物流园可研报告.docx
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物流园可研报告
目录
目录１
第1章项目总论３
§1.1项目概况３
§1.1.1项目名称３
§1.1.2项目承办单位３
§1.1.3项目拟建地区、地点３
§1.1.4研究工作依据３
§1.1.5研究工作概况３
§1.2可行性研究结论４
§1.2.1市场预测和项目规模４
§1.2.2项目选址４
§1.2.3组织及劳动定员４
§1.2.4项目建设进度５
§1.2.5项目综合评价结论５
§1.3主要技术经济指标表６
第2章项目背景和发展概况７
§2.1项目提出的背景７
§2.2项目发起人和发起缘由７
§2.3投资的必要性８
第3章市场分析与建设规模９
§3.1仓储业发展回顾与展望９
§3.2市场需求分析１２
§3.2.1需求内容１２
§3.2.2需求标准１２
§3.2.3需求趋势１３
§3.3培育市场的营销、策划、招商方案１４
第4章项目选址与建设条件１６
§4.1项目建设选址１６
§4.2建设条件的分析１６
§4.3投资环境１６
§4.3.1商贸发展格局１６
§4.3.2政策环境１６
第5章建设规模与建设内容１８
§5.1建设规模１８
§5.2功能规划１８
§5.3建设内容１８
第6章环境保护与劳动安全１９
§6.1环境保护１９
§6.1.1环境保护执行标准１９
§6.1.2污染物与污染源１９
§6.1.3环境保护措施１９
§6.2安全卫生１９
§6.3节能２０
第７章项目实施进度安排２１
第８章投资估算与资金筹措２２
§８.1估算依据及结果２２
§８.２资金筹措２２
第９章财务与敏感性分析２３
§９.1收入、税金及附加２３
§９.２成本估算２３
§９.3财务评价２３
第1０章 结论与建议２４
§1０.1研究结论２４
§10.2建议２４
第1章项目总论
§1.1项目概况
§1.1.1项目名称
XX市XX物流园建设项目
§1.1.2项目承办单位
项目承办单位：
XX市XX有限公司
法人代表：
§1.1.3项目拟建地区、地点
该项目在“XX”高速公路XX连接线入口处，在XX市政府新规划的商贸物流新区域内，面临XXX国道，背靠“XXX”铁路，距XX货场仅XX公里，，距航空港仅XX公里，是十分理想的物资信息交流中心。
§1.１.4研究工作依据
（1）XX市委、市政府《关于重点项目的通知》；
（2）XX市总体发展规划；
（3）国家计委《建设项目可行性研究报告编制方法与参数》；
（4）项目单位提供的相关资料。
§1.１.5研究工作概况
一、项目建设的必要性。
公司根据市场及周边环境需求情况在充分论证的基础上确定建设大型停车场XXXX平方米，维修中心XXXX平方米，物资托运仓储中心XXXX平方米，餐饮、宾馆服务中心XXXX平方米，物流信息中心XXXX平方米，司机公寓XXXX套。
二、项目发展及可行性研究工作概念。
（1）地理环境。
该项目地理位置十分优越，位于XX省XX市，交通极为便利。
（2）环境保护。
项目主要污染物和污染源是运输破损物品、损坏商品、包装废弃物、生活垃圾、生活污水等。
主要环保措施是合理规划市场排污管网，建立化粪池，实行雨污分流；科学布置废物箱，实行垃圾袋装化，回收废弃物，定期清扫和运往垃圾站。
为了防止雷电，安装避雷器等接地系统。
消防安全按照公安部有关规定规划设计。
§1.２可行性研究结论
§1.２.１市场预测和项目规模
市场需求量简要分析：
XX市工业发展很快，农业块头很大，是全国百强，XX省十强，纺织产品、汽车配件、化工原料、水果蔬菜、家禽水产、粮油畜产等已经形成规模，加速发展对内对外贸易已迫在眉睫。
同时，XX市又是全国拥有大型载重运输车最多的县市，各类大型配载车辆近4000辆，素有“运输业大市”之称。
