高端养老服务.docx

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高端养老服务

养老效劳商业模式设计

养老效劳是一片布满暗礁的“蓝海〞。

要想享受“老年人口〞的红利，需要精妙的商业模式和小心翼翼的应对策略。

　　人口老龄化，是中国当前和未来的一项根本国情。

规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老效劳需求都预示着养老效劳产业进入了重要历史机遇期。

　　但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。

目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。

活泼的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老效劳机构。

　　养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。

要想享受养老效劳市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。

　　解析要素，设计模式

　　商业模式设计不仅需要缓解和躲避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。

商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。

在考虑外部产业环境因素条件下〔如产业政策、市场规模等〕，养老效劳产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。

　　　开发价值主张

　　有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/效劳组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事〞。

　　　确定目标顾客

　　产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。

　　低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低本钱约束下提供根本养老效劳，如老人床位、根底看护、娱乐等生活设施与效劳。

低端介护型老人群体成为中小规模民营养老效劳机构的主要效劳对象，是以灵活效劳、个性需求为特点的中低端养老效劳产业的“长尾市场〞。

　　高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购置能力，几乎没有家庭负担〔如照看X辈、资助子女等〕，因而有比拟广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够承受新式观念。

他们应是行业重点关注对象。

　　　凝炼价值诉求　

　　价值诉求反映企业为顾客提供产品或效劳所包含的核心利益，超越产品或效劳形态本身。

　　以产权销售为内核的养老地产工程，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居住条件，可能还包含“老有所居、老有所依〞的人生成就，以及可供遗赠子X的增值资产。

　　以保健疗养为卖点的养老效劳工程，其价值诉求重点可能并不在于是否从产权上拥有住所，而是作为尊贵会员所享受的定制化效劳。

　　企业应该针对已确定的目标顾客，在深入调研和分析其需求特征的根底上，开发具有吸引力的价值诉求。

　　　设计产品/效劳组合

　　产品或效劳是企业向顾客交付价值的载体，也是顾客购置的核心内容。

在养老效劳产业，产品或效劳都是以组合的形式出现。

无论是养老地产，还是地产养老，都表现为“居住环境+生活效劳〞的硬产品和软效劳组合。

　　在硬产品方面，核心要素包括居住小区选址/规模、产品形态〔产权销售/会员制/租赁〕、居住条件、医疗与娱乐配套设施，以及定价策略等方面；在软效劳方面，护理团队效劳水平、医疗效劳机构规模及效劳能力，以及日常起居综合效劳品质等是关键因素。

　　不同顾客对产品/效劳组合各要素的匹配要求存在差异。

例如自理型老人对居住空间私密性、娱乐及理疗设施完备性的关注更多，而介护型老人更关注居住小区的护理水平、医疗效劳能力等。

　　　整合关键资源

　　关键资源是企业商业模式持续竞争力的来源，它涵盖企业掌握的核心资源与能力。

养老产业的参与企业大致可以分为保利、万科、复星等为代表的“房企系〞，新华保险（21.32,-0.45, -2.07%）、泰康人寿、中国人寿（14.74, -0.07, -0.47%）等为代表的“险企系〞，以及其他民营养老效劳机构。

　　不同的企业类型具备各自的核心资源和能力。

对于地产开发商而言，其核心资源在于地产工程开发经历、与地方政府良好合作关系，具备地产工程短期融资、开发与管理、物业效劳等方面能力；保险企业那么具有寿险产品开发管理、医疗保险与效劳等领域经历，具备运用保险资金长线投资、进展长期经营和开发养老效劳周边产品的能力。

　　其他民营养老效劳机构，具备更准确地把握和理解养老市场顾客需求，更高效地开展机构运营和价值输出，更广泛地衔接社会资源的核心资源，并具有形成差异化竞争模式、效劳利基市场，以及通过个性化产品开发，识别并满足“长尾需求〞的能力。

