定义和目的、成本法的应用范围及成本法的基本步骤。

第二节成本法的成本类型1学时

知识点：

重建成本和重置成本及直接成本和间接成本。

第三节成本法的折旧1学时

知识点：

折旧的定义、折旧的类型和原因及计算折旧的方法

第四节成本法的应用1学时

知识点：

成本法的基本方法及成本法在不同类型不动产项目评估中的使用。

本章小结：

本章主要介绍了成本法的基本知识。

要求了解成本法的特点与适用范围；理解成本法的概念和成本法的原理、基本步骤；掌握成本法的成本类型能够运用成本法的基本理论，并在不同类型不动产项目评估中的使用。

重点：

成本法的基本公式、成本法中的基本步骤。

难点：

成本法评估不同类型不动产的方法。

思考题：

如何获得建筑物的各类成本数据？

作业：

1.成本法的定义。

2.折旧的定义、折旧的类型和原因及计算折旧的方法。

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

第七章剩余法4学时

第一节剩余法的概念、理论与方法2学时

知识点：

剩余法的含义和相关概念、剩余法的基本原理、剩余法的特点及适用范围、计算公式及估价步骤。

第二节剩余法的应用2学时

知识点：

剩余法评估土地价格、剩余法测算开发商的预期利润及剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准。

本章小结：

本章首先介绍了剩余法的基本含义、相关概念、特点及适用范围以及计算公式，其次介绍了剩余法的计算步骤，最后对剩余法的应用举例加以说明，使读者对剩余法的基本理沦与方法有较清晰的认识和了解。

重点：

剩余法的含义、相关概念，基本原理。

难点：

剩余法的估价步骤、会运用剩余法进行估价。

思考题：

怎样确定待估宗地的最佳利用方式?

作业：

1．什么是剩余法?

2．什么是建筑物现值?

3．简述剩余法的特点。

4．剩余法适用于哪些具体情况?

5．简述剩余法的估价步骤。

6．简述剩余法的基本原理。

7．什么是建筑物开发成本?

8．什么是开发建设周期?

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

第八章路线价法2学时

第一节路线价法概述0.5学时

知识点：

路线价法的含义、路线价法的基本原理及路线价法的估价对象和条件。

第二节路线价法的估价步骤0.5学时

知识点：

路线价法的划分路线价区段、设定标准深度、确定标准宗地、调查评估路线价、调查评估路线价、制作价格修正率表及计算各宗地价格。

第三节制作价格修正率表0.5学时

知识点：

制作深度指数表及其他宗地条件修正系数表的编制

第四节路线价法的总结与运用0.5学时

知识点：

路线价法总结、路线价法的计算公式及路线价法的应用。

本章小结：

本章首先阐述了路线价法的基本含义、基本原理、计算公式、适用范围及应用条件，其次详细介绍了路线价法的估价步骤及深度指数表的编制原理和方法，最后介绍了路线价法的应用。

重点：

路线价法的含义、相关概念，基本原理。

难点：

路现价法的计算公式及应用。

思考题：

深度百分率有哪几种表现形式?

作业：

1．路线价法的基本原理是什么?

2．路线价法的估价对象及适用条件是什么?

3．路线价法的操作步骤是什么?

4．标准宗地应符合哪些条件?

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

第九章地价评估及高层建筑地价的分摊6学时

第一节城镇基准地价1学时

知识点：

城镇基准地价的概念及基准地价评估的技术途径和主要作用和城镇基准地价评估的方法和步骤。

第二节农用地基准地价1学时

知识点：

农用地地价的概念、农用地基准地价评估的评估对象和技术途径、农用地基准地价评估的程序、样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法、基准地价的确定。

第三节基准地价更新2学时

知识点：

一般要求、技术途径范围和方法运用更新、基准地价修正系数表、对基准地价的再认识。

第四节宗地价格评估1学时

知识点：

宗地价格评估及基准地价修正法。

第五节高层建筑地价的分摊1学时

知识点：

高层建筑地价的分摊的基本概念及可供选择的分摊方法

本章小结：

地价评估是房地产估价的重要组成部分，本章首先介绍具有中国特色的基准地价评估：

城镇基准地价和农用地基准地价的基本内容：

其次在基准地价的基础上可以针对不同地类采用基准地价修正法评估土地价格；最后针对现代城市多层、高层建筑普遍化及同一幢房屋所有权主体分散化后出现的地价分摊问题，重点介绍了高层建筑地价分摊的意义和方法，以便于读者对地价评估和高层建筑地价分摊有初步的认识和了解。

重点：

高层建筑地价的分摊方法

难点：

基准地价更新的方法及各类宗地价格的评估方法

思考题：

基准地价的主要作用有哪些?

