南京别墅分析报告.docx
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南京别墅分析报告
南京别墅分析报告
（2005年10月）
南京垠坤代理机构
地产研发中心
一、南京别墅市场整体情形
（一）南京别墅市场的要紧别墅类型
（二）南京别墅市场的区域分布
（三）南京别墅市场的价格区间
从图中能够看出，
城区板块：
该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，专门是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；
江宁板块：
该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等。
江北板块：
该板块的别墅类型要紧以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。
（四）南京别墅市场的供需状况
南京整体别墅市场供销走势保持稳固增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小的多，开发商在推盘节奏上明显放慢。
（五）南京别墅市场以后趋势研判
1、别墅供应量在以后几年将逐步减少
2、土地升值对别墅升值产生专门大阻碍
从其土地价值上看，南京别墅的容积率一样都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，以后土地庞大的升值空间目前差不多有所显现。
随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。
3、别墅价格具有较大升值空间
（1）区域内项目比较，价格差异明显
从目前南京的别墅价格来看，仍旧处于偏低的水平。
以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最廉价的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。
（2）国内比较，仍有较大的上升空间
南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值明显仍有较大上升空间。
4、目前同意度最高的别墅类型是：
单套面积在180—260平方米的联排别墅
依照在售别墅的市场同意度分析，可发觉：
（1）最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅
市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。
（2）独立别墅的差异性较大
目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积要紧集中在250-500平米的区间，均价操纵在10000元/㎡。
（3）别墅配套设施多采取赠送的方式
与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。
（4）中西结合建筑风格较为流行
在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。
如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。
5、别墅竞争将日趋猛烈
从进展趋势上看，南京的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。
依照目前进展推测，江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20％上下；而传统的江宁板块，尽管体量依旧增加到140万平方米，但供应份额却缩至70％。
亚东板块以后的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到5％。
因此，在不久的今后，南京地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时刻内的膨胀，又将不可幸免的引发别墅市场新一轮的价格战。
6、基于新政出台至今的供销趋势，推测今后6个月别墅供销数据（不考虑新开盘项目）
在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，以后南京别墅市场的供应状况正逐步向供销平稳的势态上进展，在明年3月，南京别墅市场的供销比，将达到一个平稳点——供销平稳（供销比：
1），市场情形良好，但3月为楼盘销售的淡季，不利于楼盘的销售，因此关于项目的推出应将购买周期这一重要因素考虑到里面去，建议明年5月开盘。
二、南京别墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北）
（一）江宁板块
1、江宁别墅市场综述
江宁别墅要紧集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。
目前三山别墅区有多个在建在售项目，估量总用地达5000亩，总供应量150万－180万平方米，是以后南京别墅市场的主力。
依照近半年来对南京别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出，
（1）联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销