　　例如XX亲和源公司开发的养老社区采取“销售+持有运营〞方式运作，前期自主进展养老社区的开发和运营，并采取会员制出售，进而在后期将更多资源投入到社区效劳管理。

　　　打造业务平台

　　任何优势资源和能力都可能伴随着短板。

　　从产业开展层面看，养老产业开展“前途光明、道路模糊〞，其本质原因是参与市场角逐的各类型企业群与生俱来的典型优势和劣势。

因此，打造具备核心竞争力的特色业务平台，是弥补企业竞争资源短板、创新养老效劳产业商业模式的核心内容。

无论是企业价值主张，还是关键资源，都需要通过特定的运营流程和体系进展高效率配置和最大化呈现，这就需要企业通过业务协同和战略合作的方式打造业务平台。

　　战略合作　通过战略合作实现优势资源互补是快速获取综合竞争力的不二法那么。

擅长地产工程开发运营与物业管理的房地产企业可能在老人护理、保健理疗方面存在资源和能力缺陷，同时在养老效劳产业开展长期运营中也并无经历和资金方面的优势。

　　那么，企业可以通过选择具备相应资源优势的医疗机构，打造养医结合专业团队，或引入纯粹财务投资机构参与，躲避中长期财务风险。

万科在开发XX某地产工程时，通过向当地资质最好的医疗机构无偿赠送社区医院房屋产权，在小区开办社区医院，从而带动该工程销售量价双升。

XX亲和源那么引入美国挚信资本作为财务投资机构，也是有效缓解长期投资压力的战略布局。

　　业务协同　养老效劳产业投资周期长、单位回报率低，使企业很难依靠会员费、租赁费、效劳费等常规业务收入，以及政府可能提供的一次性运营补贴、床位补贴或税费优惠来获利。

在养老效劳产业，以目标顾客群为圆心，将针对养老群体的各类业务进展协同，是实现企业盈利最大化的重要手段。

　　在业务协同方面，“险企系〞的资金和业务属性与养老效劳产业更加匹配：

一方面可以衔接医疗保险、护理保险等养老保险产品，开展穿插销售和捆绑销售；另一方面，带动护理效劳、老年科技产品、老年旅游效劳等产业，延伸养老保险产品价值链。

　　　设计盈利模式

　　盈利模式是界定企业以利润形式为自身和股东获取价值的方式，它将复杂财务公式提炼为盈利生成过程中最关键的四大变量：

收益模式、本钱构造、目标单元盈余和资源周转率。

养老效劳产业的盈利模式大致可归为产品主导型、效劳主导型和混合型三类。

　　产品主导型　以高端自理型老人为目标顾客群，通过老年公寓等地产工程的开发、销售和管理获得一次性收益。

由于房屋产权销售有效覆盖社区开发建立本钱，因而产品主导型养老效劳的单位盈余水平很高，而资源周转率很低。

影响产品定价的本钱因素主要是社区开发建立和管理本钱。

房地产开发企业是产品主导型养老效劳的主要提供方。

　　效劳主导型　由于保监会明确规定保险公司不得以投资不动产为目的，参与或变相参与一级土地开发。

因此，保险企业介入养老效劳产业主要以效劳主导型盈利模式为主。

通过建立老年社区，以会员制的方式吸引高端介护型老人为主体的养老人群。

效劳主导型盈利模式不涉及到产权售卖与转让，因而资源周转率高，但单位盈余水平低；以效劳本钱和管理本钱为主体的本钱构造，决定了规模效益是其获利的重要保障。

　　混合型　以床位租赁费、外加管理/效劳费为主要收益，主要面向低端自理型老人群体，能够获得一定程度的政府补贴。

民营养老效劳机构以建立养老院为载体，以最具经济性方式提供根底效劳，通过较低运营本钱，获取规模效益的方式实现盈利。

　　无法对抗的风险

　　在机遇背后，养老效劳产业也隐藏着相互影响的风险：

政策、金融、市场和传统文化。

这些风险，仅仅依靠商业模式设计是无法躲避的。

　　　政策风险　

　　政策风险主要表达在政策有效性和稳定性两方面。

国家出台了一些养老效劳相关政策，但是令人遗憾的是，地方政府并没有相应出台具备系统可操作性的配套实施方法及措施。

中央政策如何有效地影响市场，还存在诸多的不确定性因素。