据统计，全市运输及相关产业从业人员达3万余人；其中从事运输业1.7万元，货运汽车配件经营及修理商户近300家，从业人员近0.5万余人；货运信息商户80余家，从业人员0.2万余人；物资托运商户近40余家，从业人员0.16万人；货运餐饮副食70余家，从业人员达0.35万人。
物流园区建成后，将带动XX市物流业发展，加快工、农业产品流通；拓宽XX与全国各地贸易及出口贸易，为XX产品深购远销搭建平台；从而将运输业及相关产业向市场化、规模化、规范化、产业化引入，起到牵龙头、带百业、活千家的巨大经济效益和社会效益。
项目拟建规模：
本项目建设储备用地面积为XXXXX平方米。
§1.２.２项目选址
（1）地理位置、占地面积及必要性。
该项目处在“XX”高速公路XX连接线入口处，面临XX国道，背靠“XX”铁路，距XX货场仅X公里，距航空港仅XX公里，在XX市政府新规划的商贸物流新区域内，是十分理想的物资信息交流中心。
预计建设XXXXX平方米。
（2）废水、废渣排放堆置条件。
主要环保措施是合理规划市场排污管网，建立化粪池，实行雨污分流；科学布置废物箱，实行垃圾袋装化，回收废弃物，定期清扫和运往垃圾站。
§1.２.３组织及劳动定员
公司不设董事会，设执行董事一名，监事一名。
公司设招商部、策划部、客服部、宣传部、工程部、财务部；公司设总经理全面负责市场各项管理工作。
公司现有员工30人，其中管理人员8人，其他人员22人。
§1.２.４项目建设进度
预计项目建设期为一年半。
§1.３主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数据
备注
1
技术指标
1.1
容积率
1.03
1.2
设计绿化率
％
24.7
1.3
建筑密度
％
25.14
2
建筑面积
平方米
XXX
3
固定资产部分收入
万元
XXX
4
可销售资产部分收入
万元
XXX
5
总投资
万元
XXX
5.1
固定资产投资
万元
XXX
5.2
流动资金
万元
XX
6
资金筹措
万元
XXX
6.1
企业自筹
万元
XXX
6.2
计划项目融资
万元
1000
7
投资利润率
%
22.58
8
全部投资回报率
%
29.31
9
财务内部收益率
%
16.31
税前指标
10
建设期
年
1.5
第2章项目背景及投资必要性
§2.1项目提出的背景
随着我国加入ＷＴＯ进程的步伐，国家已经正在有计划的对外开放金融业、商业批发和连锁经营，市场经济日趋成熟。
加之，国家中西部开发战略已经取得了十分明显的社会效益和经济效益，中西部经济发展速度正在加快，中西部地区地域广阔，物产丰富，日用百货、轻纺五金、瓜果蔬菜、土产畜产、粮油食品等丰富多样，货源充盈；而且，中西部地区人口众多，消费市场潜力巨大，人们消费水平逐步提高。
因此，在这样的历史和社会条件之下，物资交流有着无可估量的发展空间。
XX物流园区建设主要依托有：
一、依靠市委、市政府支持，争取市政府出台相关文件政策。
二、依托全市近14000辆汽车货运市场及相关产业，开展停车、修车、物流信息、物流托运、餐饮住宿、房产开发、物业管理等。
三、依托全市各商业市场及工矿企业，参与物流配送及仓储服务。
四、依托全市已形成的骨干工农业产品如：
化工、汽车配件、粮食、水果、油料、土畜等产品的展销；工业用原配料、钢材、木材、燃料、原油、建筑材料等大宗货物，组织配送和交易。
五、依托XX物流公司几年来所探索出的集功能、高效、专业、和谐的XX物流园区雏形。
§2.2项目发起人和发起缘由
一、该项目发起人是XX市XX有限公司。
该公司是根据XX市委、市政府“招商引资、项目立市”的指导思想，于20XX年XX月引进XXXXXX公司，公司注册资本XXX万元。
主要经营范围：
物流配送、物资托运、仓储；工、农业产品展销；大型货运车辆停车、餐饮旅馆、副食；货运汽车修理及配件经营；货运车辆综合服务、管理等。
二、建设规划用地面积XXXXX平方米，其中已办征地手续面积XXXX平方米，储备用地面积XXXX平方米。