该板块单套联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销，市场单价范畴以4500—6500元/㎡为主，市场均价已调至4800元/㎡。
（2）独立别墅以后供应量将与联排、双拼持平
独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的7成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在200-400平米，总价操纵在250万-450万之间。
2、江宁别墅市场的供需状况
江宁板块别墅推盘速度趋缓，在销售方面保持着每月百套的增幅，10月份销量更是突破了140套，销售量最大的是联排别墅，6个月来共售出210余套，目前销售率达到了76.91%；独立别墅在7、8月份有一个较大的增幅，两月内共销售73套，随后每月销售节奏放慢，每月只有10余套的售出量，更多的消费者目前持币观望态势。
3、江宁别墅市场的竞争情形分析
（1）将军路沿线楼盘竞争猛烈
目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：
玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个别墅大盘。
其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情形最为猛烈。
（2）竞争策略以价格战为主
目前各别墅楼盘的开发项目差不多定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略要紧集中在以价格优待、打折、特价房等方式来吸引人气，成效在10月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优待幅度达到95折－98折不等，特价房源在总价上至少有10万元的降幅。
4、江宁别墅市场以后趋势研判
南京市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就更加显得宝贵，江宁三山板块地区通过几年来的进展，差不多成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。
（1）独立别墅的份额将逐步加大
从类别上看，南京的别墅市场供应差不多上以联排别墅为主。
目前，将军路别墅供应结构是，独立10％，双拼20％，联排70％。
专家认为，通过前期的市场培养，估量明年别墅的供应结构会有重大变化。
独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。
（2）整体供应量将逐年缩小
从供应量上看，南京目前已供应上市的别墅总数（联排、双拼）仅200万平方左右，在都市住宅总面积中不足1．5％，所占比例相当低。
依照推测，2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平米、15万平米和15万平米，合计为75万平米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平米，这意味着，以后三年南京的别墅供应缺口总量将高达10万平米。
作为南京别墅供应量最大的江宁，自然也逃只是这一“大势”。
对比江宁房产局1-9月份的数据，去年1-9月份江宁别墅开工面积为23．75万平米；而今年1-9月份，别墅开工面积就减少到了16.63万平米，呈逐年下降趋势。
目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应市场按此趋势进展，整体的供应增量会越来越少。
（3）近期价格波动较大，但有长期升值潜力
“物以稀为贵”，这句话既表达别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来连续高走的内在缘故。
江宁别墅增量在以后几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得到表达。
尽管目前环境下，各别墅楼盘纷纷提出打折优待等举措，但明显市场放量不足，开发商都放缓推出步幅，期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可幸免的得到提升。
（4）存在诸多急需解决的问题
江宁别墅的品质和认知度不可置否，但前两年众别墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁别墅区也存在着许多的问题，如不能妥善的解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面阻碍。
江宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直截了当阻碍到夜间的清净；同时部分别墅的建筑靠近路边，使得别墅的私密性受到威逼；生活配套设施的不完善是在三山别墅板块上表达得也较为明显，在这一板块中集合了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升了居住的文化氛围，但关于居住区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，不能方便的解决子女的教育问题。
另外例如商场、菜场、医疗等配套设施就更加缺乏。
尽管规划中的易初莲花超市将在２００５年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没有足够的耐心也有待观看。
（二）江北板块