　　　金融风险　

　　养老效劳产业一次性投入高，回报周期长。

普通养老地产社区的建立周期一般为3～5年，建成后可运营50年左右。

开发企业不仅面临住宅开发的一次性投入，还有医疗效劳中心、老年活动中心等医护、娱乐等配套设施和效劳的持续投入。

　　假设在出租率和预付费水平不确定的情况下，企业试图通过长期运营获得收益将面临极大金融风险。

保利和熹会预计需要运营30年才能收回本钱。

其负责人也成认：

“现在所收的会员费不要说土地本钱和建筑本钱，连装修本钱都远远不够。

〞

　　假设养老地产工程没有得到土地出让及相关税费优惠，以及政府补贴等政策扶持，仅仅以租赁和效劳几乎不可能实现盈利。

　　　市场风险　

　　养老助残效劳管理中心，首个社区养老“效劳托管〞模式试点机构，在获得免费设备和场地等政府优惠政策之后，于2013年7月正式营业。

但它在试运营以来却不得不面对亏损的为难；某地产商开发建立“只租不售〞老年公寓，拥有110个公寓单位，但开盘近五个月也才出租6户。

养老产业的潜在需求很大，但有效需求缺乏，市场风险仍然很大。

　　中国老龄化处在城乡二元经济构造、社会整体开展水平不高的背景之下。

已进入或即将进入老龄化社会的国家中，中国“未富先老〞现象更为严重。

2014年，中国企业职工月人均退休金为2082元。

养老人群所掌握的财富较少，直接影响其购置力。

　　　文化风险　

“养儿防老〞是中华民族的传统观念，居家养老是几千年延续下来的传统习惯。

如何将养儿防老变为产业养老？

如何让习惯于居家养老的老人走进老年公寓、老年社区？

“熟人社会〞和人情“差序格局〞是中国社会的传统，与西方社会的文化传统和精神意象截然不同。

商业化养老社区打破并重构了老人生活环境、社会网络，也将深刻地影响老人日积月累所形成的生活习惯。

从居家养老到社区养老，改变着老人的养老观念和行为，势必面临着比西方社会更为复杂和苦难的转变。

XX首次公开出让养老用地引社会资本进入民生领域

新华房产4月10日XX讯（记者X俊荣）一边是人口老龄化日益加剧，一边是养老效劳设施的供给严重缺乏。

XX推动社会资本进入养老领域，4月10日下午，在XX市土地房产交易中心，XX2宗养老设施用地公开挂牌出让成功，分别由前海人寿和融通信投资以4亿元和2.8亿元价格摘得，届时将均能提供300个以上养老床位。

　　据悉，这是XX首次向社会公开挂牌出让养老用地。

本次推出的地块面向社会资金开放，也被解读为引进社会资本进入养老领域。

　　XX首次公开出让养老地块

　　此次成功挂牌出让的2宗土地分别为：

A001-0198宗地，位于宝安区新安街道，面积10860.8平方米，建筑面积27000平方米，挂牌起始价为人民币6850万元;A805-0052宗地，位于XX新区民治街道，面积6920.16平方米，建筑面积15220平方米，挂牌起始价为人民币4000万元。

上述两宗地的规划用途均为社会福利用地，土地使用年期为50年。

　　由于两宗地块的起始价都不高，拍卖吸引了众多竞买人参与。

据新华网记者统计，A001-0198宗地共17个竞买人，A805-0052宗地18个竞买人。

拍卖也吸引了不少本地和外地房企参加，据记者获得的参与竞买显示，佳兆业、深商控股、壹壹壹房产、复星商业（）、澳房（）、中鼎（）等房企都参加了10日下午的拍卖。

　　首先拍卖的A001-0198宗地块，拍卖师采取每次加价1千万的方式。

开场时，众多竞买人争先举牌，在价格被逐步推高后很多竞买人退出了叫价，最后几乎成为25号竞买人和持9号牌的前海人寿之间的竞争。

下午大约3点半左右，前海人寿把价格定在了4亿元，拍卖师在加价1千万无人举牌时，先后调整加价幅度至500万、200万，但仍无人再应价，最终前海人寿夺得该地块，溢价率约为484%。