§2.３投资的必要性
XX物流园工程建成后，园区的发展将对XX及周边地区经济、社会发展产生积极影响。
包括增加税收、提高就业率、提高科技水平等。
XX自古即为XXXX重要物资集散地，XXXX商业重镇，城区内大小物流信息门店也大约有数百处，林林总总，遍布在城市的每个区域角落。
但在数量如此可观的大小门店之中，却未能形成规模的市场，原因就在于市场的原始规划和商业业态落后制约着它的发展，而且成为无法克服的顽症。
其一、服务项目的单一使消费者面对分布如此凌乱的市场望而却步。
其二、这些门店的商业诚信缺乏，商业欺诈遍布，让消费者缺乏信任。
其三、随着经济近几年高速发展，新的区域化竞争加烈，新的市场模式出现整合、提升，规模化、功能齐全化、成本最低化、有实力的企业真正经营物流使其知名度迅速在周边提高，行业协会化管理物流市场，在XX市属空白。
鉴于国外企业进入沿海，北京市场南下，广东市场北上，重组我国交易市场的形势下，XXXX物流在充分利用区域地理位置、交通优势和投资环境，决定兴建物流工业园，并确定了“高起点、大规模、功能全、辐射广”的定位和基本要求思路，实行“统一招商、统一规划、统一管理、统一形象、统一配送、统一服务”的全新经营模式，突出科技、环保、健康、服务的全新经营理念，为商家提供一流的经营环境和有序的流通格局。
园区内建设众多的功能齐全的配套设施，全方位引进具有国际化先进水平的连锁经营、物流配送、电子商务、信息资源管理“四位一体”的经营模式。
按城市总体规划建成的XX物流园，首先是使原来凌乱设于老城区的各类不规范的物流信息门店重新找到新的理想的落脚点；其次，一座现代化、大规模的物流建筑群的出现，使新城区立即有了新的形象；三是市场的形成，必将带动周边配套第三产业的兴起，使新城区呈现出勃勃生机；四是作为作为本市通向世界的桥梁，将本市的优势资源输送出去，把外界的万般精彩带回来，更好的促进本市更快的发展。
第3章市场分析
§3.1物流业发展回顾与展望
被誉为“管理学之父”的美国学者德鲁克最先提出了“物流”的概念，它在提出这个概念的时候也指出：
物流是“一块经济界的黑暗大陆”、“一块未被开垦的处女地”。
本世纪美国一个财团曾经从物流的新观念出发做了大规模调查，发表了“流通费用确实太大”的调查报告书，其中一个重要数据是，以商品零售价格为基数计，社会流通费用占到了百分之五十九，而其中绝大部分是物流费用。
第二次世界大战美国军队成功地运用了系统物流的思想，通过叉车托盘技术，使原来各自分立的活动，贯通成为顺畅的系统，有力地支撑了一个庞大的作战机器，证实了物流系统价值的存在。
第二次世界大战以后，“物流”这个概念进入到经济界，在企业生产领域、企业供应领域和产品销售领域发挥了重大作用，展现了“物流”降低企业生产成本，增加企业盈利、推动企业经营的价值，尤其是1973年爆发的石油危机，在原材料、燃料、人力费用普遍上涨的情况下，“物流”起到了降低成本、保持利润的重大作用，使“物流”获得了世界声誉，在许多国家把物流称之为“第三个利润的源泉”。
近年来，物流的系统的、集约的作用，又展现了它降低环境污染、促进可持续发展的重要价值，受到了社会的广泛关注。
我国物流产业的发展，伴随着改革开放的步伐走过了20多年的历史，特别是最近几年，更是突飞猛进。
2004年，全国社会物流总额达38.4万亿元，同比增长29.9%（按现价计算），增幅比上年同期提高2.9个百分点。
明显高于同期GDP的增长速度2004年GDP总量与物流总额相比的物流需求系数为2.8。
其中：
工业品物流总额为32.5万亿元，同比增长30.2%。
物流总值高速增长，表明经济增长对物流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。
2005年，我国社会物流总额约为48万亿元，同比增长25.4%，增幅虽比上年有所回落，但仍处于快速增长区间。