1、江北别墅市场综述
江北板块的别墅市场目前别墅项目不多，有华欧国际友好城、凤悦天晴、金泉·泰来苑、威尼斯水城等几个项目，目前在售的要紧是华欧国际友好城的联排别墅，但目前江北正在规划中的别墅项目众多，预估量今后会产生40万平方米的别墅供应量。
2、江北别墅市场的供需状况（以华欧国际友好城为例）
华欧国际友好城联排别墅供应的主力户型面积为170-230㎡，目前价格在3500-3700元/㎡，目前销售已接近尾声。
3、江北别墅市场以后趋势研判
从上图能够看出，华欧国际销售率比较平稳，自今年5月份起平均月销售量坚持在10套左右，但该楼盘地理位置优势并不突出，公交线路也不能专门好的满足住户需要，同时六合政府近期规划在楼盘邻近建筑化工园，空气污染生活质量将受到专门大阻碍，诸多不利因素估量将极大阻碍到该项目的销售，开发商迫于强大压力，不排除会以降价形式招揽住户，以达到短期内快速回款以掩盖楼盘劣势的目的。
但从另一方面考虑，江北的楼价不具备大幅下跌的资本，3600元/㎡的别墅价格下降的空间专门有限。
因此房价一旦触及到开发商心理底线，价格就可不能再有变动，开发商和购房者之间难免将产生僵持不下的情形，该楼盘前景不容乐观。
（三）城区板块
1、城区别墅市场综述
城区别墅项目一直就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建筑，并未真正表达高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便利性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前南京别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在250-500㎡，均价达到16600元/㎡；联排别墅升至12000元/㎡，叠加在10000元/㎡左右，两者面积普遍在200-300㎡之间。
2、城区别墅市场的供需状况
城区板块因为各楼盘推盘节奏的不同而使销售率显得起伏较大，但从销售量上来看，波动专门小，近两个月的月销售量只有5-7套，要紧集中在叠加和双拼两个项目，整体销售态势缓慢。
3、城区别墅市场以后趋势研判
（1）以后市场进展潜力不大
别墅讲究的是自然资源，有山有水，然而城区别墅讲究的是地段的稀缺，其与主城区深厚悠久的历史人文底蕴相和谐，周边有完善的交通网络，强调交通的易达性和便利性，且区域内有较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，掩盖了其缺乏自然景观资源的缺点，以后市场进展潜力不大。
（2）供应体量将进一步减少
就城区板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊区化的走势，不能真正的表达城区别墅的专门优势，再加上价格因素，城区建筑低容积率别墅不管从居住角度依旧从投资回报率角度来看都不是上策。
因此目前情形来看，在主城区开建的别墅项目不多，今后也无明显扩充的趋势；从政府角度来看，2003年上半年国土资源部下达了《禁止申报和审批别墅用地》的紧急通知，2005年5月又再次公布《关于切实稳固住房价格促进房地产业健康进展的意见》，再次重申禁批别墅用地，都说明了政府操纵别墅建设的决心，虽有零星别墅用地出让，但不曾见城区别墅用地的显现。
因此城区板块的别墅目前仅限于现有项目的销售，可不能有扩张之势，以后供应体量将进一步减少。
三、别墅个案调查
（一）玛斯兰德
1、项目介绍
玛斯兰德位于南京翠屏山风景区内， 项目由金陵饭店集团麾下的南京金陵置业进展，规划建设500余幢双拼及独栋别墅。
东北角靠将军路沿线有一条美式风情商业街。
项目容积率0.39，绿化率60％。
该项目要紧以独立、双拼别墅为主。
规划共500余栋。
2、产品介绍
玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式。
差不多户型共有十一种，每种户型都有三种建筑风格的立面设计，每种建筑风格有四种材料和色彩选择。
户型整体设计充分反映了美式住宅设计的特点，跳出传统“厅室”模式，以“区”定义空间类型。
3、销售状况——一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声
类型
本期推出套数
销售剩余套数
本期销售率
主力户型面积
总价
独立
71
10
85.91％
367㎡和426㎡
220-280万.
双拼
110
18
83.64％
263㎡-389㎡
150-220万
总计
181
28
84.53％
4、价格状况——独立别墅实际均价7000元/平方米
在美式风格的把握上用功颇深，在将军路沿线同类别墅群中可谓最为风格化的一个项目。
但其均价偏高是一个无法回避的问题，以该项目一期的独立别墅均价为例，为8000/平方米左右，但该项目将地下室面积算入了建筑面积，按照通常采纳的地下室半价运算，事实上际均价达到了7000/平方米以上，应属将军路最高一档价位。
5、市场推测——价格存在下调的空间，项目的性价比将连续提高
该项目三期、四期的高端化设计，在目前普遍降价的形势下，专门有可能造成一定程度上的滞销，由此引发的总体开发周期拉长、开发成本升高差不多不可幸免。
综合上述两类因素，开发商迫于市场压力，估量今后会有价格上的下调；而在后期建筑类型上，开发商为爱护整体项目的品质，应该可不能因为整体销售情形的不佳，而显现叠加甚至多层公寓的情形。
（二）山水华门
1、项目介绍