　　随即进展拍卖的A805-0052宗地位，拍卖师仍采取了每次加价1千万的方式。

与第一宗地块的出让情景一样，竞买人举牌都堪称利索，很快该地块就被XX市融通信投资XX以2.8亿元的价格摘得，溢价率为600%。

　　XX市土地房产交易中心相关负责人在承受记者采访时表示，两宗地块的起始价都不高，拿出来拍卖时他们也不清楚市场反响到底怎样。

　　值得注意的是，9日刚刚以54亿元价格斩获大鹏“巨无霸〞地块的佳兆业，虽然也参加了竞拍，但与前一天的志在必得相比，明显少了热情。

与之一样，参与竞拍的多家本地和外地房企，也都很快退出举牌。

　　引入社会资本盘活存量用地

　　本次两宗养老用地公开挂牌出让，亦是XX解决“老大难〞问题的探索尝试。

　　数据显示，截至2011年底，XX市常住老年人口30.6万，其中户籍老年人口15.6万，预计到2020年常住老年人口76万，老龄化率约为6.9%，XX将接近老龄化社会。

　　与之相对应，养老效劳设施供给却明显缺乏，截止2011年底，XX市千名常住老人床位数仅约为10床。

　　对此，XX房地产研究中心主任王锋表示，XX虽然是年轻城市，但跟随家庭来深的老人越来越多。

XX目前的养老现状是70%的老人在家养老，30%在专业机构养老，而专业机构缺乏，满足不了养老需求。

　　土地、资金，成为制约养老设施建立推进的瓶颈。

　　为此，2011年7月，?

XX市养老设施专项规划（2011-2020）?

正式发布，明确了70处机构养老设施。

此外，还预留了5处养老备用地块，此次拟推出的地块即是该规划中确定的。

　　值得注意的是，这也是XX首次向社会公开挂牌出让养老用地，面向社会资金开放。

XX市规划国土委在两宗地块挂牌出让前表示，积极探索引入社会资本进入养老设施、保障性住房、学校、医院等社会民生领域。

　　除了通过公开挂牌方式出让养老用地外，XX也在探索将存量用地引入民生领域。

XX市规划国土委表示，如将原农村集体经济组织用地、企业协议已出让因规划改变未建立用地等存量土地，在符合规划的前提下引入民生领域，通过有效盘活存量建立用地，拓宽土地供给渠道，不断改善民生。

“毕竟XX土地资源稀缺，单靠拍地促进机构养老不现实，因为没有那么多地。

〞XX房地产研究中心主任王锋建议，发挥存量土地作用，充分挖掘社区物业潜力，形成新的养老机构。

　　需防范经营风险

　　虽然此次两宗地块的拍卖均出现较高的溢价率，但各界对养老地产的可行性仍存在争议。

一位参与竞拍的房企负责人表示，养老产业投入大，管理本钱高，倘假设要引入国际先进管理机构合作运营，运营本钱会更大，这对企业的资金运行开发水平要求很高。

此外，由于工程是社会福利性质，受到政府监管要求，工程要做成高端养老效劳机构的可能性不大。

在这样的情况下，企业要运作很长时间才能收回本钱，这在未来市场尚存在不确定因素的背景下，对企业形成风险。

世联行董事长陈劲松也曾对媒体表示，目前中国的养老概念要落到实处还需要时间。

王锋那么表示，政府应建立标准防止企业搞投机，借养老产业名义搞房地产开发的做法。

险企纷纷布局养老产业目标客户高端化

我国老龄化人口数量以每年1000万的规模递增，预计20年后老龄人口将突破4亿人。

老龄化推动了养老产业的开展，目前越来越多保险机构谋划建养老社区，开辟保单与实物结合的模式，现有模式主要针对高端人群进展规划。

险企筹建养老社区

继泰康最先宣布在国内涉水养老社区之后，合众、新华、国寿等保险公司也纷纷涉足这一领域，在、、、XX等多地筹建养老社区。

据了解，4月3日，长三角地区首个由保险公司投资建立的连锁养老社区——泰康之家·申园的养老生活体验馆正式揭牌，这也是泰康养老社区全国布局的一个旗舰工程，总投资达42亿元。

泰康人寿相关负责人对商报记者介绍，申园预计2016年10月正式入住，另外泰康之家燕园社区一期也有望于明年下半年入住。

除XX外，、XX也成为泰康人寿养老社区长三角布局的重点，并已规划在XX、、、XX等地获取工程用地。

未来5-8年，泰康人寿将在全国投资1000亿元，建立15-20个养老社区，先期构建拥有超过5万客户的连锁养老网络，长期将到达20万客户规模。

随着人口老龄化的加剧，家庭养老或靠房养老等传统方式正受到挑战，越来越多的险企向养老地产迈进。

去年5月和6月，泰康之家·寻梦之和燕园两个养老生活体验馆在XX淞江和昌平揭幕，今年2月泰康新养老社区再次落户XX；今年3月31日，平安旗下不动产公司发布其首个养老品牌“合悦〞。