2005年我国物流业增加值为1.2万亿元，同比增长12.5%，增幅高于上年。
2005年，我国物流费用占GDP的比率为18.5%。
我国现代物流整体规模扩大，发展速度加快，运行效率提高，对经济发展的支撑和促进作用更加明显。
2005年，物流企业在竞争中重组整合，国有、民营和外资企业“三足鼎立”的态势越发明显。
各地加大了对物流基础设施建设的投入，物流技术装备水平得到提高，物流能力明显增强，物流管理和技术创新出现新局面，物流行业基础性工作取得进展。
泛珠三角地区、长三角地区、环渤海地区以及东北地区加强联合与协调、统筹规划，合力营造区域物流发展的“大环境”。
连锁零售、汽车、钢铁、医药、粮食等专业物流迅速发展，带动了相关产业的发展。
随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经济一起被人们当成"新经济"的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。
20XX至2010年，中国南方国际现代物流中心的基本框架和主要功能将形成；物流成本占GDP的比重再下降3%；第三方物流占物流市场的比重达到23%。
到2010年，全球80%的海运出口市场，都将集中在大陆。
目前XX市拥有大型商场、超市、专卖店等零售批发市场500多家。
全市共有服装、建筑装饰材料、家具、家电、日杂、汽配等各类专业市场20多个，物流业发展迅速。
XX物流园项目为适应客户物流配送、仓储运输、货物存放需求而设计规划的，此项目的建设和发展，顺应了国家西部大开发的形势，顺应了XX乃至整个XX地区社会和经济现实和未来发展的需要，有着广泛的发展前景。
§3.2市场需求分析
§3.2.1需求内容
目前我国工商企业对第三方物流服务的需求层次还比较低，主要仍集中在对基本常规项目的需求上。
生产企业外包的服务第一是干线运输，第二是市内配送，第三是储存保管。
商业企业需求的服务第一是市内配送，第二是储存保管，其次是干线运输。
这表明生产企业和商业企业对物流服务内容的侧重点有所不同。
企业对增值性高、综合的物流服务如库存管理、物流系统设计、物流总代理等的需求还很少。
与发达国家相比，显出了较大差距。
由于我国企业总体的管理水平与发达国家相比还比较低，现代管理意识还不是太强，而且企业很多时候也受到体制等诸多因素的限制，对采用高水平的物流服务还不能马上接受。
即使从发达国家对第三方物流服务的需求来看，需求最多的也是仓储管理和运输管理，只不过这两项服务已被赋予了新的内涵，服务内容已经扩展，不再是单纯的储存保管和运输，但都是从基本的物流功能中延伸出来的。
增值性高的服务如订单处理、库存补充、物流系统规划等也没有被发达国家的企业所普遍采用。
这一方面是因为基本的常规服务不仅操作比较简单，而且协作也比较容易。
另一方面是因为高层次的增值服务需求是合作双方长期互动协作才形成的，在确立第三方物流联盟关系之前往往要经过必要的磨合期。
而且企业的物流运作优化也是根据市场的变化分阶段实施的。
因此，我国的物流企业在推进第三方物流服务时，要充分考虑到企业的现实需求，从基本的服务功能入手，从简单的服务开始，在不断巩固自身提供常规服务能力的前提下扩展延伸服务。
一开始就定位在高级形态的第三方物流运作上并不现实。
不应一味追求时髦的理念与模式，舍本逐末，放弃对常规服务质量的重视。
§3.2.2需求标准
我国企业由于受诸多因素的制约，对第三方物流的选择还比较谨慎，短期内还不会普遍采用第三方物流。
大部分企业还没有考虑以什么样的标准来选择第三方物流服务商。
对于很多企业来说，成本还是首先要考虑的因素。
据快步公司对天津泰达开发区生产企业的调查，受访企业对第三方物流服务商的选择主要是建立在价格基础上的。
企业大都想把自己的物流外包出去，而且表示在一定条件下更换现有的第三方物流服务商，条件包括：