山水华门位于三山板块中心区，项目占地面积352亩，建筑面积15万平米，容积率为0.55，绿化率达到60％，该项目以产品的高差异化打造核心竞争力，致力于产品结构的优化等细节，领先打造出3.6—3.9米挑高客厅、双主卧，并赠送独立车库、私家花园及超大露台，增加了产品的附加值。
“2004中国十大品牌别墅”、“江苏住宅十大名盘”、“南京十大魅力楼盘”、和“2005年度中国地产十大风尚名盘”的金色光环更为其增加了一份强有力的竞争砝码。
2、产品介绍
山水华门是近几月来将军路沿线别墅楼盘中，少有的热销大户，尽管在地面防潮层和车库设计上存在着一些细节上的问题，但从整体上看，房屋的结构布局，景观设计方面有独具匠心一面。
坚持高档品质和优质服务，使项目本身的质量进一步得到了认可。
品质完善、品牌树立和自然环境三者的结合，使销售业绩的不断攀升，随着整体楼市的回暖，按此趋势进展，山水华门的销售前景依旧看好。
3、、销售状况——良好
供应量
销售量
销售率
主力户型面积
总价
二期A（联排）
23
20
86．95%
170平米—210平米
93万—115万
二期B（联排）
21
20
95．2%
170平米210平米
107万—132万
三期（联排）
33
30
90．9%
230平米—270平米
120万—170万
该项目小组团的推出，有利于项目的销售，建议可考虑此类推盘手法。
（三）巴厘原墅
1、项目介绍
巴厘·原墅位于汤山的古泉镇，由亚东集团、南京古泉房地产开发公司联合推出。
巴厘.·原墅为巴厘岛风情的半坡原生态别墅，占地面积57163平方，总建筑面积25701.45平方，容积率为0.45，绿化率为55.8％。
拥有16栋豪宅,38栋独立别墅，户型面积为236－648平米不等。
2、销售状况——不甚理想
类型
供应量
销售量
销售率
主力面积户型
总价
双拼
32
6
18.75%
270--360
229万—306万
独立
15
0
0
300--500
300万—500万
从前期销售情形来看，不是专门乐观，总量47套自8月正式开盘以来，只售出6套，关于开发商下一步会可不能采取价格方面的动作，有待进一步观看。
3、市场推测——市场认可度较低，市场前景并不乐观
巴厘·原墅的建筑动身点不同于将军路邻近的别墅区，项目要紧特色是以休闲、度假、养生为主，尽管特色突出，优势明显，但在汤山邻近总体均价8000元/平方米的价格显得有些偏高，而且国人尚难同意远郊的生活适应，关于数百万元购一个非长期居住休闲场所，南京地区富豪对其的认可度也是一个问题。
（四）奥斯博恩
1、项目介绍
该项目由南京金利建设开发开发，位于江宁航空港新区的中心区域，机场高速、宁溧公路、将军路延长线等快速干道围绕该项目周边，交通极为便利。
项目占地962亩，总建筑面积90万平方米，容积率约为0.67，绿化率接近60%。
要紧有院落式独立别墅、双拼、联排以及叠加等别墅类型，每种物业类型有六至八种房型可供选择。
一期规划建筑面积约6万平方米。
2、产品介绍
开发商致力于把该项目打造成南京首屈一指的运动型度假庄园。
独立别墅面积在240平方米到280平方米之间，联排在190平方米到322平方米之间，叠加别墅面积在139平方米到175平方米之间。
期中独明白别墅每4明白别墅组成一个院落，每户既相连又独立，其公共地带为地中海风格的喷泉庭院。
3、销售情形——低价入市，项目热销
一期共推出277套房源，独立35栋，双拼38套、联排75套，叠加108套，开盘一个月供销售54套，均价为2778元/平方米。
独立
双拼
叠加
联排
主力面积
240㎡--280㎡
260㎡--330㎡
139㎡--175㎡
190㎡--322㎡
总价范畴
110万—140万
90万—110万
30万起
50万—95万
推出量
35套
38套
108套
75套
销售量
/
/
38
16
该项目的价位在别墅类物业中属低价位，这是其热销的一个重要因素。
4、项目推测——性价比较高，商务人士理想的“第二居所”
从目前一期的销售情形来看，整体上势头良好，综合考虑项目自身实际状况和相关配套完善情形，近期价格上升幅度可不能太大。
从政府规划来看，投资前是被看好的，应为项目离禄口机场专门近，关于商务人士来说是一个不错的置业选择。
此外，项目的自然环境优越，园区内部自然水系贯穿其中，作为一个度假别墅，对打算购买第二或第三居所的消费者有一定的吸引力，唯独的缺憾确实是距市区较远，且周边配套不足，生活不是十分便利。
目前来看，项目最吸引人的依旧价格上的优势，同将军路沿线的别墅项目相比，不到2800元/平房米的均价的确有不小的吸引力。
（五）总结
1、由于新政的短期效应，整体别墅市场的运行状况不甚理想，但其中也有一些项目个案保持着稳固的销售，如玛斯兰德、山水华门等。
2、玛斯兰德，在产品的细节与整体项目的品质感上属于南京别墅市场的佼佼者之一，把握住别墅购房者的消费心理，走高端路线，把握了有效客群，提高了客户的成交率。
3、山水华门，小组团的推盘手法，在市场上差不多得到了印证，销售十分理想，每次的推盘都保持了80%的销售率，这一点是值得借鉴的。
4、巴厘原墅，尽管在产品与整个项目的营销上，存在着差异化——“巴厘风情温泉文化”，但从销售率上看，该项目只有12.77%的销售率，可见，做为“第二居所”的项目定位并没有得到市场的认同，同时8000元/㎡左右的单价明显高于整体南京别墅市场的价格。
可见，该项目的性价比较低。
5、奥斯博恩项目的的差异定位“运动型度假庄园”，合理的户型面积、约2800元/㎡的均价，使项目整体的性价比得到提升，目前该项目销售情形良好。
6、关于本项目的推出，应考虑市场的前提下，建议提高项目整体的性价比，提升项目的品质感，保持合理的价位，小主团入市。
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