据悉，平安不动产投资养老地产首批包括合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇3个工程，并提供包括安康管理、膳食管理、生活管家、养老效劳、心灵成长、分时度假等效劳。

目前圈地总面积接近2.4万亩，总投资超过300亿元，其中合悦江南工程总投资额约为170亿元，合悦版纳工程总投资约150亿元；此外，新华保险也在、XX等地建立养老地产工程。

事实上，已有保险公司在养老社区方面的布局抢跑。

去年10月，合众人寿在XX建造的国内首个持续安康退休社区〔CCRC社区〕宣布进入试住阶段，这也是国内最早宣布入住的由保险机构投资的养老社区。

“保单+实物〞模式打造产业链

“随着人口构造的变化，社区养老未来可能成为主流的养老模式，而保险资金的长期性又与这类养老产业投资相匹配，因此很多保险公司都不希望这方面输在起跑线上。

〞一位业内人士指出，更重要的是，养老产业与保险业务的开展还具有一定的协同作用，例如在开展养老社区的同时还可以对接相应的保险产品，比方医疗保险、护理保险和养老保险产品，同时可带动下游的老年医学、护理效劳、老年科技产品等相关产业，如果开展得好将大大拓展寿险的产业链。

据了解，目前我国的养老社区主要分为配建于普通居住区中的养老社区或养老住宅、专门建立而成的综合性养老社区以及结合旅游和养生为一体的度假型养老社区。

目前这三类养老社区主要对应三种模式，普遍销售、会员制“综合地产型〞以及“持有+销售〞〔即出租和出售相结合〕，其中“综合地产型〞模式盈利主要依靠会员制收益以及综合效劳收益。

例如，2011年底运营的市海淀区和熹会老年公寓就是采用这种经营模式，养老社区将老人分为安康自理型、 安康促进型、安康介助型、安康照护型，并分类提供不同的效劳。

养老社区的建立很大程度上需要当地政府的大力支持，近年来，各地政府也鼓励社会资金进军养老产业，保险资金成了香饽饽。

险企建立的养老社区在经营模式上也根本属于这三类，例如中国平安养老社区主要涵盖了“租赁型养老公寓〞、“销售型亲情社区〞、“销售型度假休闲产品〞。

不过，保险公司在开发养老社区时更倾向选用“保单+实物〞的模式。

例如泰康人寿早在2012年推出了国内首个保险产品与养老社区相结合的综合养老方案——幸福有约终身养老方案，即投保人购置该保险产品，未来可凭保单入住养老社区；合众人寿也推出乐享和颐享优年生活年金保险两款产品，投保人到保险合同约定年龄后，就可以选择入住合众优年生活养老社区，该社区集居家、社区和机构三种养老方式于一体，提供了如餐厅、超市、银行、老年大学、幼儿园、健身房、社区医院等配套设施，同时还提供了包括独立生活、协助照料〔含失忆照料护理〕和专业护士护理〔含功能康复护理〕等系统化的专业照料效劳。

目标客户高端化

尽管养老社区为老年人提供了一应俱全的生活设施及“软件〞效劳，但其较高的定位和门槛仍让普通百姓望而却步。

确实，目前各保险机构推出的养老社区主要是针对中高端人群，例如，泰康人寿推出的幸福有约终身养老方案起步价在200万元，可以一次性或者分期缴纳，而这一入门远远超出了中等家庭的能力。

泰康人寿此次在申园的揭幕仪式上还明确指出，泰康养老社区是定位于世界级标准的“医养活力社区〞，是普通持续安康退休社区〔CCRC社区〕的升级版，“医养〞成为其核心关键词。

在人们越来越追求晚年生活品质之时，这类将医养结合概念贯穿其中的养老社区受到很多高净值人群的青睐。

此外，合众人寿的养老社区也定位为中高端。

据合众人寿精算部负责人介绍，“合众人寿乐享、颐享养老社区产品与一般养老保障产品类似，不过原来的产品根本上丰富了给付的形式，客户可以选择到期后现金给付，也可以选择将其作为入住养老社区的租金〞。