允许企业保留足够的控制权，根据不同需求（包括质量和准时性）提出相应的要求及所提供的价格具有竞争力。
此外，不少企业对第三方物流供应商选择的标准已发生了变化，对服务质量的要求越来越重视了。
考虑过选择第三方物流服务商的标准的企业中，作业质量和提供综合物流服务的能力成为了衡量第三方物流企业的首要标准。
这说明，企业已经意识到物流效率的重要性，对物流能力开始重视，物流企业在进行服务策略的定位时，要有针对性。
生产企业使用第三方的数量主要为２－１０家，商业企业则为１０家以上。
这表明，我国企业采用第三方物流的方式主要是“分包”，即将不同的物流业务或同样的物流业务分割开来，交给不同的物流企业来承担，采取总代理的方式外包物流业务的还比较少，在这种现状下，物流运作被人为地分离开来，尤其是商业企业，物流系统的优化难以实现。
§3.2.3需求趋势
中国仓储协会调查显示，企业已经开始需求新型的物流服务。
生产企业期望新的物流服务商提供的服务内容主要以物流总代理、市内配送、干线运输、仓储保管为主；商业企业期望新的物流服务内容为物流系统设计、条码采集和仓储保管服务。
可见，生产企业的物流需求以物流运作为主，受地域跨距和管理幅度的影响，更强调集成化的物流服务。
而商业企业对物流的信息服务要求更强烈，物流决策、数据采集等增值信息服务越来越受企业重视。
这也表明，我国企业对增值物流服务的需求将增多，需求水平将进一步提高，今后能够提供更多信息增值服务的物流企业将具有更大的竞争优势。
通过对我国第三方物流需求现状及趋势的分析，我国第三方物流需求状况及对第三方物流供应方的要求大致如下：
①一方面，第三方物流市场潜力巨大，今后需求量将大大增加，即时性的服务需求也将增多，我国物流企业将大有可为；另一方面，目前第三方物流的有效需求还不足，企业由于拥有物流设施，自营物流的比例很大，有待物流企业去主动开发、挖掘潜在的客户需求。
②目前第三方物流需求存在着明显的地域和行业分布特点。
需求主要来自东部沿海经济发达地区，来自市场发育较成熟的几大行业，而且不同行业有着不同的个性化需求。
因此，物流企业要做好市场定位，合理确定业务重点、配置资源，同时兼顾今后第三方物流需求地域扩大的趋势，做好进入新市场的准备。
③企业目前对第三方物流服务需求的层次还不高，外包的主要是销售物流业务，服务需求仍集中在传统仓储、运输等基本服务上。
物流企业应做好顾客目前及潜在需求的调查，从最基本的服务入手，贴近顾客需求，塑造自身的核心能力，避免盲目追求时髦理念与高层次服务。
④企业正逐渐向按需生产和零库存过渡，对成本和服务越来越重视，加上入世后跨国经营将增多，需要快速响应的物流系统和全球化的物流系统来支持。
而物流企业要做到这两点，实现信息化运作是关键。
要求物流企业一方面要加快自身的信息化建设步伐，另一方面要能够为客户开发出合适的物流信息系统，以实现系统的无缝链接，达到物流运作的高效率。
§3.3培育市场的营销、策划、招商方案
XX物流园区构筑一个以仓储配送，物流服务为主线，集展览、修配、居住、餐饮、娱乐为一体的多功能的综合性物流中心。
§3.3.1招商定位
（1）、XXXX不规范的各类小物流信息、汽车配件门店搬迁，是基础商户的来源；
（2）、活跃于XXX物流业的大客户，是招商的重点；
（3）、引入全国品牌批发商和各行业生产企业代理商入驻。
§3.3.2招商策略
在园区建成之前，计划加大宣传力度，通过手册宣传及电视台、电台、报纸等新闻媒体，招商员与商业经营户的面对面交流沟通等方式，宣传XX物流园的经营理念和发展目标，树立XX物流园将成为XX及XXX区域较大型物流信息中心和形象。
在园区建设中，组织招商组到各地物色客商，并出台各种让利、优惠和代办房证、代办营业执照、代缴各种费用等全过程服务措施，吸引外地品牌厂商、直销商、总经销商、代理商和大批发客商入驻园区，以构建完善而成熟的物流网络，为园区开业后迅速带动园区的兴旺，形成园区集聚力和超强的辐射力打下良好的基础。