作业：

1．什么是基准地价?

2.基准地价更新的技术途径有哪几种?

3.基准地价评估的步骤和方法是什么?

4．什么是地价区段?

有哪几种地价区段?

各有什么特点?

5．基准地价的评估结果应如何表示才能便于实际应用?

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

第十章长期趋势法2学时

第一节长期趋势法概述0.5学时

知识点：

基本概念及理论依据

第二节长期趋势法的使用条件与计算方法0.5学时

知识点：

使用条件和范围及计算步骤

第三节长期趋势法的主要模式1学时

知识点：

平均增减趋势法、移动平均趋势法、数学曲线拟合法、指数修匀法

本章小结:

本章首先介绍长期趋势法的概念、理沦依据、适用的估价对象，之后介绍了应用长期趋势法估价需要具备的条件、估价的操作步骤，最后介绍了几种丰要长期趋势法的内容以及长期趋势法的主要作用，以便于渎者对长期趋势法有初步的认识和了解。

重点：

平均增减量趋势法的计算方法、数学曲线拟合法的计算方法、指数修匀法的计算方法。

难点：

长期趋势法的理论依据和使用范围、移动平均趋势法的计算方法。

思考题：

长期趋势法适用哪些估价对象?

作业：

1．什么是长期趋势法?

2．长期趋势法的理论依据是什么?

3．主要有哪几种长期趋势法?

4．长期趋势法估价需要具备哪些务件?

5．长期趋势法有哪些作用?

6．长期趋势法的操作步骤是什么?

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

第十一章撰写房地产估价报告2学时

第一节房地产估价报告的要求和形式0.5学时

知识点：

房地产估价报告的要求及房地产估价报告的形式

第二节房地产估价报告的内容1学时

知识点：

房地产估价报告的封面及、目录、致委托人函、房地产评估师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告、附件。

第三节房地产估价报告的撰写0.5学时

知识点：

房地产估价报告撰写的要求、对房地长估价报告写作主体的要求及对词义和语句的要求。

本章小结：

房地产估价报告是房地产估价机构记述估价过程和估价结果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

要求学生了解研究报告基本要求和工作态度；理解房地产估价报告的形式、内容和格式规范；掌握房地产估价报告的撰写方法。

重点：

房地产估价报告的撰写方法。

难点：

房地产估价报告的要求、房地产估价报告的规范格式

思考题：

撰写房地产估价报告的要求是什么?

作业：

1．什么是房地产估价报告?

简述房地产估价报告的要求。

2．简述房地产估价报告的主要组成内容。

建议教学方法：

借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。

五、考核方式及成绩评定

平时成绩：

■习题作业/■课堂小测验/■课堂提问/■课堂讨论/■课外作业/课程论文/其他；

结课后考试：

■闭卷/开卷/其他；

成绩构成：

考勤10%/平时20%/考试70%。

六、育人案例

（一）育人案例一：

2015年全国劳动模范谢伟同志的事迹，在31年的餐饮服务工作实践中，他始终秉承人民大会堂“三服务”工作宗旨，发扬“忠诚、敬业、奉献”大会堂精神和优良传统，坚持“安全第一、政治任务第一”工作原则，兢兢业业，勤奋工作，钻研业务，勇于创新，埋头苦干，无私奉献，在平凡的工作岗位上做出了不平凡的业绩，充分体现了大会堂人的优秀品质。

通过此案例，教育同学们埋头苦干、无私奉献。

（二）育人案例二：

2015年全国劳动模范和先进工作者国土资源部唐菊兴同志事迹，唐菊兴同志自1984年工作以来，坚持在海拔4500米以上的青藏高原高寒山区、生命禁区，开展野外地质工作每年大于100天，主持勘查评价或参与发现多个大型－超大型矿床，取得显著的经济和社会效益。

通过此案例，教育学生爱岗敬业，勇于创新，竭诚奉献。

（三）育人案例三：

2015年全国劳动模范和先进工作者中国房地产估价师与房地产经纪人学会柴强的事迹，柴强同志积极参与推动建立了房地产估价师、房地产经纪人职业资格制度，并组织实施两个职业资格的考试、注册工作。

十余年来两个考试没有出现任何责任事故。

其在注册工作中较早引入信息化手段，大大提高了工作质量和效率。

通过此案例，教育同学们树立踏踏实实工作的精神。