据了解，以合众人寿在售产品为例，假设最终选择持续照料社区，缴费分为趸缴和期缴。

购置产品的客户在70岁后入住社区，可选择在养老社区入住十年，或终身入住。

以期缴十年期产品为例，选择入住养老社区十年的客户每年缴费3万元左右，选择入住终身的客户每年缴费5万元左右。

一位收入中等的投保人对此表示，尽管分十年缴费，在收入稳定时缴纳保费压力并不是很大，但将来入住后仍然面临一些养老效劳费、医疗费以及其他一些生活费用等，如果全部包含在内选择养老社区恐怕仍是一种甜蜜的负担。

不过，对于目前养老社区偏高端的现状，泰康人寿董事长陈东升表示，先期根据市场需求，公司有针对性地开发高端养老社区，未来将根据不同人群的需要开发多层次的养老社区，以解决更多人的养老问题。

XX首家持有型养老社区浮出水面

3月29日，XX首家持有型养老社区——新东苑·快乐家园在闵行区华漕镇正式启动建立，方案于2016年10月向老人开放。

作为XX首幅公开出让的养老用地，该工程的落地对XX养老模式探索意义重大。

“快乐家园工程建成后将全部持有，不出售。

〞开发建立该工程的新东苑国际集团董事长沈慧琴在开工仪式上介绍，工程地处大虹桥地区，占地面积100亩，将建立15万平方米的专业化养老效劳设施，满足1200位老人改善型、高品质的养老效劳需求。

去年4月18日，XX新东苑实业XX以协议出让的方式取得了XX第一幅养老用地——闵行华漕镇MHSB0001单元41-08地块，土地用途为其他公共设施用地C9（养老），土地总面积66206.90平方米，建筑总面积99310.35平方米，建筑容积率1.5。

一度被业内称为XX民营企业进军养老地产的破冰之举。

XX同策咨询研究中心总监张宏伟指出，新东苑虽然获准成为第一个养老用地的得主，但100%的物业持有率，将会带来巨大的开发和经营压力，未来工程能否“叫好又叫座〞仍需要市场检验。

创新拿地模式

穿过鸟语花香的华漕金丰[简介 最新动态]国际别墅区，中国房地产报记者来到了新东苑快乐家园的现场，工程被巨大的广告牌围起，第一根桩已经打下，售楼处正在紧张地进展样板房装修，场地里工人和各式机械正在平整土地。

在寸土寸金的大虹桥地区，低价取得一幅环境较好的土地，新东苑无疑是幸运的，而更值得注意的是，它突破了往常摆在民营企业面前的土地障碍，成功地摘得了XX第一幅公开出让的养老地块。

“该地块是闵行第一幅新增出让的养老产业地块，我们希望借鉴国内外兴旺地区养老产业的先进经历，以华漕镇养老社区基地建立为突破口，带动闵行区养老产业实质性开展。

〞闵行区规土局土地利用管理科相关负责人表示，出让时就规定，该地块在出让年限内〔50年〕只能用于社会福利养老产业，所有物业长期持有，不得分割销售。

如区政府认定拿地公司擅自改变该地块养老用途，区政府有权优先收回土地。

出让公告要求，闵行华漕镇MHSB0001单元41-08〔养老工程一期〕地块须满足中、高端养老需求，工程为失能、半失能的老年人提供照护效劳，且养老效劳业务一并纳入民政部门指导和监管范畴。

此外，该地块建成养老工程后，须充分发挥效劳团队的优势，以需求为导向，设立多种效劳套餐，为周边社区老年人提供无偿、低偿、有偿等不同类型的效劳，为推进闵行区的养老效劳事业做出应有的奉献。

根据新东苑的规划，工程30%将用于老人居住，公共活动空间占到70%。

这些公共空间包括中央食堂、每栋楼的食堂、公共客厅、护士站、康复室等。

社区还将针对入住老人的实际需求，为入住的老年人提供从居家颐养、专业护理、医疗康复到临终关心的一站式效劳。

此外，该养老社区配套150亩生态农庄，将为老年人提供无公害绿色蔬菜；并设立社区智慧库与智慧讲堂，为社区长者提供精神文化交流的平台。

沈慧琴指出，目前社