在园区建成后，充分发挥园区信息处理的功能，加强国内各种综合市场间信息交流和协调，为客户及时提供商品交易及流通的发展趋势。
同时，建立完善的物业管理和市场经营管理部门，为入园厂商创造安定、祥和、舒适、方便的工作和生活空间。
第4章项目选址与建设条件
§4.1项目建设选址
该项目在
§4.2建设条件分析
§4.3投资环境
§4.3.1商贸发展格局
改革开放以来，XX市的建材、汽车、化工、轻纺、百货、农业等领域有了飞速的发展，建设了一系列中小型批发市场、零售超市市场，初步形成了商业发展格局。
目前，市区共有中小型商场、超市、专卖店等1000多家。
全市共有小商品、建材、汽配等各类专业市场20多个，已逐渐成为鄂豫渝陕毗邻地区的商品集散中心。
根据XX市的商业现状及2010年城市总体发展规划，我们可将其划分为：
主商圈、次商圈、新城区商圈。
主商圈：
包括
。
次商圈：
包括
。
新城区商圈：
。
这样的商贸发展格局，客观上为XX物流园建设提供了较好的外部环境。
§4.3.2政策环境
XX市市委、市政府和XX人民越来越认识到，要发展XX经济，就必须致力于创造一个良好的经济发展的政策环境，为改革开放和现代化建设服务。
各级政府和部门为了建立现代化的市场经济，适应加入WTO，整顿市场经济秩序和加快发展、富民强市的需要，上上下下形成在主观上重视环境，在创新中营造政策环境，在行政中优化政策环境，在服务中改善政策环境的良好投资氛围。
一是营造诚实守信的人文环境。
倡导“诚信为本、操守为重”的风尚，打造“诚信政府”、“诚信企业”、“诚信个人”，做到言必行，行必果，使信誉变为商机，让客商来得了留得住、能发展。
强化纪律约束，用铁的面孔、铁的纪律、铁的办法，严惩不讲信誉、搞“三乱”的行为，严惩影响和破坏经济环境的有关责任人和责任领导。
坚持“不换脑筋就换人，不改作风就调整”的原则，用硬措施治理软环境，保护软环境。
二是切实转变政府职能，大力整治经济环境。
以行政服务中心为载体，严格执行一费制、代办制、限时办结制。
对在XX投资兴办的项目，由市行政服务中心为投资者提供涉及项目建设和企业规费的咨询、报批、缴费、办证、投诉等方面全过程的“一条龙”服务，切实提高依法行政和管理服务水平。
第5章建设规模与建设内容
§5.1建设规模
项目规划用地面积XXXXX平方米，建设规模为0000平方米。
详细指标见附表2。
§5.2功能规划
引进先进理念，运用先进手段，配置信息中心、商务中心、储运配送中心、停车场、工商管理、物业管理等配套工程。
突出显现以下功能：
商品交易功能：
项目拟规划建设各类商铺建筑面积0000平方米，
集散辐射功能：
充分发挥市场聚集和扩散的调控功能，同时凭借高速公路向周边地区辐射半径可达200-300公里。
市场服务功能：
现在市场交易要求市场具备全面配套的服务功能。
本项目建设得到XX市委、政府及市直部门的高度重视和支持。
工商、税务、商检、公安、消防、卫生防疫、市场管理等政府职能部门将运用大市场采用的集中管理一战式服务的方式，以便入园客商极为方便地进入交易状态。
此外，园区还规划配套多功能、全方位的行业性服务和常规性配套服务。
其一、定期聘请对买方市场有引导、牵动、评价作用的行业主管部门、协会协调机构、技术鉴定检测认证部门对园区活动进行相应的业务指导和专业协调；其二、建立专家信息咨询网络，为入园厂商提供商贸、技术、开发等咨询服务，同时为厂商、经营户牵线搭桥，定期进行商品会展，形成区域集市、会展、集会，推动产品销售和不断提高园区知名度；其三，为入园厂商提供便利快捷的公路、铁路、水路、航空货运服务和有关业务，实现一战式全程限时代办服务；其四、提供必要的纳税服务和住宿娱乐
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